Klage nr:
047/11
Avgjort:
15.06.2011
Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen
Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 15. juni 2011. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin leilighet. Oppdragsavtalen er undertegnet 9. februar 2011. Eiendommen ble solgt og kjøpekontrakt undertegnet (udatert) med avtalt overtakelse 1. april 2011.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren ønsker prisavslag, erstatning og avgjørelse om at innklagede har brutt god meglerskikk.
Av vedlegg til klagen fremgår:
Klageren fikk først en takst på kr 1 580 000. Dette syntes klageren var svært lavt, når hun bare dager i forveien hadde fått en prisantydning på kr 1 700 000 og kr 1 750 000. Da klageren påpekte dette ovenfor innklagede, fikk hun beskjed om at han hadde satt prisantydningen så høyt fordi klageren hadde bedt om det. Klageren finner dette useriøst. Klageren leverte prisantydningen til banken og fikk innvilget nytt boliglån på bakgrunn av prisantydningen. Nå mangler hun kr 100 000 for å innfri mellomfinansieringen med en rente på over 5 % på grunn av dette.
Innklagede hevder at han finner det beste ved enhver bolig og fremhever sjelen i hver eiendom. Ved første møte med innklagede påpekte klageren det unike ved hennes bolig, hvorpå innklagede skal ha sagt at hun ikke behøvde å selge leiligheten til ham. Klageren sendte ham en tidligere salgsoppgave som omtalte boligen og bygget. Hun uttrykte ønske om at han skulle lese denne, trekke ut det viktigste og ta det med i klagerens annonse. Da klageren mottok annonsen for korrektur, så hun at teksten var som klipt og limt ut fra en tidligere annonsert leilighet. Ingenting av det som var spesielt med boligen ble påpekt, fjernvarme, balansert varmluft, avfallshåndtering, privat sydvendt hage/markterrasse på 20 m2, felles gressplen, rolig villaområde osv. Da klageren påpekte det med villaområdet overfor innklagede, fikk hun spørsmål om det ikke var å overdrive.
På første visning kom det fire interessenter som skrev seg på interessentlisten. En av disse ga bud langt under takst. Først kr 1 500 000, deretter 1 550 000 og til slutt 1 600 000. Budene ble ikke akseptert, da klageren ikke ville akseptere bud under takst så tidlig i prosessen. Annonsen hadde bare vært aktiv i 10 dager, og det hadde vært en vising, som var midt under en av de viktigste skirennene i VM. Klageren ville vente og kanskje ha en visning til, som ikke kolliderte med VM. Innklagede var ikke enig i dette og han sa at det kun var en visning inkludert i tilbudet klageren hadde fått og at kr 1 600 000 var en svært god pris for en så liten leilighet i området, videre at det ikke ville komme noen på neste visning fordi det ble mindre interesse jo lengre leiligheten lå ute. Dersom klageren ønsket en visning til, ville dette koste.kr 1 500 ekstra, med mindre hun ville ha visningen selv. Dette var greit for klageren og hun kom med forslag til ny visning tirsdag 8. mars. Dette svarte aldri innklagede på, og han tok heller ikke telefonen når klageren forsøkte å ringe.
Et par timer senere ringte innklagede og informerte om en interessent som ville komme på privat visning så raskt som mulig. Han kom på visning samme dag, var svært interessert og la inn bud på kr 1 650 000 med en gang. Budet skulle stå til dagen etter, det ble ikke avtalt noe klokkeslett, men partene antok til ca kl 1600. Klageren snakket med innklagede samme kveld og informerte om budet på kr 1 650 000 og fortalte at budgiveren virket så interessert at innklagede sikkert kunne få ham opp i kr 1 700 000 dersom de droppet en visning til. Da budet ikke var skriftlig, måtte innklagede innhente dette. Klagere antok derfor at budet var gyldig til neste virkedag kl 16, altså fredag 4. mars.
Torsdag 3. mars kl 1145 fikk klageren endelig tak i innklagede, og han fortalte at han hadde fått budet skriftlig og at klageren hadde 15 minutter på seg til å ta en avgjørelse. Klageren ble ganske sjokkert og spurte om budet ikke gjaldt et døgn til siden det ikke hadde kommet inn skriftlig før nå. Hun fikk beskjed om at budgiveren hadde satt den korte fristen.
Da klageren snakket med kjøperen rett etter, forklarte han at det var innklagede som hadde presset frem så kort frist. For ham hastet det ikke i det hele tatt. Mens de snakket sammen ble klokken over 12 og det var enighet om at det betydde at budet ikke var akseptert, men han var fortsatt like interessert og bød kr 1 675 000. Klageren svarte at hun sikkert ikke kom til å akseptere det budet fordi hun ville ha en visning til, men dersom han bød kr 1 700 000 kunne klageren droppe visningen og akseptere budet med en gang, men det måtte gå gjennom innklagede. Innklagede ble informert om dette. Innklagede skal ha vært negativ til at klageren hadde snakket med budgiveren om bud. Dette endte med at innklagede truet med å si opp oppdraget dersom klageren ikke aksepterte budet på kr 1 675 000. Han ville ikke ha noen flere visninger, og klageren skulle ikke snakke med kjøperen vedrørende bud. Klageren hadde da ikke annet valg enn å akseptere budet på kr 1 675 000.
I etterkant har klageren snakket med kjøperen som har beklaget situasjonen som oppsto, det var ikke han som presset frem så korte tidsfrister, det var det innklagede som gjorde. Innklagede hadde også påpekt andre ting overfor kjøperen som det er uprofesjonelt å informere om under en budrunde.
Klagerne mener på denne bakgrunn at innklagede har utført en særdeles dårlig jobb og på den måten forårsaket en dårligere oppnådd pris enn forventet. Klagerne ønsker derfor ikke å betale for oppdraget og krever en økonomisk kompensasjon for tapet hun har lidt.
Innklagede anfører:
Innklagede viser til sin e-post av 6. april 2011 til klageren, hvor det bl.a. fremgår:
Basert på oppnådd salgssum var prisvurderingen fra innklagde relativt riktig. Det vil aldri være mulig å treffe eksakt salgssum til enhver tid. Den første var på kr 1 650 000 og den andre 1 700 000. Innklagede kan derfor ikke se at klagerne skal mangle kr 100 000 for å innfri mellomfinansieringen.
Klagerne påpeker at hun ikke er fornøyd med annonsen og mener at innklagede ikke har levert i henhold til sine retningslinjer. Innklagede har sendt klageren forespørsel per sms om godkjenning av annonsen på finn.no og mottok sms fra klagerne den 19. februar hvor hun sa følgende Ser kjempebra ut!! Savner plantegning og deler av teksten men ellers fornøyd J. Innklagede tolket dette dit hen at klageren var fornøyd med resultatet. Plantegningen ble også levert på annonsen, men da den kom fra ekstern leverandør tok det noe lengre tid enn resten av annonsen å sette sammen. Innklagede viser også til e-post fra klageren 23. februar kl 1734 hvor klageren skrøt av annonsen, men samtidig hadde noen punkter hun ønsket å ha med. Endringene ble lagt til og innklagede mener derfor at han har levert i henhold til sin leveransebeskrivelse. Innklagede minnet også om at både selger og megler står fritt til å bryte avtalen når som helst. Dersom klageren var veldig uenig i det som ble produsert, kunne hun fritt valgt denne løsningen.
Klageren informerte innklagede om at hun ikke var villig til å selge under kr 1 650 000. Når det kommer inn bud, er det meglerens oppgave å formidle disse til oppdragsgiveren og gi råd om hvordan han føler responsen er hos de interessentene han forholder seg til. Klageren har påpekt at innklagede ikke har svart når hun forsøkte å ringe, men at han ringte tilbake etter et par timer. Saksbehandleren kan ha vært opptatt i møte eller på befaring i mellomtiden, innklagede kan ikke anse dette som lang tid. Ved telefonsamtalen opplyste innklagede at han hadde fått tak i en interessent som ønsket å se leiligheten samme dag. Dette må ifølge innklagede ansees som en aktiv megler som ønsket å imøtekomme klagerens ønske om ikke å selge for under kr 1 650 000. Det kom også frem av oppdragsavtalen at visninger kostet kr 1 490 per visning. Det er derfor korrekt av saksbehandleren å opplyse om hvilke kostnader som påløper ved nye visninger.
Budet fra interessenten kom til innklagede kl 0958 den 3. mars per telefaks med frist til kl 1200 samme dag. Innklagede måtte således forholde seg til det. Det at klageren hevder ikke å ha hørt noe fra innklagede før kl 1145, kan innklagede ikke svare på, da han ikke har telefonloggen til saksbehandleren som kan bekrefte eller avkrefte påstanden. Det som kommer frem av budloggen, er at budet ble høynet til kr 1 675 000 med frist til kl 1300. Klageren aksepterte dette budet. Selv om klageren har følt seg presset til å akseptere, er det oppdragsgiverens avgjørelse som er gjeldende for om det blir et salg. Også her kunne både klageren og innklagede trekke seg fra avtalen. Det var dette innklagedes saksbehandler informerte klagerne om da han mener at han har gjort alt som står i hans makt til å få en god pris på klagerens bolig. Klageren har oppnådd en pris på kr 1 675 000 for 32 m2, det gir en m2pris på kr 52 343. Tilsvarende for leiligheter i byen (oppført fra 2000 og frem til i dag og med lik standard og fasiliteter) er kr 41 155 per m2. Det betyr at klageren har oppnådd over kr 10 000 mer per m2 for leiligheten enn hva som er vanlig i området.
Når det gjelder klagerens dialog med kjøperen, kan det være bra i forbindelse med privatvisninger, men å blande seg inn i budrunden kan ofte virke forvirrende for en kjøper. Innklagede må ta hensyn til den som skal kjøpe også, og må derfor følge de forbeholdene som settes i budskjemaet. Selv om kjøperen informerte klageren om at akseptfrist ikke var så viktig, har han likevel satt budet til kl 1200. Da må innklagede forholde seg til det.
Innklagede kan på bakgrunn av klagen, samt dokumentert informasjon på saken, ikke gi noen form for kompensasjon og opprettholder derfor sitt krav i henhold til oppdragsavtalen.
Tilsvaret viser til ovennevnte e-post. Innklagede anfører i tillegg at klageren har oppnådd en meget god pris for sin leilighet. Han viser til at to større leiligheter er solgt med en m2-pris på henholdsvis kr 55 000 og kr 56 000. Grunnen til dette er at det er stor etterspørsel etter leiligheter på denne størrelsen og at det er godt tilbud av mindre leiligheter.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen.
Reklamasjonsnemnda behandler forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til takstmann og budgiver/kjøper vil ikke bli vurdert, da dette ligger utenfor Reklamasjonsnemndas mandat.
Reklamasjonsnemnda behandler sakene ut fra hva som er skriftlig dokumentert. Muntlige påstander vil normalt ikke bli tatt til følge. Nemnda kan således ikke ta stilling til om det var budgiveren eller innklagede som hadde foreslått den korte akseptfristen.
Når en budgiver setter en akseptfrist på sitt bud, må megleren respektere denne fristen innenfor de rammer som følger av forskrift om eiendomsmegling § 6-3. På bakgrunn av foreliggende opplysninger finner Reklamasjonsnemnda ikke grunnlag for å kritisere innklagede for hans håndtering av budgivningen.
I denne saken er klageren forelagt utkast til annonse og har godkjent denne med en tilføyelse (plantegning m.m.). Innklagede kan derfor ikke kritiseres i ettertid for den utformingen annonsen hadde.
Når det gjelder klagerens anførsler vedrørende salgssummen, vil Reklamasjonsnemnda bemerke at det er selgeren selv som aksepterer bud. I dette tilfellet er det akseptert et bud på kr 1 675 000.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.