Klage nr:
187/10
Avgjort:
04.04.2011
Saken gjelder:
Opplysning om boligareal
Foretakets navn:
Heimdal Eiendomsmegling AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. april 2011. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren har kjøpt en eiendom under seksjonering gjennom innklagede 22. september 2004, med overtakelse 1. november 2004. Klageren mener at det ble gitt feil opplysning om boligareal, og at dette først ble oppdaget i forbindelse med salg.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren kjøpte en leilighet gjennom innklagede i 2004. Innklagede har utarbeidet en salgsoppgave. På salgsoppgavens forside og på side 2 gis det følgende opplysninger om størrelsen på boligen:
Boligareal ca. 77 kvm.
På side 4 i salgsoppgaven står følgende:
Eiendommen er under seksjonering. Felles gang i 1. etg er medberegnet i boligarealet.
Ut fra de opplysningene som ble gitt i forbindelse med salget, fikk ikke klageren tilstrekkelige opplysninger som tilsa at boligarealet ble mindre på et senere tidspunkt. Allerede på salgstidspunktet var det besluttet at eiendommen skulle seksjoneres. Klageren mener at arealer som ikke skulle være med etter seksjoneringen og i forbindelse med oppdelingen, heller ikke skulle ha blitt tatt med ved oppmålingen.
Klageren mener at en vanlig forbruker ikke kan trekke den konklusjonen at boligarealet på et senere tidspunkt ble lavere enn da leiligheten ble kjøpt. De faktiske og juridiske forholdene omkring kjøpet og oppdelingen på kjøpetidspunktet var allerede avklart.
I tilstandsrapporten ble det opplyst om forskjellige rommålinger videre er det tatt med en passus om at fellesarealet er ikke beregnet, da eiendommen ikke er seksjonert pr. takstdato. Klageren mener at heller ikke denne passusen kan trekkes så langt at klageren måtte forstå at boligarealet ble mindre.
Forholdet ble først avdekket av klageren ved utarbeidelse av salgsoppgave da klageren vurderte å selge.
Vedrørende sekretariatets spørsmål om foreldelse eller passivitet anfører klageren:
Klageren tok opp spørsmålet sommeren 2010 da han ble kjent med forholdet. Klageren anfører at foreldelse inntrer tre år etter at man ble kjent med forholdet, jf. foreldelsesloven § 9. Klageren anfører at foreldelsesloven § 10 i alle tilfeller gjelder.
Innklagede anfører:
Eiendommen ble kjøpt av klageren 22. september 2004 med overtakelse 1. november 2004.
Etter eiendomsmeglingsloven § 3-1 (2) skal megler gi kjøper råd og opplysninger av betydning for handelen. Videre skal megler gi opplysninger om bebyggelsens arealer etter eiendomsmeglingsloven § 3-6 (1) punkt 6.
På første side av salgsoppgaven ble arealet oppgitt til 77 kvm. Under diverse opplysninger står det en presisering av dette:
Eiendommen er under seksjonering. Felles gang i 1. etasje er medregnet i boligarealet.
I tilstandsrapporten datert 17. august 2009, side 4, sto det opplyst om 1. etasje at BTA var 84 kvm og BOA 77 kvm, samt at etasjen innholdt vindfang, gang kjøkken, stue, 2 soverom, bad og toalett. Videre ble det opplyst at:
MERK: Fellesareal er ikke beregnet, da eiendommen ikke er seksjonert pr. takstdato.
Innklagede mener at opplysningsplikten er overholdt. I salgsoppgaven og vedlegg er det to steder gitt spesifikk informasjon om at fellesarealet ikke inngikk i boligens boligareal. I salgsoppgavens avsnitt om innhold og standard, er fellesgangen ikke nevnt som en del av leiligheten. Klageren har også vært på visning i leiligheten og formodentlig selv sett at fellesgangen er felles for begge etasjene. På denne bakgrunn mener innklagede at klagerne burde forstått at fellesgangen ikke inngikk i boligens boligareal.
Innklagede erkjenner ikke ansvar i saken. Videre er innklagede overrasket over at saken ikke ble brakt inn for Reklamasjonsnemnda før det gikk 4 måneder etter at innklagede besvarte klagerens henvendelse.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelde påstand om arealsvikt.
Etter foreldelsesloven av 18. mai 1979 nr. 18 § 9 foreldes et krav om erstatning utenfor kontrakt tre år etter at skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig informasjon om skaden og den ansvarlige.
Hvorvidt klageren burde kjenne til at faktisk boligareal var mindre enn 77 kvm. må avgjøres ut fra en aktsomhetsvurdering. I salgsoppgaven ble det opplyst blant annet at fellesgangen i første etasje var medberegnet i boligarealet. Etter Reklamasjonsnemndas syn er denne opplysningen tilstrekkelig klar til at klagerne allerede på dette tidspunktet fikk eller burde skaffet seg nødvendig informasjon om at boligarealet uten fellesgangen var mindre enn opplyst boligareal. Opplysningene står under punktet diverse på salgsoppgaver. Etter Reklamasjonsnemndas syn burde opplysningen vært oppført under arealopplysninger og ikke under diverse i salgsoppgaven. Dette endrer dog ikke Reklamasjonsnemndas syn på foreldelsesspørsmålet.
Konklusjon:
Klagen avvises som foreldet.