Klage nr:
010/11

Avgjort:
15.06.2011

Saken gjelder:
Tilbakehold av penger på klientkonto

Foretakets navn:
internet

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 15. juni 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har solgt to tomter gjennom innklagede. Etter salget har klagerens tidligere ektefelle ved advokat krevd å få utbetalt halvparten av kjøpesummen i henhold til et rettsforlik.

Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hans advokat vil i det følgende bli omtalt som ”klageren”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren krever erstatning for advokatutgifter for å få frigitt/ utbetalt salgssummen etter salg av to boligtomter. Innklagede holdt tilbake salgssummen med urette etter krav fra en utenforstående pengekreditor. Dessuten krever klageren at innklagedes honorar nedsettes som følge av uberettiget tilbakehold.

Klageren kjøpte to boligtomter sammen med sin svoger i 2005. De var sameiere med en halvpart hver. Hensikten med kjøpet var at de skulle bygge hver sin bolig på de to tomtene som de selv skulle bebo.

Klageren ble separert fra sin tidligere ektefelle (A) høsten 2005. Skifteoppgjøret mellom dem har vært konfliktfylt. A har gjennom hele skiftet hatt bistand fra advokat. I november 2006 inngikk ektefellene et rettsforlik. I dette forliket står det blant annet i punkt 5:

”Skiftet er etter dette gjennomført, med unntak av oppgjør for tomter …”.

Det står ingenting i forliket om hvordan tomteverdien senere skulle fordeles. Rettsforliket er begrenset til å slå fast at tomtene var den eneste uoppgjorte posten i skifteoppgjøret.

Klageren så seg nødt til å selge sin andel av tomtene og engasjerte innklagede til å formidle salget. Den ene tomten ble solgt for kr 1 175 000 ved kjøpekontrakt datert 19. januar 2010. I brev til innklagede datert 13. januar 2010 skrev As advokat at A hadde krav på 50 % av det som tilfalt klageren etter salget, og at hennes del av pengene skulle overføres advokatens klientkonto. Krav om utbetalingen ble begrunnet med en henvisning til rettsforliket inngått i 2006.

Det understrekes at den tidligere ektefellen aldri har påstått å være medeier av tomtene. Hun har alltid erkjent at hennes bror og klageren eier tomtene med en halvpart hver, og at klageren sto fritt til å selge sin part når som helst uten hennes samtykke. Tvisten mellom klageren og A går kun på hvilken verdi tomtene skal tillegges ved skiftet. A hevder at hun skal godskrives halvparten av oppnådd netto salgssum. Klageren vil først påpeke at det må være riktigere å si at hun krever 25 % av netto oppnådd salgssum ettersom klageren bare eier en ideell halvpart av tomten. Klageren mener at posten skal settes lik tomtens salgsverdi den dagen samlivet opphørte høsten 2005.

Som følge av utspillet fra As advokat, valgte innklagede å skrive inn i kjøpekontrakten en bestemmelse om at kjøpesummen skulle holdes tilbake inntil advokatene var blitt enige om fordelingen. Dette fremgår av en e-post som innklagede sendte partene 19. januar 2010 klokken10:51, en knapp time før selve kontraktsmøtet. Bestemmelsen i kjøpekontrakten punkt 3 nest siste avsnitt lyder:

”Når det gjelder utbetaling av…[klageren] sin andel av oppgjøret, avventes avklaring via advokater”.

Den 19. januar 2010 klokken 10:51 var klageren i bilen på vei til kontraktsmøtet, og han ble derfor ikke oppmerksom på den spesielle passusen som innklagede hadde lagt inn i kontrakten. Klageren har i ettertid hevdet å være ubundet av bestemmelsen om tilbakehold fordi han ikke ble gjort oppmerksom på den i kontraktsmøtet. Det bør merkes at klageren dagen før kontraktsmøtet mottok et utkast til kontrakt som ikke inneholdt noe om tilbakehold. Videre bør det nevnes at klageren på selve kontraktsmøtet spurte om kontrakten var blitt endret siden sist, og fikk da ”nei” til svar.

Klageren engasjerte advokat for å få frigitt kjøpesummen som innklagede hadde holdt tilbake, og advokaten sendte på klagerens vegne fire brev med krav om at pengene ble frigitt/ utbetalt.

Innklagede nektet først å etterkomme kravet om utbetaling, men utbetalte i april halvparten av det tilbakeholdte beløpe (kr 276 977).

Klageren solgte 1. september 2010 sin ideelle halvpart i den andre tomten. Kort tid senere ble det klart at innklagede ikke hadde til hensikt å utbetale hele salgssummen denne gangen heller. Innklagede skrev i et brev at halvpartene av pengene ville bli tilbakeholdt i henhold til instruksen fra As advokat. Oppgjørsoppstillingen datert 5. oktober 2010 viste at kr 358 450 ble tilbakeholdt.

Klagerens advokat tilskrev innklagede i november og krevde det tilbakeholdte beløpet frigitt/ utbetalt. I brevet, som inneholdt en bred redegjørelse om faktum og juss, ble det pekt på at kjøpekontrakten ikke hadde noen klausul om tilbakehold av salgssummen.

I svarbrev fra innklagede 1. desember 2010 ble begge de fremsatte krav om utbetaling av pengene etterkommet. Noen uker senere mottok klageren fullt og helt oppgjør fra innklagde.

Innklagede nekter fortsatt å dekke klagerens advokatutgifter. På samme måte har innklagede nektet å godta en reduksjon i honoraret for utført arbeid.

I brevet fra As advokat ble det opplyst at han representerte en av klagernes pengekreditorer, og han ba om at klientens krav mot klageren skulle sikres ved at innklagede holdt tilbake klagerens del av salgssummen. A har kun påstått å være kreditor og ikke meddeier.

Klageren anfører at det er sikker rett at bare avtalepartene – kjøper og selger – som kan instruere megler vedrørende kjøpesummen. Partenes kreditorer, deres ektefeller, arvinger og andre utenforstående tredjemenn er ikke i posisjon til å gi bindende instrukser til megleren. En megler som etterkommer en instruks fra en av selgerens kreditorer, demonstrerer etter klagerens syn en kunnskapssvikt om et regelverk av sentral betydning for meglerens virksomhet.

Den første feilen innklagede har begått var å skrive inn i kjøpekontrakten datert 19. januar 2010 en passus om at klagerens andel av salgssummen skulle holdes tilbake inntil advokatene var blitt enige om fordelingen av beløpet. Klageren mener at innklagede dermed etterkom en instruks avgitt av en utenforstående tredjemann.

Den andre feilen som ble begått, var at innklagede ikke gjorde klageren særskilt oppmerksom på den nye passusen i kjøpekontrakten om tilbakehold. E-posten datert 19. januar 2010 ble sendt klokken 10:51 mens klageren var i bilen på vei til kontraktsmøtet.

Den tredje feilen som ble begått, var at innklagede holdt tilbake salgssummen oppnådd ved salg av den andre tomten. Også denne handlingen innebar at instruksen gitt av As advokat ble etterkommet.

Det var først etter at klagerens advokat hadde skrevet fem brev til innklagede (og truet med søksmål) at innklagede innså feilgrepet og utbetalte hele det tilbakeholdte beløpet med tillegg av renter/ forsinkelsesrenter.

Klageren krever kostnader til advokat dekket av innklagede. Utgiftene beløper seg til kr34125.

Klageren mener også at det er grunnlag for å kreve en reduksjon av innklagedes vederlag, jf eiendomsmeglingsloven § 7-7. Klageren har betalt kr 57 156 til innklagede for oppdraget. Klageren mener at innklagedes vederlag bør nedsettes med en halvpart.

Krav på advokatutgifter og nedsettelse av vederlaget ble for første gang gjort gjeldende i brev til innklagede datert 11. november 2010. Innklagede har nektet å etterkomme kravene.

Innklagede anfører:

Det medfører ikke riktighet at klageren kun fikk oversendt nytt kontraktsforslag per e-post en time før kontraktsmøtet. Endringene som ble lagt inn, ble diskutert mellom klageren og innklagedes oppdragsansvarlig i forkant av møtet. Klageren og hans daværende ektefelle fikk e-post med den siste versjonen en time før kontraktsmøtet. Klageren kom forsinket til kontraktsmøtet og oppdragsansvarlig spurte klageren uttrykkelig om han hadde fått med seg den siste versjonen av kontrakten. Dette har oppdragsansvarlig redegjort for i e-post av 11. mars 2010. Grunnlaget for at det ble inntatt en ny formulering i kjøpekontrakten var As advokats brev datert 13. januar 2010.

Innklagede mener Reklamasjonsnemnda må forholde seg til den skriftlige dokumentasjonen som er fremlagt, herunder kjøpekontrakten hvor det er tatt inn en bestemmelse om at oppgjøret skal avventes en avklaring av advokatene. Hvilken informasjon som ble gitt klageren i forkant av kontraktsmøtet, er ikke dokumentert.

Megler skal på et selvstendig grunnlag foreta en vurdering av om krav om sperring av oppgjøret fra utenforstående part har et rettslig grunnlag. Innklagede ser at han i denne saken, uten klagerens signatur på kontraktens ”nye formulering”, kunne ha ubetalt oppgjøret til klageren uavhengig av kravet som ble fremsatt at As advokat. Klageren var alene hjemmelshaver av sin andel. Imidlertid hadde klageren signert kjøpekontrakten, og han var da blitt forhåndsinformert om kravet om sperring. Etter innklagedes syn kan innklagede derfor ikke komme i ansvar. Klageren uttrykte overfor innklagede at han var innforstått med at oppgjøret måtte stå hos innklagede til forholdet til A var avklart. Innklagedes saksbehandlere er av den oppfatning at klageren i etterkant har ombestemt seg.

Det fremgår av forliket at skifteoppgjøret mellom klageren og A er oppgjort med unntak av oppgjør for tomtene. Selv om dette ikke forandrer klagerens rett som hjemmelshaver både til å selge og motta oppgjør, legitimerte skifteavtalen innklagedes initiativ om endring av oppgjørsinstruks etter krav fra As advokat. Dette aksepterte også klageren.

Saken har vært preget av et meget høyt støynivå med betydelig korrespondanse fra tre forskjellige advokater på vegne av klageren, og advokat på vegne av A og hennes bror og kjøperen. Innklagede har mottatt trusler om erstatningskrav fra begge sider fortløpende. Innklagede har forholdt seg til klagerens signatur og ikke latt seg presse.

Etter lang tid uten fremdrift varslet As advokat om at de ikke lengre mente det var grunnlag for å holde tilbake oppgjøret til klageren, i og med at advokatene ikke hadde oppnådd noen fremdrift i de elleve månedene som hadde gått. Innklagede mener at det har vesentlig betydning i nærværende sak at ingen av advokatene denne perioden foretok seg noen rettslige aksjoner i form for eksempel forliksklage eller arrest.

Da innklagede til slutt betalte oppgjøret til klageren, valgte innklagede å godskrive klageren forsinkelsesrenter for salget av den siste tomten ettersom det her ikke var inntatt samme oppgjørsinstruks som ved det første salget. Innklagede ønsket med dette å avslutte saken på en akseptabel måte overfor klageren. Innklagede er av den oppfatning at det her er advokatene som er årsaken til manglende fremdrift.

Innklagede mener at han ikke kan lastes for å ha initiert tillegget i kjøpekontrakten selv om det ble gjort en uriktig vurdering. Klageren ble informert og valgte likevel å signere. ”Skiftekrangelen” hadde allerede pågått i flere år, og klageren hadde konsultert sin advokat før signeringen.

Innklagede mener at når kjøpekontrakten er signert av klageren og både han og den andre parten er representert ved advokat, kan det ikke være i strid med god meglerskikk eller forretningskikk, lov eller forskrift, å avvente nærmere avklaring og forvente at advokatene får fremdrift i saken slik at den på en eller annen måte hadde fått sin endelige løsning.

Det faktum at samme oppgjørsinstruks ikke ble inntatt i det siste salget, kan etter innklagedes syn ikke være av avgjørende betydning. Klageren var kjent med innklagedes holdning vedrørende sperring av hans tilgodehavende. Innklagede har også kompensert med forsinkelsesrente.

Innklagede tilbakeviser at han har brutt god meglerskikk i denne saken.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren hevder at han ikke fikk muntlig melding om at setningen om tilbakehold var inntatt i kjøpekontrakten. Klageren engasjerte advokat straks han ble klar over at innklagede nektet å utbetale nettoprovenyet. Advokaten krevde at det tilbakeholdte beløpet skulle utbetales. Klagerens atferd, herunder det forhold at han straks engasjerte advokat for å få ut sitt tilgodehavende, viser etter klagerens syn at han ikke hadde fått beskjed om endringen i forkant av signeringsmøtet.

Klageren minner om at den omstridte setningen om tilbakehold ble luket ut før signering av kontrakt ved neste salg.

Innklagede har hevdet at megler på selvstendig grunnlag skal foreta en vurdering av sperring. Hvis innklagede med dette mener at innklagede av eget tiltak skulle vurdere om det fantes kreditorer som burrde få en del av kjøpesummen etter et eiendomssalg, tar innklagede feil.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede fastholder at klageren ble forhåndsvarslet om endringen i kontraktsformuleringen. Innklagede mener at klageren må ha kommet på andre tanker, ombestemt seg og deretter kontaktet advokat.

Det siste salget innholder ikke samme klausul om å tilbakeholde oppgjør, men advokatkostnader ble igangsatt langt tidligere enn dette salget.

Innklagede mener at ikke enhver feilvurdering er megler gjør, uansett situasjon, kan anses for å være uaktsom. Innklagede kunne ha opptrådt raskere og annerledes, og har innrømmet å erstatte noe av kostnadene ved forsinkelsen. Innklagede imøteser Reklamasjonsnemndas behandling av saken.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder tilbakehold av penger på klientkonto.

I Avtale om Reklamasjonsnemnd punkt 2 Avvisningsgrunner heter det:

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning danner ikke sakens dokumenter et tilstrekkelig grunnlag for behandling i Nemnda. Klagen blir derfor å avvise.

Konklusjon:

Klagen avvises.