Klage nr:
033/11

Avgjort:
30.08.2011

Saken gjelder:
Meglers krav på vederlag og dekning av utlegg.

Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 30. august 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne har forsøkt å selge et småbruk gjennom innklagede, men handel kom ikke i stand. Klagerne mener at det er gjort flere feil ved utførelsen av oppdraget. Det er ikke skrevet noen oppdragsavtale. Tvisten gjelder om innklagede har krav på vederlag og dekning av utlegg.

Innklagede er advokat.

Klagerne anfører:

Klagerne mener at innklagede ikke har krav på vederlag fordi det er gjort svært mange feil ved utførelsen av oppdraget. Klagerne krever utlegg til annonser refundert fordi de innholder de samme feilene. Klagerne mener oppdraget ikke er utført i henhold til god meglerskikk, og at innklagede ikke har forsøkt å oppnå et best mulig resultat for klagerne som selgere.

Det er ikke skrevet noen oppdragsavtale. Innklagede forespeilet klagerne at han var billigere enn andre meglere. Innklagede fortalte at han hadde lang erfaring med boligsalg. Det forelå en takst som var utgangspunktet for hele markedsføringen. Klagerne hevder at dette er et plagiat fra en takst utført i 2008. Takstmannen har derfor betalt tilbake hva han tidligere ble betalt. Likevel har innklagede brukt denne taksten i sin markedsføring.

Videre er teksten ved annonseringen så full av feil at det tyder på mangelfull kompetanse:

a) Antall soverom er oppgitt å være 0

b) Det er ingen rominndeling

c) Det er ingen plantegning

d) Terrasser er utelatt

e) Stabburet er revet

f) Uthuset er revet

g) Arealer er feil

h) Nybygg er ikke spesifisert

i) Annet

Klagerne hevder at byggemeldinger ikke er hentet fra kommunens nettsider, og at salgsobjektet er beskrevet på en negativ måte. Bygg som allerede er revet, er benevnt som ”kondemnabelt”. Det er også gjort feil når det gjelder informasjon om råteskader og at det er benyttet rivningsmaterialer. Det er kun i vedboden at det er nyttet rivningsmateriale. Av innklagedes annonse fremstår det som at rivningsmateriale er benyttet for hele bygget.

Klagerne mener innklagedes beskrivelse av byggene er svært mangelfull, og at den ikke gir en korrekt beskrivelse av eiendommen. Klagerne hevder at andre meglerforetak har uttrykt at dette er dårlig håndverk av innklagede.

Klagerne mener at innklagede burde avvist useriøse budgivere som bød kr 100 000 på eiendommen. Klagerne ser det som en ren provokasjon at disse ble formidlet til klagerne.

Klagerne mener innklagedes beskrivelse av nytt lager/produksjonslokale vitner om mangelfull byggekompetanse. Beskrivelsen er påført av innklagede i salgsoppgaven.

Klagerne ble direkte fakturert for annonser, og det er ikke gitt noen underbilag eller annonsekopi fra avisen.

Klagerne mottok i posten en faktura stor kr 40 126,- uten noen forklaring eller at salg hadde skjedd. Innklagede har krevd at klagerne signerer et pant mot dette kravet. Dette nekter klagerne fordi de mener arbeidet er ubrukelig. Innklagede svarer ikke på klagernes spørsmål. Innklagedes faktura er heller ikke i henhold til de prisene innklagede reklamerer med på internett.

Ved kontakt med innklagede ble ikke feil i annonsen på finn.no rettet opp.

Klagerne bestrider alle krav i saken og de krever også tilbakebetalt annonsekostnadene.

Klager A har i et brev av 12. april 2011 videre anført følgende:

For to år siden var klageren igjennom en skilsmisse, og ble da bistått av innklagede som advokat. Innklagede kjente klageren veldig godt, og visste at klageren var utslitt og sykemeldt over en lang periode.

Innklagede foreslo å hjelpe klageren med å selge småbruket, og opplyste at det ville bli veldig billig, omtrent bare dekning av utleggene ved salget. Klageren trodde på innklagede og ba ikke om en kontrakt.

Taksten hadde en markedsverdi på kr 3 000 000 og innklagede trodde det ville være mulig å oppnå mellom
kr 1 500 000 – 2 000 000. Klageren betalte annonser.

Det kom bare noen lokale folk på visningen. Det ble lagt inn et bud på kr 100 000 og 400 000. Klageren hadde kjøpt gården for fem år siden for kr 380 000, og det var siden blitt bygd på tomten. Klageren ønsket ikke å selge for
kr 400 000. Innklagede var også kjent med at klageren hadde større gjeld til banken.

Klageren begynte å se på annonsen som innklagede hadde laget og fant flere feil. Det var blant annet opplyst at det var 0 soverom, mens det i realiteten er 3. Klageren klagde på dette, men fikk ikke svar. Klageren ba om regning, og innklagede sendte kr 40 000. Dette vil ikke klageren akseptere.

Innklagede anfører:

Innklagede anfører at oppdraget er utført i samsvar med god meglerskikk. Klager A er hjemmelshaver til eiendommen. Hun engasjerte innklagede da hun bestemte seg for å selge et småbruk. Etter klager As eget ønske ble det engasjert en takstmann, som også tidligere hadde taksert eiendommen. Innklagede mener at dette var fornuftig økonomisk sett. Det ble ikke uttrykt noen misnøye fra klager A ved den første takseringen. Eiendommen ble annonsert på finn.no og i lokalavisen.

Visning ble avholdt 17. oktober 2010. Det var flere personer til stede på visningen, men veldig vanskelig å få inn bud. Det ble gitt et bud på kr 100 000. Klagerne var ikke villig til å godta dette budet. Budgiver opplyste muntlig at budet kunne høynes til kr 400000. Dette mente klager A var en fornærmelse og sa opp avtalen.

Innklagede har i ettertid blitt kjent med at et annet meglerforetak tidligere ble kontaktet av klagerne vedrørende salg av eiendommen. Meglerforetaket skal ha sagt opp oppdraget nettopp av den grunn at det ville være umulig å oppnå den prisen klagerne forlangte.

Innklagedes vederlag utgjør kr 25 875,- eks mva. I tillegg har innklagede forskuttert utgifter på kr 7 782. Innklagede krever at klagerne dekker saksomkostningene for Reklamasjonsnemnda med kr 7 000.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder spørsmålet om innklagede har krav på vederlag og dekning av utlegg.

Innklagede tok ut forliksklage vedrørende samme forhold etter at Reklamasjonsnemnda hadde tatt klagen til behandling. Innklagede var kjent med dette. Eiendomsmeglingsloven § 8-8 (4) lyder slik:

”Så lenge en tvist er til behandling i nemnda kan den ikke bringes inn til behandling for de alminnelige domstolene. En tvist anses for å være til behandling fra det tidspunkt begjæringen om klagebehandling er kommet inn til nemnda.”

Reklamasjonsnemnda finner det kritikkverdig at innklagede ikke har innrettet seg etter denne bestemmelsen.

Det er ikke fremlagt for Reklamasjonsnemnda noen skriftlig oppdragsavtale inngått i tråd med eiendomsmeglingsloven § 6-4, og spørsmålet om det faktisk foreligger en slik oppdragsavtale er ikke kommentert av partene til tross for at begge parter under saksforberedelsen for Reklamasjonsnemnda er blitt oppfordret til å uttale seg om dette.

Av dokumentasjonen som Reklamasjonsnemnda har mottatt i forbindelse med tilsvaret, er det lagt ved en avtale mellom klager A og klager B som er datert 25. juli 2010. Det fremgår av avtalen at som ledd i et skifteoppgjør mellom partene skulle B kjøpe gården av A for kr 1 000 000. Hvis ikke dette lot seg gjennomføre, skulle A selge gården, og innklagede skulle forestå salget. Det fremgår av avtalen at kostnadene ved salget skulle dekkes av salgssummen, som måtte aksepteres av begge partene. Videre er det avtalt at klager B skulle frasi seg odelsrett.

Det foreligger en fullmakt av samme dato, den 25. juli 2010, hvor innklagede gis fullmakt til å selge gården, dog ikke akseptere bud. Videre heter det at:

”Fullmakten innebærer rett til å innhente alle nødvendige opplysninger, herunder nedbetalingsavtale på lån, samt rett til å foreta nødvendige prosesshandlinger.”

Eiendomsmeglingsloven § 6-4 (1) og (3) krever at oppdragsavtaler skal være skriftlige og undertegnet av oppdragsgiveren og ansvarlig megler. Det følger av lovforarbeidene at avtalen må være skriftlig for å være bindende, jf. NOU 2006:1 punkt 9.8.2. Verken lovteksten eller lovforarbeidene sier noe om at avtalen også må være undertegnet av begge parter for å være bindende. Reklamasjonsnemnda antar at betydningen av at oppdragsavtalen ikke er undertegnet av begge parter, må avgjøres konkret. Et ubetinget krav om undertegning fra begge parter kunne ramme oppdragsgiveren der det er meglerens underskrift som mangler og megleren kunne i så fall påberope seg at han av denne grunn ikke var bundet av oppdragsavtalen.

Minimumskravet til hva en oppdragsavtale skal inneholde følger direkte av eiendomsmeglingsloven § 6-4. Det er ikke et ubetinget krav om at oppdragsavtalen skal ta stilling til alle de forhold som angis i eiendomsmeglingsloven § 6-4 for å være bindende. I NOU 2006:1 punkt 9.8.2 heter det om kravet til skriftlig oppdragsavtale i eiendomsmeglingsloven § 6-4 at:

”Dette innebærer at det må være nedfelt en skriftlig avtale som har et innhold som gjør den tilstrekkelig til at man kan bygge rettsvirkning på den i henhold til alminnelige minstekrav til hva som kreves av avtalers innhold for å være bindende.

Virkningene av brudd på innholdskravene oppregnet i loven, må avgjøres ut fra alminnelige avtalerettslige tolkningsprinsipper.”

Reklamasjonsnemnda antar at fullmakten til innklagede om at han gis rett til å selge gården, i prinsippet kan godtas som en skriftlig oppdragsavtale. Klager har ikke bestridt at det foreligger en fullmakt som gir innklagede rett til å arbeide med salg av eiendommen. Spørsmålet er imidlertid om fullmakten har et innhold som gjør den tilstrekkelig til at man kan bygge rettsvirkninger av en oppdragsavtale på den.

Eiendomsmeglingsloven §6-4 stiller strenge krav til innholdet av den skriftlige oppdragsavtalen. De spørsmål som skal reguleres i oppdragsavtalen, er i lovforarbeidene omtalt som ”sentrale spørsmål” som det er viktig at ”fremgår av avtalen på en tilstrekkelig klar måte”, jf. NOU 2006:1 punkt 9.8.2. Reklamasjonsnemnda peker på at oppdragsavtalen bl.a. skal angi meglers vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 (1) nr. 3. Det skal også være avtalt hva oppdragstakeren har krav på som dekning av utlegg, jf. § 6-4 (1) nr. 4, og det skal gis en samlet kostnadsoversikt over det totale vederlaget og de samlede utlegg, jf. § 6-4 (1) nr. 6. Videre skal oppdragsavtalen angi oppdragets varighet, jf. § 6-4 (1) nr. 7 sml. § 6-5. Ingen av disse forholdene er i dette tilfellet regulert i avtalen mellom klager og innklagede. Reklamasjonsnemnda anser manglene ved avtalen som så betydelige at den ikke kan se at det foreligger et oppdrag som gir innklagede krav på vederlag for utført arbeid.

Reklamasjonsnemnda går derfor heller ikke nærmere inn på de øvrige klagepunktene vedrørende utførelsen av oppdraget.

Når det gjelder de avtalte utlegg som innklagede har hatt til eksterne leverandører på vegne av klagerne, er det ikke bestridt at innklagede faktisk har lagt ut penger for klagerne. Fordi det ikke foreligger en bindende oppdragsavtale, kan innklagede ikke forankre et krav på refusjon av utlegg på denne avtalen.

I Rt-1997-1029 heter det:

” … det følger av alminnelige rettsgrunnsetninger at den som har dekket en annens forpliktelse, normalt og som utgangspunkt, har et regresskrav i behold. Det er avskjæring av regress som krever særskilt hjemmel.”

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det foreligger noen form for særskilt hjemmel som kan avskjære et regresskrav i et tilfelle der det er ubestridt at avtalte utlegg til eksterne leverandører er foretatt på vegne av eierne av eiendommen, etter eiernes ønske og i deres interesse.

Klagerne hevder at de ikke er ansvarlig for å dekke utleggene fordi de lider av betydelige mangler. Kravet må anses som et krav om erstatning. Det er imidlertid ikke påvist at det fra innklagedes side foreligger en forsømmelse som har påført klagerne et økonomisk tap. Klagen kan derfor ikke føre frem på dette punktet.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede har ikke krav på vederlag. Dokumenterte utlegg må dekkes av klageren så langt dette er avtalt.