Klage nr:
001/11

Avgjort:
04.04.2011

Saken gjelder:
Budgivning

Foretakets navn:
EiendomsMegler 1 Hallingdal
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. april 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren var interessert i å kjøpe hytte(r) som var til salgs gjennom innklagede som megler. Det var to hytter som var til salgs. Begge ble solgt raskt og til prisantydning uten at klageren fikk informasjon om at det ville bli akseptert bud.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Klageren er tidligere ansatt i foretaket A, hvis ansatteforening eide fem hytter. To av disse ble lagt ut for salg i november, heretter kalt ”Vegen 2” og ”Vegen 4” Dagen etter at hyttene ble lagt ut for salg kontaktet klageren innklagede for å få fullstendig salgsoppgave på Vegen 2. Klageren fikk tilsendt dette etter noen dager, da den ikke var ferdig da han tok kontakt første gangen.

Den 16. november 2010 hadde klageren e-postkontakt med innklagede og spurte om tidligere arbeidsgiver A skulle selge alle fem hyttene og om tak trengte å skiftes ut. Innklagede svarte på begge spørsmål.

Den 29. november fikk klageren tekstmelding om at det var kommet inn bud på Vegen 4 med akseptfrist til kl 1400. Samme dag spurte klageren via sms om det var kommet inn bud på Vegen 2. Svaret fra innklagede var at det var forventet avklaring ”i dag eller i morgen” og at Vegen 4 var solgt for kr 1 150 000 (prisantydning) første virkedag etter visning. Klageren ba da om å bli underrettet og skrev i tillegg at nr 2 var mest interessant. Svaret fra innklagede var ”OK!”

Den 1. desember så klageren på finn.no at nr 2 også var solgt, uten at han hadde hørt noe fra innklagede, selv om han hadde bedt om det. Innklagede svarte via sms at den var solgt for kr 1 150 000 (prisantydning), og med svært kort akseptfrist og at det hele ble avgjort på noen minutter. Klageren fikk også opplyst at akseptfristen var 15 minutter.

Senere samme dag ringte innklagede og forklarerte at han i løpet av de få minuttene ringte selgeren og to andre interessenter som hadde signalisert at de ville være med å by (noe ingen av dem ifølge innklagede gjorde). Videre at han umulig kunne rekke å ringe alle de 30 – 40 som hadde vært interessert i hyttene. Klageren stiller seg undrende til at det ikke var mulig å generere en sms-varsling. Også på bakgrunn av at klageren eksplisitt hadde sagt at nr 2 var mest interessant.

Innklagede opplyste at nr 4 ble sett på som mest interessant og mest etterspurt. På bakgrunn av dette burde vel innklagede da spesielt kontaktet de som hadde vist mest interesse for nr 2, eller i det minste generert sms-varsling.

I telefonsamtale med innklagede kom det frem at budgiveren har bakgrunn i eiendomsbransjen og altså må regnes å være vel kjent med lover, regler og akseptfrister i bransjen. Det må man også anta at innklagede er. Situasjonen er med andre ord to med omfattende eiendomskunnskap stilt ovenfor en ansattforening som åpenbart ikke kjenner eiendomsmarkedet generelt, eller eiendomsmarkedet i denne kommunen spesielt.

Innklagede opplyste også i samtale med klageren at kjøperen kunne være interessert i et resalg om et år eller to, slik at ”toget på ingen måte er gått”. Innklagede tilbød seg også å formidle kontakt med kjøperen om et eventuelt resalg nå, til høyere pris enn det kjøperen ga. Det takket klageren nei til og repliserte at hele salget ”stinker”.

Dersom man følger litt med på markedet for fritidseiendommer i kommunen, vet man at omsetningshastigheten generelt er lengre enn hva tilfellet var for disse to eiendommene. På den bakgrunn er det enda merkeligere at innklagede gjennomfører ekspressalg, og da i tillegg uten at interessenter som eksplisitt har gitt uttrykk for at nr 2 er mer interessant ble kontaktet.

Innklagede anfører:

Innklagede bestrider at god meglerskikk er brutt i saken. Innklagede har ikke formidlet bud som har kortere akseptfrist enn kl 1200 første virkedag etter visning. Da bud med kort akseptfrist ble mottatt, forsøkte innklagede så langt det lot seg gjøre å få budgiveren til å forlenge denne fristen. Da dette ikke lot seg gjøre formidlet han det aktuelle budet til selgeren. Under disse omstendighetene er det selgeren som avgjør om han vil akseptere budet eller ikke.

Det er beklagelig for alle parter dersom dette medførte at klageren ikke fikk deltatt i en budrunde. Det er likevel nærliggende å påpeke at hytta hadde vært tilgjengelig for bud i tre hele dager uten respons. Ei heller var interessen fra klageren presentert gjennom fremmøte på visning eller noen form for muntlig kontakt. Innklagede betviler likevel ikke klagerens reelle interesse i saken.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder budgivning.

Av forbrukerinformasjon om budgivning punkt 7 fremgår følgende:

”Megleren vil så langt det er nødvendig og mulig holde budgiverne orientert om nye og høyere bud og eventuelle forbehold.”

Klageren hadde ikke gitt inn bud på noen av hyttene. Innklagede hadde likevel holdt ham oppdatert innledningsvis i salgsarbeidet.

I en situasjon hvor det er kort akseptfrist og hvor budgiveren ikke er villig til å forlenge sin akseptfrist, må megleren kontakte selgeren og eventuelt andre budgivere dersom tiden tillater det. Megleren må påse at selgeren får anledning til å vurdere om han ønsker å takke nei eller akseptere budet før akseptfristen utløper.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å kontakte alle interessenter før bud ble akseptert. Reklamasjonsnemnda kan for øvrig henvise til sin avgjørelse i sak RfE 2009068.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.