Klage nr:
022/11

Avgjort:
25.05.2011

Saken gjelder:
Honoraroppdrag – meglers ansvar for å sikre private långivere

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Eiker
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. mai 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Innklagede fikk i oppdrag å utforme kjøpekontrakt og foreta oppgjør ved klagerens kjøp av en eiendom. Kjøpekontrakten er underskrevet 25. januar 2008 og overtakelse var avtalt samme dato.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren skulle i januar 2008 kjøpe en eiendom uten bruk av eiendomsmegler. Selgeren var en gammel mann som ikke ønsket å ha mye jobb med salget. Det ble avtalt at ”dokumenteringen” skulle utføres av innklagede, samt at klageren og selgeren skulle få en verdivurdering av innklagede for å ha et utgangspunkt for pris. Det ble foretatt en verdivurdering til kr 490 000.

Klageren tok kontakt med innklagede og fortalte at han ville benytte et privat lån for å kunne kjøpe eiendommen, og ønsket at innklagede skulle være behjelpelig med å få dette tinglyst som pant/sikkerhet. Dette ble ikke diskutert mer, og klageren tok det som en selvfølge at dette ville bli besørget. Klageren og selgeren ble enige om pris, og gikk deretter til innklagdes kontor og skrev under alle relevante papirer. Det var da også blitt overført kjøpesum + alle gebyrer, inkludert tinglysingsgebyr som klageren hadde fått oppgitt størrelsen på. Dette ble overført direkte fra A som skulle ha første prioritets pant i eiendommen som sikkerhet for sitt lån.

Overtakelsen var 25. januar 2008. Klagerne fikk i begynnelsen av februar brev fra innklagede med oppstilling over kjøpesum, gebyr etc. Der kom det frem at klageren hadde innbetalt for mye, og at et beløp tilsvarende tinglysingsgebyret ville bli tilbakebetalt. Klagerne kontaktet da innklagede per telefon, og fikk beskjed om at innklagede ikke var behjelpelig med å tinglyse pantet, da dette var et privat lån. Dette måtte klageren besørge selv. Klageren hadde ingen kunnskap om dette og visste ikke hvordan det skulle gjøres. Han var innom innklagedes kontor for å få et skjema. Dette hadde innklagede ikke, men klageren kunne kontakte tinglysingen. Klageren tok kontakt med tinglysingen og fikk informasjon om hvordan dette skulle gjøres. Pantedokumentet ble sendt for tinglysing i februar 2008.

Klageren var nå sikker på at alt var i orden. Det var det ikke. I mars fikk han informasjon fra tinglysingen om at det var brukt feil skjema, slik at pantet derfor ikke var tinglyst til fordel for långiver A. Det var umulig for klageren som privatperson å få tak i riktig skjema, det ble da dessverre tinglyst andre heftelser på eiendommen. I tiden frem til juni 2008 hadde det blitt tinglyst pant for et høyere beløp enn det som er eiendommens verdi. Da klageren endelig fikk tak i riktig skjema, var A kommet ned på 8. prioritet.

I mellomtiden har klageren søkt gjeldsordning og han har hatt flere runder med tinglysingen. Tinglysingen ville ikke ha noe ansvar for å ha gitt feil informasjon.

På spørsmål til innklagede har klageren hele tiden fått beskjed om at det er klagerens ansvar og at innklagede ikke bistår med tinglysing av pant når det gjelder private lån. Klageren regnet med at dette var vanlig praksis, og har ikke gått videre med saken overfor innklagede. Det var først da klageren snakket med en advokat for å få råd vedrørende videre håndtering av sin økonomiske situasjon, at han fikk beskjed om å gå videre med dette med innklagede. Advokaten mente klageren muligens hadde en sak mot innklagede. Dessverre er ikke klagerens økonomiske situasjon slik at han hadde råd til å engasjere advokat til å bistå seg videre. Klageren skrev derfor til innklagede i oktober 2010. Han påpekte saken, og ba om hjelp til å finne en løsning. Innklagede fraskrev seg alt ansvar og var ikke villig til å finne en løsning.

Klageren har nedbetalt en del av sin gjeld til A, men ved et tvangssalg av eiendommen vil han få et tap på ca
kr 300 000. Dette kunne vært unngått dersom innklagede hadde gjort jobben sin i utgangspunktet, da hadde A hatt 1. prioritets pant i eiendommen, med full dekning dersom andre kreditorer hadde krevd tvangssalg. Klageren mener derfor at innklagede er erstatningspliktig for dette beløpet.

Klageren har forespurt tre andre eiendomsmeglingsforetak i området for å vite hvilken praksis de har i forbindelse med salg av eiendom og pantsettelse/private lån. Alle tre svarte at dette var en vanlig praksis som de utfører på samme måte som om det skulle vært et banklån.

Innklagede anfører:

Innklagede stiller seg uforstående til klagerens krav og påstander. Innklagede fikk i januar 2008 forespørsel om å utføre et oppgjørsoppdrag og inngikk slik avtale. Klageren fortalte at han skulle ha et privat lån, men innklagede forklarte at han ikke kunne påta seg å utstede låne- eller pantedokumenter. Imidlertid kunne han være behjelpelig med å tinglyse dokumentet dersom han mottok dette og det var korrekt utfylt. Etter dette verken hørte eller så innklagede noe til det nevnte pantedokumentet og klageren nevnte det heller ikke.

Ved overtakelsen ble korrekt sum innbetalt, men uten at pantedokument var vedlagt eller at det var tatt forutsetning om pant i den kjøpte eiendommen. Klageren ble i den forbindelsen kontaktet vedrørende dette og bekreftet at det ikke skulle tinglyses noe pant likevel. Oppgjøret ble så foretatt i henhold til vanlige rutiner.

Innklagede har aldri mottatt noe pantedokument for tinglysing og har heller ikke mottatt penger under forutsetning av tinglysing. Tvert i mot har han hjulpet klageren til å ordne dette selv. Innklagede stiller spørsmål ved om dette i det hele tatt er en sak Reklamasjonsnemnda kan behandle. Uansett om pantet hadde blitt tinglyst, har ikke klagerens økonomiske situasjon blitt påvirket av dette.

Innklagede har ingen ytterligere kommentarer til klagerens siste brev, da han anser disse for besvart tidligere, og mener at Reklamasjonsnemnda har tilstrekkelig informasjon for å kunne behandle saken.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerens långiver A har 7. desember 2010 sendt innklagede en e-post hvor blant annet følgende fremgår:

”Den 25/1-2008 overførte jeg fra min konto et beløp, stort kr 239405,- til […] i forbindelse med kjøp av overnevnte bolig. Dette beløp skal dekke alle kostnader ved overdragelsen. Jeg var på denne tiden i utlandet og etter avtale med [klager] ville han bistå med overtagelsen sammen med [innklagede]. Som sikkerhet for beløpet avtalte jeg med [kjøper] at jeg skulle enten eie boligen eller at dette skulle være et lån til han der jeg fikk 1 prioritet pant i denne boligen. Jeg mener også at [innklagede] burde som en profesjonell eiendomsmegler ha forstått dette. I et brev sendt fra [innklagede] datert 6/2-2008 kun til [kjøper] opplyses det at skjøte vil bli ettersent i tinglyst stand. Men, i et annet brev også kun til [kjøper] fra [innklagede] fra samme dato som beskriver oppgjørsoppstillingen på salget og viser i oversikten at det er innbetalt for mye på kr 2107,-. Dette beløpet er nøyaktig av hva tinglysnings gebyret koster. På bakgrunn av disse brev alene burde det ikke være tvil om at [innklagede] som en profesjonell eiendomsmegler har utført en feil ved å likevel ikke tinglyse eiendommen med 1 prioritets pant til meg. Jeg har tatt dette telefonisk opp med [innklagede] både med den oppgjørsansvarlige og lederen men uten at vi pt har kommet til en enighet om hvordan vi skal få dette omgjort etter hensikten. …”

Långiveren skriver videre at innklagedes påstand om at ”Enten pantet hadde blitt tinglyst eller ikke har ikke klagerens økonomiske situasjon blitt påvirket av dette” er feil. Eiendommen er i dag tvangssolgt fordi långiveren ikke hadde noen prioritet i eiendommen.

Klageren anfører selv som svar på innklagedes tilsvar følgende:

Innklagede påstår at det ikke var noen avtale om tinglysing av pant på eiendommen til fordel for A. Dette er helt feil. Dette ble tatt opp flere ganger med innklagedes saksbehandler. Men klageren fikk ingen veiledning eller informasjon om hvordan dette skulle besørges eller om han skulle ha med seg noen papirer. Klageren hadde på den tiden kun kjøpt en eiendom tidligere, og da gikk alt automatisk fra megleren. Det var derfor ikke i klagerens tanker at det ikke ville bli besørget automatisk via innklagede.

Først i ettertid da klageren tok kontakt fikk han beskjed om at innklagede ikke besørget pantsetting av privatlån. Dette er også årsaken til at det tok så lang tid før klageren klaget på dette, fordi han trodde på innklagedes påstand om at det ikke var normalt å besørge tinglysing ved privat finansiering.

Påstanden om at klagerens økonomiske situasjon ikke er påvirket av dette er helt meningsløs. Klagerens situasjon er nå at eiendommen er solgt på tvangssalg, til en lavere sum enn hva han betalte for den og det han har lånt ekstra for å pusse opp. Et tvangssalg er stigmatiserende og medfører lavere pris ved salg. Som følge av tvangssalget har klagerne ikke noe sted å bo, han har fremdeles et høyt lån til A. For A innebærer dette at han ikke har sikkerhet for det lånet han ga, noe som var en forutsetning ved kjøpet.

Klageren mener det kommer helt klart frem av sakens papirer/kjøpekontrakt at det forelå en avtale om pantsetting og at innklagede er skyldig i svikt og dermed er erstatningsansvarlig. Det er innklagede som er skyld i As tap, og innklagede må derfor erstatte dette tapet.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Tinglysingsbeløpet i kontrakten er en standard som er inntatt i alle innklagedes kontrakter fordi erfaringen tilsier, at det i de fleste eiendomshandler skal tinglyses et pantedokument. Disse mottar innklagede ferdig utfylt og klar for tinglysing fra kjøperens bank. I de sakene hvor det ikke skal tinglyses pantedokument, vil gebyret bli refundert dersom det likevel innbetales. At innklagede rutinemessig gjør oppmerksom på dette i kontraktene, innebærer intet ansvar for innklagede til å sørge for at pantedokumentet blir utstedt og/eller tinglyst. I nærværende handel ble ikke kjøpesummen innbetalt med noe krav om tinglysing av pantedokument sammen med skjøtet.

Videre måtte partene etter overtakelse og oppgjør være fullstendig klar over at det ikke var tinglyst noe slikt pant. Grunnen til at A nå muligens kan være påført et tap er ene og alene at han og klageren ved sin passivitet ikke har sørget for å bringe dette i orden i tide, noe de selv må ta det fulle ansvar for.

Uansett gjentar innklagede at klageren ikke har blitt påført noe tap som følge av at det ikke er tinglyst et slikt pant. Det er kun snakk om hvilke kreditorer som fikk dekning ved tvangssalget og hvem som eventuelt sitter igjen med usikrede krav.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers ansvar for å besørge utstedt og tinglyst pantedokument for privat lån ved boligkjøp.

Innklagede har i sitt tilsvar stilt spørsmål til hvorvidt dette er en sak som Reklamasjonsnemnda kan behandle. Innklagede har ikke utdypet dette videre. Reklamasjonsnemnda viser til Avtale om Reklamasjonsnemnd punkt 1 Kompetanse og finner at saken faller inn under Nemndas virkeområde.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede hadde noen forpliktelse til å utstede og besørge underskrevet pantedokumentet. Spørsmålet i denne saken må da være hvorvidt innklagede hadde en forpliktelse til å oppfordre klageren og hans private långiver til å utstede et pantedokument som innklagede så kunne sende til tinglysing sammen med de øvrige dokumentene.

Ved en eiendomsoverdragelse vil normalt långivende bank oversende kjøpesummen eller deler av denne under forutsetning av at underskrevet pantedokument besørges tinglyst med forutsatt prioritet. I denne saken ble hele kjøpesummen overført uten noen forutsetninger.

At gebyret for tinglysing av et pantedokument er medtatt i oversikten over kostnader ved kjøpet, kan etter Reklamasjonsnemndas oppfatning ikke gi innklagede et ansvar for å få partene til å utstede et pantedokument som han deretter skulle tinglyse. Det er ikke fremlagt noen dokumentasjon fra 2008 som viser at det skulle være tinglyst et førsteprioritets pant til långiver A. Diverse e-poster om dette er fra siste del av 2010.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det faktum at eiendommen i dag er overbeheftet og senere tvangssolgt skyldes innklagedes opptreden ved salget.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.