Klage nr:
012/11

Avgjort:
04.04.2011

Saken gjelder:
Tilbakehold

Foretakets navn:
internet

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. mai 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne har kjøpt en ny leilighet med en ekstra garasjeplass gjennom innklagede. Det er en tvist mellom klagerne og selgeren om det også skulle følge en ekstra bodplass med garasjen. Klagerne har derfor holdt tilbake kr 150 000 av kjøpesummen. Tvisten gjelder hvorvidt innklagede skal utbetale pengene til klagerne.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne kjøpte en ny leilighet gjennom innklagede.

Under visningen ble ikke garasjeanlegget vist frem. Innklagede viste klagerne istedenfor en tegning og fortalte at de fleste garasjeplassene hadde egen bod i direkte bakkant av parkeringsplassen, og at de øvrige fikk bod plasser i fellesanlegget lengre inn i anlegget. Klagerne forsto det slik at det hørte med en bod til hver parkeringsplass.

Denne informasjonen var avgjørende for at klagerne under budprosessen høynet sitt bud fra kr 6.500.000 til kr 6.950.000. Dette var for å sikre seg en ekstra garasjeplass inkl. en ekstra bod. Det sier seg selv av klagerne ikke hadde betalt kr 450.000 bare for en ekstra parkeringsplass.

Ved overtakelsesforretningen hevdet utbygger helt uventet at den ekstra garasjeplassen ikke hadde noen egen bod.

Klagerne ønsket å være smidige og ikke ødelegge overtakelsen av ny bolig, og som ”nødløsning” der og da tok klagerne høyde for at de kanskje ikke ville få bod nr 2 som forutsatt. Klagerne mener det sier seg selv at dette i så fall måtte kompenseres økonomisk.

I overtakelsesprotokollen skriver klagerne følgende: «Kjøper mener det skal være 2 boder. Det tilbakeholdte beløp (150.000,-) frigis kjøper 100 % dersom boden ikke er etablert innen 30.06.10». Klagerne mente med denne formuleringen å akseptere ”normal betaling” på kr 300.000 for den ekstra parkeringsplassen dersom bod nr 2 ikke tilkom dem som forutsatt.

Bod nr 2 ble ikke etablert som avtalt innen fristen, og klagerne ba den 1. juli 2010 om at det tilbakeholdte beløpet skulle frigjøres dem som skriftlig avtalt.

Utbygger hevdet da at:

«Det står tydelig i overtagelsesprotokollen at det holdes tilbake 150 000,- dersom det er avtalt ekstra bod. Siden det ikke er avtalt ekstra bod skal beløpet ikke tilbakeholdes.”

Noe slikt ble ikke avtalt ved overtakelsesforretningen. Dette står heller ikke i overtakelsesprotokollen, og er etter klagernes syn en uriktig påstand fra utbygger i ettertid.

Innklagede har i e-post av 6. august 2010 skrevet:

“Etter min mening er det i strid med god meglerskikk å legge den ene partens forståelse til grunn for et omstridt oppgjør. Vi vil derfor ikke utbetale det tilbakeholdte beløp til noen av partene før det er kommet til en enighet i minnelighet eller ved en rettslig avgjørelse.”

Klagerne mener at innklagede har valgt ikke å følge instruksjonene i den felles signerte overleveringsprotokoll (utbetalingsfullmakt), og at klagerne har lidt et tap som følge av dette. Klagerne mener det blir for enkelt å unnlate å følge opp hva partene i felleskap skriftlig har avtalt i overtakelsesprotokollen, under henvisning til senere uenighet mellom partene.

Klagerne mener det er viktig å ha i minne at dette er et prosjektsalgskontor hvor innklagede er ansvarlig for hundrevis av salg for utbygger, og antas å ha betydelig egeninteresse i å ivareta selgers interesser også fremover.

Innklagede anfører:

Våren 2010 kjøpte klageren en leilighet gjennom innklagede. Det ble benyttet standard kjøpekontrakt for salg etter avhendingsloven. Klageren fikk nøkler til leiligheten og overtok bruken av denne ved overtakelsesforretningen, selv om dette ikke fremgår av overtakelsesprotokollen.

Forhistorien til tvisten som er brakt inn for Reklamasjonsnemnda er et krav fra selger (mener klageren?) om leveranse av en ekstra bod. Det er redegjort noe for dette fra klagerens side.

Hva gjelder prosessen frem til kjøp ser det ut til at klagerens oppfatning ikke er sammenfallende med innklagedes oppfatning om faktum. Innklagede mener at det er flere feil i klagerens fremstilling, men kommenterer ikke dette nærmere da det ikke er direkte relevant for det forholdet klageren har bedt om å få belyst.

Klageren har for øvrig ikke beskrevet hvilket tap han mener å ha lidt.

Klageren synes å ha lagt til grunn en oppfatning om at protokollen er et uttrykk for en entydig avtale som innklagede ikke følger på grunn av partisk stilling holdning etter en ”senere” uenighet partene imellom.

Innklagede mener dette er usaklig. Innklagedes håndtering av saken beror ikke på at antatt utfall i saken, men det motsatte. Innklagede har lagt vekt på ikke å disponere klientmidlene på bakgrunn av en tolkning som kunne stå i strid med partenes oppfatning av sentrale saksforhold. Innklagede har nettopp unnlatt å handle på grunnlag av et hypotetisk antesipert utfall.

At omtvistede beløp beror eller deponeres på meglers klientkonto eller annen konto i en finansinstitusjon er et kjent instrument for å sikre partene en fair behandling og forhindre overilt disposisjon av klientens midler.

Klageren har videre insinuert at innklagede handler mot bedre vitende fordi han har en økonomisk egeninteresse i å ivareta selgerens interesser. Dette bestrider innklagede. Innklagede har fremfor alt en interesse av å ivareta begge parters interesser i henhold til god meglerskikk. Meglers primære aktivum er eget omdømme og dette kan bli sterkt skadelidende om man i slike saker tjener den ene partens interesser.

Innklagede mener klagerens mistenkeliggjøring vitner om liten innsikt i meglers situasjon og kaster ikke noe lys over det omtvistede spørsmål.

Innklagede bestrider å ha overprøvd avtalt oppgjør mellom partene. Klagerne beskriver den skriftlige overtakelsesprotokollen som en ”klar” utbetalingsfullmakt. Det er etter innklagedes mening ikke riktig. Innklagede oppfattet det slik at avkrysningen ved det påførte beløp kr150000 innebar en enighet om tilbakehold på meglers klientkonto inntil den underliggende problemstillingen var oppklart.

At det er uenighet om det faktiske betydningsinnholdet av det som ble påført protokollen fremgår direkte gjennom ordvalget: ”Kjøper mener…”. Denne anmerkningen er i sin helhet forfattet av klageren. Uenigheten var åpenbart en uttalt uenighet allerede ved overtakelsesforretningen.

Selgerens representant på stedet har forklart at anmerkningene kun ble oppfattet som klagerens udokumenterte påstand og ønske, som salgsledelsen måtte ta stilling til senere. Selgerens representant mener det ikke var tenkt noen automatikk i utbetaling den 30. juni 2010 dersom en ekstra bod ikke ble levert. Det var helt avhengig av hva de underliggende avtalene egentlig innebar, noe som var tenkt utredet. Selgeren har bestridt at protokollens fra deres side var tenkt, eller kan forstås, skikk klageren ønsker å fremstille det. Partene ga altså umiddelbart uttrykk for ulike oppfatninger av hva som var avtalt.

Det er tilsynelatende inngått en skriftlig avtale ved overtakelsesforetningen, men avtalens innhold er åpenbart omstridt. Innklagede kan ikke opptre som ”dommer” og kan ikke ta stilling til fordel for den ene eller den andre partenes tolkning av overtakelsesprotokollen.

For megler har det vært viktig å håndtere klientmidlene forsvarlig og på den måte som måtte gi minst skade. Innklagede har vurdert det slik at det var god meglerskikk å avstå fra å utbetale til noen av partene inntil det forelå enighet eller dom i saken.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder tvist om utbetaling av omtvistet beløp.

I overtakelsesprotokollen som er signert av klagerne og selgeren, står det under punktet ”Anmerkninger/evt. avtaler som er inngått mellom partene”:

”Kjøper mener at det skal være 2 boder. Det tilbakeholdte beløpet frigis kjøper 100% dersom boden ikke er etablert innen 30.06.10”

Utgangspunktet er at når et beløp er krevd tilbakeholdt, kan megleren ikke selv beslutte å overføre hele eller deler av dette beløpet til en av partene. Beløpet kan først frigis ved avtale mellom partene eller rettskraftig dom. Eventuell avtale må kunne dokumenteres. Dette utgangspunktet gjelder imidlertid bare så langt avtalen om tilbakehold ikke sier noe annet eller partene er blitt enige om å fravike utgangspunktet.

I denne saken inneholder overtakelsesprotokollen en avtale på at det tilbakeholdte beløpet skal stå på meglers klientkonto frem til 30. juni 2010. Protokollen sier videre at pengene deretter skal tilbakeføres til kjøperen dersom bod nr. 2 ikke var etablert. Slik Reklamasjonsnemnda forstår avtalen, skal tilbakeføring skje uten hensyn til om partene er kommet til enighet om kjøperens rett til bod nr. 2 og hvor mye denne boden eventuelt er verdt. Reklamasjonsnemnda mener at avtalen er klar på dette punktet.

Innklagede må derfor tilbakeføre det tilbakeholdte beløpet til kjøperen. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at klageren har krav på noe erstatning.

Reklamasjonsnemnda kan for øvrig ikke se at innklagede har opptrådt kritikkverdig i denne saken.

Konklusjon:

Innklagede må utbetale det tilbakeholdte beløp med opptjente renter.