Klage nr:
046/11
Avgjort:
30.08.2011
Saken gjelder:
Feilaktige opplysninger om fellesutgifter mv
Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 30. august 2011. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eierleilighet som var til salgs gjennom innklagede som megler. Kjøpekontrakt ble inngått 28. juli 2009 med avtalt overtakelse 1. august 2009.
Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hans advokat blir i det følgende betegnet som klageren.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Grunnlaget for klagen er innklagedes mislighold av undersøkelses- og opplysningsplikten i medhold av eiendomsmeglingsloven § 6-7, første, annet og tredje ledd. Klageren krever erstatning for lidt tap, samt prisavslag med tanke på forringet verdi som følge av reseksjoneringen, gjeld til sameiet, samt verdiforringelse.
Selgerne pådro seg pengeforpliktelser, samt pålegg om å rive ulovlig oppførte bygg i tilknytning til sin seksjon. Innklagede har i forbindelse med salget blitt gjort oppmerksom på dette ved flere anledninger. Innklagede har videre blitt informert om den korrespondansen som har gått mellom selger og boligsameiet, hvor selgeren er orientert om ulovligheten av de byggetiltakene han har satt i gang i henhold til sameiets vedtekter punkt 6 og eierseksjonsloven § 30. Det fremgår av brevet at selgeren ble pålagt å sette eiendommen tilbake til samme stand som før byggene ble satt opp. I e-post fra sameiet til innklagede oppfordres han til å sette seg inn i alle dokumenter som gjelder seksjonen. Videre gjøres han oppmerksom på at det kan være forhold her som en kjøper vil stille spørsmål ved, jf e-post av 1. desember 2008.
I e-post fra sameiet 23. oktober 2008 er det gitt en oversikt over heftelser som påhviler seksjonen. Det fremgår av e-posten at sameier har foretatt endringer på bygningen / fellesarealer som krever godkjenning av sameiemøtet, reseksjonering og bortfall av en biloppstillingsplass. Videre følger av e-postens avsnitt 6 at: Seksjonseier må forestå og bekoste en reseksjonering av sameiebrøken. Videre Alle kostnader vil tilfalle seksjonseier. Seksjonen har husleierestanser. Det må påregnes en husleieøkning.
Av e-post 10. november 2008 fra sameiet fremgår at: Husleien på seksjonen har øket til 1233 kr pr. mnd fra og med 01.01.2009. Det tas forbehold om eventuell endringer hvis seksjonen skal reseksjoneres, eventuelt justering på grunn av utregning. I salgsoppgaven er husleien angitt til kr 1233. I salgsoppgaven er oppgitt at Beløpet er opplyst av forretningsfører, og avhenger av de avtaler som sameiet til enhver tid har inngått.
I tillegg til at husleien har økt, har klageren blitt belastet for utgifter i forbindelse med reseksjoneringen. I egenerklæringen vedlagt salgsoppgaven har selgeren skrevet at han ikke kjente til reguleringsplaner, andre planer eller offentlige vedtak som kunne medføre endringer i bruken av eiendommen eller av eiendommens utgivelser. Videre står det at han ikke kjente til manglende ferdigattest/påbud/heftelser/krav vedrørende eiendommen. Selgeren har også skrevet at han ikke hadde kjennskap til forhold som kunne medføre økt husleie/fellesutgifter.
Boligen er i salgsoppgavens forside avbildet med en trapp, og i beskrivelsen følger under punktet standard at boligen har koselig stue og spisestue med utgang til stor terrasse over garasje (takterrasse). Videre står det at det er trapp ned til skifersteinbelagt uteplass på bakkeplan. Dette gir et uriktig bilde av boligens innhold og verdi ettersom selgeren har fått pålegg om å rive trappen.
Av ovennevnte saksfremstilling fremgår det at innklagede har misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt på flere punkter. Klageren skulle også fått skriftlig orientering om de løpende økonomiske forpliktelsene som fulgte med seksjonen. Til tross for opplysning som selgeren har fått, samt pålegg fra sameiets forretningsfører, angir salgsoppgaven månedlig husleie på kr 1233. Innklagede visste at husleien kunne øke som følge av reseksjonering og utestående husleie. Dette er ikke nevnt.
Innklagede har opplyst at meningen var at reseksjoneringen skulle ferdigstilles før overtakelsen og at selgeren selv skulle betale den utestående husleien. Klageren har imidlertid hittil blitt pålagt å betale kr 21 000 for ovennevnte poster.
Kravet om prisavslag springer ut fra verdiforringelsen av boligen som følge av at trappen har blitt (eller må rives) av selgeren. Videre vil de spor som den tidligere trappen etterlater seg, forringe verdien.
Erstatningskravet vil utgjøre de utleggene klagerne har hatt så langt, samt tillegg av lovens renter og omkostninger i forbindelse med fremsettelse av klagen for Reklamasjonsnemnda.
Innklagede anfører:
Da innklagede startet med oppdraget, var fellesutgiftene kr 822 per måned opplyst av forretningsføreren. Styreformannen ga senere beskjed om at de ville øke til kr 1 233 per måned fra og med 1. januar 2009. Dette rettet innklagede umiddelbart opp i salgsoppgaven. Videre ble klageren i forbindelse med visningen forevist e-post 10. november 2008 fra styreformannen. Klageren fikk vite at det tas forbehold om eventuelle endringer hvis seksjonen skal reseksjoneres, eventuelt justering på grunn av utregning. Innklagede mente at det var uklart hvorvidt seksjonen skulle reseksjoneres, og ønsket ikke å ta det med i salgsoppgaven før det var mer konkret. Han garderte seg med å skrive i salgsoppgaven om salgsoppgaven at de dessuten avhenger av de avtaler som sameiet til enhver tid har inngått.
Av klagen fremgår det at Kravet om prisavslag springer ut fra verdiforringelse av boligen som følge av at trappen har blitt (eller må rives) av selgeren. Innklagede vil her presisere at kjøperen før bud ble lagt inn fikk vite at trappen måtte rives. Dette visste heller ikke innklagede da salgsoppgaven ble utarbeidet, men ble kjent med det etterpå. Klageren fikk beskjed om dette muntlig av innklagede før bud ble akseptert/bindende avtale inngått. Dette er også nedfelt i kjøpekontrakten. Videre fikk klageren presset ned prisen fra takst kr 3 200 000 til kr 2 750 000 nettopp fordi det var slike forhold ved eiendommen.
Klagerens ytterligere anførsler:
Innklagede gjør gjeldende at sameiet ikke hadde klargjort hvilke utbedringer som måtte foretas. Dette bestrides. Uavhengig av hvilke klareringer sameiet hadde gitt da salgsoppgaven ble utarbeidet, ble innklagede som eiendomsmegler gitt en klar oppfordring til å sjekke opplysningene nærmere. Av brev til ansvarlig megler av 4. desember 2008 (bilag 5 til klagen) fremgår bl.a.
Pålegget om tilbakeføring til opprinnelig stand vil også gjelde evt. kjøper av seksjonen dersom det ikke er gjennomført før evt. overdragelse. Videre antar vi at konsekvenser av det tiltak som er gjennomført er av avgjørende betydning for potensielle kjøpere å ha kjennskap til, jf. vårt vedlagte brev. Vi forutsetter derfor at forholdet fremgår av salgsdokumenter og opplyses i evt. videre salgsprosess vedrørende den berørte seksjon, og ber for ordens skyld om bekreftes e på dette.
Av brev av 3. desember 2008 fremgår:
Boligen er nå lagt ut for salg. Det bemerkes at sameiet krever at forholdet er brakt i orden før overtakelse av ny eier finner sted. Det bemerkes også at de ulovlige byggetiltakene er del av sameiets fellesareal inntil godkjenning er gitt og reseksjonering gjennomført.
Sameiet har videre gitt direkte oppfordring til innklagede om å kontakte sameiet for nærmere avklaring av mangelen ved boligen som vil være relevant for en salgsoppgave.
Foruten allerede påløpte utgifter har styret opplyst at det vil komme ytterligere en regning fra kommunen i forbindelse med reseksjonering, og at dette vil bli belastet klageren. Denne siste regningen vil også bli innbefattet i salgsoppgaven. Dokumentasjon vil bli ettersendt så snart den foreligger. Utgiftene som hittil er påløpt, er kr 21 582 for reseksjonering og kr 2 466 for utestående husleie.
Innklagede viser til at husleien ble oppjustert i salgsoppgaven fra kr 822 til kr 1 233 og at dette skjedde etter kontakt med forretningsføreren. Det følger av samme e-postkorrespondanse at det også ville være nødvendig med reseksjonering, samtidig som begrunnelse for dette ble gitt. Innklagede har derfor hatt klare opplysninger av vesentlig betydning for en kjøper og at boligens verdi påvirkes av påbud om å rive trapp/annen reseksjonering.
Når det gjelder økningen av husleien, er det ikke spesifisert hvilke poster beløpet skal dekke, dette er ikke i henhold til eiendomsmeglingslovens spesifikasjonskrav.
Klagerne har på ingen måte før kjøpekontrakten ble inngått blitt opplyst om de manglene som heftet ved boligen og de konsekvensene dette ville få for ham.
Det forholdet at boligen ble solgt under takst, har ingen betydning for om det hefter mangler ved boligen eller ikke. Salgsprisen er resultat av budrunden. Det var bare en budgiver på eiendommen. Selgeren ga selv motbud på
kr 2 800 000, og etter dette aksepterte selgeren budet på kr 2 750 000. Salgsprisen er et resultat av budrunden og ikke resultat etter prisavslag for mangler. Salgsprisen og verditaksten har således ingen betydning for mangelsvurderingen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder feilaktige opplysninger vedrørende fellesutgifter, samt manglende opplysninger om konsekvensen av påbygging på eiendommen, foretatt av selgeren.
Reklamasjonsnemnda behandler forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren eller sameiet/forretningsfører blir ikke vurdert. Nemnda tar således ikke stilling til forholdet til selgeren, herunder hans avkryssing i egenerklæringsskjemaet.
Klagen gjelder for det første den ulovlig oppsatte trappen. Av kjøpekontraktens § 12 Diverse fremgår det:
Kjøper er kjent med ulovlig satt opp utvendig trapp. Denne trappen skal fjernes i sin helhet etter sameiets instrukser av selger før overtakelse.
Levegg ved grillplass er godkjent av styret/sameiet. Men må medles til kommunen. (Gjengitt med skrivefeil.)
Kjøpekontrakten gir dermed tydelig varsel om situasjonen vedrørende trappen. Når klager har undertegnet på dette, kan han ikke senere påberope seg at manglende kjennskap til opplysningene.
Videre klages det over manglende spesifikasjon av faste løpende kostnader. Klageren hevder at opplysningen om økningen av husleie til kr 1 233 ikke oppfyller kravet til spesifikasjon over faste løpende kostnader, det må opplyses hvilke ulike poster husleien skal dekke.
Når loven krever at det skal gis en spesifikasjon over faste løpende kostnader, innebærer det at megleren må sette opp en oversikt over hva de faste løpende kostnadene dekker. F.eks. for leiligheter kan dette være kabel-TV, vaktmestertjenester, forsikring osv. Av spesifikasjonen må det fremgå hvilke kostnader som faktureres utenom de ordinære felleskostnadene, jf. NOU 2006:1 s. 121. For kjøperen kan det være viktig at det gis en slik spesifikasjon fordi det kan gi mulighet for å gjøre seg opp en mening om hvilke utgifter som kommer i tillegg til fellesutgiftene. Kravet til spesifikasjon skal forhindre at det kommer overraskende beløp i tillegg. Spesifikasjonen i den foreliggende sak må anses å tilfredsstille dette.
Reklamasjonsnemnda har også vurdert klagen over kostnadene ved reseksjoneringen. Nemnda har merket seg at disse kostnadene ikke er omtalt verken i salgsoppgaven eller kjøpekontrakten. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er dette kritikkverdig. Øvrige spørsmål som gjelder kostnadene ved reseksjoneringen er imidlertid så dårlig opplyst at de ikke egner seg for behandling i Reklamasjonsnemnda.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk for så vidt gjelder opplysningene om reseksjoneringen. Reklamasjonsnemnda tar ikke stilling til konsekvensene av dette. For øvrig fører klagen ikke frem.