Klage nr:
035/11
Avgjort:
15.06.2011
Saken gjelder:
Meglers opplysningsplikt.
Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 15. juni 2011. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren har kjøpt en eiendom som ble formidlet av innklagede. I salgsoppgaven var det opplyst at det var offentlig kloakk. Dette stemmer ikke da det er privat kloakk med septiktank. Innklagede mener denne feilopplysningen ble rettet muntlig over klageren før bindende avtale ble inngått og ved kontraktsmøtet. Klageren benekter dette, og krever erstatning.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren har kjøpt en eiendom som ble formidlet av innklagede. Klageren mottok en salgsoppgave elektronisk, og tok forbehold om at det ikke var feil i salgsoppgaven da han innga bud. Innklagede bekreftet på telefon at eiendommen var tilknyttet offentlig kloakk, og opplyste også at klageren ikke behøvde å ta forbehold om at salgsoppgaven var korrekt. Klageren økte budet og fikk tilslaget.
Eiendommen er et oppussingsobjekt som lå ute til salgs over en lengre periode. Under et møte klageren hadde med kommunen om søknader i forbindelse med utvikling av eiendommen, fikk han vite at eiendommen ikke var tilknyttet offentlig kloakk. Det forelå heller ingen papirer på at det var noen septiktank på eiendommen. Klageren ble vist papirene de hadde sendt innklagede hvor det helt enkelt står at det er privat kloakk. Kommunen opplyste klageren om at hvis han ville utvikle eiendommen, måtte han ha offentlig kloakk eller minirenseanlegg. Dette hadde ikke klageren regnet med, og heller ikke økonomi til.
Klageren forsøkte å løse saken med innklagede, men saken lot seg ikke løse. Klagerens advokat skrev i brev av 27. januar 2011 at det var gitt korrekt informasjon om kloakk i salgsoppgaven som ble lagt inn i bolighåndboka på kontraktsmøte. Klageren lurer på hvorfor han ikke ble gjort kjent med dette under møtet. Klageren hadde lest igjennom salgsoppgaven mange ganger tidligere, og kontrollerte ikke denne på nytt under kontraktsmøtet.
Klageren mener septiktanken på eiendommen er av gammel opprinnelse og at det må påregnes å bytte den ut i nær fremtiden. Klageren mener innklagede må dekke denne utgiften da han hele tiden har visst at eiendommen ikke har offentlig kloakk, men en gammel septiktank. Klageren krever kr 96 200 for graving, rør og tilknytningsavgift til kommunen.
Klageren kan også opplyse at innklagede selv har vært i kontakt med kommunen for å høre hva som skal til for å knytte eiendommen til offentlig kloakk.
Innklagede anfører:
Innklagede bekrefter at det ble gitt feil opplysninger om kloakkløsningen på eiendommen i den første utgaven av salgsoppgaven. Dette er opplysninger innklagede skulle ha kontrollert i forbindelse med salgsoppgaven, men det ble ved en inkurie gitt feil opplysninger i salgsoppgavens første utgave.
Etter at klageren innga sitt bud med forbehold om opplysningene i salgsoppgaven var riktige, gikk innklagede gjennom salgsoppgaven på nytt. Innklagede oppdaget da feilen i salgsoppgaven. Dette ble meddelt klageren på telefon før bindende kjøpsavtale ble inngått, og feilen ble umiddelbart rettet i salgsoppgaven. Den salgsoppgaven som ligger som vedlegg til kjøpekontrakten, er derfor den verifiserte utgaven av salgsoppgaven.
Klageren fikk i sin telefonsamtale med innklagede informasjon om at det var septiktank med kommunal tømming på eiendommen. Klageren og innklagede er uenig i sakens faktum, og det er her tale om påstand mot påstand. Innklagede hevder at feilopplysningen ble rettet overfor klageren før kjøpsavtalen ble inngått.
Innklagede vil for øvrig også påpeke at det foruten spørsmål om innklagede har opptrådt erstatningsbetingende, ikke vil medføre at eiendommen har en høyere verdi om eiendommen var tilknyttet det offentlige kloakknettet. Bruksmessig utgjør en løsning med septiktank heller ingen praktisk forskjell annet enn at tanken periodevis må tømmes. Det er heller ingen forskjell på de kommunale utgiftene med en eiendom med septiktank eller en med tilknytning til offentlig anlegg.
Innklagede erkjenner ikke erstatningsansvar, men har likevel ønsket å kompensere klageren med kr 10 000 som plaster på såret. Tilbudet har blitt avslått av klageren.
Klageren har ytterligere anført:
Klageren mener at feilen ikke ble rettet, og at klageren ikke ble gjort oppmerksom på at salgsoppgaven hadde blitt endret ved kontraktsmøte. Det hadde stor økonomisk betydning for klageren at eiendommen ikke var tilknyttet offentlig kloakk. Klageren kan ikke utvikle eiendommen som planlagt på grunn av septiktanken. Dette gir klageren en merkostnad han ikke hadde regnet med.
Innklagede har ytterligere anført:
Klageren ble orientert om feilen i salgsoppgaven før bindende kjøpsavtale ble inngått. Han hadde derfor alle muligheter til å innrette seg etter forholdene i forbindelse med budgivningen. Innklagede er enig i at dette burde vært dokumentert med en skriftlig melding til klageren i forbindelse med budgivningen. Ansvarlig megler mente imidlertid at det var tilstrekkelig å dokumentere dette i form av riktig kontraktsgrunnlag i den endelige kjøpekontrakten. Klageren aksepterte dette ved kontraktsmøtet. Klageren må forholde seg til den informasjonen som ble gitt han i forbindelse med budgivningen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder retting av feil opplysninger gitt i salgsoppgaven.
Partene er enige om at det ble gitt feil opplysning om at det var offentlig kloakk på eiendommen da klageren innga sitt første bud. Etter Reklamasjonsnemndas syn blir ikke megler erstatningsansvarlig for en feilopplysning som er rettet på betryggende måte før bindende avtale blir inngått.
I dette tilfellet har retting angivelig skjedd ved at innklagede rettet salgsoppgaven før kontrakten ble underskrevet. Retting må imidlertid skje på en slik måte at kjøperen blir klar over at dette er gjort. Det er ikke tilstrekkelig bare å rette i salgsoppgaven og legge denne inn i kjøpekontrakten uten å gjøre oppmerksom på det. Innklagede hadde mulighet for å ta inn opplysninger om rettingen både i budaksepten og kjøpekontrakten uten at slike opplysninger er gitt.
Innklagede blir dermed ansvarlig for å erstatte dokumenterte kostnader ved rettingen.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klagerens økonomiske tap.