Klage nr:
014/11

Avgjort:
04.05.2011

Saken gjelder:
Feil/mangelfulle opplysninger om skadedyr, egenerklæring, tomtestørrelse

Foretakets navn:
internet

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. mai 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en eiendom som var til salgs gjennom innklagede ved kjøpekontrakt av 29. oktober 2010. Overtakelse var avtalt til 15. november 2010. Klagerne har i ettertid blitt kjent med at eiendommen i 2006 ble behandlet av Norsk Skadedyrkontroll mot stripet borebille (mott). Klagerne har på denne bakgrunn holdt tilbake kr 500 000 av kjøpesummen.

Innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Klagerne vant budrunden på eiendommen med bud stort kr 3 325 000. På kontraktsmøtet 29. oktober 2010 ble klagerne forelagt opplysninger som ikke fremgikk verken av salgsoppgave eller takst, og som de derfor ikke visste noe om. Dette gjaldt en rapport fra Norsk Skadedyrkontroll vedrørende stripet borebille (mott) som det har vært angrep av i boligen og som selgeren fikk behandlet i 2006.

Klagerne ble svært overrasket over disse nye opplysningene, men fikk kun et bryskt ultimatum om enten å signere kontrakten eller trekke seg. De ble opplyst om at de kunne utsette kontraktsmøtet og foreta en ekstra befaring. Klagerne signerte derfor kontrakten, under det de følte som press, men forlangte etterpå å få nøklene til boligen for å foreta en ekstra befaring. Der oppdaget klagerne at det også var angrep på loftet av stripet borebille. Dette var det heller ikke gitt opplysninger om, verken av innklagede eller takstmannen.

Klagerne følte seg ført bak lyset og forlangte prisavslag. De holdt derfor tilbake en sum pålydende kr 500 000. Klagerne sendte en skriftlig klage til innklagede, men fikk ingen respons utover et surt svar at han hadde ikke lyst til å selge hus til klagerne i det hele tatt. Klagerne engasjerte derfor advokat for å prøve å oppnå et forlik i saken. Forlik ble ikke oppnådd.

Klagerne mener at dette er mangelfulle opplysninger som burde vært vedlagt salgsoppgaven. Dette var opplysninger som både innklagede, hjelpeverge og takstmann kjente til før huset ble lagt ut for salg og som klagerne kunne forventet var vedlagt i salgsoppgave/takst. Klagerne føler seg lurt og mener at tilbakeholdelse av disse opplysningene ville påvirket budrunden i negativ retning. Da det i dette tilfellet, er hjelpeverge inne i bildet, fordi selgeren er dement, mener klagerne at innklagede sitter med hele ansvaret her. Budene ville ikke nådd så høyt dersom skadedyrsrapporten og opplysninger om stripet borebille på loft hadde vært vedlagt salgsoppgave/takst. Klagerne mener derfor at kravet om prisavslag pålydende kr 500 000 er relevant når de sammenligner prisene på andre hus i samme område, og de mener derfor at innklagede må erstatte deres krav. De anfører videre at innklagede bør dekke de kostnadene de har hatt ved å engasjere advokat.

Da selgeren er dement, forelå det heller ikke egenerklæring, noe klagernes advokat mener burde foreligget uansett.

Av senere mottatte e-poster fremgår følgende:

Av teksten i salgsoppgave/takst vedrørende tomten, fremstår det som om det er mulig å dele tomten i to og selge den parsellen som blir fradelt, med stor gevinst, mellom 700 – 900 0000. Da klagerne kom på kontraktsmøtet fikk de fremlagt reguleringsplanen, som viser at det er svært vanskelig å skille ut deler av eiendommen. Reguleringsplanen fulgte ikke med salgsoppgaven. Dette mener klagerne er med på å fremstille eiendommen som mer verdifull enn den i realiteten er.

Klagerne har etter overtakelsen funnet flere feil og mangler ved eiendommen.

Etter å ha revet innvending kledning på yttervegger mot sør i stuen første etasje, avdekket betydelige aktive motangrep og store vann og råteskader under det store stuevinduet. Klagerne anfører at det er innklagede som har tilbakeholdt mottrapporten og innhentet pris og godkjent prisavslag gitt i forbindelse med feilopplysninger i takst vedrørende vindu..

Innklagede anfører:

Eier av eiendommen var A ved hjelpeverge og dødsboet etter tidligere avdød ektefelle. Eiendommen var ubebodd i noen tid før den ble lagt ut for salg etter oppdrag fra hjelpevergen og overformynderiet. I tillegg lå det innenfor innklagdes mandat å foreta utbetaling av forskudd på arv til eierens to livsarvinger. Det ble derfor opprettet en særskilt klientkonto for oppdraget.

Huset som skulle selges, er opprinnelig et Rødlandshus, som ble byggemeldt 16. februar 1967. Huset har blitt påbygget etter byggemelding godkjent av kommunen 7. september 1994. Eiendommen ble lagt ut for salg med annonsering i lokalavisen og med presentasjon på Finn.no. Eiendommen har en svært fin beliggenhet på stor tomt, sydvendt og med utsikt til båthavna, fjorden og skipsleden. Det var derfor usedvanlig stor interesse for eiendommen.

Som bilag til salgsoppgaven fulgte kopi av grunnkart/oversiktskart, grunnkart i målestokk 1:500, kopi av plantegninger og kopi av takst. Det er på det rene at det ikke var fremlagt rapport og garanti etter behandling mot borebiller i husets kjeller i oktober 2006. Denne rapporten hadde man funnet i forbindelse med rydding og klargjøring av boligen. Den var levert til hjelpevergen som igjen leverte denne til innklagede. Innklagede fikk opplyst at takstmannen var gjort kjent med at det forelå en slik rapport. I ettertid har innklagede fått vite at hjelpevergen hadde nevnt rapporten for takstmannen da de møttes tilfeldig.

Denne saken viser at det var uheldig at rapporten ikke var fremlagt som et vedlegg til salgsoppgaven. På den andre siden fremgår det av rapporten med tilhørende vedlegg at rommene i kjelleren var luftige og tørre, samt at billeangrepet var av vesentlig eldre dato. Det fremgår videre at skadesaneringen omfattet hele taket i kjelleren, samt dører, vinduer og trappeoppgang. Det var gitt en garanti på behandlingen på 21 år. Etter skadesaneringen var det også blitt skiftet himling i kjelleren. Takstmannen har vurdert det slik at det utførte arbeidet ikke ville medført noen reduksjon i taksten.

Budgivningen ble avsluttet 14. oktober 2010. Høyeste bud ble forelagt hjelpevergen og overformynderiet som godtok budet. Dette er meddelt ved brev av 26. oktober 2010. Det ble deretter gjort avtale med kjøperne om tidspunkt for kontraktsmøte, som ble avholdt fredag 29. oktober 2010. På kontraktsmøtet ble dokumentasjonen rundt behandlingen av borebillen fra 2006 nøye gjennomgått. Det er korrekt at klagerne påpekte at dette var en ny opplysning som de burde ha fått før budgivningen ble avsluttet. På denne bakgrunn ble klagerne spurt om de likevel ville vedstå seg sitt bud. Det var de villige til, og kjøpekontrakten ble underskrevet. Det medfører på ingen måte riktighet at kjøperne fikk et ultimatum om enten å signere kontrakten eller trekke seg. Det ble heller ikke ytret noe ønske om noen utsettelse med kontraktsmøtet eller foreta en ekstra befaring. Det er heller ikke korrekt som anført av klagerne at de forlangte å få nøklene til boligen etter at kontrakten var undertegnet for å ta en ekstra befaring. De fikk derimot tilbud fra innklagede om å låne nøklene over helgen, slik at de kunne få tilgang til boligen.

Den 5. november 2010 møtte klagerne opp på innklagedes kontor for å levere tilbake nøklene, og de hadde samtidig med en mangelliste etter egen besiktigelse og der det står anført at de krevde et prisavslag på kr 500 000. Denne mangellisten ble oversendt takstmannen og hjelpevergen, og det ble tatt kontakt med Norsk skadekontroll for å foreta kontroll og eventuell skadesanering etter de funn av spor etter borebiller som klagerne hadde gjort på loftet. Den 24. november 2010 foretok Norsk skadekontroll en kontroll av kjelleren, samt at man kontrollerte og behandlet takkonstruksjonen på loftet. Det ble der funnet relativt beskjedne angrep, som ikke lenger var aktive. Disse ble behandlet og det ble gitt 21 års garanti på utførelsen av arbeidet. Dokumentasjon ble oversendt klagerne. De fikk samtidig tilbud om utskifting av tre vinduer med karm i stue.

Via sin advokat fikk klagerne tilbud om å reversere salgsprosessen og gå fra avtalen. Advokaten informerte om at klagerne hadde vurdert tilbudet og konkludert med at de ville godta tilbudet om et prisavslag på kr 28 000 og med overtakelsen utsatt til over nyttår 2011. Dette ble bekreftet i e-post samme dag kl 1630. Det forelå dermed avtale om at klagerne skulle overta eiendommen mot opprinnelig avtalt kjøpesum og med et prisavslag på kr 28 000 hvilket ble meddelt tilbake til advokaten den 23. desember 2010.

Huset ble overtatt den 10. januar 2011 i kontraktsmessig stand. Det gjøres gjeldende at informasjonssvikten om det gamle borebilleangrepet ble reparert ved at kjøperne fikk innsyn i og kopi av dokumentasjonen før de undertegnet kontrakten og mens de ennå hadde anledning til å reservere seg.

Dersom det forholder seg slik at klagerne er overbevist om at den manglende informasjonen ville ha påvirket budgivningen negativt, er det uforståelig at disse ikke har godtatt tilbudene om å reversere salgsprosessen med nyutlysning, ny visning og ny budgivning.

Innklagede avviser etter dette grunnlaget for klagen og klagernes krav.

Når det gjelder kravet som er fremsatt, er dette i realiteten et krav om prisavslag som skal rettes mot selgeren, jf avhendingslovens § 3-7.

At det hadde vært angrep av stripet borebille av eldre dato på loftet, kjente ikke hjelpevergen til, og takstmannen hadde heller ikke sett disse forholdene under sin besiktigelse. Innklagede var ukjent med dette forholdet til klagerne gjorde ham oppmerksom på sine funn i møtet den 5. november 2010, og som ledet til at partene var enige om å utsette overtakelsen. Klagerne hadde da utarbeidet en omfattende mangelliste, som viser at den ene av klagerne som fagmann hadde foretatt en meget grundig besiktigelse avhuset. Klagerne hadde igjen anledning til å fri seg fra avtalen.

Selgeren har kompensert for forholdet med stripet borebille med å gjennomføre retting i samsvar med avhendingslovens § 4-10. Når det gjelder funn av stripet borebille inne i veggkonstruksjonen på sørvegg i stue, er dette en skjult mangel som skal vurderes etter avhendingslovens § 3-9. Det er i det samme området klagerne har fått kompensasjon for utskifting av tre store stuevinduer.

Klagerne har i e-post av 21. januar 2011 gjort gjeldende at de først i kontraktsmøtet fikk orientering om gjeldene reguleringsplan. Dette er feil. Det er i salgsoppgaven vist til gjeldene reguleringsplan, og innklagede hadde med kopi av denne, samt kopi av reguleringsvedtektene, på visningen. Begge klagerne ble gitt orientering om reguleringsplanen og gjeldende utnyttelsesgrad på tomten.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder innklagedes ansvar for manglende opplysninger om tidligere angrep av stripet borebille på eiendommen.

Reklamasjonsnemnda behandler forholdet til innklagede advokat. Forholdet mellom kjøper og selger kan ikke vurderes. Partenes anførsler vedrørende mangelsspørsmålene er derfor kun i liten grad referert, dokumentene er forelagt for Reklamasjonsnemnda i sin helhet. Reklamasjonsnemnda tar derfor ikke stilling til reklamasjoner etter avhendingsloven eller berettigelsen av det tilbakeholdte beløpet kr 500 000.

Det fremstår som noe uklart for Reklamasjonsnemnda når innklagede fikk kjennskap til rapporten som viste at det tidligere hadde vært et angrep av borebiller. Reklamasjonsnemnda kan uansett ikke se at innklagede kan kritiseres for ikke å ha inntatt rapporten i salgsoppgaven, når det fremgikk av rapporten at skaden var utbedret og at det var gitt 21 års garanti.

Klagerne har anført at det burde foreligget egenerklæring, selv om selgeren er dement. Reklamasjonsnemnda mener at en slik erklæring uansett vil ha liten verdi når den er avgitt av noen som ikke kjenner eller har bodd i huset. Fraværet av egenerklæring har således ingen betydning for saken.

Når det gjelder tomtens størrelse, er denne i salgsoppgaven oppgitt til 2 123,2 m2. Det er under punktet ”offentlige planer” vist til bygningsplan og reguleringsplan/ reguleringsvedtekter på kommunens hjemmeside. I taksten, som var vedlagt salgsoppgaven, fremgår det under punktet ”sammenfattet beskrivelse”:

”Spesielle forhold

Tomtens størrelse tilsier at det kan være mulig å skille ut en tomt, noe som det pr. i dag ikke foreligger noe papir på, og det er derfor ikke hensyntatt i taksten. (Men en vet at en frittliggende byggeklar og ubebygget tomt på ca 700- 1000m2 omsettes for mellom 700-900.000,-)”

Dette er ikke videreført i salgsoppgaven og en eventuell mulighet er heller ikke hensyntatt i størrelsen på verdi-/lånetakst. Med den usikkerhet som taksten signaliserer om muligheten for utbygging, kan innklagede etter Reklamasjonsnemndas oppfatning ikke kritiseres for manglende undersøkelser vedrørende tomtens eventuelle videre utnyttelse. Reklamasjonsnemnda har også merket seg at salgsoppgaven var helt nøytral med hensyn til tomtens utnyttelse, som ikke var spesielt fremhevet. Det var heller ikke signalisert prisforventninger utover verditaksten.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.