Klage nr:
185/10

Avgjort:
04.04.2011

Saken gjelder:
Meglers erstatningsansvar for advokatutgifter

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Majorstua
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. april 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne har kjøpt en eiendom gjennom innklagede. Klagerne mener at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med utforming av kjøpekontrakt.

Klagerne er bistått ved advokat. Klagerne og deres advokat blir i det følgende betegnet felles som ”klagerne”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne krever å få dekket sine omkostninger til advokat i forbindelse med kjøp av bolig.

Klagerne kjøpte en eiendom som ble formidlet av innklagede, og kjøpesummen ble avtalt til kr 8 300 000. Det fremgikk av salgsoppgaven at eiendommen var under fradeling. Klagerne tok forbehold om hvordan fradelingen skulle skje (delelinjen og areal) da de innga bud, i henhold til takst, salgsoppgave og hva som muntlig ble fremlagt av selgeren. Budet ble akseptert av selgeren. Budets forbehold ble inntatt i utkast til kjøpekontrakt under punkt 11, som ble tilsendt av innklagede

Da klagerne gikk igjennom utkastet til kjøpekontrakten, syntes ikke klagerne at den reflekterte det særlige forhold at eiendommen var under fradeling utover klagernes forbehold.

Klagerne mener at kjøpet faktisk ikke kunne gjennomføres i henhold til innklagedes utkast til kjøpekontrakt.

• Etter utkastets punkt 1 skulle klagerne overta hele eiendommen før den ble fraskilt. Dette var ikke i henhold til salgsoppgaven eller avtalen som forutsatte at eiendommen skulle deles.
• Manglende regulering av dette ville komplisere eller umuliggjøre låneopptak for klagerne, idet en långiver ikke ville kunne få den panteprioritet som forventet.
• I punkt 3 om oppgjør og punkt 5 om tinglysning/sikkerhet ble det forutsatt at oppgjøret skulle skje på ”vanlig måte”, med tinglysning av sikringsobligasjon, overføring av skjøte m.m. Imidlertid forelå det ikke noe ”skjøte” å tinglyse i dette tilfelle da eiendommen ikke var fradelt.

Klagerne mener derfor at deres forventing om at innklagede skulle sørge for at kjøpet ble gjennomført på en forsvarlig måte, ikke syntes å være ivaretatt i utkastet til kjøpekontrakten. Klagerne mener at flere punkter av avgjørende betydning for dem manglet både i innklagedes salgsoppgave og utkastet til kjøpekontrakten:

• Det fremgikk ikke hvordan delingen skulle gjennomføres og hvem som skulle betale kostnadene.
• Det fremgikk ikke hva som ville skje dersom myndighetene ikke tillot deling eller kun tillot deling på vilkår som avvek partenes avtalte forutsetninger. Ville dette for eksempel kunne medføre prisavslag, heving eller annet?
• Klagernes behov for sikkerhet for at delingen faktisk ble gjennomført og håndtert av selgeren var ikke ivaretatt eller forsøkt regulert.
• Det var ikke lagt opp til noe vern av den avtalte forutsetningen om delelinje/ areal.
• Det var ikke lagt opp til en aksept/godkjenning fra andre hjemmelshavere til eiendommen. Utkastet sikret ikke at øvrige hjemmelshavere var informert om og godtok avtalen mellom klagerne og selgeren.
• Det var heller ikke lagt opp til noe tredjemannsvern vedrørende avtalt delelinje/areal.
• Det var ikke inntatt nødvendige bestemmelser om vei, vann og kloakk.

Som en følge av hva klagerne anså som åpenbare mangler ved utkastet, tok klagerne kontakt med advokat for å bistå seg i kjøpeprosessen.

Gjennom en tyngre forhandlingsprosess hvor både klagerne og selgeren ble bistått av advokat, lyktes det til slutt partene å komme frem til en omforent avtale.

Etter endelig avtale skulle innklagede tinglyste nødvendig sikkerhet for delelinje med mer. Klagerne måtte dog påse at dette faktisk ble gjort og lage utkast til erklæringer. Først etter gjentatte purringer fra klagerne ble deler av kjøpekontrakten og tegningen som viste delelinjen tinglyst. Klagerne måtte også gjentatte ganger purre for å få tilsendt tinglyst skjøte.

Klagerne mener innklagede gjorde en mangelfull jobb hva angår kontraktsgrunnlaget og klarlegging av forutsetningene for overdragelsen overfor klagerne og selgeren. Klagerne mener at det hadde vært hensiktsmessig med salg på kontrakt i dette tilfellet.

Det var en stor risiko for at avtalen ikke ville la seg gjennomføre da klagerne og selgeren ikke kunne enes om kontraktsvilkår, som igjen ville medført risiko for erstatningskrav mellom klagerne og selgeren.

Klagerne mener at innklagede har brutt god meglerskikk, jf eiendomsmeglingsloven § 6-3, og ikke ivaretatt sin omsorgsplikt overfor partene.

Det har medført store ulemper og betydelig nødvendig merarbeid for klagerne at innklagedes utkast til kjøpekontrakt ikke kunne benyttes for den inngåtte avtalen. Dette har også medført kostnader til nødvendig juridisk bistand. Klagerne krever at innklagede dekker advokatkostnadene som utgjør kr 38 025 + mva.

I tillegg krever klagerne dekket arbeid i forbindelse med klage mot meglerforetaket og klagen for Reklamasjonsnemnda, som utgjør kr 7 800 + mva.

Klagernes samlete tap utgjør kr 45 825 + mva = kr 57 281.

Innklagede anfører:

Innklagede har valgt å ikke gå inn på alle enkeltheter i klagernes krav.

Det var stor interesse for eiendommen da den ble lagt ut for salg. Klagerne var på alle tre visningene og ble forklart både av innklagede og selgeren at eiendommen var under fradeling. Dette står også i salgsoppgaven som klagerne fikk utdelt. Det ble også vist omtrentlig hvor delelinjen ville gå.

Innklagede fortalte klageren at han måtte forberede banken sin på at det kunne bli utfordringer med pant på eiendommen ettersom begge husene på eiendommen hadde ett gårds- og bruksnummer. Klageren ga uttrykk for å forstå dette.

Det ble forhandlet mye mellom partene om formalitetene i kontrakten og hvordan saken skulle løses, eventuelt med overtakelse før eiendommen var fysisk delt. Klagerne valgte selv å søke bistand hos en advokat som stadig kom med forslag og ønsker om hvordan saken kunne løses og kontraktsteksten skulle lyde. De forskjellige forslagene ble diskutert med faglig kompetanse hos innklagede, samt med selgeren og hans advokat. Det tok tid og flere utkast før partene kom til enighet om den endelige ordlyden i kontrakten.

Det ble ikke på noe tidspunkt gitt noe signal, ønske eller forbehold fra klageren om at andre enn han selv skulle dekke disse advokatkostnadene. Innklagede ville selvsagt reagert og protestert på dette, da han mener at innklagede har kompetanse fullt ut til å kunne ivareta kontraktsutformingen.

Klagerne kunne også fritt ha avstått fra å kjøpe dersom de anså kjøpsforholdet som særdeles komplisert. Klagerne har selv valgt å legge inn bud på eiendommen, og har selv pådratt seg kostnader i forbindelse med dette.

Innklagede finner hele kravet merkverdig, og påpeker at det første ble fremsatt krav om å dekke klagernes utgifter til advokat åtte måneder etter at eiendommen ble kjøpt og nesten syv måneder etter at den ble overtatt.

Innklagede mener prinsipalt at kravet er fremsatt for sent. Dernest mener innklagede at det ikke foreligger noen avtale om eller grunn til at innklagede skal dekke kostnader en kunde frivillig har valgt å pådra seg.

Innklagede avviser ethvert krav.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers utforming av kontrakt og erstatningsansvar for advokatutgifter.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Reklamasjonsnemnda ser at utkastet til kjøpekontrakten ikke fullt ut er tilpasset eiendomshandelen ved at fradeling av tomt overhodet ikke var tatt med. Så sentralt som dette punktet var, finner Reklamasjonsnemnda at det innledende kontraktsarbeidet var kritikkverdig.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke at det står enhver part fri å søke juridisk bistand ved kjøp eller salg av fast eiendom. Klagerne ba ikke innklagede om å rette de påpekte svakhetene ved kontrakten etter en gjennomgang av utkastet. Kostnadene ved å benytte advokat i stedet for å søke bistand fra innklagede må klagerne selv bære.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å fremlegge et svært mangelfullt første utkast til kjøpekontrakt. Kravet for øvrig fra klageren fører imidlertid ikke frem.