Klage nr:
026/11

Avgjort:
15.06.2011

Saken gjelder:
Dekningssalg

Foretakets navn:
Privatmegleren Oslo Skøyen
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 15. juni 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne engasjerte i slutten av november 2009 innklagede til å selge sin felles bolig. Kjøpekontrakt ble underskrevet 2. februar 2010. Kjøperen hadde ikke innbetalt 10 % av kjøpesummen, men kjøpekontrakten ble likevel signert. Overtakelse var avtalt til 15. mars 2010. Kjøpesummen var ikke innbetalt og avtalen ble hevet av klagerne 15. april 2010. Det ble igangsatt dekningssalg og eiendommen ble solgt for kr 6 000 000.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Kjøperens bud endte på kr 6 350 000, nest høyeste bud var kr 6 200 000. Ved kontraktsunderskrift var 10 % av kjøpesummen ikke innbetalt, men innklagede anså ikke dette som noe problem og kontrakten ble således signert av begge parter. Beløpet ble ikke innbetalt til tross for gjentatte purringer. Først 9. mars 2010 ble dette beløpet innbetalt, dvs. fem uker etter forfall.

Overtakelse av leiligheten var avtalt til 15. mars 2010. Ved overtakelsestidspunktet var restkjøpesummen ikke betalt. Til tross for gjentatte purringer fra innklagede, ble den resterende delen av kjøpesummen ikke innbetalt. Det ble varslet om at klagerne etter en måneds forsinkelse ville anse kontrakten som vesentlig misligholdt og heve kontrakt, samt iverksette dekningssalg i henhold til kontrakten. Da innbetaling fortatt ikke forelå per 15. april 2010, ble kontrakten hevet.

Kjøperen har etter kontraktsmøtet vært tilnærmet utilgjengelig, byttet telefonnummer til et ukjent nummer, ikke besvart e-post, ikke hentet rekommanderte postforsendelser osv.

Innlagede tok ikke umiddelbart kontakt med øvrige budgivere fra salgsprosessen da det ble klart at det gikk mot heving av kontrakten fra klagernes side. Slik kontakt ble først foretatt på et langt senere tidspunkt og etter forespørsel fra klagerne.

Dekningssalget ble igangsatt ved samme meglerkontor, men med en annen saksbehandler da den første var ute i fødselspermisjon. Det ble gjennomført en ny salgsprosess og budrunde, og høyeste bud ble kr 6 000 000. Kontrakt ble undertegnet 20. mai 2010. Overtakelse av leiligheten i henhold til dekningssalget skjedde 1. juli 2010. Det forelå derved en prisdifferanse på kr 350 000, samt at klagerne hadde pådratt seg diverse utgifter som følge av forsinkelsen i form av utgifter til fortsatt betjening av renter på lånet, utgifter til mellomfinansiering grunnet manglende innkommet egenkapital ved kjøpet osv.

Det ble den 20. mai 2010 sendt et rekommandert brev fra innklagede til den første kjøperen med krav om dekning av diverse utgifter, samt forsinkelsesrenter, knyttet til den manglende oppfyllelsen av kontrakten. Heller ikke denne gangen lot kjøperen høre fra seg og prosess ble innledet ved at klagerne engasjerte advokat for å få rettskraftig dom for å få frigjort de innbetalte 10 % til dekning av klagernes tap, samt gi et tvangsgrunnlag for å kunne inndrive det totale tapet de hadde lidt utover det innbetalte beløpet. Dom i forliksrådet ble avsagt 6. desember 2010 og ankefristen for kjøperen utløp 17. januar 2011. Dommen ble ikke anket, og innbetalingen ble således gjort tilgjengelig for klagerne.

Innklagede hadde gjennomført to salgsrunder av samme objekt, og krevde full provisjon for begge salgene. Klagerne mener dette er urimelig, særlig fordi det åpenbart må ha vært mindre arbeid for innklagede ved den andre salgsrunden enn ved den første. Videre er det klagernes klare oppfatning at innklagede ikke har gjort en tilstrekkelig god jobb i forbindelse med undersøkelse av første kjøpers finansieringsplan, slik at innklagede ifølge klagerne langt på vei er ansvarlig for at klagerne endte opp med å måtte foreta dekningssalg.

Det er uklart for klagerne hva kjøperen har oppgitt som finansieringsplan ved inngivelse av bud. Det fremstår likevel klart for klagerne at det ikke kan ha blitt foretatt noen tilfredsstillende form for undersøkelser rundt kjøperens økonomi eller finansieringsplan. Var slike undersøkelser foretatt, hadde det raskt blitt avklart at det ikke forelå noen trygg finansieringsplan for kjøperen. At en kjøpers økonomiske situasjon kan endre seg fra inngivelse av bud og frem til overtakelse forstår klagerne, men dersom en finansieringsplan ikke fremstår som trygg og solid, er det klagernes oppfatning at innklagede burde ha orientert dem om dette. Klagerne kan ikke se at det kan ha foreligget en trygg finansieringsplan i et tilfelle som dette.

Det har i ettertid vist seg at kjøperen ikke har hatt tilgang på midler til å betale for leiligheten han kjøpte av klagerne. Verken DnB NOR eller Bank2 har innvilget ham lån. Dette er avklart etter at kjøpekontrakten ble undertegnet.

Klagerne anfører at det ikke fremstår som riktig og rimelig at de som selgere i denne saken skal betale full provisjon til innklagede for begge salgene. Det naturlige må være at innklagede ved dekningssalget skal få dekket sine merutgifter som følge av at det må gjennomføres en ny salgsrunde. Dette begrunnes med at hovedarbeidsmengden til innklagede i forbindelse med salget av objektet allerede er utført i forbindelse med første salgsrunde.

På bakgrunn av ovennevnte tilskrev klagerne innklagede 14. juli 2010 der de gjorde det klart at de ikke fant det rimelig å skulle betale full provisjon begge salgsrundene. Innklagede fant ingen grunn til å redusere provisjonen for oppdragene. Klagerne kontaktet deretter advokat som tilskrev innklagede 15. september 2010. I svarbrev av 29. september 2010 fremsettes det påstand om at undersøkelser har vært gjort av ansvarlig megler, noe klagerne ikke oppfatter som korrekt. Ansvarlig megler ga på telefonen tidlig i prosessen uttrykk for at slike undersøkelser ikke hadde vært gjort. Det ble blant annet uttalt at ”en boligsalgsprosess er basert på tillit, man kan ikke sjekke alt, og noen ganger går det dessverre galt”, noe klagerne reagerer på om kan være en riktig holdning fra en seriøs megler og fra et meglerforetak som blant annet i sin oppdragavtale har som punkt merket ”Budbehandling” at det foretas en seriøs og grundig kontroll av budene.

Klagerne finner det urimelig, i strid med etiske normer og grådig/arrogant å ta full provisjon to ganger for å ha solgt samme objekt to ganger. Klagerne kan vanskelig forstå at det medfører like mye arbeid å gjennomføre den andre salgsrunden som den første. Det er også bemerkelsesverdig at da innklagede foresto utformingen av kravet i brevet av 20. mai 2010 ble det i oversikten over hva kravet gjaldt fremgikk innklagedes krav på kr 104 530 som ”Kostnader ved dekningssalg, herunder utgifter til meglers vederlag m.v.”. Når klagerne etter å ha bekostet advokat og gjennomført en prosess via forliksrådet for å få frigjort det innbetalte beløpet, presenterte den rettskraftige dommen for innklagede, ble de møtt med at innklagede krevde ca 12 000 mer enn de kr 104 530 som han selv hadde satt opp. Klagerne ble først kjent med dette ved innklagedes oppgjørsoppstilling av 25. januar 2011. Begrunnelsen var at det var ført opp feil beløp i brevet av 20. mai 2010.

Når klagerne formidlet at de fant det urimelig å dekke innklagedes ”nye” krav all den tid innklagede selv hadde forestått utformingen av ovennevnte brev der kravet var ca kr 12 000 lavere, ble dette i første omgang avvist under henvisning til oppdragsavtalen i forhold til den første salgsrunden. Innklagede aksepterte etter hvert å ”ettergi” de ca kr 12 000, men da på det vilkår at klagerne som selgere avsto fra å forfølge prosessen rundt deres krav om reduksjon av provisjonen for den andre salgsrunden videre på noen måte. Klagerne fant ikke å kunne akseptere et slikt vilkår, da de fant innklagedes håndtering av saken kritikkverdig og i strid med god meglerskikk. De ønsket å forfølge saken. En ettergivelse av de ca kr 12 000 ville uansett ikke innebære at klagerne hadde oppnådd noe, og det forelå således ingen proporsjonalitet i forslaget fra innklagede. Klagernes vurdering er at selv om de ikke skulle vinne frem med sitt krav, er det viktig at det kommer frem ha man som privatperson kan risikere å komme ut for slikt, at fremtidige boligselgere også har dette med seg når de velger megler og går inn i en salgsprosess. Slike erfaringer kan raskt bli dyrekjøpte erfaringer for flere. Dette mener klagerne at andre også bør være klar over før de går inn i en salgsprosess, slik at for eksempel også kostnader knyttet til eventuelle dekningssalg inngår i en oppdragsavtale.

Klagerne tilbød seg å akseptere innklagedes vilkår under forutsetning av at innklagede etterkom klagernes krav om ca en halvering av provisjonen for den andre salgsrunden, noe innklagede ikke akseptere. Resultatet ble følgelig at klagerne fikk utbetalt innestående 10 % av kjøpesummen, med fradrag for kr 116 581,75. Innklagedes opptreden understreker den manglende profesjonaliteten klagerne mener har gjennomsyret hele prosessen etter at den første kjøperen ikke forholdt seg til kontrakten. Klagerne forstår at det medfører merarbeid for innklagede at det må gjennomføres en ny salgsrunde. Innklagede har ifølge klagerne langt på vei et ansvar for at klagerne havnet i denne situasjonen, og uansett sett hen til hva man må kunne kalle god etikk og generelle rimelighetsbetraktninger, så mener klagerne at provisjonen ved det andre salget burde vært satt betydelig lavere. En halvering av provisjonen i andre salgsrunde ville vært rimelig.

Klagerne nedlegger slik påstand:

1. Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk
2. Innklagede må redusere sitt krav på provisjon for dekningssalget og tilbakebetale til klagerne etter Reklamasjonsnemndas skjønn, oppad begrenset til en halvering
3. Innklagede må tilbakebetale kr 12 051,75 da innklagede ikke fremmet krav om disse pengene ved utferdigelse av prosessvarselet av 20. mai 2010

Innklagede anfører:

Når det gjelder klagernes anførsler om at innklagede ikke har opptrådt i tråd med god meglerskikk, referer klagene primært og hovedsakelig til innklagedes arbeid/undersøkelser med finansieringen ved det første salget i saken. Ved det første oppdraget, viser klageren til at det var uklart for dem hvilken finansieringsplan kjøperen hadde og hevder at det ikke ble foretatt noen tilfredsstillende undersøkelser vedrørende kjøperens finansiering. Innklagede både forespurte om og sjekket kjøperens økonomiske situasjon. Kjøperen virket solid og med betydelige midler. Det var ingen grunn til å tvile kjøperens mulighet til å oppfylle kjøpekontrakten. I dette tilfellet kan det være kjøperens vilje til å oppfylle som var problemet.

Innklagedes undersøkelser i skattelistene viste en ligningsformue per 31. desember 2008 på kr 2 272 881, noe som må sies å være betydelig og noe som underbygget informasjonen gitt av kjøperen. Ligningsformue per 31. desember 2009, altså kun få uker forut for salget, viste at kjøperen da hadde en formue på kr 4 559 636, noe som må anses å være betydelig. Budet var helt uten forbehold.

Innklagede nevner også at kjøperen trengte tid før han kunne overta boligen. Dette formidlet kjøperen til selgerne (klagerne) på visning og til innklagede i budforhandlingene. Det ble formidlet fra innklagede videre til klagerne som et krav. Sen overtakelse passet også for selgerne, og juni ble avtalt og bud akseptert. Et par dager senere ønsket imidlertid klagerne en langt tidligere overtakelse. Istedenfor å vente på at innklagede skulle kontakte kjøperen om dette, valgte innklagede å ringe direkte til kjøperen og gjøre en ny avtale om å flytte overtakelsen flere uker frem i tid, til midten av mars. Når kjøperen da ikke gjorde opp innen fristen på tross av en formue på 4,5 mill noen uker i forveien, kan det tyde på at kjøperen enten manglet vilje til å gjøre opp eller at han ikke rakk å gjøre opp innen fristen. Overtakelsestidspunktet er en meget vesentlig del av avtalen ved et salg og i dette tilfellet ble avtalen vesentlig endret uten at innklagede var involvert. Innklagede fikk derfor ikke mulighet til å undersøke hvorvidt kjøperen hadde mulighet til å oppfylle disse endrede forpliktelsene om en så tidlig overtakelse, dog er det jo selvsagt slik at kjøperen selv må være ansvarlig for de avtaler han selv inngår. Innklagede anfører at det heller ville være i strid med god meglerskikk dersom han på intet grunnlag skulle anbefale selgeren å akseptere budet som var betydelig lavere. Klagerne gjorde det også helt klart under den første salgsprosessen at de ikke under noen omstendigheter ønsket å selge boligen under
kr 6 350 000 uansett. Klagerne anfører at finansieringen var uklar for dem. Innklagede viser her til at det ikke er sannsynlig at klagerne ville handlet annerledes dersom den økonomiske situasjonen var klar for dem.

Også i etterkant av inngått bindende avtale har innklagede opptrådt i tråd med god meglerskikk og fulgt opp manglende betaling av 10 % på best mulig måte. Innklagedes opptreden og oppfølging av saken medførte at kjøperen faktisk betalte inn 10 % delbetaling med frie midler. På kontraktsmøtet hadde ikke kjøperen innbetalt beløpet. Kjøperen fikk spørsmål om dette og han bekreftet at det skulle gjøres samme dag. Da startet innklagedes tette oppfølging av kjøperen, og diverse purringer, for å sikre klagerne slik de er pålagt og har forpliktet seg til. Dette omfattende arbeidet med å purre/kontakte kjøperen resulterte i at 10 % ble innbetalt, dog alt for sent fra kjøperens side. Klagerne har dog kunne nyte godt av morarenter som kunne kreves inn i ettertid og beløpet har vært med på å dekke klagernes krav mot kjøperen.

Rimelighetsbetraktninger kan ikke gi grunnlag for nedsettelse av innklagedes honorar. Det ble inngått frivillige avtaler og det måtte gjennomføres et fullt nytt salg. Det ble også byttet ansvarlig megler som måtte sette seg inn i saken. Det ble også brukt ekstra tid på håndtering av manglende oppgjør og bistand medinnkreving. Det er et poeng at full salgsprosess også måtte gjennomføres for at kjøperen i første salg ikke skulle kunne hevde at dekningssalget ikke var gjort godt nok. Innklagede anfører at han har håndtert salgene og manglende betaling fra kjøper en i henhold til god meglerskikk.

Da det ble klart at et dekningssalg kunne gjennomføres for kjøperens regning, valgte klagerne på nytt å bruke innklagedes kontor, og ny oppdragsavtale ble inngått på samme premisser. Klagerne sto helt fritt til å velge et annet meglerkontor dersom de ønsket det. De sto også fritt til å forhandle om provisjonen da ny avtale skulle signeres, dersom de mente at innklagede hadde tjent nok penger i saken. De ønsket å bruke innklagedes tjenester på nytt og ga innklagede således full tillit. Det fremstår som underlig at innklagede skulle få fornyet tillit i ny salgsrunde med samme provisjon, dersom klagerne på dette tidspunktet mente innklagede var grådig og useriøs. Klagerne har også brukt innklagedes kontor tidligere og var godt kjent med firmaets og ansvarlig meglers grundighet og kompetanse gjennom tidligere salg.

Dekningssalget ble gjennomført flere uker senere, i et marked som var i bedring og statistisk bedre enn tidligere på året. Likevel innbrakte salgsrunde nr 2 en langt lavere salgssum. Dette viser at opprinnelig kjøper betalte en høy pris for boligen og at det var en meget god avtale som innklagede fremforhandlet i den første runden. Konsekvensene av ikke å skulle ha akseptert opprinnelig kjøpers bud i første runde, kanskje etter en anbefaling fra innklagede, kunne dermed vært at selgeren etter en ny salgsrunde ville sittet igjen med en langt lavere sum for boligen, kr 6 000 000. Et salg til
kr 6 350 000 med tillegg av morarenter og erstatning fra kjøperen, har derfor vært god business for klagerne. Første salgsrunde har vært langt mer tidkrevende for innklagede enn et normalt salg grunnet kjøperens utilgjengelighet og manglende vilje til å gjøre opp.

Når det gjelder oppgjørsoppstillingen, er det nok misforståelser her fra klagerne. Det har underveis ikke vært noen endringer i oppgjørsoppstillingen. Klagerne blander sammen kostnader/oppgjørsoppstilling for det første salget og dekningssalget. Det er på ingen måte uteglemt eller justert med kr 12 000 slik som anført. Det beløpet som er ført i klagerens oppstilling over krav til første kjøper, er kostnader for dekningssalget. Det er dette som er klagernes økonomiske tap ved å måtte selge på nytt. Klagerne skal stilles som om første salget skulle vært gjennomført. Beløpet stort kr 104 530 representerer innklagedes samlede vederlag ved dekningssalget (provisjon kr 97 800, tilrettelegging kr 3 750 og visning kr 2 980). Beløpet stort kr 116 581,75 som klagerne viser til, er kostnader for det første salget. Disse to beløpene kr 104 530 og kr 116 581,75 har ingen direkte sammenheng. Det er ingen nye krav eller differanser her. Klagerne viser til diskusjoner rundt ettergivelse av kr 12 000 i honorar. Dette gjaldt da eventuell ettergivelse av
kr 12 000 for første salg. Beløpet kom frem ut fra klagernes ovennevnte misforståelse og sammenblanding av beløp. Innklagede vurderte dette som en løsning for å få en avslutning av alle forholdene i saken, da disse var meget omfattende. Dette ble kun vurdert ut fra tidsbruk fra innklagedes side, det finnes intet konkret grunnlag for nedsettelsen.

Klagerne synes å legge til grunn ”rimelighetsbetraktninger” ved krav om nedsettelse av provisjonen. Eventuelt synes det som om anførselen er at oppdragsavtalen for dekningssalget ikke er i henhold til god meglerskikk. Innklagede kan ikke se at noe av dette skal gi klagerne medhold i nedsettelse av honoraret. Innklagede har utført dekningssalget i henhold til god meglerskikk og oppdragsavtalen er fulgt. Det er som tidligere nevnt, heller ikke omtvistet at dekningssalget er gjennomført i henhold til god meglerskikk.

Innklagede viser også til at klagerne allerede har fått dekket sitt økonomiske tap ved dekningssalget, inklusiv innklagedes honorar, av første kjøper. Dersom nedsettelse av provisjonene ved dekningssalget skulle være aktuelt, ville jo dette heller ikke være et økonomisk tap for klagerne overfor første kjøper.

Det kan synes som om klagernes anførsler om manglende håndtering av finansiering i første salg, skal gi reduksjon i innklagedes honorar/provisjon. Her blander klagerne i så fall litt, idet han anfører reduksjon av provisjonen i dekningssalget for disse anførslene. Reduksjonen skulle i så fall vært gjort i honorar/provisjon for første salg. Innklagede anfører at han uansett har opptrådt i henhold til god meglerskikk også i første salg og at det ikke er noe grunnlag for reduksjon i provisjonen for det salget heller. Innklagede har beregnet honoraret korrekt i henhold til inngåtte oppdrag. Det er ikke noe grunnlag for reduksjon av provisjonen.

Vedrørende klagernes påstand om tilbakebetaling av kr 12 051,75, anfører innklagede at det ikke er noen differanse på dette. Klagerne blander sammen kostnadene for første salg og kostnadene for dekningssalget. Det er ikke noe grunnlag for tilbakebetaling av beløpet.

Innklagede har lagt ned påstand om at han frifinnes på alle punkter.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne betviler at innklagede har undersøkt skattelistene, da dokumentasjonen vedlagt innklagedes brev av 29. september 2010 er utskrifter tatt ut 24. september 2010, og derfor ikke dokumenterer at undersøkelser faktisk ble foretatt. Videre viser klagerne til at det har vært store svingninger både i formue og inntekt, blant annet ved at kjøpere fra 2006 gikk ned fra inntekt på over 800 000 til kr 0 og fra formue på kr 2 400 000 til kr 0. Det anføres derfor at man må være på vakt når kjøperen igjen i 2008 har en formue på over kr 2 200 000, men fortsatt har en inntekt på
kr 0. Klagerne har også i telefonsamtale med innklagede fått inntrykk av at det ikke var foretatt undersøkelser rundt kjøperens finansielle situasjon, annet enn at kjøperen var spurt om hvor pengene kom fra, noe som visstnok skulle være fra salg av aksjer eller lignende. Klagernes bankforbindelse har ifølge klagerne uttalt at innklagede skal ha fortalt at kjøperen hadde opplyst å skulle finansiere kjøpet ved egenkapital i form av oppsparte midler eller lignende og at innklagede ikke hadde funnet det nødvendig å sjekke dette. Klagernes advokat har ved et raskt søk funnet at kjøperen hadde flere inkassokrav mot seg, til dels med betydelige beløp. Dette kunne relativt enkelt vært avdekket ved en undersøkelse av kjøperens finansielle situasjon. Klageren viser også til at innklagede i tilsvaret anfører at kjøperen hadde en ligningsformue på kr 4 559 636 per 31. desember 2009, disse tallene var ikke klare på tidspunktet for budgivningen.

Klagerne tilbakeviser innklagedes anførsler vedrørende tidligere overtakelse og anfører at innklagede hele tiden var involvert i prosessen.

Innklagede sier videre at ”det kan tyde på at kjøper enten mangler vilje til å gjøre opp, eller at han ikke rakk å gjøre opp innen fristen”. Når det gjelder vilje, betalte klageren de 10 %, noe han neppe ville gjort dersom han ikke hadde til hensikt å stå ved kontrakten. I tillegg er både klagerne og innklagede kjent med at kjøperen i etterkant av kontraktsmøtet var i kontakt med i hvert fall to banker som begge avslo hans lånesøknad. Dette underbygger både kjøperens vilje og at det ikke kan ha vært foretatt en tilstrekkelig undersøkelse av kjøperens finansielle situasjon.

Klagerne finner innklagedes anførsel om at det ikke var sannsynlig at de ville handlet annerledes dersom den økonomiske situasjonen var klar for dem, underlig. Det burde være åpenbart at man ikke vil akseptere et bud hvor megleren har gitt uttrykk for usikkerhet rundt budgiverens finansielle situasjon. At klagerne ga uttrykk overfor innklagede om at de ikke ville selge boligen for under takst på kr 6 350000, var en helt alminnelig taktisk vurdering i forhold til innklagedes håndtering av de bud som måtte komme i budrunden, og kan ikke tas til støtte for et syn om at de ville ha godtatt ethvert bud som var lik takst eller høyere uansett finansiell situasjon.

Når det gjelder innklagedes innsats for å få kjøperen til å innbetale de 10 % av kjøpesummen, oppfatter ikke klagerne innklagedes innsats som noe mer enn hva man må kunne forvente i en slik situasjon.

Klagerne valgte å benytte samme meglerkontor i forbindelse med dekningssalget av flere grunner. For det første for å begrense utgiftene til salgsrunde nr 2 ved at foretaket allerede hadde forberedt den første salgsrunden. I tillegg antok klagerne at selv om det rent juridisk var to salgsrunder, at de to salgsrundene ble sett i sammenheng da det var samme objekt. I tillegg antok klagerne at innklagede ville gjøre alt for at noe tilsvarende skjedde igjen, dette ville være betryggende for klagerne.

Klagerne ble ikke orientert om at innklagede kom til å trekke provisjonen fra dekningssalget fra de 10% som kjøperen hadde innbetalt. Slik klagerne har forstått det, er dette beløpet selgernes penger. Det er da underlig at innklagede kan ta sin provisjon som kjøperen fra første runde skal betale for dekningssalget fra dette beløpet. På den måten blir det jo ikke et salg for kjøperens regning, men for selgerens regning.

Innklagede hevder at salgssummen som ble oppnådd ved dekningssalget viser at opprinnelig kjøper betalte en høy pris for boligen og at innklagede hadde fremforhandlet en meget god avtale i runde nr 1. Den første salgsrunden endte på takst, dette har lite eller ingenting med innklagedes ferdigheter som megler å gjøre. Videre sier innklagede at ”Et salg til 6 350 000, med tillegg av morarenter og erstatning fra kjøper, har derfor vært god business for selger”. Klagerne stiller seg spørrende til innklagedes argumentasjon her. Dersom innklagede er av den oppfatning at forsinkelsesrenter og erstatning for faktisk pådratte utgifter, herunder advokatutgifter er god business, så er mangelen på kunnskap og forståelse for hva dette dreier seg om skremmende. Klagerne sitter igjen med et udekket tap i henhold til dommen fra Forliksrådet, som eventuelt må innbefordres ved å ta arrest i kjøperens eiendeler, for deretter å tvangsrealisere disse, igjen med advokatbistand.

Innklagede skriver at det beløpet som er ført opp i oppstillingen over kravet mot kjøperen i den første salgsrunden, er kostnader for dekningssalget. Dette er beløp innklagede selv har ført opp. Det var dette beløpet innklagede mente å ha utestående ved dekningssalget og som skulle dekkes av kjøperen i første salgsrunde. Når klagerne har gjennomført hele prosessen med å få dom i forliksrådet på kravet mot kjøperen, slik at det innbetalte beløpet kunne bli frigjort fra klientkonto, kom innklagede med et krav som var drøyt kr 12 000 høyere. Dette er uprofesjonelt.

Klagerne er av den oppfatning at innklagede, som følge av at det ved den første salgsrunden ikke ble gjort godt nok arbeid med å undersøke kjøperens finansielle situasjon, må bære noe av den belastningen det innebærer for klagerne at det måtte gjennomføres et dekningssalg, med de foreliggende resultater. Klagerne mener således at en naturlig løsning vil være en reduksjon i provisjonen for dekningssalgsrunden.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede sjekket skattelistene forut for aksept av bud, men det ble ikke tatt en utskrift av denne før det ble behov for å sende den til klagerne slik saken utviklet seg. Det er innklagedes erfaring at mange ressurssterke personer har ordnet seg slik at de står oppført med kr 0 i inntekt.

Det er korrekt at innklagede hadde en samtale med bankforbindelsen, hvor vedkommende snakket uten å lytte til hva innklagede hadde å si. Vedkommende var oppskaket over situasjonen da hun hadde bevilget lån til den ene av klagerne på bakgrunn av at eiendommen var solgt. Det var ifølge innklagede åpenbart at hun forsøkte å legge skylden på kjøperens manglende finansiering på innklagede.

Når det gjelder innklagedes e-post til klagerne vedrørende overtakelse, gjaldt denne flytting av overtakelsen til 1. mai. En tid før kontraktsmøtet ringte så den ene av klagerne direkte til kjøperen og avtalte et nytt overtakelestidspunkt uten at innklagede var involvert, til midten av mars, altså flere uker frem. Dermed var tidspunktet endelig avtalt mellom partene da de møttes på kontraktsmøtet og dette ble derfor ikke diskutert.

Det er klart uenighet om hva som er korrekt måte å beregne krav mot første kjøper og skillet mellom de to sakene. Klagerne skal stilles som om første salg ble gjennomført. Ekstrakostnadene og kravet mot første kjøper er således merkostnader/tapet ved dekningssalget. Det har ikke vært noen endring i krav fra innklagedes side.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder dekningssalg, krav om nedsettelse av meglers vederlag m.v.

I denne saken foreligger det omfattende korrespondanse fra begge parter, og denne er vesentlig kortet ned i resymeet ovenfor. Nemndas medlemmer har i god tid før behandling av saken blitt forelagt alle sakens dokumenter til gjennomgang.

Reklamasjonsnemnda behandler forholdet mellom klagerne og meglerforetaket. Forholdet til kjøperen eller andre involverte parter vil ikke bli vurdert.

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at det er kontraktspartenes ansvar å oppfylle vilkårene i avtalen. At kontantbeløpet ved kontraktsinngåelse ikke ble innbetalt ved kontraktsdato og at den resterende delen av kjøpesummen ikke ble innbetalt som avtalt, er et forhold mellom kjøperen og selgerne (klagerne).

Klagerne hevder at innklagede ikke har undersøkt kjøperens finansiering. Det er ikke noe generelt krav til at megleren skal undersøke kjøperens finansiering. Innklagede har imidlertid i sin oppdragsavtale under Leveransebeskrivelse, Budbehandling ført opp ”Kontroll av budgiveres finansiering”. Etter Reklamasjonsnemndas syn har innklagede dermed påtatt seg et utvidet ansvar for en slik kontroll.

Innklagede har imidlertid ikke dokumentert at han har kontrollert kjøperens finansiering. Søket i skattelistene på Internett er dokumentert ved utskrift som er datert etter eiendomshandelen. Det er heller ikke dokumentert at han har foretatt ytterligere undersøkelser.

Innklagedes forsømmelse tilsier etter Reklamasjonsnemndas oppfatning at vederlaget som skal dekkes av klageren i forbindelse med det første salget, blir nedsatt med kr 10 000, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er vederlaget ved det første salget korrekt beregnet slik at klagerne ikke har krav på tilbakebetaling av kr 12 051,75. Opprinnelig kjøper er forpliktet til å dekke klagerens kostnader til megler ved dekningssalget, men ikke ved det første salget.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved mangelfull kontroll av kjøperens finansiering og må nedsette vederlaget i tråd med bemerkningene ovenfor.