Klage nr:
024/11

Avgjort:
25.05.2011

Saken gjelder:
Byggeplaner i nabolaget

Foretakets navn:
Meglerhuset Arendal AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. mai 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne har kjøpt en bolig med en parsell gjennom innklagede foretak. Kjøpekontrakten ble signert 3. august 2009 Det foreligger en byggesøknad datert 18. februar 2009 for naboeiendommen. Et bygg i henhold til byggesøknaden vil kunne få betydning for klagernes utsikt. Klagerne mener innklagede skulle undersøkt og opplyst om byggesøknaden.

Klagerne er bistått ved advokat. Klagerne og deres advokat vil i det følgende bli omtalt som ”klagerne”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne kjøpte bolig med en parsell av en eiendom ved kjøpekontrakt 3. august 2009. Selgeren var et aksjeselskap (heretter kalt ”A”). Salget ble formidlet av innklagede.

Da klagerne fattet interesse for eiendommen, var de spesielt opptatt av at det var god utsikt over fjorden. Eiendommen ligger høyt. Dette meddelte de også til innklagede under visningen.

Det ble ikke på noe tidspunkt gitt noen informasjon fra selgeren eller innklagede om at det forelå en omfattende byggesøknad på nabotomten.

Etter at klagerne hadde overtatt og eid eiendommen en tid, fikk de opplyst av en nabo om en omstridt pågående byggesøknadsprosess på naboeiendommen kalt ”Knausen”. Klagerne var helt ukjent om at det pågikk en slik prosess. De undersøkte forholdet nærmere og det ble avdekket at det på naboeiendommen var søkt om oppføring av to tomannsboliger. Den ene tomannsboligen var tenkt oppført oppå et gammelt butikklokale (med flatt tak). Ved slik bygging i høyden ville klagernes utsikt til fjorden bli redusert med minst 50 prosent. Det viser seg å være omfattende byggetiltak få meter fra klagernes eiendom og direkte i utsiktslinjen fra klagernes eiendom mot sjøen. Flere naboer berøres i ulik grad, men klagerne berøres i størst grad. Det er innhentet kopi av byggesøknad som forelå allerede i februar 2009.

Det fremgår av fotografier vedlagt klagen at det er et eksisterende bygg med flatt tak. Lokalet tar ingen deler av utsikten.

Byggesaken er fremdeles til behandling i kommunen.

Ansvarlig saksbehandler hos innklagede var kjent med at det forelå byggeplaner som berørte eiendommen klagerne kjøpte. Hans tidligere befatning med eiendommen i 2008/2009 har vært slik:

Saksbehandleren har på vegne av A som næringskunde annonsert i lokalavisen interesse for kjøp av boligeiendommer med stor tomt med tanke på utbyggingsformål. Da A kjøpte den eiendommen som parsellen klagerne kjøpte ble skilt ut fra, var det saksbehandleren som formidlet kontakt med daværende eier og A og gjennomførte handelen ved kjøpekontrakt datert 15. oktober 2008. Saksbehandleren hadde også vært på befaring av eiendommen.

A hadde aldri til hensikt å beholde boligen, og la etter overtakelsen boligparsellen ut for salg gjennom samme saksbehandler. A beholdt en større ubebygd del av tomten, og gikk i gang med prosjektering av flere boligtomter. Dette er ikke omstridt, og var kjent for klagerne da de kjøpte parsellen.

I forbindelse med As overtakelse av eiendommen vinteren 2009, overleverte selgeren ved møte med A nabovarsel som nylig var mottatt knyttet til nabotomten ”Knausen”. Det er på det rene at A aldri overleverte dette materialet videre til klagerne. Heller ikke innklagede fremla nabovarslet.

Det er uomtvistet at innklagede ved salgsprosessen som ledet til klagernes kjøp av parsellen, var kjent med at det forelå byggesøknad/ betydelige planer for den nære naboeiendommen ”Knausen”.

I brev fra saksbehandleren datert 22. februar 2010 står det:

”I forbindelse med at jeg hadde kontakt med …[B] i en helt annen sak, fikk jeg ved en tilfeldighet vite at han hadde planer om en ombygging av ”Knausen” til leilighetsbygg. Det var da snakk om foreløpig idéskisse fra arkitekt for ombygging av eksisterende bygningsmasse, slik at det ikke var noen grunn til å anta at utsikten fra …[parsellen] mot sjøen skulle bli redusert. Bygningen slik den er i dag, er forfallen. Jeg oppfatter den ombygging som et positivt tiltak som ville føre til en forskjønnelse av omgivelsene for område, også for kjøper av …[parsellen]. Dette nevnte jeg da for noen interessenter på visning.

Jeg var ikke til stede på visning med …[klagerne], som lånte nøkkel til huset og så på dette 6. juli i fjor. At jeg ikke nevnte noe til…[klagerne] om ”Knausen” anser jeg ikke som noen forsømmelse av min opplysningsplikt som eiendomsmegler, da jeg ikke hadde noen foranledning til å anta at en eventuell utbygging skulle føre til tap av sjøutsikt.”

Innklagede har etter klagernes syn overtrådt eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Innklagede var kjent med at det forelå planer kloss opp til parsellen klagerne kjøpte, i luftlinje mellom parsellen (fra stuevinduer og utearealer) og sjøen. Klagerne mener det er åpenbart at realisering av dette prosjektet vil ødelegge verdifull utsikt.

Innklagede kunne enkelt satt seg inn i dette, idet det vises til at byggesøknaden var datert og innsendt 18. februar 2009 og A hadde fått nabovarsel om dette.

Det fremgår tydelig av byggesøknaden at det er snakk om bygging av to tomannsboliger og at det dreier seg om to etasjer. Klagerne mener det er klart at innklagede skulle ha sørget for at klagerne før handelen sluttes fikk opplysninger om byggesøknaden. Dette er opplysninger klagerne hadde grunn til å regne med å få, og som helt klart ville få betydning for klagernes interesse for eiendommen. Innklagede hadde en plikt til å undersøke forholdet nærmere. Under enhver omstendighet skulle innklagede vært tydelig overfor klagerne, slik at klagerne selv kunne undersøke dette før de bød på eiendommen.

I ettertid har saken blitt vanskelig for klagerne. De hevder at de ikke ville budt på eiendommen om de hadde kjent til byggesøknaden på nabotomten. Klagerne må nå forholde seg aktivt til byggesøknaden, herunder skrive innsigelser og klage på eventuelle vedtak. Klagerne hadde startet renovering av den kjøpte eiendommen før de ble kjent med byggesøknaden.

Det er ikke endelig avklart om byggetiltaket blir iverksatt da dette stadig er til behandling. Det kan følgelig ikke foreløpig konstanteres noe tap, men det er likevel innhentet en vurdering av det lyte utsiktstapet vil medføre. Takstmanns vurdering konkluderer med et verditap på kr 200 000.

Klagerne ber Reklamasjonsnemnda vurdere om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Innklagede anfører:

Saken gjelder mulig tap av utsikt i forbindelse med utbygging av en naboeiendom, og påstand om at innklagede har tilbakeholdt viktig informasjon i den forbindelse og forsømt sin undersøkelsesplikt.

A kjøpte eiendommen gjennom innklagede 9. oktober 2008. A er eid av en utbygger med lokal forankring og lang erfaring med prosjekter i kommunen. Innklagede fikk i oppdrag å selge boligen med en nærmere beskrevet parsell. Selgeren er profesjonell og må etter innklagedes syn kunne forventes å ha inngående kunnskap om forhold rundt eiendomssalg/ opplysningsplikt.

Innklagede innhentet rutinemessig informasjon fra kommunen. Arealplanstatus ble også innhentet. På spørsmål om ”Planer under arbeid” svarte kommunen ”JA”, men da med henvisning til igangsatt reguleringsplan for klagernes eiendom. Denne var klagerne kjent med. Kommunen informerte ikke om at det var igangsatt planarbeid for ”Knausen”.

Det ble avholdt fellesvisning 4. juni 2009. Innklagede forestod visningen. Klagerne var ikke til stede på fellesvisningen. På den andre siden av veien, øst for eiendommen, ligger ”Knausen”, som opprinnelig ble oppført som dagligvarebutikk. Bygningen var nedslitt og skjemmende for omgivelsene. I en samtale med en byggmester fikk innklagede høre at han kanskje ville kjøpe ”Knausen” med tanke på ombygging til leiligheter. Innklagede anså dette som positivt, i det ikke var noen foranledning til å tro at en ombygging ville kunne medføre noe tap av utsikt for klagernes eiendom. Den ligger langt lavere i terrenget enn klagernes eiendom, og den har flatt tak. Innklagede nevnte dette likevel på fellesvisningen, men da som en positiv sak da han anså at dette kun ville innebære en forskjønnelse av omgivelsene. Innklagede hadde heller ingen grunn til å anta at det forelå konkrete planer for eiendommen, da dette normalt ville fremgått av innhentet kommunale opplysninger.

Klagerne lånte nøkkel til eiendommen 6. juli 2009 og besiktiget den på egenhånd. Dagen etter ble det inngitt bud. Klagerne aksepterte et motbud fra selgeren stort kr 1 725 000 den 9. juli 2009.

Klagerne ringte innklagede den 13. april 2009 og meddelta at de ville reklamere over tap av sjøutsikt. Klagerne var blitt informert av noen naboer om at de hadde mottatt nabovarsel om utbygging og at flere hadde kommet med innsigelser. Dette var helt nytt for innklagede. Innklagede undersøkte saken nærmere med kommunen. Innklagede ringte klagerne 19. april 2009 og formidlet informasjon fra kommunen. Innklagede har notert på saksmappen:

”19.04 kl. 13.20. Tlf. til …[klagerne]. Opplyste om rammetillatelse ikke var gitt, og anbefalte å ta kontakt med kommunen…for å komme med innsigelser.”

Klagernes advokat sendte brev med prosessvarsel til selgerens advokat datert 2. desember 2010. Det ble fremmet et krav på kr 215 000 som kompensasjon for utsiktstap. Selgeren avviste kravet.

Til klagernes påstander vil innklagede anføre:

Det er ikke korrekt som klagerne har anført at innklagede meddelte til innklagede på visning at de var spesielt interessert i utsikten fra eiendommen. Det var ingen til stede da klagerne besiktiget eiendommen. Heller ikke på noe senere tidspunkt ble innklagede informert om at klagerne var ”spesielt opptatt av utsikten”.

Klagerne har hevdet at det er uomtvistet at innklagede var kjent med at det forelå byggesøknad/ betydelige planer for naboeiendommen ”Knausen”. Dette er ikke korrekt. Innklagede kjente verken til at det forelå en byggesøknad eller betydelige planer for ”Knausen”. På salgstidspunktet kjente innklagede ikke til at det forelå planer som kunne føre til noen forringelse av utsikten for klagernes eiendom.

A overtok eiendommen 20. mars 2009. Innklagede var heller ikke kjent med at det på dette tidspunktet forelå noen nabovarsel. I ettertid har det kommet frem at nabovarselet ble sendt forrige eier rekommandert 5. februar 2009. Ifølge klagerne skulle nabovarselet vært overlevert til A på overtakelsen. Innklagede var ikke til stede på overtakelsen. Det er ikke korrekt som hevdet av klagerne, at innklagede var kjent med nabovarselet. Verken forrige eier eller A har informert innklagede om nabovarselet. Dette har først kommet frem i ettertid.

Innklagede påpeker at A er profesjonell og at man bør kunne forvente at vesentlig informasjon som et nabovarsel blir overlevert til megler ved salgsprosessen.

Det er ikke avklart om byggetiltaket blir iverksatt. Klagerne har vært kjent med planene siden 13. april 2009. Innklagede er ikke kjent med at klagerne har fulgt innklagedes råd om å fremme innsigelser i forbindelse med planen, noe de har hatt god anledning til.

Det er ikke avklart om det vil bli noe reelt tap av sjøutsikt i forbindelse med prosjektet. Så vidt innklagede har kunnet bringe på det rene, vil ikke planen berøre fotavtrykket for den nåværende bebyggelse på nordsiden. Selv om planen skulle bli godkjent, vil den i svært liten grad føre til tap av sjøutsikt.

Innklagede mener at opplysningsplikten ikke er misligholdt, og erkjenner intet økonomisk ansvar.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne reagerer på innklagedes påstand om at den gamle butikkbygning på ”Knausen er nedslitt og skjemmende for omgivelsene. Klagerne synes bygningen er grei nok og ser ikke noe motiv for at bygningen skulle endres på noen måte. Klagerne mener formuleringen bærer preg av det foreligger en klagebehandling og at innklagede ”vil” i en bestemt retning.

Innklagede har skrevet at han i samtale med en byggmester, som han som mangeårig eiendomsmegler i byen vet driver med utbyggingsprosjekter i området, fikk rede på at byggmesteren kanskje ville kjøpe eiendommen med tanke på ombygging til leiligheter. Videre har innklagede hevdet at han ikke hadde foranledning til å tro at dette ville medføre tap av utsikt for klagernes eiendom. Dette mener klagerne er lite troverdig. Butikkbygningen er i én etasje med relativt begrenset grunnflate. Det er etter klagernes syn klart at en ombygging til leiligheter her måtte skje i høyden. Like åpenbart mener klagerne det er at en ombygging ville medføre tap av store deler av utsikten for klagernes eiendom.

Klagerne fastholder at de muntlig ga bemerkning om utsikten da de returnerte nøkler til innklagede. Innklagede fortalte ikke noe om naboeiendommen.

Klagerne tilbakeviser innklagedes påstand om at de ikke har gjort noe/ gjør noe for at leilighetsprosjektet på ”Knausen” ikke skal godkjennes av bygningsmyndighetene. Innklagede kjenner tydeligvis ikke klagernes sak. Faktum er at klagernes kjøp av eiendommen som ble formidlet av innklagede har resultert i årelangt advokatarbeid på flere felter. Både A og innklagede har opptrådt kritikkverdig, men ingen av dem erkjenner ansvar. Klageren må ytterligere bruke omfattende ressurser på å forsøke å hindre det omsøkte byggeprosjektet på ”Knausen”. Klagerne har forholdt seg aktivt mot byggesøknaden ved at klagerne gjennom advokat har reist innsigelser. Saken er blitt meget arbeidskrevende.

Klagerne mener det er en klar misforståelse når innklagede har hevdet at ”fotavtrykket” til butikkbygningen ikke vil bli endret, og at den vil dermed ”i svært liten grad føre til tap av sjøutsikt.”

Klagerne er enig i at A har opptrådt i strid med sine plikter etter avhendingslova, herunder ved manglende overlevering av nabovarselet. As ansvar kan imidlertid ikke under noen omstendighet frata innklagedes eget og selvstendige ansvar i saken.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagedes informasjon fra byggmesteren var svært begrenset. Han nevnte i forbifarten i en helt annen sammenheng at han syslet med en idé om å bygge om til leiligheter. Klagerne mener det er åpenbart at utbyggingen ”måtte skje i høyden”. Innklagde bestrider dette. Grunnflaten på bygget er stor og ombygging behøvde ikke nødvendigvis å skje med ekstra etasjer. En ekstra etasje ville ikke medført noe tap av sjøutsikt.

Klagernes atter ytterligere anførsler:

Det er ikke riktig at grunnflaten på bygget er ”stor”. Det fremgår av søknadspapirene som er fremlagt med klagen at grunnflaten er 140 kvm. Dette tilsier klart bebyggelse i høyden om man skal gjøre om til leilighetsbygg. Videre viser søknaden at det er tale om bygg i 2 ½ etasjer. Det er heller ikke riktig at bare en ekstra etasje ikke vil medføre tap av sjøutsikt. Det må også bygges tak.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers undersøkelses- og opplysningsplikt om en byggsøknad på naboeiendommen.

Eiendomsmegleren har ved salg av bolig en utstrakt informasjonsplikt. Denne fremkommer av eiendomsmeglingsloven § 6-7. Når det gjelder meglerens plikt til å gi opplysninger om bygging på nabotomt, fremkommer dette av eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd punkt 10 ”forholdet til endelige offentlige planer, konsesjonsplikt og odelsrett”. En eiendomsmegler kan imidlertid også ha plikt til å gi opplysninger ikke-endelige offentlige planer. En slik plikt følger i så fall av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd jf. § 6-3.

I denne saken hadde innklagede fått høre av en kjent utbygger at han kanskje ville kjøpe naboeiendommen med tanke på ombygging til leieligheter. Innklagede har opplyst at han brukte denne opplysningen som salgsargument på visning fordi han anså ombyggingen som noe positivt.

Etter Reklamasjonsnemndas syn viser dette at innklagede tok utbyggerens opplysninger seriøst nok til å bruke det som salgsargument, og det er da uaktsomt ikke å foreta noen nærmere undersøkelser. En byggesøknad på naboeiendommen vil imidlertid normalt ikke fremgå ved en rutinemessig innhenting av kommunale opplysninger, men det ville vært forholdsvis enkelt for innklagede å undersøke hvorvidt det forelå byggesøknad på naboeiendommen ved å henvende seg konkret til kommunen. Etter å ha mottatt en slik opplysning fra utbyggeren, må det forventes at innklagede hadde spurt selgeren av eiendommen om han hadde mottatt noe nabovarsel.

Etter Reklamasjonsnemnda syn har innklagede opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved ikke å undersøke om det forelå en byggesøknad på naboeiendommen. Reklamasjonsnemnda legger til grunn at byggesøknaden ville blitt oppdaget dersom innklagede hadde undersøkt forholdet på en tilfredsstillende måte. I den grad byggesøknaden blir godkjent og dette får betydning for verdien av klagerens eiendom, vil det være adekvat årsakssammenheng mellom innklagedes forsømmelse og et dokumentert økonomisk tap.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og må dekke klagerens dokumenterte økonomisk tap som er en adekvat følge av denne forsømmelsen.