Klage nr:
044/11

Avgjort:
30.08.2011

Saken gjelder:
Salg av konkursbo

Foretakets navn:
Dialog Eiendomsmegling AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 30. august 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerens hytte ble solgt ved klagerens konkursbo, og salget ble formildet av innklagede. Tvisten gjelder om innklagede er ansvarlig for at driftsutgiftene ikke er fordelt mellom kjøper og selger i henhold til kjøpekontrakten, og om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved at transportgebyr til bortfesteren har blitt belastet klagerens konkursbo og ikke kjøperen.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren tok kontakt med innklagede vedrørende salg av klagerens hytte. Klagerens konkursbobestyrer skulle forestå salget, men med klagerens samarbeid. Slik skulle høyest mulig pris oppnås.

Klageren godkjente oppdragsskjemaet, salgsoppgave, annonser og innhentede opplysning m.m. før bobestyreren formelt undertegnet oppdragsavtalen. Dette ble gjort i samarbeid med innklagede og var helt uproblematisk.

Hytta ble solgt 2. august 2010 for kr 2 000 000. Dette var dagen etter første visning. Klageren godkjente også kjøpekontrakten mellom hans konkursbo og kjøper.

Samme dag som hytta ble solgt sendte klageren en e-post til innklagede vedrørende driftsutgiftene og fordelingen av disse. Klageren fikk svar samme dag fra innklagede:

”Jeg har fått bekreftelse fra adv. …[bobestyrer] at skyldige utgifter frem til overtagelse dekkes av konkursboet, fra overtagelse skal ny eier betale alle kostnader.”

Hytta ble overtatt av kjøperen 1. september 2010. Etter dette ble det vanskeligere for klageren å følge med på utviklingen idet han ikke fikk tilsendt kopier på papirer i saken uten å mase. I en e-post av 22. november fikk klageren endelig kopi av oppgjørsoppstillingen av 17. oktober 2010.

Dagen etter sendte klageren en e-post til innklagede og skrev at han flere ganger hadde bedt henne godkjenne oppgjøret for å unngå feil. Klageren hadde blitt belastet kjøperens driftsutgifter ut året, herunder festeavgiften som klageren hadde blitt belastet frem til 30. juni 2011. Klageren mener innklagede har ignorert bobestyrerens instruks idet han hadde sett at fakturaene han betalte var for ut året 2010.

Innklagedes standardsvar ved klagerens henvendelser var ”vi forholder oss til oppdragsgiver. Oppgjøret og utleggene er godkjent av bobestyrer og oppdragsgiver. Dersom du er uenig må dette tas med bobestyrer”.

Klageren sendte en e-post til bobestyreren 13. desember 2010. Klageren fikk som svar at: ”bostyrer godkjente disse utgiftene i sommer, og han stolte da på at utgiftene megler opplyste om var korrekte uten at det ble gjort nærmere undersøkelser.”

Ut fra oppgjørsoppstillingen av 17. november 2010 mener klageren at det var umulig for bobestyreren å se om driftsutgiftene bare gjaldt frem til overtakelse. Innklagede hadde satt dem opp som ”restanser” mens flere av summene var betaling for ut året 2010.

I tillegg har klageren blitt belastet for transportgebyr til bortfester på kr 3 125. Klageren mener dette er en utgift det er vanligst å belaste kjøperen. Klageren mener dette skulle vært gjort ved å innta dette som en omkostning for kjøper i salgsoppgaven.

Bobestyreren opplyste at klageren om at boet var avsluttet og at klageren kunne kreve kjøperens del av driftsutgiftene tilbake uten boets godkjenning. Klageren varslet kjøperen 14. desember 2010 og sendte den 9. februar 2011 en regning på kr 8 078 til kjøperen. Kjøperen nektet å betale klageren og viste til innklagede. Innklagede sendte klageren en e-post 29. mars 2011. Klageren hevder innklagede mente at kjøperen ikke skulle dekke driftsutgiftene. Samme dag sendte klageren innklagede en e-post med regning. Klageren mener at det på grunn av innklagede nå er umulig å sende hans krav til inkasso, og krever at innklagede dekker kravet.

Klageren mener dessuten at innklagede selv må dekke transportgebyret som ikke ble regulert av innklagede og som klageren ble belastet uten å ha godkjent det.

Innklagede anfører:

Innklagede er ikke uenig i klagerens krav til avregning fra kjøperen knyttet til løpende utgifter på eiendommen. Det fremkommer av kjøpekontrakten § 3 punkt 2 at dette skal avregnes mellom partene. Denne avtalen ble godkjent av bobestyreren og kjøperen. Dette beløpet har klageren forsøkt å inndrive fra kjøperen uten å lykkes.

Innklagede har ikke tatt stilling til hvorfor kjøperen ikke betaler. Innklagede påpeker at klageren har benyttet et for høyt beløp og mener at det ikke er utenkelig at dette er årsaken. Det er uansett ikke innklagedes ansvar at kjøperen ikke betaler, og klageren kan ikke kreve at innklagede skal dekke dette.

Innklagede har ikke på noe tidspunkt påtatt seg oppgaven med å avregne driftsutgifter på eiendommen. Det er tvert imot avtalefestet at partene forestår dette selv. For å få løst saken, har innklagede vært i kontakt med bobestyrer og kjøperen for å forsøke å få partene til å forlike saken. Resultatet er som følger: Bobestyreren har bekreftet skriftlig at boet er avsluttet og at en eventuell avregning i denne saken skal tilfalle klageren direkte. Kjøperen har på telefon sagt seg villig til å innbetale avregnet beløp dersom det kommer et oppsett og en faktura fra innklagede.

Innklagede mener den korrekte summen som skal avregnes er lik den klageren selv har i sitt oppsett i brev til med fradrag fra transportgebyret. Dette utgjør kr 4 953,24.

Innklagede er kun villig til å medvirke til dette dersom klagen trekkes fra behandlingen. I motsatt fall mener innklagede at saken bør avvises av nemnda på bakgrunn av at det er fremlagt dokumentasjon på at avregningen skal foretas mellom partene og at et av beløpene er feil.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede har i sitt tilsvar tilbudt seg å inndrive avregnet driftsutgifter fra kjøperen. Klageren har forsøkt å inndrive dette i henhold til kjøpekontrakten men har blitt motarbeidet av innklagede som opplyste kjøperen om at klageren ikke var part i saken og at kjøperen ikke skulle betale klageren sin del av driftsutgiftene. Klageren mener at det bare skulle mangler om ikke innklagede nå sørget for inndrivelse av driftsutgiftene. Klageren mener alt dette ville vært unngått dersom innklagede hadde fulgt bobestyrerens instruks i e-post av 2. september 2010: ”skyldige utgifter frem til overtakelse dekkes av boet, fra overtagelse skal ny eier betale alle kostnader”.

Når det gjelder transportgebyret kr 3 125 til bortfester, ser klageren at for at dette beløpet skulle kunne belastes kjøperen, måtte det ha vært avtalt før kjøpekontrakten ble inngått. Innklagede har opplyst om at bobestyreren har godkjent at dette ble belastet boet, men innen han mottok oppgjørsoppstillingen datert 17. november 2010 var det uansett for sent å endre på dette. Hytta ble solgt i august. Klageren mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren mener at innklagede ikke har ivaretatt boets interesser. Klageren mener det er vanlig at kjøperen dekker dette gebyret.

Klageren ønsker at saken behandles for Reklamasjonsnemnda.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede fastholder at oppdraget er i henhold til avtale med oppdragsgiveren; konkursboet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder spørsmålet om innklagede er ansvarlig for at driftsutgiftene ikke er fordelt mellom kjøper og selger i henhold til kjøpekontrakten, og om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved at transportgebyr til bortfester har blitt belastet klagerens konkursbo og ikke kjøperen.

Det følger av kjøpekontrakten § 3 (2) at:

”Fordeling av eiendommens driftsutgifter for inneværende termin (for eksempel kommunale avgifter) og eventuelle inntekter foretas direkte av partene selv.

Etter Reklamasjonsnemndas syn fremgår det klart at dette skal avregnes mellom partene uten innklagedes medvirkning. Det er nokså vanlig at partene selv foretar et slikt pro contra oppgjør. Reklamasjonsnemnda vurderer ikke forholdet mellom kjøper og selger eller forholdet til bobestyrer, og har derfor ikke vurdert hvorvidt klageren har krav på å få dekket driftsutgifter av kjøper/bobestyrer.

Med unntak for transportgebyr ved salg av borettslagsandel, er avhendingslovas normalordning at kjøperen dekker kostnader ved kjøpet herunder transportgebyr, jf avhendingslova § 2-6 (3) jf (1). Det er imidlertid full avtalefrihet. I salgsoppgaven er det regulert hvilke omkostninger som skal dekkes av kjøper; dokumentavgift, tinglysningsgebyr for skjøte og pantobligasjon, samt attestgebyr. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å vurdere hva som er avtalt mellom klagerens konkursbo og innklagede forut for salget vedrørende transportgebyret og må derfor avvise denne delen av klagen.

Konklusjon:

Klagen fører ikke frem.