Klage nr:
041/11

Avgjort:
15.06.2011

Saken gjelder:
Oppfølging av interessenter ved budgivning

Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 15. juni 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne har inngått oppdragsavtale med innklagede. Etter at eiendommen ble solgt, har to interessenter klaget over manglende oppfølging. Klagerne krever erstatning og nedsettelse av meglers vederlag.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne inngikk en oppdragsavtale med innklagede i slutten av mai 2010. Eiendommen ble lagt ut på finn.no før salgsoppgaven var ferdig utarbeidet, og det meldte seg raskt flere interessenter. To av interessentene (A og B) meldte sin interesse på e-post til innklagede. Innklagede korresponderte med A per e-post i slutten av juni måned bl.a. vedrørende eventuell tilstandsrapport/takst på eiendommen. A uttrykte sin interesse for eiendommen og innklagede var også enig i at dette var en potensiell kjøper.

B, som var As samboer, meldte også sin interesse for eiendommen per e-post til innklagede. Hun fikk svar på sin første henvendelse, men svaret var generert automatisk. Dette var B ikke klar over. Hun hadde uttrykkelig bedt om å bli holdt orientert om eventuelle bud på eiendommen. Henvendelsen kom i realiteten ikke frem til innklagede og ble derfor heller ikke registrert som en interessent i eiendommen.

Fredag 2. juli mottok klageren første bud på eiendommen. Klagerne ble forsikret av innklagede om at alle som hadde meldt sin interesse for eiendommen hadde blitt informert om at bud var mottatt. Klagerne var kjent med at A hadde meldt sin interesse for eiendommen og antok derfor at A hadde blitt informert av innklagede om budet. Klagerne var ikke kjent med at B hadde meldt sin interesse på dette tidspunktet.

Budrunden fortsatte de neste dagene. Den 7. juli mottok klagerne det sist innkomne budet stort kr 875 000. Ingen av de øvrige budgiverne var villig til å by over dette. Innklagede forsikret klagerne om at alle som hadde meldt sin interesse for eiendommen hadde blitt orientert. Det var på dette grunnlag klagerne bestemte seg for å gi siste budgiver et motbud på kr 950 000. Motbudet ble akseptert. Klagerne var ikke blitt informert om at innklagede hadde snakket med A i telefonen 7. juli kl 13:17 som var før fristen på det siste budet løp ut.

Klagerne mener innklagede har forsømt sin omsorgsplikt overfor klagerne og for interessentene av eiendommen på tre sentrale punkter:

1. Interessentene som ikke ble orientert, ble avskåret fra å være med i konkurransen om kjøp av eiendommen.
2. Klagerne ble ikke informert om telefonsamtalen og innholdet i denne som fant sted mellom A og innklagede
   30 minutter før siste bud gikk ut.
3. Innklagedes forsømmelse har etter klagerens syn, med overveiende sannsynlighet påført dem et økonomisk tap mellom kr 50 000 og 240 000 ved at to interessenter som var villig til å by inntil prisantydningen ikke fikk anledning til å delta. A har i sin klage bekreftet at han var villig til å by prisantydningen på kr 1 190 000.

Klagerne viser for øvrig til tidligere klagesak nr. 097/09 hvor megler måtte frafalle sitt krav på vederlag i sin helhet.

Klagerne krever nedsettelse av meglerhonoraret kr 50 000 og erstatning begrenset oppad til kr240 000.

Innklagede anfører:

Eiendommen ble lagt ut på finn.no og to andre boligportaler 2. juni 2010. Annonsen var merket med ”NYHET KOMMER” og ”SALGSOPPGAVE UNDER UTARBEIDELSE” fordi innklagede på tidspunktet ikke hadde fått all nødvendig informasjon til å lage salgsoppgave ferdig. Det var relativt mange interessenter som tok kontakt i forbindelse med eiendommen, et sted mellom 20 og 30 personer.

Eiendommen var ikke bebodd og av svært dårlig forfatning, men det var mulig for interessenter selv å besiktige eiendommen ved å få utlevert nøkkel hos innklagede. Ingen av interessentene var interessert. Tilbakemeldingene var blant annet at bygningsmassen måtte saneres og at det i så måte var for mye å betale rundt 1 200 000 for bare tomten. Selgeren ble fulgt tett opp av innklagede og ble løpende holdt orientert om hvordan det gikk med interessentene som hadde vært på visning. I og med at responsen på eiendommen fra markedet var bra, men interessen for bud var dårlig, ga innklagede uttrykk for at prisantydningen var for høy i forhold til hva markedet var villig til å betale for eiendommen. Selgeren var enig med innklagede om at prisen nok var satt for høyt i og med at det ikke ble inngitt noe bud.

Første bud på eiendommen ble lagt inn på kr 650 000 den fredag 2. juli 2010 kl 18:00 med akseptfrist til påfølgende dag kl 18:00. Gjennom salgsprosessen hadde innklagede avklart interessen fortløpende med de ulike interessentene. De som ikke hadde besiktiget eiendommen, herunder A, sto oppført på interessentlisten som ”ikke var avklart – ikke vært på visning”. På en eiendom som dette, med flott tomt og beliggenhet, men bygningsmasse som mer eller mindre kan saneres, oppfordres alle interessenter å besiktige eiendommen før eventuell inngivelse av bud. Etter at det første budet ble lagt inn, tok innklagede kontakt med klagerne, som ga uttrykk for at budet var for lavt. Innklagede og klagerne ble enige om at man skulle informere interessentene om budet. Innklagede dro på kontoret lørdags formiddag og sendte SMS til interessentene. På dette tidspunktet var det kun tre interessenter som det var uavklart om var interessert i å legge inn bud. To av disse interessentene ga tilbakemelding på at de ikke ville inngi noe bud. Innklagede fikk ikke tilbakemelding fra A.

En ny person (C) kom innom innklagedes kontor 3. juli. Han og familien var ute etter en fritidseiendom i nærheten. Innklagede tipset C om klagerens eiendom. Han fikk beskjed om at det var lagt inn bud på eiendommen og at han måtte reagere rask hvis han fant den aktuell. C fikk låne nøkler til eiendommen og tok med seg familien på visning samme ettermiddag.

Innklagede tok kontakt med klagerne og informerte om den nye interessenten.

Klagerne ga beskjed om at det ikke ville være aktuelt å selge eiendommen for kr 650 000 og at innklagede skulle avslå budet noe innklagede så gjorde. Etter å ha tenkt seg litt om, økte budgiveren budet sitt til kr 700 000. Akseptfristen var satt til 4. juli kl 15:00. Innklagede informerte klagerne og C om budet.

C innga et bud 4. juli kl 14.30 på kr 750 000 med akseptfrist 5. juli kl 12.00 Budrunden fortsatte og C innga tilslutt et bud på kr 875 000 den 7. juli kl 12.45 med akseptfrist kun én time. Da innklagede informerte klagerne om budet, ble det diskutert hva man nå skulle foreta seg. Klagerne ga uttrykk for at de ville selge for kr 950 00 og at de ville presentere et motbud overfor C om ingen andre ville by høyere.

Innklagede tok kontakt med A, som var bosett på en annen kant av landet. A fortalte at han hadde planlagt å reise til byen eiendommen lå i, men at det riktignok ikke var helt avgjort ettersom han ikke hadde kjøpt noen flybillett. Innklagede informerte om budet med akseptfrist kl 13.45, og at eiendommen mest sannsynlig ville selges for 875 000 eller ved motbud kr950000 dersom det ikke kom inn noe annet bud. A ga tilbakemelding på at det ikke var aktuelt å legge inn noe bud før han hadde sett eiendommen. Samtalen ble avsluttet med at innklagede skulle gi beskjed dersom eiendommen ble solgt før A reiste for å besiktige eiendommen.

Klagerne ble orientert om samtalen med A. Klagerne bestemte seg for å presentere et motbud til C på kr 950 000 frem til kl 16:00. Hvis motbudet ikke ble akseptert ville klagerne avvente salget.

C aksepterte motbudet og eiendommen var dermed solgt. Innklagede ringte A for å informere om dette slik at han ikke unødig kjøpte flybillett. A besvarte ikke denne samtalen, men ringte tilbake til innklagede ca kl 20:30. A har hevdet at innklagede brått avsluttet samtalen. Det stemmer at samtalen ble avbrutt, men det var ikke innklagede som avsluttet samtalen. Innklagede så heller ikke noen grunn til å ringe A tilbake da informasjonen om at eiendommen hadde blitt solgt alt var blitt formidlet.

Innklagede mener interessenter har blitt fulgt opp i henhold til god meglerskikk. En viktig oppgave megler har er å ”vaske” interessentlisten med aktuelle kjøpere. Innklagede har korrespondert med A. Det vises til e-poster, utsendte SMS og telefonsamtaler. Innklagede stiller seg undrende til at A nå hevder han var villig til å by prisantydning uten å ha besiktiget eiendommen.

Når det gjelder B, som var As samboer, har innklagede ikke registrert e-post direkte fra henne. Da B meldte sin interesse, ble det sent automatisk svar fra meglersystemet. Det ble gjort en feil av en av innklagedes medarbeidere, slik at ansvarlig megler ikke ble informert om Bs interesse. Feilen er nå rettet opp slik at alle henvendelser går direkte til ansvarlig megler. B har i likhet med A aldri tatt kontakt per SMS eller ringt innklagede. Innklagede har beviselig fulgt opp A, og mener i så måte at B også må ha blitt orientert.

Vedrørende klagernes tre punkter har innklagede følgende kommentar:

1. Alle interessenter har blitt fulgt opp og gitt mulighet til å legge inn bud, komme på visning etc.
2. Innklagede mener det ikke er riktig som klagerne har hevdet at de ikke ble orientert om samtalen med A. Innklagede mener bestemt at klagerne ble orientert før de innga motbud om at A var blitt kontaktet, men ikke ville ta stilling til om han ville legge inn bud før han hadde sett eiendommen.
3. Innklagede mener det er positivt feil at A og B ikke fikk anledning til å delta i budrunden. Den første SMS som ble sendt til A var lørdag 3. juli med informasjon om første bud. Deretter ble A kontaktet per telefon med informasjon om senere innkomne bud. A og B hadde da anledning til å gi uttrykk for at eiendommen var meget interessant og at de ville legge inn bud. Etter innklagedes syn gjorde A og B det stikk motsatte. Han ga uttrykk for at han ikke ville legge inn bud på eiendommen uten å ha sett den.

Klagernes tap blir etter innklagedes syn svært hypotetisk. Innklagede mener at faktum i denne saken skiller seg vesentlig fra faktum i klagesak 097/09.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers oppfølging av interessenter ved budgivningen.

Det er to interessenter klageren mener innklagede ikke har fulgt tilstrekkelig opp. A og B er samboere og har uavhengig av hverandre meldt interesse for klagerens eiendom.

B henvendte seg til innklagede på e-post og mottok 4. juni 2010 et automatisk generert svar. Den 13. juni 2010 skrev B en ny e-post til innklagede, og skrev:

”Takk for det! Jeg ser frem til å se prospektet.

Ber om å bli oppdatert om eventuelle bud.

Er for tiden i …[x], men tar kontakt når jeg er tilbake i …[y] for å avtale visning.”

Ved en feil ved innklagedes kontor kom denne e-posten aldri frem til innklagedes ansvarlige megler. Reklamasjonsnemnda ser at dette er kritikkverdig. Særlig ettersom eiendommen kun var annonsert som ”NYHET KOMMER” og ”PROSPEKT UNDER UTARBEIDELSE” er det påregnelig at interessenter som melder sin interesse og som får beskjed om at prospektet skal oversendes så snart det er klart, lar det gå noe tid før de purrer på tilbakemelding. B har opplyst at hun 12. juli minnet innklagede om at hun ønsket å få tilsendt prospekt og avtale tidspunkt for visning.

Imidlertid er det uomtvistet at Bs samboer var kjent med innkommet bud 7. juli 2010 og at eiendommen ble solgt. Reklamasjonsnemnda har imidlertid ikke grunnlag for å vurdere om B til tross for dette faktisk ikke var kjent med salgsoppgaven, at eiendommen ble lagt ut for salg og innkommende bud.

Reklamasjonsnemnda finner det imidlertid lite sannsynlig at manglende oppfølging av B kan ha påført klageren noe økonomisk tap. Innklagede har korrespondert med A, og det er ikke hevdet eller sannsynliggjort at A og B uansett ville budt mot hverandre.

Når det gjelder oppfølgningen av A, har partene forklart seg ulikt om hvorvidt A ble gjort kjent med de første innkommende budene. Reklamasjonsnemnda har derfor ikke grunnlag for å vurdere om innklagedes oppfølging av A som interessent har vært tilstrekkelig god.

Det er imidlertid uomtvistet at A ble orientert den 7. juli 2010 kl 13:17 om det innkomne budet. Etter Reklamasjonsnemndas syn hadde A anledning til å legge inn bud på eiendommen usett den 7. juli dersom han ønsket det. Av As e-post til innklagede 29. juni fremgår det dessuten:

”Jeg vil være langt mer komfortabel om det foreligger en rapport. Er eiendommen et sanerings eller et renoveringsobjekt? Hvis det siste, hva er de største manglene/feilene?

Jeg er for tiden i …[x] og vil være tilbake i …[y] 8. juli. Jeg vil gjerne se eiendommen da.”

Reklamasjonsnemnda kan etter dette ikke se at det var kritikkverdig av innklagede å anta at A ikke ville legge inn bud på eiendommen usett. Reklamasjonsnemnda kan ikke legge vekt på at A i ettertid påstår at han ville ha lagt inn bud. Etter Reklamasjonsnemndas syn har klagerne ikke krav på erstatning.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.