Klage nr:
002/11

Avgjort:
25.05.2011

Saken gjelder:
Feilaktige/mangelfulle opplysninger om planlagt utbygging i nærområdet

Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. mai 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en leilighet som var til salgs gjennom innklagede som megler. Budaksept var 24. mars 2010, og kontrakten ble undertegnet i april 2010. Overtakelse var 11. juni 2010. Klagerne anfører at de ikke var opplyst om forestående byggeplaner i nærområdet.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Verken på visning eller i salgsoppgaven var det opplyst noe om forestående byggeplaner i nærområdet. På kjøpstidspunktet var nabotomten en industritomt. Da klagerne overtok leiligheten 11. juni 2010, ble de gjennom borettslaget oppmerksomme på at det var planer om å bygge syv boligblokker på naboeiendommen. Borettslaget hadde klaget på vedtaket grunnet uformingen av de nye blokkene som ville føre til drastisk redusert utsikt og solforhold, i tillegg til økt innsyn for leilighetene.

Klagerne kontaktet innklagede for å få svar på hvorfor de ikke ble informert om disse planene før kontrakten ble underskrevet. Svaret de fikk var at byggingen ikke var vedtatt i bystyret før etter kontraktsinngåelse, og at innklagede derfor ikke hadde noen anledning til å vite noe om de forestående byggeplanene på naboeiendommen.

Klagerne har kontaktet plan- og bygningsetaten i kommunen og fått til svar at et planinitiativ for eiendommen ble innsendt 19. november 2007 og at dette derfor var vist på reguleringskartet som alle eiendomsmeglere har tilgang til. Også styret i borettslaget informerte om at de hadde vært kjent med saken siden februar 2009 da de fikk tilsendt reguleringsplan til gjennomsyn fra kommunen. At innklagede til tross for dette påstår at han ikke har hatt mulighet til noe som helst kjennskap til byggeplanene er uforståelig for klagerne.

Selv om innklagede ikke hadde tilgang til fullstendige planer for naboeiendommen på kjøpstidspunktet, mener klagerne at de hadde tilgang på tilstrekkelig informasjon gjennom kommunen til å vite at det var planer om store utbygginger på denne tomten og at disse byggeplanene ville føre til en redusert verdi på leiligheten dersom de ble kjent for eventuelle kjøpere av leiligheten. De planene som forelå på kjøpstidspunktet, var detaljerte nok til at man kunne se at de ville føre til ulemper for leilighetene i klagernes blokk. Klagerne mener at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og at god meglerskikk tilsier at det burde vært opplyst om slike planer allerede på visning.

Innklagede anfører:

I forbindelse med salgsarbeidet med leiligheten ble det rekvirert boligopplysninger fra forretningsføreren. Der ble det rettet en konkret forespørsel om det forelå planer eller forhold som kjøpere burde gjøres oppmerksom på. I svarbrevet fra forretningsføreren, USBL, fremkom det ingen opplysninger om planer på tilstøtende nabotomt, eller informasjon om mottatt nabovarsel.

I salgsoppgaven ble det opplyst at området er regulert til boligformål med tilhørende anlegg, og det var videre gitt informasjon om at reguleringsplan og kart var tilgjengelig på innklagedes kontor.

I sentrumsnære strøk vil det i mange tilfeller foreligge prosjekter som bare er på planleggingsstadiet, der planarbeidet har foregått over titalls år og som tross dette ikke er endelig utformet eller vedtatt. Etter hva innklagede nå kan se, har planarbeidet med naboeiendommen foregått over flere år og har endret seg flere ganger i denne perioden. Planleggingen for nabotomten har også endret seg fra salgstidspunktet, mars 2010, og frem til endelig søknad og vedtak i juni 2010.

Innklagede ser at han kunne gitt informasjon om at det forelå planer for naboeiendommen, men denne informasjonen ville samtidig vært svært overfladisk fordi det ikke forelå noe vedtak, og erfaringsmessig måtte innklagede legge til grunn at saksbehandling ville medføre endringer. Ut fra dagens bebyggelse og bruk av eiendommen ville opplysningene i salgsoppgaven om endringer på naboeiendommen vært benyttet til å fremheve endringene og medvirkning til nærmiljøets positive utvikling. Med erfaring fra andre, tilsvarende bruksendringer, og utbyggingsprosjekter i bydelen, kan innklagede ikke se at boligen vil få en forringet verdi som følge av at området endrer karakter fra industri til bolig.

For øvrig er sol- og støyforhold endelig vurdert av fylkesmannen. Det foreligger en støyrapport som viser at fremtidig trafikkstøy i området vil bli lavere enn den nåværende. Solforholdene er vurdert av plan- og bygningsetaten til ikke å bli vesentlig forringet med det endelige planvedtaket.

På salgstidspunktet 24. mars 2010 forelå det ikke endelige planer for nabotomten utover et forslag til reguleringsplan oversendt til politisk behandling. Bortsett fra byggestøy i anleggsperioden, som primært vil forekomme i arbeidstiden, kan innklagede ikke se at prosjektet har verdiforringende effekt på boligverdien. Etter innklagedes syn har klagerne ikke lidt noe tap, dette er heller ikke dokumentert i tidligere henvendelser til innklagedes kontor.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne kan ikke bli skadelidende på grunn av at forretningsføreren ikke ga korrekte opplysninger, selv om det var i planleggingsfasen. Dette burde også innklagede sjekket bedre for eksempel med kommunen. Dersom innklagede hadde denne informasjonen før salg, burde det vært opplyst om at det forelå konkrete planer for utbyggingen av naboeiendommen. Innklagede burde i det minste oppfordret klagerne til å se på reguleringsplanen i og med at det forelå planer, og spesielt da de konkret ble spurt om informasjon av betydning på visningen.

Endringen fra kjøpstidspunktet og frem til endelig søknad og vedtak i juni 2011 (2010?) er ikke nevneverdig. Allerede lenge før klagerne kjøpte leiligheten, eksisterte det tegninger, som viste omfanget og høyden på blokkene. Selv om det ikke forelå noe vedtak, var prosessen med søknad om bygging på nabotomten kommet veldig langt.

Innklagede nevner at endringene ville blitt fremhevet på en positiv måte. På forsiden av salgsoppgaven trekkes det frem en solrik balkong. Hvordan kan det være positivt at denne solrike balkongen vil miste mye av ettermiddagssolen når blokkene er ferdig bygget? Klagerne har også problemer med å forstå hvordan en megler kan fremheve at redusert sol og innsyn fra mange nye leiligheter tett innpå kan være noe positivt. At en eiendomsmegler fremhever noe som positivt med en bolig, betyr heller ikke at en som kjøper nødvendigvis er enig.

Byggestøy vil det være i en god stund fremover. Den ene av klagerne er student og arbeider til tider hjemmefra. Dette er ikke mulig nå som det er byggestøy nettopp i arbeidstiden. I tillegg har byggingen allerede ført til en del støv blant annet på balkongen. Dette er en ulempe for klagerne. De positive følgene av byggeprosjektet som innklagede viser til, har heller ikke stor betydning for klagerne, da de har kjøpt en treroms leilighet med et femårs perspektiv. Dette er et omfattende prosjekt, og det kan fortsatt være byggeaktivitet når klagerne skal selge, noe andre kjøpere også kan se på som negativt.

Klagerne var allerede i gang med oppussing av leiligheten da de kom over informasjonen om byggeplanene og forsto omfanget av det. De har allerede kostet på boligen ca kr 130 000 og mange hundre arbeidstimer i nødvendige oppgraderinger. Dette er penger og tid de ikke ville investert i leiligheten, men heller i en annen leilighet hvor det ikke forelå byggeplaner med støy og støv og etter hvert redusert sol mv. Klagerne spør om innklagede mener seg tjent med at boligkjøpere opplever seg lurt.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Det er i salgsoppgaven oppfordret til å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser.

Uavhengig av omfanget på endringen i boligprosjektet fra salgstidspunktet til endelig vedtak forelå i juni 2010, viser det at endringer av planer kan forekomme helt frem til endelig vedtak fattes. Området hvor boligen ligger er i ferd med å transformeres fra industri til boligområde. Utviklingen i området vurderes positiv og kan sammenlignes med tilsvarende utvikling i Nydalen.

Innklagede kan ikke se at det foreligger noe økonomisk tap i forhold til oppussing, da dette er en investering som vil svare seg på et gitt salgstidspunkt.

Området (postsonen) boligen ligger i har i løpet av det siste året hatt en prisøkning på ca 7,5 prosent. Tilsvarende økning i bydelen ligger i samme periode på ca 6,6 prosent. Ut over dette vil det bli etablert barnehage og annen infrastruktur i forbindelse med byggeprosjektet som vil bidra til å gjøre området mer attraktivt.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

At boliger i området har steget i verdi det siste året er ikke relevant, da det ikke tar hensyn til de ulempene klagerne mener de er utsatt for.

Klagerne forstår at en eiendomsmegler tar mest hensyn til selgeren og best mulig pris, men som lekfolk er de avhengige av en viss integritet fra eiendomsmeglerens side og at de får de opplysningene som er relevante ved kjøp av bolig. De har hele tiden ment at innklagede burde ha opplyst om at det forelå konkrete planer for nabotomten, uansett om planene var endelig vedtatt eller ikke, spesielt fordi de etterspurte denne type informasjon på visning. Av salgsoppgaven fremgår:

”Området er regulert til boliger med tilhørende anlegg. Informasjon vedrørende reguleringsforhold er tilgjengelig på meglers kontor”

Klagerne kan vanskelig forstå at de ut fra dette skal vite at det forelå planer om bygging på nabotomten. Det var heller ingen oppfordring til å komme og se planene heller, det oppleves mer som en standardfrase.

Klagerne har gjennom korrespondansen fått et forsterket inntrykk av at innklagede hadde kjennskap til byggeplanene ved salgstidspunktet.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Innklagede solgte 12. mai 2011 tilsvarende bolig i 2. etasje i samme oppgang for kr
2 530 000. Ut fra gjennomføringen av salget, kan innklagede ikke se at klagerne vil lide noe økonomisk tap som følge av boligkjøpet. Innklagede beklager ulempene kjøpet har medført for klagerne.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder manglende opplysning om byggeplaner på nabotomten.

Reklamasjonsnemnda behandler ikke forholdet mellom kjøperne (klagerne) og selgeren, som i dette tilfellet var et dødsbo. Nemnda vurderer kun forholdet til innklagede eiendomsmeglingsforetak.

Eiendomsmegleren har ved salg av bolig en utstrakt informasjonsplikt. Denne fremkommer av eiendomsmeglingsloven § 6-7. Når det gjelder meglerens plikt til å gi opplysninger om bygging på nabotomt, fremkommer dette av eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd punkt 10 ”forholdet til endelige offentlige planer, konsesjonsplikt og odelsrett”.

I denne konkrete saken er det på det rene at det ikke fremkom noe om byggeplaner i boligopplysningene fra forretningsføreren. Det er ikke vanlig at slike opplysninger fremkommer ved innhenting av opplysninger fra kommunen.

Eiendomsmegler kan også ha en utvidet opplysningsplikt om utbygging med hjemmel i den alminnelige omsorgsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 (1) sml. § 6-7 (1). Forutsetningen er at han har hatt tilstrekkelig presise opplysninger om ikke-endelige offentlige planer. I dette tilfellet hadde innklagede imidlertid ikke tilstrekkelig presise opplysninger om utbyggingen.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.