Klage nr:
007/11
Avgjort:
Saken gjelder:
Budgivning
Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25.mai 2011. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en enebolig som var til salgs gjennom innklagede som megler. Kontraktsmøtet ble avholdt 11. juni 2010.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren ønsker at alle forhold rundt denne budrunden avdekkes, herunder at budhistorikk utleveres, inneholdende navn og størrelse på bud, sortert på tid. Klageren ønsker også å oppnå erstatning/prisavslag og avgjørelse om at innklagede har brutt god meglerskikk.
Klageren kjøpte boligen i juni 2010 for kr 3 750 000. Kontraktsmøtet ble holdt den 11. juni med en stedfortreder for den ansvarlige megleren. Ting var litt uoversiktlige og klageren glemte å spørre etter budhistorikken. Da han kom på det, purret han gjentatte ganger på innklagede, både via telefon og e-post. Han ble hver gang lovet å få den tilsendt per post. Klageren har i ettertid merket seg at forklaringene på hvem den andre budgiverne var, er endret fra gang til gang
Boligen ble lagt ut for salg to ganger, og i begynnelsen sa innklagede at det var det paret som bød på boligen første gang den ble lagt ut, som bød denne gangen også. Senere sa han at det ikke var det paret, men en utenlandsk familie som hadde gitt bud og at den budgiveren klageren konkurrerte mot, kjøpte bolig av ham ved en senere anledning. Da klageren igjen tok kontakt like før jul, først via e-post og også via telefon ettersom han ikke fikk svar på e-posten, og heller ikke en e-post han sendte noen uker tidligere, fikk han fortalt at budhistorikken befinner seg på et fjernlager og at innklagede måtte dit for å hente papirene.
Etter en uke fikk klageren en e-post hvor det ble opplyst at innklagede ikke klarte å finne budhistorikken på fjernlageret, men han fant budskjemaet fra den andre budgiveren. Innklagede sa også at klageren bare kunne ringe den andre budgiveren for å spørre, så ville han bekrefte at dette stemte.
Klageren leste gjennom skjemaet og det første som slo ham var at summen ikke stemte. På skjemaet står det at budet er kr 3 600 000, mens det første budet klageren ble presentert for var på kr 3 650 000. Klageren sjekket videre adressen til vedkommende, som er den samme i telefonkatalogen per 14. januar 2011 som den var på budskjemaet fra i sommer, altså virker det ikke som om vedkommende hadde flyttet i løpet av de siste åtte-ni månedene. I budskjemaet står det at den andre budgiveren hadde kr 1 300 000 i egenkapital. Da budrunden pågikk, startet den på 3 650 000 hvorpå klageren økte til kr 3 700 000. Deretter kom det bud på kr 3 720 000 hvor innklagede sa til klageren at nå trodde han ikke den andre budgiveren hadde mer å gå på. Klagerne høynet da til kr 3 750 000 og vant budrunden. Men med en egenkapital på kr 1 300 000 er jo det teoretiske taket på 6 500 000, litt avhengig av inntekten.
I skjemaet står alle finansieringsdetaljer oppført. Egenkapital, lån og kontaktperson i banken. Klageren undersøkte litt rundt kontaktpersonen i banken, og fant at innklagedes saksbehandler, den andre budgiveren og bankmannen er venner. De ligger i hverandres vennelister på Facebook.
Da klageren undersøkte litt mer rundt den andre budgiveren, viste det seg at dette var en tredje person som innklagede ikke hadde nevnt tidligere. Innklagede og den andre budgiverne driver to selskaper sammen, en klesbutikk og et eiendomsinvesteringsselskap, begge aksjeselskaper. De sitter begge i styret i de to selskapene og selskapene eies av to holdingselskaper, 50 prosent hver, hvor innklagedes saksbehandler og den andre budgiveren eier 100 prosent i hvert sitt selskap. Flere av klagerens vedlegg viser koblingen mellom personene.
Klageren sitter med en følelse av at det har vært en fiktiv budrunde, at det ikke eksisterer noen budhistorikk eller andre reelle budgivere. Klagerne ønsker en kopi av budhistorikken, videre at det bringes klarhet i alle forhold og hva som faktisk skjedde.
Innklagede anfører:
I denne saken har innklagede dessverre ikke ført budene elektronisk, men kun logget budrunden manuelt, da han ikke var på kontoret under budrunden. Det foreligger av den grunn ingen elektronisk budjournal.
Da innklagedes saksbehandler var bortreist, tok en annen medarbeider (A) kontraktsmøtet med klageren. Budloggen skal ha blitt presentert for klageren under møtet den 11. juni 2010. Den signerte kjøpekontrakten § 13 [3] bekrefter at partene har fått seg forelagt kopi av budjournalen. A kan ikke på nåværende tidspunkt huske at dette eventuelt ikke ble gjort i løpet av møtet.
Bakgrunnen for at konkurrerende budgiver ikke ønsket å gi høyere bud var at det ville påløpe vesentlige kostnader på eiendommen med tanke på den oppussingen han ønsket. Det var ingen andre budgivere i denne saken. Det var flere interessenter på eiendommen fra både første og andre visningsrunde, derav en utenlandsk familie som vurderte bud. Det kom imidlertid aldri noe skriftlig bud fra disse.
Innklagede presiserer at det har vært en reell budrunde i denne saken, og det har ikke på noen måte vært involvert fiktive bud.
Dette er et lite område, hvor man etter 13 år som megler kjenner veldig mange av både selgere og interessenter. Innklagedes saksbehandler og hans familie i generasjoner er fra området. Han kjenner derfor veldig mange som vil bosette seg i området, og som da naturlig nok er med i budrunder på eiendommer som er for salg der. Flere selgere, kjøpere og forretningsforbindelser legger til meglere som venner på Facebook på bakgrunn av nettverksbygging etc. Det ville i prinsippet være umulig for saksbehandler å selge boliger i dette området til folk han ikke kjenner eller vet hvem er.
Konkurrerende budgiver er fra samme sted som saksbehandleren. Han har vært med i flere av budrundene som har vært på boligene i dette området. Bakgrunnen er at han, som mange andre, har hatt ønske om å flytte tilbake til det området han er vokst opp i.
Innklagedes forretningsmessige kontakt med den konkurrerende budgiverne har vært begrenset til at hans samboer har drevet en klesbutikk sammen med dennes kone. Driften er avviklet. Det andre selskapet har ikke vært i drift, men selskapet eier en gravemaskin og har ikke noe med eiendomsinvesteringer å gjøre. Årsaken til det felles eierskapet er at vedkommende har kjøpt tomt og skal benytte gravetjenester, og det samme gjelder saksbehandleren.
Innklagede er kjent med kravene til føring av elektronisk budjournal. Han beklager på det sterkeste at dette ikke er gjort i denne saken og erkjenner at håndteringen av klagerens henvendelser i etterkant ikke har vært håndtert tilfredsstillende.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder budgivning og påstand om nære forretningsmessige relasjoner mellom annen budgiver og megler.
På bakgrunn av innklagedes opplysninger legger Reklamasjonsnemnda til grunn at det ikke har vært ført budjournal i tråd med kravet i eiendomsmeglingsforskriften § 3-5. Det fremgår av budskjemaet at klagerens budforhøyelser er påført dette. Når det gjelder bud fra konkurrerende budgiver, er forhøyelse ført på post it-lapp, som senere er klistret på budskjemaet.
Klageren anfører at han etter kontraktsmøtet den 11. juni 2010 gjentatte ganger muntlig har etterspurt budjournalen, og at disse forespørslene ble fulgt opp ved e-post 2. november 2010. E-poster av 15. november og 10. desember, hvor klageren ber om utskrift av budjournalen, er fremlagt for Reklamasjonsnemnda. Innklagede sier i sitt tilsvar at
Budloggen skal ha blitt presentert for [klageren] under møtet den 11/6-10. §13 [3] i den signerte kjøpekontrakten bekrefter at kjøper og selger har fått seg forelagt kopi av budjournalen. [Saksbehandleren] kan ikke på nåværende tidspunkt huske at dette evt. ikke ble gjort i løpet av møtet.
På bakgrunn av innklagedes opplysninger finner Reklamasjonsnemnda ikke å kunne ta formuleringen i kontraktens § 13 [3] bokstavelig.
Reklamasjonsnemnda må legge til grunn at innklagede ikke kan dokumentere at klageren har fått utlevert noen budjournal slik eiendomsmeglingslovens § 6-10 og eiendomsmeglingsforskriften § 6-4 (1) krever.
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk når det gjelder føring av budlogg og tilpasning av kontrakt/manglende dokumentasjon for at partene faktisk har fått utlevert en budjournal.
Reklamasjonsnemnda er forelagt kjøpetilbud fra klageren og en konkurrerende budgiver. Da Reklamasjonsnemnda baserer seg på hva som kan dokumenteres skriftlig, kan Nemnda ikke vurdere hvorvidt innklagede har gitt ukorrekte opplysninger om konkurrerende budgiver eller konkurrerende buds størrelse.
Når det gjelder saksbehandlerens tilknytning til den andre budgiveren, er det dokumentert at disse har styreverv og eierinteresser i samme selskap. Dette rammes ikke av egenhandelsforbudet i eiendomsmeglingslovens § 5-3. Det er heller ingen bestemmelse i eiendomsmeglingsloven kapittel 5 som omhandler forholdet til saksbehandleren hos budgiverens bankforbindelse.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å ha ført påkrevd budjournal og fremlagt denne i tråd med forskrift om eiendomsmegling. For øvrig fører klagen ikke frem.