Klage nr:
040/11

Avgjort:
30.08.2011

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 30. august 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Sommeren 2006 ble første byggetrinn på seks leiligheter lagt ut for salg gjennom innklagede som megler. Senere er det kommet til seks leiligheter i andre bygninger på eiendommen, slik at boligsameiet består av totalt 12 leiligheter. Klageren er misfornøyd med innklagedes saksbehandling.

Klageren kjøpte sin leilighet og kjøpekontrakten er datert 27. juli 2006.

Innklagede er bistått ved advokat. Innklagede og hans advokater blir i det følgende betegnet som ”innklagede”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Hovedbygningen består av en stor trebygning som er vernet av Fylkeskonservatoren. Det er derfor restriksjoner på utbyggingen. Det var tidligere to leiligheter i huset, mens det nå er seks. Det vil si at bygningen er totalt ombygd innvendig og den nye bygningsloven gjelder. I tillatelsen datert 14. februar 2006, står bl.a. at ”Eksisterende bygninger kan innvendig
istandsettes teknisk og bygningsmessig forutsatt at bygningslovens krav oppfylles”. Dette tok ikke utbyggeren hensyn til, og det ble valgt lettvinte løsninger. I de fire leilighetene i første og andre etasje er det peis og etter bygningsloven skal det da være røykavløp for hver leilighet, men her er disse koblet til samme røykavløp. Det er senere gitt dispensasjon fra bygningsloven.

Denne pipeløsningen oppfyller ikke kravene til lydgjennomgang mellom leilighetene.

Avgjørelsen om dispensasjon har blitt påklaget og senere oversendt Fylkesmannen. Fylkesmannen kunne ikke overprøve kommunens vedtak og mente at saken måtte avgjøres etter privatrettslig regelverk, eventuelt gjennom domstolene. Det er senere inngått forlik med utbyggeren hvoretter han betalte kr 150 000.

Det oppsto videre en sak om grensejustering etter overtakelse av boligen. Det er et område foran huset som er regulert til friareal og som eies av utbygger. Han hadde planer om å få området omregulert til boligformål, men kom til at det var for smalt til å kunne bebygges. Han søkte derfor kommunen om å ta tilbake 220 m2 fra sameiet og legge til sin parsell. Søknaden ble innvilget av kommunen. Også denne saken ble sendt til Fylkesmannen. Der fikk sameierne medhold og fikk tilkjent kr 15 000 i sakskostnader betalt av kommunen.

Skjøtet på eierseksjonen er undertegnet og datert 27. juli 2006, men er først tinglyst 22. desember 2006. Dette mener klageren er gjort med hensikt for at han ikke skulle kunne påberope seg eiendomsretten til området fordi han ikke hadde tinglyst skjøte. Dersom grensejusteringen hadde blitt godkjent, ville de som bor i første etasje, mistet all utsikt. I verste fall ville klageren fått tre eneboliger foran seg dersom alt hadde gått etter planen til utbyggeren. Innklagede har hele tiden hevdet at grensejusteringen var forutsatt i prospektet for eiendommen, men har ikke kunnet påvise hvor det står.

Under kuldeperioden forrige vinteren fant man at eiendommen ikke var forskriftsmessig isolert mellom kjelleren og første etasje.

Det tok lang tid før garasjer og uteområdet på eiendommen ble ferdig og av den grunn satte klageren av penger på sperret konto som sikkerhet. Klageren hadde kr 250 000 på sperret konto og av dette forsøkte innklagede å overføre til utbyggeren kr 150 000 uten klagerens samtykke. Dette ble gjort til tross for at klageren i brev av 26. oktober 2007 presiserte at ikke noe måtte overføres til utbyggeren før klageren ga sitt skriftlige samtykke til utbetaling.

Klageren hevder at innklagede hele tiden har tatt parti med utbyggeren, og at dette har skjedd mot bedre vitende.

Klageren har hele tiden forsøkt å komme til en ordning med innklagede, men har aldri fått noe fornuftig svar. Den 23. januar 2009 fikk klageren møte daglig leder hos innklagede, og han skrev i den forbindelse et notat for å ha noen håndfaste punkter å holde seg til. Daglig leder lovet å drøfte saken med sine medarbeidere og komme med en tilbakemelding, men noen slik tilbakemelding er ikke mottatt.

Etter møtet i forliksrådet skrev klageren den 10. november 2010 til innklagede ved styrets leder. Han fikk ikke svar, og først etter purring fikk han svar 9. desember. Av dette går det frem at saken ble referert i styremøte hos innklagede den 17. november 2010. Klageren finner det merkelig at styrelederen ikke fant klageren verdig til å få et svar før det var gått tre uker etter styremøtet og da etter purring. Klageren har etter dette sendt to brev til innklagede, men ingen av disse er besvart.

Klageren mener at behandlingen han har fått fra innklagede er så avskrekkende at den må rapporteres. Dersom innklagede hadde vist den minste interesse og vilje til å finne løsninger på de omtvistede spørsmålene, ville saken vært løst på et langt tidligere tidspunkt. Selv om klageren har fått medhold i det meste og fått tilkjent kr 150 000 etter forlik, ser han seg som taper i denne saken. Boligsameiet består av 12 leiligheter, etter bare vel fire år er allerede ni av leilighetene lagt ut for salg. Syv er solgt med til dels betydelige tap og to har vært ute for salg i lang tid uten respons. Dette sier vel også noe om forholdene og harmonerer dårlig med den generelle prisutviklingen som har vært på boliger i området.

Av klagerens brev av 22. mars 2011 fremgår bl.a.:

I ett av husene er det inntegnet et møterom til bruk for sameierne. Dette er ikke innredet, og innklagede var enig med utbyggeren i at det ikke var med i kontrakten. Alle i sameiet har ment at når det ikke står noe i kontrakten om at innredning av det nevnte rommet ikke skulle fullføres, måtte det selvsagt være nevnt i kontrakten. Det er jo ikke vanlig at man uten videre sløyfer innredning av et rom i et hus og påstår at det ikke er med i leveringsomfanget. Også her sto innklagede fullt og helt på utbyggerens side, uten å kunne dokumentere noe som helst.

Garasjeanlegget som består av til sammen 11 garasjer skulle i henhold til kontrakten være ferdig høst/vinter 2006/2007, men var ikke ferdig før senhøstes 2007. Det samme gjelder ferdigstillelse av uteområdene. Det ble krevd kompensasjon for forsinkelsene, men dette ble bestemt avvist av innklagede.

Leilighetene ble solgt etter avhendingslovens bestemmelser. Alle husene gjelder enten nybygg eller hus som er totalrenovert. Etter det klagerne har fått opplyst, er det da bustadoppføringslova som gjelder og da skal det være faste priser. Her var det lagt opp til budrunder, noe som resulterte i at mange betalte til dels mye i overpris. Leilighetene var i utgangspunktet svært attraktive, helt til alle mangler og feil etter hvert kom for dagen.

Av klagerens brev av 20. april 2011 fremgår bl.a.:

Klageren hadde kr 250 000 stående på sperret konto i påvente av at garasjene og uteområdet skulle bli ferdigstilt. Senere ble det oppdaget til dels store bygningsmessige feil og mangler, og på grunn av dette nektet klageren å frigi det som sto på sperret konto i påvente av at feilene skulle bli utbedret eller at det skulle oppnås en minnelig ordning. Innklagede sto steilt på at klagerne ikke hadde noe å kreve, og saken ble først løst da klageren møtte motparten i forliksrådet i oktober 2010, vel fire år etter innflytning. Beløpet var etter klagerens og takstmannens beregning for lavt, men ble godtatt som endelig oppgjør fra utbygger for å få en slutt på saken og komme til et forlik.

Det fatale er at det ikke er nevnt noe om avsatt beløp i kontrakten, og i ettertid har det derfor oppstått tvist om rentene av innestående beløp skal tilfalle kjøper eller selger, og det var heller ikke spesifisert hva pengene var til sikkerhet for. Klagerne mener at rentene må tilfalle ham som kjøper, da det må tolkes dit hen at pengene ble avsatt på sperret konto som sikkerhet for kontraktsoppfyllelsen. Innklagede har hele tiden hårdnakket hevdet at rentene skal tilfalle selgeren. Klageren viser til Kredittilsynets artikkel om renteberegning på tilbakeholdt del av kjøpesum. Etter denne mener klageren at det er kjøperen som har rett på renter av penger som er satt på sperret konti påvente av at selgerne skal oppfylle sine forpliktelser.

Videre hevder klageren at innklagede aldri har gitt skriftlige tilbakemeldinger på klagerens reklamasjoner og henvendelser. Klageren hadde til møtet 23. januar 2009 skrevet et notat på fire sider, og det ville være naturlig om innklagede besvarte dette skriftlig. At klageren ble anbefalt å engasjere advokat, er ukjent for klageren. Kontrakten mangler også dato.

Innklagede anfører:

Innklagede påtok seg oppdraget med salg av nybygde leiligheter i prosjektet. Klagerne kjøpte seksjon nr 1 etter gjennomført visning. Boligen var også presentert gjennom salgsoppgave. Kontrakt ble inngått 27. juli 2006, og overtakelse var 4. september samme år. På dette tidspunktet gjensto levering av garasje og ferdigstillelse av uteområder. Som følge av dette ble deler av kjøpesummen holdt tilbake inntil leveransen var komplett. Tilbakeholdt beløp ble holdt tilbake etter overenskomst mellom alle kjøperne og selgeren. Garasje ble levert 17. september 2007 og uteområdene 9. oktober 2008. Endelig oppgjør ble foretatt den 12. november 2010.

Etter overtakelsen av boligen ble det fremsatt reklamasjoner fra klagerens side. Det har i den forbindelse vært omfattende kontakt mellom klageren og innklagede. Innklagede forstår klagen slik at den knytter seg til håndteringen av de etterfølgende manglene som klageren reklamerte på etter overtakelsen. Av klagen fremgår at den underliggende tvisten mellom klageren og selgeren er avgjort ved en minnelig løsning etter behandling i forliksrådet, hvor begge parter var bistått av advokat.

Innklagede oppsummerer klagen slik:

· Innklagede har hatt sviktende oppfølging av klagerens reklamasjoner og mangelskav

· Innklagede har tatt parti med selgerne i forbindelse med reklamasjoner

· Innklagede har iverksatt urettmessig utbetaling av tilbakeholdte midler

Klagerne har ikke anført at innklagedes opptreden har forårsaket tap, og det er heller ikke fremmet erstatningskrav.

De rettslige problemstillingene kan deles i to. For det første meglerens plikter overfor partene etter at handelen er gjennomført, for det annet meglerens plikt i forbindelse med håndtering av klientmidler.

Salget ble gjennomført i 2006, og innklagedes forhold er således regulert av lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Mangelsinnsigelser kommer som utgangspunkt opp etter at eiendommen har skiftet eier og oppgjør er foretatt. På dette tidspunktet vil meglerens oppdrag normalt være avsluttet. Etter forholdene kan megleren imidlertid ha plikt til å utføre handlinger i forbindelse med mangelsreklamasjoner. Dette er særlig aktuelt dersom transaksjonen ikke er fullbyrdet og megleren har hånd om klientmidler.

Klientmidlene tilhører den som har satt midlene inn på meglers klientkonto ”inntil de er brukt overensstemmende med hva som er avtalt eller uttrykkelig forutsatt”. I dette ligger en rett til å instruere megler om disponering av midlene. Instruksjonsretten er uavhengig av det underliggende rettighets-/avtaleforhold mellom kjøper og selger. Eier av pengene kan dermed instruere megler om å disponere over midlene, selv om megleren er uenig i disposisjonens rettmessighet overfor den annen part. Megleren vil likevel i kraft av det generelle lojalitetskravet i forhold til partene tilkjennegi sin vurdering om rettmessigheten av en disposisjon.

Meglerne har ikke noen formell rolle ved kjøperens reklamasjoner på selve eiendommen. Etter klagerens fremsatte reklamasjoner, har innklagede likevel gått langt i å yte partene bistand for å forsøke å kommer frem til en løsning. Det ble gjennomført flere drøftelsesmøter mellom partene i innklagedes lokaler. Ved disse møtene stilte innklagede med ansvarlig megler på saken, samt fagansvarlig. Slike drøftelser førte ikke frem. Innklagede har i mangel av utsikt til minnelig løsning rådet klageren til å søke bistand hos advokat for rettslig håndtering av mangelskravene. Dette ble gjort allerede ved første gangs henvendelse fra klageren vedrørende manglene og det ble senest ettertrykkelig presisert ved klagerens møte med innklagede 23. januar 2009. Det kan synes som om klageren tillegger megleren et utvidet ansvar for håndtering av de underliggende reklamasjoner enn lovgivningen pålegger og tillater megleren å påta seg.

Innklagede avviser å ha opptrådt i strid med god meglerskikk da klagerne fremmet sine reklamasjonsinnsigelser.

Ved gjennomføring av den service innklagede har ytt, har han hele veien opptrådt balansert og lojalt til begge parter. Innklagede kjenner seg ikke igjen i klagerens påstander om at han har opptrådt partisk. Tvert i mot har innklagede gitt klart til kjenne at han ikke har vært i posisjon til å ta stilling til manglenes berettigelse. Meglerens nøytralitet innebærer like mye å ikke slutte seg til kjøpers syn på at det foreligger mangler som ikke å avvise dette. Dersom innklagedes manglende tilslutning og støtte til kjøpers mangler er oppfattet som en partiskhet, er dette beklagelig. Det er imidlertid ikke brudd på kravene til meglers nøytralitet, men snarere opprettholdelse av den. Innklagede avviser å ha tatt parti med selgerne i reklamasjonsspørsmålet.

Innklagede tilbakeviser at det har skjedd ukorrekt håndtering av klientmidler. Det er ikke skjedd noen forsøk på urettmessig utbetaling. Bakgrunnen for den aktuelle betalingsvarsling var innklagedes oppfatning av at beløp tilsvarende verdi av garasjen skulle frigjøres mot underskrevet overtakelsesprotokoll for garasjen. Innklagede sendte brev av 20. desember 2007 for å bekrefte dette. På bakgrunn av klagernes henvendelser per telefon påfølgende dag, ble hans protest umiddelbart akseptert og beløpet holdt tilbake i henhold til instruksen. Beløpet ble følgelig ikke utbetalt.

På bakgrunn av ovenstående ser ikke innklagede at han har opptrådt i strid med aktuelt regelverk. Saken har vært preget av et meget høyt konfliktnivå mellom partene, noe som kan ha påvirket partenes forventning til meglerens rolle. Innklagede anfører å ha opptrådt korrekt overfor klageren ved håndtering av reklamasjoner. Herunder har han meget klart tilkjennegitt sitt mandat og samtidig ettertrykkelig anbefalt klagerne å søke bistand hos advokat. Innklagede bemerker at etter at klageren søkte advokatbistand, ble saken løst etter de alminnelige tvisteløsningsregler ved kjøp av fast eiendom. Det ble i den forbindelse heller ikke fremsatt innsigelser mot innklagede fra klagerens advokat.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det er her ikke snakk om nybygde leiligheter, men ombygde leiligheter. Ved salg av nybygg er det ifølge klageren bustadoppføringslova som skal legges til grunn, mens avhendingslova er brukt i dette tilfellet. Forskjellen er at det etter førstnevnte lov skal være faste priser, mens det i dette tilfellet ble lagt opp til budrunder. Klageren mener at det i prospektet var vist til at prosjektet har høy standard. Det var ikke fliser verken over oppvaskbenk eller komfyr, og det kan neppe kalles høy standard etter dagens krav. Det samme gjelder badet, der det ikke var montert et eneste skap. Leilighetene skulle etter hva klageren forstår vært solgt etter bustadoppføringslova og til faste priser.

Klageren gjentar sitt spørsmål om hvem rentene på sperret konto skal tilfalle. I henhold til kontrakten skulle garasjen være ferdig høst/vinter 2006/2007, men var ikke ferdig før høsten 2007. Uteområdet var etter utbyggers mening ferdig høsten 2008, men det gjenstår fortsatt mye på at området endelig kan godkjennes. Klageren presiserer at beløpet er holdt tilbake grunnet manglende ferdigstillelse. Klageren viser til at forliket som ble inngått, gjaldt reklamasjoner på leiligheten, hovedsakelig murpipa og dårlig isolasjon mot kjeller. Klageren forlanger derfor å få godskrevet sin del av rentene.

Innklagede har ved flere anledninger sagt at han ville overføre beløpet klageren hadde på sperret konto til utbyggerne. På bakgrunn av dette skrev klageren til innklagede 26. oktober 2007 og presiserte at ikke noe måtte utbetales uten hans skriftlige samtykke. Likevel ga saksbehandleren 20. desember 2007 beskjed til banken om å utbetale kr 150 000 til utbyggeren. Klageren fikk stoppet utbetalingen ved å ringe banken og forklare det faktiske forhold. Med dette som bakgrunn hevder klageren å ha sine ord i behold, når han hevder at innklagede urettmessig forsøkte å foreta utbetaling av tilbakeholdte midler. Etter klagerens mening er det ikke tvil om at innklagede gikk langt utover sitt mandat ved å beordre overføring uten klagerens samtykke.

Klagerne viser til innklagedes uttalelse om at han har gått langt i å yte partene bistand for å forsøkte å komme til en løsning, og at dette er ukjent for ham. Han skulle gjerne visst hva det siktes til her. Erfaringen han sitter igjen med er at alle henvendelser fra klagernes side har vært neglisjert og avvist.

Innklagede skriver at ”megler har hele veien opptrådt balansert og lojalt til begge parter”. Til dette opplyser klageren at saksbehandleren under overtakelsesmøtet 17. september 2007 ble sint og ville forlate møtet fordi ingen ville skrive under på overtakelsesprotokollene. Klagerne løp etter henne og sa at det var innklagede som hadde innkalt til møtet og måtte oppføre seg deretter. Saksbehandleren besinnet seg da og kom inn igjen. Etter dette skrev både klageren og noen andre under på de respektive protokollene med forbehold.

I sameiets brev av 9. oktober 2008 til innklagede, er det ramset opp en del punkter det er reklamert på. Under pkt 8, manglende jord på plen, står det ok. Men her er det ikke gjort noe. Så snart sameiet får økonomi til det, må det derfor tilkjøres jord og foretas planering og såing av sameierne selv. Det står ikke noe i kontrakten om hva de avsatte pengene skulle være til sikkerhet for, og kjøperne har derfor hele tiden hevdet at det skulle være som sikkerhet for oppfyllelse av hele kontraktsomfanget.

Klageren tilbakeviser bestemt det innklagede har skrevet vedrørende klientmidler. Det var gitt skriftlig beskjed fra klagerens side om at pengene ikke måtte overføres uten hans samtykke, og klagerens underskrift på overtakelsesprotokollen var med forbehold om at forskjellige forhold skulle ordnes. Dette kan etter klagerens mening ikke misforstås, og det kan heller ikke være tvil om at innklagede ga beskjed om overføring mot bedre vitende.

Det er riktig som innklagede skriver at saken har vært preget av et høyt konfliktnivå mellom partene. Grunnen til dette er selvsagt alle manglene ved leiligheten og alle problemene som har oppstått i forbindelse med det. Dersom innklagede hadde inntatt en mer nøytral rolle i konflikten, er klageren overbevist om at man kunne kommet til en minnelig ordning på et langt tidligere tidspunkt.

Saken som ble løst i forliksrådet var reist mot utbyggeren, det var ikke naturlig å fremsette innsigelser mot megler der.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede påpeker at klageren som følge av inngått forlik med selgerne har fått utbetalt rentekravet i sin helhet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen, herunder påstand om partisk opptreden, dårlig oppfølging av klagerens reklamasjoner og forsøk på utbetaling av sperret beløp.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis presisere at det kun er forholdet mellom klageren og innklagede som blir vurdert. Forholdet til selgeren faller utenfor Nemndas mandat. Reklamasjonsnemnda kan således ikke ta stilling til manglende røykavløp, dårlig isolasjon, manglende jord på plen m.m. Her er det uansett inngått et forlik mellom klageren og utbyggeren hvoretter klageren har fått tilbakeført et omforenet beløp.

Reklamasjonsnemnda har en utelukkende skriftlig behandling, der hvor partene uttaler seg forskjellig og forholdet for øvrig ikke er dokumentert, kan ikke Nemnda tillegge den ene partens forklaring større vekt enn den andres.

Forsinket tinglysing av skjøte er ikke kommentert av innklagede. Ifølge kjøpekontraktens § 5 [1] skal skjøtet tinglyses når kjøperen har innbetalt kjøpesum og omkostninger. Overtakelse var ifølge av kontrakten avtalt til 15. september 2006, overtakelsesprotokollen er datert 4. september. Ifølge klageren ble skjøtet tinglyst først den 22. desember 2006. Denne opplysningen er ikke imøtegått av innklagede. Skjøtet ble dermed ikke tinglyst da kjøpesummen ble innbetalt.

Under punktet ”Spesielle forhold” i salgsoppgaven fremgår det at selgeren gis fullmakt til å foreta nødvendig reseksjonering slik at eierbrøk blir korrekt når alle byggetrinn er gjennomført. Dette innebærer bl.a. at skjøte ikke kan tinglyses før endelig seksjonering er gjennomført. Forholdet gjenspeiles ikke i kontrakten. Reklamasjonsnemnda vil presiser at kjøpekontrakten skal gi et faktisk bilde av handelen.

Det er ikke fremlagt tilstrekkelige opplysninger om omfanget av ombyggingen til at Reklamasjonsnemnda kan ta stilling til om bustadoppføringslova skulle vært lagt til grunn. Dette innebærer bl.a. at Reklamasjonsnemnda heller ikke kan si noe om at det skulle vært utstedt garantier i henhold til bustadoppføringslova. Klageren hevder at den store forskjellen mellom avhendingslov og bustadoppføringslov er at den sistnevnte opererer med fastpris. Reklamasjonsnemnda vil påpeke at dette ikke er korrekt.

Klageren anfører at han har rettet flere skriftlige henvendelser til innklagede, både i form av brev og i form av notat til møtet 23. januar 2009, uten å få skriftlige svar tilbake. Innklagede har ikke dokumentert at han har besvart disse henvendelsene. Reklamasjonsnemnda mener at eiendomsmeglere skal besvare henvendelser fra kunder.

Når det gjelder påstandene om at innklagede har forsøkt å overføre deler av det sperrede beløpet til selgeren, vil Reklamasjonsnemnda presisere at megleren ikke kan disponere over beløpet eller deler av beløpet til fordel for en av partene uten rettskraftig dom eller skriftlig samtykke fra den andre parten. Det er imidlertid ikke dokumentert at innklagede rettsstridig har disponert over beløpet eller på annen måte opptrådt kritikkverdig i denne forbindelse.

Det er uenighet om hvem som skal få renter av beløpet som har stått på klientkonto. Normalt skal rentene tilfalle den av partene som har eierskapet til beløpet. Rentene er her avregnet til fordel for selgeren/utbyggeren. Innklagede hevder at klagerens krav er endelig avgjort ved forliket med selgeren. Forliket er ikke oversendt Reklamasjonsnemnda, slik at nemnda ikke har grunnlag for å ta stilling til om spørsmålet er endelig avgjort gjennom forliket.

Manglende dato på kontrakt er påført med penn. Reklamasjonsnemnda har ikke forutsetning for å ta stilling til hvorvidt dato er påført av partene under kontraktsmøtet, eller i ettertid.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved mangelfull tilpasning av kjøpekontrakten, jf. bemerkningene overfor. Dette gir ikke klageren noe økonomisk krav mot innklagede.

Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til om bustadoppføringslova og ikke avhendingslova skulle vært benyttet.