Klage nr:
029/11

Avgjort:
04.05.2011

Saken gjelder:
Budgivning

Foretakets navn:
internet

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. mai 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne ga innklagede i oppdrag å forestå salget av deres bolig. Oppdragsavtalen er datert 4. november 2010. Eiendommen ble solgt 24. november 2010. Klagerne er misfornøyd med innklagedes oppfølging av interessenter i budgivningsfasen.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne ønsker prisavslag i form av bortfall av innklagedes honorar. Grunnen er at de mener at innklagede vesentlig har forsømt sine plikter i henhold til eiendomsmeglingsoppdraget. Videre ønsker de avgjørelse om brudd på god meglerskikk.

Avtale om eiendomsmeglingsoppdrag ble først inngått i august 2010 ved en annen avdeling. På bakgrunn av klage på saksbehandlerens manglende engasjement og resultater i forhold til oppdraget, noe som medførte manglende tillit til saksbehandleren, kom partene til enighet om at oppdraget skulle overføres til navngitt saksbehandler og innklagedes avdeling. Oppdraget ble overført i september 2010.

Klagerne var i utgangspunktet svært tilfreds med sin saksbehandler, men etter salget av eiendommen har klagerne blitt gjort oppmerksom på to forhold som gjør at klagerne mener innklagede har gjort seg skyldig i vesentlig forsømmelse av sine plikter.

Eiendommen ble solgt 24. november 2010 kl 1200. Kl 2142 samme dag ble klagerne oppringt av A. A lurte på hvilken informasjon klagerne hadde fått av innklagede med hensyn til budgivningen på eiendommen. Klagerne opplyste at de hadde fått opplysninger fra innklagede om at samtlige interessenter var forsøkt kontaktet, men at det kun var én reell interessent. A opplyste da om at han ikke var kontaktet av innklagede i forbindelse med salget. A var svært misfornøyd med dette, da han og hans kone hadde til hensikt å legge inn bud på huset. Telefonsamtalen ble fulgt opp med en SMS fra A. Innholdet i denne er sitert i vedlegg til klagen. A har i tillegg redegjort skriftlig for sin oppfatning av hendelsesforløpet.

Dagen etter telefonen fra A ble klagerne ringt opp av interessent B, som hadde vært på visning 12. november 2010 og ønsket å forhøre seg om boligsalgsprosessen, da hun var blitt oppmerksom på at ”til salgs” plakaten på huset var fjernet. Da klagerne informerte om at huset var solgt, ble B svært frustrert. B hevdet å ha gitt uttrykkelig beskjed til innklagede om at hun ønsket informasjon om eventuelle bud. B hadde imidlertid ikke hørt noe fra innklagede.

Den 25. november 2010 kl 0851 ble klagerne ringt opp av innklagede som uttrykte at han hadde behov for å presisere noen faktiske forhold omkring salget av eiendommen. Innklagede fortalte at han var blitt ringt opp av to misfornøyde interessenter, men at denne misnøyen var uberettiget. Innklagedes syn på saken ble i etterkant fulgt opp skriftlig i brev mottatt sammen med innkalling til kontraktsmøte.

Senere samme dag ble klagerne igjen kontaktet av B som var svært sint og frustrert over den behandlingen hun hadde fått av innklagedes saksbehandler. B følte at oppførselen var av en slik karakter at hun måtte informere klagerne. B fortalte at hun hadde vært i kontakt med innklagede for å klage på at hun ikke var blitt kontaktet. Innklagede hadde avsluttet samtalen med å slenge på telefonrøret, noe B opplevde som svært provoserende. B har skriftlig redegjort for sin oppfatning av hendelsesforløpet.

Klagerne er på bakgrunn av ovennevnte svært lite tilfreds med innklagedes håndtering av salget. Saksbehandleren har ikke i tilstrekkelig grad søkt å kontakte potensielle interessenter i forbindelse med budgivningen. Etter klagernes mening er det å ikke kontakte potensielle kjøpere, en vesentlig forsømmelse av eiendomsmeglingsoppdraget.

Innklagede har i sin redegjørelse for budgivningen hevdet at det var tvil om hvorvidt B var interessert og hvorvidt A hadde fått ordnet finansiering. Dette kunne med enkelthet vært avklart ved å ta en telefon til de to interessentene. Ved at innklagede unnlot å kontakte de to interessentene, umuliggjorde han en potensiell budrunde.

Megleren er pliktig å ivareta både selgerens og kjøperens interesser. Det er hevdet over enhver tvil at innklagede verken har handlet i samsvar med As eller Bs interesser, eller klagernes interesser.

Det blir spekulativt å mene noe om hvilken pris klagerne kunne oppnådd dersom innklagede hadde oppfylt sine forpliktelser i forhold til de to interessentene. Det burde imidlertid være helt klart at innklagedes forsømmelse er egnet til å påføre klagerne et økonomisk tap i form av uteblitt budrunde, da budrunden er det instituttet som sikrer selgeren høyest mulig pris for sin eiendom. Klagerne er videre svært forlegne over at innklagedes saksbehandler har opptrådt uhøflig overfor begge interessentene på telefonen, da han har opptrådt som klagernes representant. Dette blir således assosiert med klagerne selv.

Å ivareta selgerens interesser ved å sikre høyest mulig pris for selgerens bolig ved budrunde, er en av meglerens viktigste oppgaver. Klagerne kan ikke se at innklagede har ivaretatt dette.

Et eiendomsmeglingsoppdrag bygger dessuten på et tillitsforhold mellom oppdragsgiveren og megleren. Et slikt tillitsforhold omfatter også meglerens opptreden som oppdragsgiverens ansikt utad.

Videre har innklagede tatt mer betalt for oppdraget enn hva som ble avtalt med det første avdelingskontoret. Dette pristilbudet bygget på at man ville oppnå prisantydning for huset. Eiendommen ble imidlertid solgt under prisantydning, noe som skulle tilsi lavere pris for oppdraget. Dette har innklagede unnlatt å redegjøre for, til tross for både telefonisk og skriftlig henvendelse fra klagerne.

Innklagede anfører:

Innklagede mottok den 4. november 2010 salgsoppdrag på eiendommen. Salget av eiendommen foregikk på følgende måte: Den 8. november 2010 ble eiendommen lagt ut på Finn. Videre ble den annonsert i lokalavisen den 11. november 2010. Det ble avholdt fellesvisning den 14. november 2010. I alt tre personer registrerte seg på visningslisten.

B var på privat visning lørdag 13. november. Mandag 15. november ringte saksbehandleren til B med oppfordring til å legge inn bud. B opplyste at det hadde dukket opp en annen eiendom hun var interessert i. Dersom det ikke gikk i orden med denne, skulle hun gi tilbakemelding. Tilbakemelding fra B ble ikke gitt og innklagede antok da at B ikke lenger var å betrakte som interessent for denne eiendommen.

I tiden som fulgte ble det arrangert privatvisninger med A og C (som senere ble kjøperen). Den 22. november 2010 ringte innklagede til A og oppfordret ham til å legge inn bud. Han ble da informert om at A ikke hadde fått på plass finansieringen. Den 23. november 2010 la C inn bud stort kr 1,8 mill. Akseptfristen for budet var satt til klokken 1000 neste dag. Innklagede ringte så interessentene som var aktuelle, bl.a. A og informerte om budet og akseptfristen. A opplyste at han fremdeles ikke hadde fått finansieringen på plass. Innklagede forespurte om han ønsket å legge inn bud med finansieringsforbehold, noe A avslo. Det ble i samtalen opplyst at det var sannsynlig at man kunne komme i en situasjon hvor selgeren ville gi motbud dersom det ikke var flere budgivere. A ønsket likevel ikke å legge inn bud med forbehold. Klagerne aksepterte ikke budet innen fristen.

Den 24. november kom nytt bud fra C. Budet var denne gangen på kr 1,9 mill. Akseptfristen var samme dag kl 1140. Innklagede ringte A for å informere om budet. A tok imidlertid ikke telefonen så det ble lagt igjen beskjed på telefonsvareren. Innklagede informerte klagerne om budet. De ble også informert om As situasjon, altså at han virket som interessert, men ikke hadde finansieringen på plass. Innklagede spurte om det var ønskelig med ny fellesvisning før det ble tatt en avgjørelse. Klagerne opplyste at de ønsket å bli ferdige med saken da de solgte eiendommen som følge av samlivsbrudd. De var redd ytterligere visninger kunne medføre at man mistet den eneste reelle budgiveren man hadde. Det ble diskutert litt frem og tilbake, og klagerne endte opp med å gi C et motbud på kr 1 950000, som ble akseptert av budgiveren.

Påstanden om at A ikke ble kontaktet av innklagede i salgsprosessen medfører ikke riktighet. A ble kontaktet og oppfordret til å legge inn bud flere ganger. Han ble også holdt orientert gjennom hele budrunden. Klagerne ble orientert om As interesse og finansielle situasjon. A ble etter aksepten informert om at boligen var solgt. Han ble skuffet, men sa at han forsto situasjonen i og med at finansieringen ikke var på plass. Senere ringte imidlertid A tilbake. Han var da svært sint, snakket høyt og fremsatte påstander om at innklagede hadde ”solgt til kjentfolk”.

Videre hevdes det i klagen at det ble sendt brev til innklagede den 21. desember og at dette ikke ble besvart. Dette medfører ikke riktighet. Klagen ble besvart i brevs form den 4. januar 2011 av fagansvarlige ved avdelingen.

Når det gjelder vederlaget, er dette avtalt i oppdragsavtalen. Her fremgår at det skal betales provisjon med 2,25 prosent av salgssummen. Eiendommen ble solgt for kr 1 950 000 og det er korrekt beregnet kr 43 875 i provisjon.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne presiserer at brevet innklagede hevder å ha sendt 4. januar 2011 aldri er mottatt av klagerne, verken elektronisk eller per post.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder misnøye med håndtering av budgivningen.

Reklamasjonsnemnda har en utelukkende skriftlig saksbehandling. Dette medfører at der hvor partene forklarer seg ulikt og forholdet for øvrig ikke er dokumentert, kan Reklamasjonsnemnda ikke tillegge den ene partens forklaring større vekt enn den andres. Forklaringer avgitt skriftlig i ettertid vil normalt ikke bli tillagt vekt.

I denne saken forklarer partene seg ulikt når det gjelder hvilken informasjon som er gitt til interessentene i budgivningsfasen. Saken må derfor avvises på dette punktet.

Når det gjelder påstanden om at innklagede var uhøflig overfor interessentene A og B i telefonen, er dette ikke spesielt kommentert av innklagede utover at A var sint og høyrøstet. Nemnda har ikke tilstrekkelig grunnlag til å kritisere innklagede på dette punktet, men vil på generelt grunnlag anføre at megleren selvsagt skal opptre ”korrekt, hederlig og i samsvar med god meglerskikk”, jf etiske regler for Norges Eiendomsmeglerforbund § 1.

Når det gjelder klagernes anførsler vedrørende innklagedes provisjon, er denne i oppdragets punkt 7 avtalt til 2,25 prosent av salgssummen inkl. mva. Oppdragsavtalen er undertegnet av begge oppdragsgiverne/klagerne 4. november 2010. Reklamasjonsnemnda legger den undertegnede oppdragsavtalen til grunn. Provisjonen er etter dette korrekt beregnet med kr 43 875.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.