Klage nr:
011/11

Avgjort:
04.04.2011

Saken gjelder:
Oppfølging av eierskifteforsikring

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Gjøvik
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. april 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne, som er tre søsken, solgte en eiendom gjennom innklagede. Også en fjerde søster var selger ved oppdraget. Datteren til den fjerde søsteren kjøpte eiendommen, og eierskifteforsikring ble derfor ikke tegnet. Det følger av forsikringsavtalens vilkår at den ikke gjelder ved salg til slektning i direkte nedstigende linje. Klagerne mener at innklagede burde opplyst om dette.

Klagerne er bistått ved advokat, og blir i det følgende kun betegnet som ”klagerne”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne, som er tre søsken, og en fjerde søster inngikk oppdragsavtale med innklagede i forbindelse med salg av sine avdøde foreldres eiendom.

Ved salget av eiendommen bestilte klagerne eierskifteforsikring. Egenerklæringsskjema ble fylt ut 15. april 2009. Det ble avholdt visninger som normalt. Datteren til den fjerde søsteren innga bud på eiendom, og budet ble akseptert.

I mars 2010 reklamerte kjøperen over mangler ved boligen, som følge av det ble avdekket hussopp. Det var først i forbindelse med reklamasjonen at klagerne ble oppmerksomme på at eierskifteforsikringen ikke var tegnet som avtalt. Kjøperen trodde også på dette tidspunktet at det forelå eierskifteforsikring i tråd med opplysningene som gjaldt ved salget.

Til tross for at klagerne uomtvistelig hadde bedt om eierskifteforsikring viste det seg at innklagede hadde unnlatt å tegne denne, uten å opplyse om dette til selgerne eller kjøperen.

Innklagede har avvist ansvar i saken.

Kjøperen fremsatte etter dette krav om heving av kjøpet, men klagerne bestrider at det foreligger grunnlag for dette. Som følge av den foreliggende dokumentasjon for soppskadene synes kjøperen imidlertid å være berettiget prisavslag, jf avhendingslova § 4-12, og har derfor blitt tilbudt prisavslag/erstatning for utbedringskostnadene samt utgifter til sakskyndige i saken.

Etter at omfanget av skaden på eiendommen var nærmere klarlagt, tok klagerne kontakt med innklagede vedrørende de manglende opplysningene om at eierskifteforsikring ikke ble tegnet. Innklagede avviste kravet under henvisning til at det fremgikk av forsikringsvilkårene at den ikke omfatter salg av boligeiendom mellom slektninger i rett opp- eller nedstigende linje.

Klagerne er imidlertid ikke slektninger i rett oppstigende eller nedstigende ledd med kjøperen. De ble ikke opplyst av innklagede at forsikringen etter hans vurdering ikke ville gjelde som følge av at kjøperen var datteren til den fjerde selgeren. Da klagerne ikke fikk noen informasjon om dette, la de til grunn at det var tegnet eierskifteforsikring i samsvar med avtalen med innklagede.

Innklagede har etter klagernes syn skapt en berettiget forventning om at eierskifteforsikring ble tegnet. Klagerne hevder at opplysningene om eierskifteforsikringen var av stor viktighet, og klagerne mener at innklagede har forsømt sine plikter ved ikke å opplyse om at forsikringen var kansellert.

Salgsobjektet var et gammelt hus som klagerne ikke hadde nært kjennskap til, ettersom huset før salget var bebodd av foreldrene. Det var av vesentlig betydning for klagerne å ha en ansvarsforsikring å falle tilbake på. Klagerne hevder at salget ikke ville blitt gjennomført til en nær slektning dersom de kjente til at det ikke kunne tegnes eierskifteforsikring. Kjøperen har også uttrykt i sin reklamasjon at hun ikke ville kjøpt eiendommen dersom hun kjente til at eierskifteforsikringen ikke gjaldt.

Klagerne mener at forsikringsvilkårene heller ikke er utformet slik at det er åpenbart at eierskifteforsikringen ikke ville kunne blitt tegnet for de tre selgerne som ikke var i slekt med kjøperen i opp- eller nedstigende ledd. Innklagede tok beslutningen om å stryke eierskifteforsikringen uten å konsultere selgerne, noe klagerne mener understreker innklagedes uaktsomhet.

Etter klagernes syn har innklagede opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt. Klagerne har lidt et økonomisk tap som følge av kjøperens mangelkrav, som ikke ville oppstått dersom eierskifteforsikringen gjaldt. Eiendommen ville blitt solgt til den andre budgiveren, dersom klagerne var blitt gjort oppmerksom på at eierskifteforsikringen ikke ville gjelde ved salg til den ene selgerens datter. Klagerne mener det således foreligger årsakssammenheng mellom den ansvarsbetingende handlingen og det økonomiske tapet klagerne ble påført.

Innklagede anfører:

Innklagede inngikk et vanlig salgsoppdrag 15. april 2009 med klagerne. Under befaringen av eiendommen ble vilkårene for eierskifteforsikringen overlevert, og det fremgår av vilkårenes punkt 1 at forsikringen ikke omfattes ved salg i rett nedstigende ledd.

Det ble gjennomført vanlige salgsforberedelser og visning 11. mai 2009. Selgerne fikk et bud fra en interessent på
kr 1 350 000, men valgte å selge til datteren til en av selgerne. Innklagede forsto av dette at selgerne ønsket at eiendommen skulle bli innen familien, og anså ikke at det hadde noen betydning at eierskifteforsikringen dermed falt bort.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det er ikke korrekt at det var uten betydning for partene at det ikke ble tegnet eierskifteforsikring. Dette var ønsket og bestilt av klagerne.

Kjøperen forutsatte også at det var tegnet eierskifteforsikring, og la dette til grunn ut fra informasjonen i salgsdokumentene. Kjøperen skrev i sin reklamasjon 20. mars 2010:

”Da jeg kontaktet megler for å få informasjon om eierskifteforsikringen, ble jeg sendt videre til selskapet selv som kunne opplyse om at eierskifteforsikringen var kansellert av megler og at det derfor ikke fantes noen slik forsikring. Jeg ville garantert ikke kjøpt boligen dersom jeg hadde hatt kjennskap til dette soppangrepet eller at forsikringen ikke var tegnet for skjulte feil og mangler.”

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder innklagedes oppfølging av den avtalte eierskifteforsikring.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

På generelt grunnlag mener Reklamasjonsnemnda at det må kunne forventes at den som tegner en forsikring, selv setter seg inn i forsikringsavtalens vilkår. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at klagerne på noe tidspunkt klart ga uttrykk overfor innklagede at det var av avgjørende betydning at det ble tegnet eierskifteforsikring. Dersom vilkåret i eierskifteforsikringen tilsier at forsikringen ikke omfattet salg mellom slektninger i rett oppstigende eller nedstigende ledd fremsto som uklar, hadde klagerne selv en oppfordring til å spørre om dette. Spesielt i et salg innen familien, som i denne saken, hadde innklagede etter Reklamasjonsnemndas oppfatning ingen plikt til å opplyse om eierskifteforsikringens dekningsområde før salget til klagerens slektning.

I denne saken kommer det imidlertid inn som et spesielt moment at innklagede selv aktivt gikk inn og avbestilte eierskifteforsikringen uten å meddele partene om kanselleringen. I et slikt tilfelle kan ikke megler unnlate å informere om at eierskifteforsikringen ikke gjelder ved salg til slektninger i rett opp- eller nedstigende ledd. Reklamasjonsnemnda ser at innklagede burde gitt denne informasjonen til oppdragsgiverne før eierskifteforsikringen ble kansellert, men går ikke inn på om dette var i strid med god meglerskikk.

Eierskifteforsikringen ble kansellert etter at avtale var inngått. Innklagedes forsømmelse har dermed ingen sammenheng med klagerens tap.

Konklusjon:

Klagen fører ikke frem.