Klage nr:
039/11

Avgjort:
30.08.2011

Saken gjelder:
Meglers omsorgsplikt

Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 30. august 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har budt på en bolig som ble formidlet gjennom innklagede. Budet ble akseptert, men klageren har ønsket å trekke seg fra handelen grunnet manglende finansieringsevne. Klageren mener innklagede burde forstått at hun var i psykisk ubalanse og manglet rettslig handleevne, og at han ikke har vist tilstrekkelig omsorg for henne under budgivningen.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren mener innklagede ikke har ivaretatt sin omsorgsplikt overfor henne som budgiver. Klageren mener at innklagede hadde et særskilt ansvar for å forsikre seg om at hun hadde ”rettslig handleevne”.

Klageren mener også at innklagede ikke har opptrådt i henhold til den etiske standarden man må kunne forvente av en megler. Klageren mener at saken kunne vært løst hurtig og smidig

Klageren var i ubalanse under visningen og budrunden. Klageren mener at alle som var i kontakt med henne ville kunne legge merke til det. Dette kan også bekreftes av en megler ved et annet meglerforetak.

Under budgivningen ble klageren sittende på innklagedes kontor i flere timer og
budgivningen ble gjennomført med altfor korte frister. Klageren mener det var stor sannsynlighet for å trå feil i en psykologisk prosess. Klageren ga uttrykk for at hun ikke følte seg bra og ikke hadde sovet på to døgn. Hun var ikke i stand til å ta hensyn til sin egen økonomiske situasjon. Budgivningen endte til slutt opp med at klageren bød
kr 3 300 000. Klageren er uføretrygdet med en årslønn på 236 000. Klageren hadde oppgitt feil egenkapital til banken. Klageren har ikke egenkapital og ville gått konkurs ved en slik eksponering.

Klagerens bror ringte innklagede umiddelbart til innklagede og gjorde oppmerksom på situasjonen. Han foreslo en løsning hvor nest høyeste bud stod ved lag og sogar ble høynet, kunne brukes. Innklagede brukte en og en halv uke på egen saksbehandling og det var da vanskelig å finne en løsning. Klageren kunne velge mellom:

1. Betale kr 20 000

2. Dekke faktisk tap ved dekningssalg

3. Gå rettens vei.

Klageren foreslo å betale kr 50 000, men måtte til slutt betale kr 100 000 for å avslutte saken. Klageren mener at saken kunne vært løst uten skade for selger morgenen etter budgivningen dersom innklagede hadde vist tilstrekkelig omsorg for klageren og innsett at hun ikke hadde rettslig handleevne på kjøpstidspunktet.

Innklagede anfører:

Klagen inneholder en sterk beskrivelse av en budgiver uten evne til å ivareta sine egne interesser og en budrunde hvor grensene for et forsvarlig, etisk meglerhåndverk og muligens også avtalerettslige regler synes overskredet. Klagen er ført i pennen av klagerens bror, og det er sterkt beklagelig at han sitter med et inntrykk av at hans søster har blitt forledet inn i en avtale om kjøp av den aktuelle leiligheten. Innklagede kjenner seg ikke igjen i klagerens beskrivelse av saken og avviser på det sterkeste at han har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er også vesentlige sider ved klagerens beskrivelse av faktum som avviker fra hva megler har loggført på saken. Innklagede vil derfor gi en relativt grundig redegjørelse for faktum i saken.

Klageren var i kontakt med innklagede allerede august 2010 og fikk privatvisninger på forskjellige leiligheter i tiden fremover. Når det gjelder den aktuelle leiligheten, tok hun kontrakt per telefon den 13. september. Visningen ble avtalt og gjennomført morgenen etter den 14. september. Klageren fulgte ikke med innklagede tilbake til kontoret etter visningen.

Det var ikke noe ved klagerens opptreden ved disse anledningene som indikerte at hun var i psykisk ubalanse. Det var heller ikke noe impulsivt over hennes interesse i leiligheten, hun hadde allerede vært i boligmarkedet en stund.

Da innklagede kom tilbake på kontoret, mottok han et bud på leiligheten fra en annen interessent. Klageren fikk dette formidlet per telefon. Klageren satt da hos banken og ventet på en kunderådgiver for å få ordnet finansiering. Noe senere samme dag oppsøkte klageren innklagede i den hensikt å legge inn bud på leiligheten. Saksbehandleren satt opptatt i telefon da hun kom, og klageren ble derfor tatt vare på av andre på kontoret. Alle sitter i åpent kontorlandskap. I tråd med vanlig rutine ble klageren vist inn på et av møterommene for å ordne formalitetene rundt budet, da man prøver å unngå å gjennomføre slike samtaler midt i det travle fellesområdet.

Daglig leder hadde en samtale med klageren for å veilede henne om budprosessen. Klageren forklarte at hun ikke var helt fornøyd med saksbehandlerens engasjement under visningen. Hun forklarte at hun arbeidet som lærer og baserte sin oppfatning på mangeårig erfaring i å omgås ulike typer mennesker. Hun fortalte videre at hun var i en skillsmissesituasjon og trengte en ny bolig som følge av at deres felles bolig skulle selges. Hun hadde med seg salgsoppgave.

Saksbehandleren kom til og syntes klageren så sliten ut. Han spurte om alt var i orden. Klageren forklarte at hun ikke følte seg helt bra fordi hun ikke hadde sovet skikkelig på et par netter. Hun viste til skilsmissesituasjonen hun sto oppe i og hennes forklaring fremsto som naturlig og forståelig. Klageren sa videre at hun virkelig ønsket denne leiligheten, og at den hadde gjort hennes situasjon så mye bedre.

Klageren ga altså uttrykk for å være sliten og trøtt, men fullt i stand til å ivareta sine egne interesser. Hun fortalte at hun jobbet som lærer, og det kom ikke frem at hun var uføretrygdet.

Klageren fylte ut et budskjema og virket godt forberedt til å legge inn bud. Hun fylte ut opplysninger om egenkapital, lån og kontaktperson i banken uten problemer. Klageren forlot deretter innklagedes kontor, og saksbehandler ringte hennes bankforbindelse. Innklagede fikk opplyst at finansieringen ikke var helt på plass, og innklagede ba om at dette ble ordnet innen kl 16 00 som klageren hadde satt som frist for sitt bud. Dette trodde banken skulle la seg gjøre.

Første budgiver kom med et nytt bud på kr 3 050 000 som også sto til kl 16:00. Klageren ble informert om dette ca. kl 14:00. Klageren forklarte at hun hadde problemer med banken og skulle ringe tilbake. Kort tid senere ringte hun tilbake og spurte om når selgeren ønsket overtakelsesdato. Ca. kl 15:00 ringte klageren og høynet sitt bud til
kr 3 300 000. Budene hadde hittil ligget godt under takst og dette var etter innklagedes syn en fornuftig strategi for å riste av seg den annen budgiver og få aksept hos selgeren. Klageren ringte tilbake etter noen tid til innklagede. Innklagede spurte om det var korrekt at hennes bud var kr 3 300 000, og bekreftet så at dette var høyeste bud.

Da akseptfristen utløp, hadde den andre budgiveren trukket seg. Klagerens finansiering var enda ikke helt i orden. Det var stilt et krav om at klagerens bolig måtte selges før lån kunne gis. Klageren var meget oppgitt over banken. Innklagede anbefalte at partene avventet inntil forholdene rundt finansiering var avklart, og frarådet en aksept på dette tidspunktet. Klageren aksepterte å forlenge fristen til neste dag mens hun forsøkte å få finansieringen på plass. Neste morgen hadde klageren lykkes i å få finansiering av en annen bank. Budet ble akseptert 15. september kl 10.37. Klageren ringte kort tid etterpå og etterlyste akseptbrevet.

Innklagede mener derfor det ikke er riktig at det var en opphetet budrunde med korte frister. Innklagede sørget også for at partene fikk mer tid da klageren hadde problemer med å få bekreftet finansiering.

Den 17. september ringte klageren til innklagede og fortalte at finansieringen ikke var i orden likevel og at hun ønsket å gå fra handelen. Hun fortalte at hun var manisk depressiv og uføretrygdet, samt hadde lese- og skrivevansker. Klageren tok kontakt med banken som opplyste at finansieringen ikke var trukket tilbake, men at det var knyttet endrede forutsetninger til egenkapital. Innklagede ringte klageren og forklarte at hun i utgangspunktet var bundet av sitt bud og redegjorde for en eventuell prosedyre med dekningssalg, og at hun ville kunne bli holdt ansvarlig for et eventuelt tap på selgerens hånd. Innklagede opplyste om at man selvsagt skulle forsøke å finne en så smidig løsning som mulig for alle parter.

Saken ble fulgt opp påfølgende mandag 29. september. Innklagede snakket også med klagerens mann på hennes oppfordring. Klagerens bror kom også på banen. Innklagede tok kontakt med siste budgiver. Han var interessert, men ville ikke gi kr 3 300 000, hans siste bud var kr 3 050 000. Han ønsket å se eiendommen igjen før han bestemte seg. Den andre budgiveren var ikke villig til å gå høyere en kr 3 100 000 og selger ville ikke akseptere et tap på
kr 200 000. Dette ble meddelt klagerens bror mandag 27. september. Klageren aksepterte ikke å dekke en differanse på kr 200 000, og innklagede fortsatte å forhandle mellom partene. Det endte med en løsning hvor klageren ble fristilt mot å betale kr 100 000.

Innklagede arbeidet aktivt med situasjonen hele perioden, og hadde som målsetting å bidra til en løsning som kunne aksepteres av alle tre parter. Det er sannsynlig at resultatet som ble oppnådd er et lang bedre sluttresultat enn et dekningssalg ville medført.

Innklagede mener han har opptrådt i samsvar med god meglerskikk og har ivaretatt omsorgsplikten overfor partene gjennom hele prosessen. Innklagede ser ingen grunn til å etterkomme klagen, ei heller å erstatte det beløp klageren aksepterte å betale til selger som ledd i en minnelig løsning.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren forlot ikke meglerkontoret etter å ha fylt ut budskjemaet første gang, men ble sittende på møterommet hos innklagede hele tiden. Det er ikke korrekt at etterfølgende bud ble gitt over telefon. Bud og samtaler med innklagede ble ført på stedet.

På tidspunktet for budgivningen hadde klageren permisjon fra sin jobb som lærer.

Innklagede har bekreftet i tilsvaret at de hadde merket seg at klageren virket sliten og trøtt, og at klageren hadde fortalt at hun ikke hadde sovet skikkelig på et par netter. Klageren mener dette burde gitt innklagede signaler om å være ytterst aktsom rundt klagerens tilstand under budprosessen.

Klageren hadde kontakt med banken per telefon under budgivningen, og satt ikke i møte hos banken. Hun var hele tiden på innklagedes kontor. Banken spurte når overtakelse skulle skje, dette måtte innklagede avklare med selger. Klageren slet med konsentrasjonen fordi hun måtte forholde seg til innklagede og banken samtidig. Klageren fikk da problemer med å forholde seg til tallene som forelå og å regne korrekt i hodet.

Klageren ga et muntlig bud på kr 3 300 000 med forbehold om finansiering. Før innklagede rakk å kommentere dette, korrigerte klageren seg selv ved å si: “nei, -jeg roter, jeg mener to komma tre” Da svarte innklagede “nei, tre komma tre er riktig”. Klager svarte “javel, tre komme tre”. Innklagede spurte klageren om hun virkelig ville ha leiligheten, og forlot så møterommet for å ringe til selgeren.

Klageren mener innklagede burde sørget for å få det siste budet skriftlig. Innklagede visste at klageren var sliten og rotet med tallene, og klageren mener innklagede burde og påsett at hun forstod budet og spurt hvor mye hun egentlig ønsket å høyne budet med.

Klageren opprettholder sin påstand.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Reklamasjonsnemnda finner at saken reiser særlig krav til bevisførsel og er uegnet for en forenklet behandling. Saken avvises jf Avtale om Reklamasjonsnemnd for Eiendomsmeglingstjenester § 2.

Konklusjon:

Klagen avvises.