Klage nr:
188/10

Avgjort:
30.08.2011

Saken gjelder:
Meglers krav på vederlag og dekning av utlegg

Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 30. august 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge tre leiligheter. Leilighetene ble ikke solgt i oppdragsperioden og klageren er misfornøyd med innklagedes arbeid.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede vedrørende salg av tre leiligheter. Klageren hevdet at det ble avtalt at hun skulle betale fastpris kr 50 000/ kr 40 000 hvis leilighetene ble solgt. Ble salg ikke oppnådd, skulle klageren kun betale reelle utlegg som takstmann, fotograf og innhenting av opplysninger om leilighetene. Klageren hadde allerede kjøpt en ny leilighet.

Klageren fikk anbefalt innklagede av banken. Innklagede lovet at de var flinke og oppnådde raske salg. Klageren var spesielt opptatt av hva hun måtte betale dersom leilighetene ikke ble solgt. Klageren mente at det var viktig at innklagede kun skulle oppnå fortjeneste dersom leilighetene ble solgt. Ble salg ikke oppnådd, ville klageren bare betale for utlegg. Klageren mener at det ellers ville være en risiko for at innklagede ville la være å selge og avholde ubegrenset antall visninger. Hun ønsket at avtalen skulle ble skrevet på et eget ark med egne ord slik at dette ikke skulle kunne misforstås. Dette nektet innklagede. Klageren var også opptatt av at det var en ferdig utdannet eiendomsmegler som skulle være ansvarlig for salget av leiligheten. Målet var å oppnå et raskt salg.

Etter at oppdragsavtalen ble underskrevet, viste innklagede ingen interesse for klagerens leilighet. Klageren var redd for at dette var fordi innklagede allerede hadde sikret seg betaling. Klageren hevder at det ikke var noen kommunikasjon mellom klageren og innklagede etter at oppdragsavtalen ble inngått. Klageren følte seg lurt og ville ikke ha den ansvarlige megleren til å fortsette salget. Det ble avtalt en ny ansvarlig megler for oppdraget. Rett etter tok den nye ansvarlige megleren på ferie, dette ble først opplyst i ettertid. Den nye ansvarlige megleren hadde opplyst at han var bedre enn den forrige og var ferdig utdannet. Dette mener klageren ikke stemmer, og klageren føler seg lurt.

Klageren og innklagede er i ettertid uenige om hvordan oppdragsavtalen skal tolkes. Klageren mener også at hun har krav på tapt husleie for tiden hvor leilighetene ikke ble solgt.

I en senere e-post til Reklamasjonsnemnda har klageren videre anført:

Klageren føler seg lurt fordi innklagede skrev kontrakt med klageren hvor innklagede ble sikret betaling selv om leilighetene ikke ble solgt. Innklagede fulgte ikke opp salget, og dro blant annet på ferie. Ingen ble satt på oppdraget i mellomtiden. Interessenter kunne derfor ikke kontakte innklagede med spørsmål om leilighetene.

Ved en anledning gikk innklagede tom for salgsoppgaver. Klageren hevder at hun mistet en interessent på grunn av dette.

Da oppdraget ble avsluttet, var ingen av leilighetene solgt.

Innklagede har krevd kr 42 072 med tillegg av renter og omkostninger. Klageren har tilbudt å betale kr 25 995. Klageren har krevd tapt husleie kr 136 000 for fire måneder som salget har drøyd.

Innklagede anfører:

Innklagede kjenner seg ikke igjen i klagerens virkelighetsbeskrivelse. Innklagede bestrider samtlige av klagerens påstander, herunder påstander om pliktforsømmelse. Innklagede tok oppdraget fra klageren like seriøst som andre oppdrag og stiller spørsmålstegn ved klagerens motiver.

Innklagedes synspunkt er at oppdragsavtalen gir uttrykk for hva som ble avtalt. Det ble ikke avtalt noe annet enn det som fremgår av oppdragsavtalen.

Generelt:

Innklagede hevder at tvisten begynte da klageren ble misfornøyd med at den første ansvarlige megleren for oppdraget ikke ville presse takstmannen til å heve taksten med flere hundre tusen kroner. Klageren ble grundig forklart at innklagede verken ville eller kunne påvirke takstmannens vurdering.

Etter dette ble forholdet mellom ansvarlig megler og klageren så surt at de så seg best tjent med å skifte ansvarlig megler. Innklagede og klageren var enige om dette.

Innklagede mener at dersom dette skapte en vanskelig situasjon for klageren, skyldes dette hennes egen handlemåte.

Avtaleinngåelsen:

Klageren ble vel informert om hva som sto i oppdragsavtalen før denne ble signert. Hun tok til og med avtaleteksten med seg hjem før hun kom tilbake og underskrev. I ettertid er innklagede gjort oppmerksom på at klageren tidligere har solgt eiendom gjennom eiendomsmegler. Innklagede stiller seg undrende til at klageren mener hun ikke har forstått hva som skjedde ved inngåelsen av avtalen.

Vederlag for visninger og tilrettelegging:

Det er helt vanlig å avtale at oppdragstaker har krav på betaling for visninger og tilrettelegging uavhengig av om en oppdragsgiver trekker salgsoppdraget. Innklagede ser ingen grunn til at klageren skal fritas for betalingsforpliktelsen.

Ivaretakelse av oppdraget:

Innklagede ivaretok oppdraget på en faglig forsvarlig måte. Innklagede strakte seg dessuten lengre enn det som kan forventes ut fra oppdragsavtalen ved at det ble gitt privatvisninger utenom de annonserte visningene uten at dette ble belastet klageren. Utover dette foregikk salgsprosessen på vanlig måte. Innklagede kjenner seg ikke igjen i klagerens anførsler. Innklagede mener å ha overholdt sin del av avtalen.

Husleie:

En oppdragsavtale gir ingen garanti for at oppdragsgiveren etter en bestemt tid skal få husleieinntekter. Innklagede tar ikke ansvar for at klageren ble skuffet over ikke å få realisert sine planer.

Interessent:

Klagerens påstand om tapt salg på grunn av manglende salgsoppgave. Klageren insisterte selv på å avholde visningen. Innklagede hadde ikke oversikt over hvor mange salgsoppgaver klageren satt med på den aktuelle visningen. Innklagede mener at et salg uansett ikke går tapt på grunn av at man går tom for salgsoppgaver. Dette kan enkelt ettersendes per post eller e-post.

Avslutningsvis:

Innklagede har mest å tjene på å oppnå raske salg og fornøyde kunder. Innklagede mener det har formodningen mot seg at han ikke gjorde sitt beste for å selge klagerens bolig. Innklagede oppfatter seg selv som seriøse, og finner klagerens handlemåte i den foreløpige prosessen som svært lite rimelig. For øvrig bemerkes det at klagerens påstander ikke er underbygget av bevis.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren har sent flere e-poster til innklagede under oppdraget og klaget på at han ikke gjorde jobben sin. Klageren mener det bare er tull at innklagede ikke kjenner igjen hennes virkelighetsbeskrivelse.

Det er riktig at klageren tidligere har solgt eiendom gjennom innklagede. Den gang var avtalen ”No cure, no pay”, og klageren skulle ikke betale noe dersom eiendommen ikke ble solgt.

Klageren skrev oppdragsavtale A og B den 7. april 2010. Det var avtalt fastprisbasert vederlag kr 52 000 hvis eiendommen ble solgt. Avtalen var at klageren ikke skulle betale dersom eiendommen ikke ble solgt. Klageren trodde dette innebar at klageren ikke skulle betale noe med mindre leilighetene ble solgt. Klageren ønsket å skrive dette på et eget ark for å hindre misforståelse. Dette nektet innklagede og sa det ikke var nødvendig fordi det allerede sto i kontrakten.

Om visninger var det avtalt at visning nummer tre og fire var gratis hvis eiendommen ikke ble solgt. Innklagede forklarte at det var gratis med visninger fire ganger hvis eiendommen ikke ble solgt. Klageren benekter at innklagede har avholdt visning utover hva som ble avtalt.

Når det gjelder salg nummer to, mener klageren at hun ble presset til å selge for lavere pris enn hun hadde kjøpt for og denne leiligheten ble derfor ikke annonsert. Klageren mener at innklagede burde kunnet foreta en verdivurdering før oppdraget ble inngått. Klageren hadde ikke inngått oppdraget om innklagede hadde opplyst om at det var umulig å oppnå samme pris som klageren hadde gitt for eiendommen.

Oppdragsavtale C var den samme som A og B, men utformet klarere. Klageren trodde ikke hun måtte betale noe vederlag med mindre det ble oppnådd salg.

Klageren opprettholder tidligere fremsatte påstander om innklagedes pliktforsømmelse ved oppdraget.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder spørsmålet om innklagede har krav på betaling for tilrettelegging og visninger i henholdt til oppdragsavtalen og om klageren har krav på erstatning for tapte husleieinntekter.

Alle sakens dokumenter er fremlagt i sin helhet for Reklamasjonsnemnda ved behandlingen av klagen.

Partene har forklart seg ulikt om forholdene knyttet til avtaleinngåelsen. Reklamasjonsnemndas avgjørelser bygger på skriftlig dokumentasjon, og Reklamasjonsnemnda må legge den inngåtte oppdragsavtalen til grunn for tolkning av avtalen.

I oppdragsavtale A er det avtalt vederlag som fast pris med betaling for meglerprovisjon kr 25 667, tilrettelegging
kr 3 900 og visninger kr 1 250 jf punkt 4 b. Visning nr 3 og 4 skal etter avtalen være gratis dersom salg ikke oppnås.

Under punkt 8 er det avtalt:

”Oppdragsgiver skal betale tilretteleggings-honorar, inndekning av garantipremie, visning og avtalt annonsering i henhold til pkt. 4) A og 4 B).”

Klageren er fakturert for tilrettelegging kr 3 900 og til sammen seks visninger. Det fremgår at visningene 2. og 20. mai som er visning nr 3 og 4, ikke er fakturert.

Innklagedes krav på tilrettelegging og visninger er etter Reklamasjonsnemndas syn i henhold til den inngåtte avtalen.

Avtaleteksten i oppdragsavtale B er identisk med oppdragsavtale A. Det er her krevd kr 3 900 for tilrettelegging. Det er ikke fakturert noen visninger. Innklagedes krav på tilrettelegging er i henhold til avtalen.

For oppdrag A og B må klageren derfor betale for fakturerte visninger og tilrettelegging. Innklagede vil også ha krav på forsinkelsesrente ettersom klagerens tilbakehold er urettmessig.

Oppdragsavtale C er annerledes utformet. Under punkt 8 fremgår det at innklagede har krav på tilrettelegging og betaling for visninger i henhold til oppdragsavtalen punkt 4. Under punkt 4 er punktene tilrettelegging, visning og meglerprovisjon (kr 35 000) strøket over og det er skrevet ”50 000,-”. Etter Reklamasjonsnemndas syn må dette forstås som at det er avtalt en fastpris ved salg mens ingen betaling for utført arbeid, herunder visninger, dersom det ikke oppnås salg for.

Det er ikke fakturert for tilrettelegging, mens det er fakturert for to visninger kr 2 500. Betaling for disse to visningene har innklagede etter Reklamasjonsnemndas syn ikke krav på i henhold til oppdragsavtalen.

Partene har gitt svært ulik fremstilling av innklagedes håndtering av oppdraget. Der partene forklarer seg ulikt og forholdet for øvrig ikke er dokumentert skriftlig, kan ikke Reklamasjonsnemnda legge større vekt på den ene partens forklaring enn den andres. Derfor avvises denne delen av klagen, jf Avtale om Reklamasjonsnemnd for Eiendomsmeglingstjenester § 2. Reklamasjonsnemnda finner det imidlertid klart at de anførte forholdene uansett ikke vil kunne lede til en erstatning for tapte husleieinntekter.

Konklusjon:

Klageren gis delvis medhold. Det er ikke grunnlag for å kreve betaling for visning for oppdragsavtale C. For øvrig fører klagen ikke frem.