Klage nr:
037/11

Avgjort:
30.08.2011

Saken gjelder:
Erstatning for advokatutgifter

Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 15. juni og 30. august 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en hytteeiendom gjennom innklagede. Kjøpekontrakten er datert 31. august 2009. Klageren hevet kjøpet med selgeren, og krever at innklagede dekker klagerens utgifter til advokat i den anledning.

Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hennes advokat vil i det følgende bli omtalt som ”klagerne”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved formidling av salg av en hytteeiendom. Klageren har hevet kjøpet, men krever advokatutgifter i forbindelse med hevingssaken dekket av innklagede.

Klageren hevet kjøpet overfor selgeren. Selgeren har ikke tatt ut søksmål i ettertid. Den
vesentligste årsaken til at kjøpet ble hevet var at manglende fundamentering gjorde at hytta var ”fortapt” og ville synke ned i en myr, samt at vann og avløp ikke var lovlig innlagt, og at septiktanken som var fjernet av tidligere eier ikke vil bli tillatt installert igjen på grunn av manglende avløpstillatelser. Dette medfører blant annet at innlagt dusj ikke kan benyttes før det foreligger en godkjent avløpsløsning i området.

Eiendommen hadde tidligere blitt solgt på tvangssalg gjennom innklagede i henhold til salgsoppgaven datert 19. juni 2008. Prisantydningen var da kr 720 000. Prisantydningen for salget i 2009 var kr 950 000. Klageren kjøpte eiendommen for kr 1 050 000 og kjøpekontrakten ble signert 31. august 2009.

Klageren mener at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at hun ikke har fått tilstrekkelige råd og opplysninger av betydning for handelen.

Klageren mener at innklagede burde hatt opplyst om at eiendommen hadde blitt solgt ved tvangssalg tidligere, og at det hadde oppstått store konflikter mellom selgeren og den tidligere eieren som hadde drevet hærverk, og hadde fjernet septiktanken og all kjøkkeninnredningen. Tidligere eier hadde også oppbevart en del innbo og løsøre i annekset som ikke lot seg komme inn i ved visningen. Klageren ble ikke orientert om dette. Det ble heller ikke oppdaget før etter at kontrakten ble inngått at store deler av panelet i annekset var fjernet. Videre hadde en dukkestue som sto på eiendommen blitt fjernet av den tidligere eieren. Klagerens datter mottok også alvorlige trusler fra den tidligere eieren. Klageren hadde planlagt at hennes datter og barnebarn skulle bo på eiendommen en tid og ble svært skremt.

Innklagede hadde ikke foretatt noen undersøkelser eller skaffet opplysninger om hvorvidt en fasadeendring (store panoramavinduer) samt etablering av septiktank var godkjent av kommunen. Hytta ligger i bymarka og det var heller ingen godkjent vei som gjør at en tankbil kan tømme en septiktank uten videre. Klageren mener dette var nærliggende å undersøke ettersom septiktanken hadde blitt fjernet da oppdraget ble inngått og eiendommen lagt ut for salg. Etter klagerens syn har innklagede brutt opplysningsplikten som følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 8.

Det må kunne legges til grunn at innklagede hadde foretatt en befaring av eiendommen før den ble lagt ut for salg. Innklagede hadde også tidligere omsatt eiendommen ved tvangssalg, og det må derfor kunne forutsettes at han hadde en viss kunnskap om eiendommen. Klageren mener det var åpenbart at takstmannens boligsalgsrapport var ufullstendig med hensyn til fundamenteringsforholdende. I boligsalgsrapprapporten var det kun opplyst at grunnforholdende var ukjent og fundamenteringen skjult under bakkenivå og ikke vurdert. Tilstandsgraden var ikke vurdert.

Bygget er fundamentert på søyler. Klageren mener at det må ha vært synbart for både innklagede og takstmann at søylene var jekket opp med treklosser opp til 40 cm på den ene siden. Hytta stod på en myrgrunn. Innklagede hadde etter klagerens syn all grunn til å foreta nærmere undersøkelser før eiendommen ble lagt ut på det åpne markedet. Klageren mener at dette spesielt gjør seg gjeldende når selger har fraskrevet seg ansvar i henhold til avhendingslova § 3-9.

Klageren ville ikke kjøpt eiendommen dersom innklagede hadde opptrådt i samsvar med god meglerskikk og klageren hadde blitt gitt de opplysningene han måtte kunne regne med å få. Kjøpet ble hevet og klagerens utgifter i saken har vært egenandel i forbindelse med advokatbistand. De totale kostnadene for advokat og takstkyndig er kr 75 713,67. Egenandelen klageren har betalt utgjør kr 18 342,41. Dette er en utgift klageren ikke ville hatt dersom det ble gitt korrekte opplysninger i salgsoppgaven. Klageren krever at innklagede dekker egenandelen. Klageren fremsatte sitt krav ved brev av 12. januar 2010, og mener at hun også har krav på forsinkelsesrenter fra 12. februar 2010.

Klageren mener også at det foreligger særlige forhold som gjør at sakskostnadene i forbindelse med klagesaken bør tilkjennes. Klagerens utgifter til advokat i forbindelse med klagesaken utgjør kr 6 375,- inkl. mva. I tilegg kommer klagegebyret på kr 500,-.

Innklagede anfører:

Saken gjelder krav om erstatning for advokathonorar i forbindelse med krav om heving ved kjøp av hytteeiendom.

Innklagede stiller seg helt uforstående til det fremsatte kravet da klageren har fått selgerens aksept til å heve handelen, visstnok på bakgrunn av manglende fundamentering og mulighet til å etablere septiktank. Innklagede har ikke blitt forelagt eller blitt kjent med hevingsavtalen.

Innklagede avviser at en megler kan ha ansvar for eiendommens tilstand.

Innklagede har i et tidligere brev til klageren av 14. januar 2010 i hovedsak anført:

Når det gjelder innklagedes rolle i handelen vil innklagede påpeke følgende:

• Innklagede foresto ikke visningen av eiendommen sammen med klageren.
• Boligsalgsrapporten er ikke utarbeidet av innklagede, og eventuelle mangler med denne er takstmannens ansvar
• Eiendommen ble solgt ”som den er”. Det er angitt på salgsoppgavens fremside at eiendommen har behov for oppgradering.
• Innklagede har ikke fjernet dukkestue/uthus. I salgsoppgaven er det angitt at det følger anneks og to uthus. Dersom disse har blitt fjernet, er det uten innklagedes kunnskap.
• Kommunen har oppgitt til innklagede at det er offentlig vann og at eiendommen på tidspunktet ikke har tilknytning til avløpsnett eller septiktank. Dette er videreformidlet i salgsoppgaven.
• Innklagede var ikke kjent med at selgeren hadde foretatt fasadeendringer som ikke var godkjent.

Innklagede har ikke andre opplysninger om eiendommen enn de som ble gitt av selgeren og av offentlige myndigheter. Det er heller ikke et krav til at megler skal være bygningskyndig.

Innklagede kan bekrefte at han stod for formidling av tvangssalget i 2008.

Innklagede avviser klagerens krav ettersom innklagede ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers erstatningsansvar for en kjøpers advokatutgifter i forbindelse med et hevingsoppgjør.

Reklamasjonsnemnda vil først vurdere om innklagede har overholdt sin opplysningsplikt. Det er flere forhold klageren mener at innklagede burde ha opplyst om; krangel med tidligere eier, fasadeendring, bygningens fundament, manglende septiktank og manglende avløpstillatelser.

Krangel med tidligere eier:

Innklagede har på Reklamasjonsnemndas oppfordring i forbindelse med klagesaken opplyst at han visst at den tidligere eieren ikke hadde fjernet diverse løsøre på eiendommen, men han var ikke kjent med at det var fremsatt trusler i noen retning i denne forbindelse. Ut fra opplysningene og dokumentasjonen som er fremlagt, er det ikke mulig for Reklamasjonsnemnda å vurdere hvorvidt innklagede burde opplyst klageren om den løpende konflikten med den tidligere eieren.

Grunnforhold:

Reklamasjonsnemnda vil påpeke at en eiendomsmegler ikke er bygningskyndig, og heller ikke er ansvarlig for innholdet av en boligsalgsrapport. Det var innhentet en boligsalgsrapport, uten at takstmann gjorde nærmere undersøkelser om grunnforhold og fundamentering eller anga tilstandsgrad. Klageren har opplyst og lagt ved bilder som viser at hytta sto på påler som var jekket opp med treklosser. Det er ikke mulig for Reklamasjonsnemnda ut fra en forenklet behandling å vurdere om innklagede hadde en foranledning til å gjøre ytterligere undersøkelser om grunnforhold og fundamentering.

Vedrørende fasadeendring:

I forbindelse med behandlingen av klagen har Reklamasjonsnemnda bedt innklagede redegjøre for hvilke vurderingen som ble gjort i forhold til om det var nødvendig å undersøke om fasadeendringen var godkjent. Innklagede har skrevet:

”Fasadeendringen var gjort av selger etter at oppdraget og salgsoppgaven var utarbeidet av megler. Megler hadde ingen kunnskap om at selger hadde igangsatt arbeidet, før en budgiver satte betingelser i sitt bud. For ordens skyld gjentar vi at budet ble gitt etter en privatvisning med … [klagerens datter]. Senere ble det avtalt at … [klageren] skulle stå som kjøper i kontrakten.”

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede hadde noen foranledning til å gjøre ytterligere undersøkelser om salgsoppdraget. Forholdet ble først kjent ved avtaleslutningen, og da tok klageren forbehold om at fasadeendringen skulle være ferdigstilt.

Manglende avløpstillatelser:

Når det gjelder klagerens punkt om manglende avløpstillatelser, står det beskrevet i salgsoppgaven under punktet ”Vei-vann-kloakk”:

”Privat vei siste 200 meter. Denne veien er p.t. ikke vinterbrøytet.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann. Eiendommen har pt. ingen tilknytning til avløpsnett eller septikk. Konf. megler vedrørende dette.

I boligsalgsrapporten fremgår under punktet om bad:

”… Det gjøres oppmerksom på at avløpet fra klosettet er ført ned under hytta og ført med utkast ved gavl vegg mot nordøst. Avløpet er forøvrig ikke tilkoblet noe form for kloakk anlegg. Dette til orientering. Klosettet var på befaringsdagen ikke tilkoblet vann.”

Under punktet VVS er det oppgitt:

”Det opplyses om at avløpet fra klosett kun har utkast og ikke er tilkoblet kloakkanlegg. Dette til orientering.”

Det fremgår av budskjema og akseptbrev at klageren tok forbehold om at selger installerte septiktank. Dette er forbehold selgeren ikke har klart å oppfylle.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan innklagede ikke klandres for den manglende septiktanken.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.