Klage nr:
032/11

Avgjort:
15.06.2011

Saken gjelder:
Fellesgjeld

Foretakets navn:
Eie eiendomsmegling avd Frogner
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 30. august 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har kjøpt en leilighet som ble formidlet gjennom innklagede. Tvisten gjelder om innklagede har gitt feil opplysninger til klageren vedrørende boder og fellesformue.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren har kjøpt en bolig som ble formidlet av innklagede. Klageren mener at hans bud ble gitt basert på feilaktige opplysninger og krever kjøpesummen nedsatt med kr 50 000.

Klageren var på visning av en leilighet 23. januar 2011. Selgeren var tom for salgsoppgaver og ba klageren hente ut salgsoppgave fra internett. I salgsoppgaven ble det blant annet opplyst: ”2 boder og andel formue kr. 340.000”.

Det var ikke mulig for klageren å se bodene fordi selgeren ikke hadde nøkler til bodene tilgjengelig og heller ikke visste hvor de respektive bodene var plassert.

Klageren mottok en ny salgsoppgave av innklagede neste dag, den 24. januar 2011. Denne viste fellesformue
kr 340 00,- og kr 0,- i fellesgjeld. Klageren fikk opplyst at opplysningene på internett var feil.

Klageren måtte mase om å få se bodene, og fikk først se disse etter at han fikk tilslaget på leiligheten. Det viste seg at det ikke var to boder, men en bod og et skap som tilhørte leiligheten. Da klageren tok opp dette, viste innklagede frem dokumenter som viste verdi- og lånetakst. Dette dokumentet viste til en bod og ett klesskap. Videre fremgikk det av dette dokumentet at andel formue var kr 368,- mens andel fellegjeld var kr 14 420.

Klageren mener at det er gitt mangelfulle og til dels feilaktige opplysninger av innklagede.

Verdien av kjellerboden er anslått å være kr 25 000. Fellesformue på kr 340 000 dividert på 25 seksjoner utgjør ca
kr 13 600. Andel fellesgjeld er kr 14 420. Dette utgjør kr 53 020. Klageren foreslår en erstatning stor kr 50 000.

Innklagede anfører:

Klagerens bud ble akseptert 24. januar 2011 og overtakelsesdato avtalt til den 28. februar 2011. Kjøperen gikk ensidig bort fra dette, noe selgeren til slutt aksepterte.

Innklagedes saksbehandler har jobbet som megler i over 20 år og har lang erfaring med å håndtere dialog med både kjøper og selger. Innklagede har beklaget at det opprinnelig ble gitt feil opplysninger om andel formue i salgsoppgaven, men hevder at dette ble rettet på en tydelig måte overfor klageren før det ble lagt inn bud. Innklagede mener dette ikke er bestridt.

Klageren har krevd fratrekk på kjøpesummen med kr 50 000. Klageren synes å ha anført at kravet bygger på at det var for liten bodplass og angitt feil andel formue. Innklagede mener primært at klageren må rette sitt krav mot selgeren. Klageren har tidligere fått skriftlig svar fra innklagede vedrørende sin klage.

Klageren var på visning 23. januar 2011. Han kom sent litt etter oppsatt visningstid, og det var da tomt for salgsoppgaver. Klageren ble oppfordret til å komme innom innklagedes kontor dagen etter, og fikk vite at det lå informasjon om boligen på internett.

Innklagede hadde ikke mottatt nøkkelen eller bodnummer av leietakeren. Leietakeren var heller ikke til stede. Det var derfor ikke mulig å åpne eller identifisere nøyaktig hvilke boder som fulgte med leiligheten, men klageren fikk se plasseringen og omtrent størrelse på bodene samt bodtypene. Klageren kunne gjøre seg opp et inntrykk av ca størrelse på bod på visningen ved å se på bredde og dybde, men uten å se inn i selve boden. Klageren ga ikke inntrykk av at dette var av noen spesiell avgjørende betydning til innklagede.

Innklagede har en standardformulering i internettprospektene hvor det opplyses om at de ikke er komplette: ”Prospekter på denne side er ikke fullstendige salgsoppgaver. Lovpålagte opplysninger iht opplysningsplikt kan man få ved henvendelse til saksbehandler”.

I det komplette salgsmateriell som klageren fikk utdelt dagen etter visningen, før skriftlig bud ble inngitt, fremgår det av taksten på side 5 opplysninger om bodenes størrelse. Bodene er oppmålt til 4,6 kvm og 0,5 kvm. Videre opplyses det i salgsoppgaven om at både salgsoppgaven og dokumentdelen må gjennomgås grundig av interessentene.

Klageren hadde forut for budgivningen fått informasjon om størrelsen på bodene. I den grad bodstørrelsen var av avgjørende karakter for klageren, kunne klageren tatt forbehold om dette eller forlangt visning av bodene før bud ble inngitt.

Vedrørende feil opplysninger om fellesformue, har innklagede tidligere beklaget at det ble gitt feil opplysninger om andel formue på seksjonen. Beløpet som ble opplyst gjaldt hele sameiet, ikke seksjonens andel. Innklagede hevder at dette ble rettet før klageren innga bud. Klageren ble gjort tydelig oppmerksom på at andel formue per 1. desember 2010 var kr 340 000 på sameiet og kr 20 407 på den aktuelle leiligheten. Innklagede presiserer at den oppgitte formuen var per 1. desember 2010 og ikke reviderte tall 31. desember 2010, fordi innklagede ville synliggjøre den formue som hadde tilfalt sameiet i løpet av året. Styrets leder for sameiet er revisor for et stort selskap, og innklagede fant det fullt ut ansvarlig å presentere opplysningene selv om det ikke var reviderte tall. Innklagede har ikke mottatt opplysninger om at den siste måneden i året ble gjennomført store endringer i sameiets økonomi som tilsa at beløpet ble endret i stor grad ved reviderte tall 31. desember 2010.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers undersøkelses- og opplysningsplikt.

I salgsoppgaven er det opplyst om boder:

”To boder i 1. etasje + fellesvaskeri”.

Etter Reklamasjonsnemndas syn er det misvisende når det i salgsoppgaven fremgår at det er to boder uten samtidig å opplyse om at en av bodene var svært liten, nærmest bare et skap. I takstrapporten fremgår det at det er en bod på 4,6 kvm med største takhøyde 2,52 m. og en klesbod på 0,5 kvm med takhøyde 1,9 m. Reklamasjonsnemnda presiserer at det ikke er tilstrekkelig at viktig informasjon kun fremkommer av vedlegg til salgsoppgaven. Etter Reklamasjonsnemndas syn skal en megler i forbindelse med befaringen i forkant av salget normalt se hele eiendommen, også boder.

Da klageren selv må ha sett at den minste boden var svært liten ut fra takstrapport og ved utvendig besiktigelse, kan Reklamasjonsnemnda ikke se at klageren har krav på erstatning fra innklagede for at salgsoppgaven var misvisende.

Etter Reklamasjonsnemndas syn vil det være i strid med god meglerskikk å formidle feil opplysninger om andel fellesformue i salgsoppgaven med mindre feilene rettes tidsnok og på en betryggende måte. I dette tilfellet synes partene imidlertid å være enige om at riktige opplysninger om fellesformuen er lagt til grunn for salget. De feilaktige opplysningene om fellesformuen gir dermed ikke noe krav mot innklagede.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gi misvisende opplysninger i salgsoppgaven om bod, samt ved feil opplysninger om andel fellesformue. Innklagedes forsømmelse gir ikke klageren rett til noen økonomisk kompensasjon fra innklagede.