Klage nr:
005/11

Avgjort:
04.04.2011

Saken gjelder:
Meglers krav på vederlag.

Foretakets navn:
Hafsrød og Partners Eiendomsmegling AS

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. april 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren solgte sin leilighet gjennom innklagede. Klageren hadde kjøpt ny bolig, men ble ikke godkjent som ny andelseier. Klagerens leilighet ble ikke overlevert til ny kjøper, og kjøperen hevet kjøpekontrakten. Innklagede har krevd vederlag for salget. Klageren bestrider at innklagede har krav på vederlag, og viser til at oppdragsavtalen ikke ble skriftlig forlenget.

Klageren er bistått ved hjelpeverge. Klageren og hans hjelpeverge vil det følgende bli betegnet som ”klageren”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Saken gjelder manglende skriftlig fornyelse av oppdragsavtale mellom innklagede og klageren, og betydningen dette har for innklagedes krav på vederlag.

I løpet av 2009 ble det inngått oppdragsavtale som salg av bolig mellom klageren og innklagede. Leiligheten ble ikke solgt før månedsskiftet april-mai 2010, og klageren signerte kjøpekontrakten 30. april 2010. Klageren kjøpte en andelsbolig, og kjøpekontrakten ble signert 26. mai 2010.

Imidlertid ble ikke klageren godkjent som ny andelseier av styret i det nye borettslaget, og han fikk derfor aldri overtatt den nye leiligheten. Klageren gikk derfor fra kjøpet slik han hadde krav på etter avtalen. Dette medførte imidlertid at klageren ikke fikk overlevert sin solgte bolig til ny kjøper. Kjøperen hevet til slutt avtalen.

I ettertid har innklagede fremmet krav om vederlag stort kr 30 699 for oppdraget om salg av klagerens bolig. Oppdragsavtalen var bare fornyet muntlig per telefon i januar 2010.

Klageren lurer på hvilken betydning det har at oppdragsavtalen ikke ble fornyet med klagerens signatur, i samsvar med eiendomsmeglingsloven § 6-5 (1). Dersom bestemmelsen tolkes bokstavelig, mener klageren at det ikke forelå noen gyldig oppdragsavtale som gir innklagede rett til fullt vederlag. Klageren innrømmer at det kun dreier seg om en formfeil, og at klageren i ord og handling har brukt innklagede som sin megler frem til kjøpekontrakt ble inngått.

Klageren ber om Reklamasjonsnemndas vurdering av saken, og om mulig at innklagedes vederlagskrav bestemmes ut fra Nemndas skjønn.

Innklagede anfører:

Innklagede har tidligere utført salg for klageren med stort hell. Innklagede mener grunnen til at klageren har fått utnevnt hjelpeverge blant annet er at han har problemer med å holde avtaler og møte rett tid.

Innklagede var med klageren til kommunen angående etableringslån og til banken for å få til både kjøp og salg. Dette er langt over hva en megler skal gjøre.

Innklagede snakket flere ganger med klageren over telefon, da dette var lettere. Under salgsperioden ble klageren spurt gjentatte ganger om han fortsatt ønsket å selge boligen sin, noe han bekreftet. Innklagede hadde også kontakt med klagerens mor, og det var også morens ønske at klageren skulle flytte ut fra boligen.

Moren og en kamerat av klageren har bekreftet at klageren var klar til å flytte og hadde pakket det meste i esker. Innklagede kan ikke se at han kan klandres for at klageren ikke fikk kjøpe den andre andelsleiligheten.

Innklagede opprettholder sitt krav på vederlag og dekning utlegg i saken, ettersom handel kom i stand under oppdragstiden.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren vil presisere at det han ønsker vurdert er betydningen av at oppdragsavtalen ikke er forlenget skriftlig.

Klageren stiller seg også spørrende til om det er riktig av innklagede å kreve fullt vederlag for det utførte oppdraget.

Da klageren solgte sin forrige bolig gjennom innklagede, ble klageren nektet som ny andelseier i borettslaget. Partene nådde den gangen en minnelig løsning i forliksrådet som gikk ut på at klageren fikk flytte inn på prøve i seks måneder. Etter prøvetiden ble klageren godkjent, men forholdet mellom borettslagets øvrige medlemmer og klageren har forverret seg etter den tid. Klageren mener at innklagede måtte kjenne til klagerens psykiske og rusrelaterte problemer, og at dette generelt kunne ha innvirkning på om han ble godkjent av borettslag som ny andelseier.

Klageren reiser derfor spørsmålet om innklagede burde tatt spørsmålet om godkjenning i nytt borettslag i betraktning da avtalen om salget av klagerens bolig ble inngått.

Klageren skulle overta sin nye leilighet 27. mai 2010 kl. 1500, og overlevere sin gamle leilighet 28. mai 2010 kl 1200. Klageren hadde dermed mindre enn ett døgn på å flytte. Vedtaket om å ikke godkjenne klageren som ny andelseier ble formelt fattet 29. mai 2010.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder at en oppdragsavtale ikke ble skriftlig fornyet.

Reklamasjonsnemnda har merket seg at selve oppdragsavtalen ikke er datert. Oppdragsavtalen har en gyldighet på seks måneder fra signering, jf oppdragsavtalen punkt 11. Etter Reklamasjonsnemndas syn er det i strid med god meglerskikk ikke å datere oppdragsavtalen.

Det ble den 11. januar 2010 sendt et brev fra innklagede til klageren. Det ble opplyst om at oppdraget utgikk 24. januar 2010, og det ble bedt om skriftlig bekreftelse innen ti dager dersom oppdraget skulle fornyes for seks nye måneder på samme vilkår. På brevet har innklagede notert:

”Fredag 22/1-10 kl 12.30. …[saksbehandler] har fått tak i …[klageren] og han bekrefter på telefon at vi skal selge boligen hans. Han ønsker å forlenge oppdraget med oss. Han vil flytte.”

Reklamasjonsnemnda ser at innklagede har forsøkt å innhente skriftlig samtykke fra klageren om fornying av oppdraget. Av spesielle grunner har dette vært vanskelig. Reklamasjonsnemnda påpeker at klageren på dette tidspunktet synes å ha vært uten hjelpeverge, og at det er uomtvistet at det var klagerens ønske at oppdraget ble forlenget et halvt år. Både utlegg og minsteprovisjonen som er krevd er i samsvar med den opprinnelige oppdragsavtalen, og det er ikke påført noen ekstra kostnader.

Reklamasjonsnemnda finner derfor at klageren må betale vederlag og utlegg i samsvar med oppdragsavtalen, og kan for øvrig ikke se at det foreligger noen ”ikke ubetydelig pliktforsømmelse” ved oppdraget som kan lede til nedsettelse av innklagedes vederlag, jf eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å datere oppdragsavtalen. For øvrig fører ikke klagen frem.