Klage nr:
051/11
Avgjort:
15.06.2011
Saken gjelder:
Feil/mangelfulle opplysninger om parkeringsplass, balkong og kjellerboder
Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 15. juni 2011. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en leilighet som var til salgs gjennom innklagede som megler. Klagernes bud ble akseptert 15. februar og kontraktsmøtet var 4. mars 2010 med avtalt overtakelse 1. juli 2010.
Innklagede er bistått ved advokat. Innklagede og hans advokat blir i det følgende omtalt som innklagede.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klagerne hevder at det er gitt misvisende og manglende opplysninger parkeringsplass, balkong og kjellerboder. Da klagerne oppdaget feilen med parkering og tok kontakt, avslo innklagede å bidra til løsning. Da klagerne senere oppdaget flere mangler og skrev til innklagede for å be ham bidra til å løse problemene, svarte han ikke på brevet. Klagen dreier seg både om innklagedels dårlige håndtering av sin megleroppgave og de økonomiske erstatninger klagerne finner å ha krav på i den forbindelse. Når det gjelder beløpene, er det grunnlag for skjønn.
I salgsoppgaven er det flere steder angitt at leiligheten skulle selges med tilhørende parkeringsplass. Det var ikke gitt begrensninger, slik at klagerne måtte anta at det var en vanlig fullverdig parkeringsplass for en vanlig personbil, med hensyn til størrelse og eiendomsrettighet. Begge deler har vist seg å være feil. Det står i salgsoppgaven at det er parkeringsplass i bakgården, og egen parkeringsplass samt Parkeringsplass i bakgården, kontakt megler for mer info. Også taksten opplyser at leiligheten disponerer en parkeringsplass i bakgården. I kjøpekontraktens § 1,2.ledd er nedfelt Med tilhørende biloppstillingsplass med innkjørsel fra [ veien].
Parkeringsplassen har vist seg å være begrenset til en liten bil. Denne begrensningen ble ikke gjort kjent for klagerne før etter kontraktsmøtet, nemlig 15. juni og like før overtakelsen 1. juli, og da ved en tilfeldighet. Dokumentene burde blitt forelagt i salgsoppgaven, slik at det var klart ved budrunden at parkeringen gjaldt en liten bil. Innklagede skal ha fått tilsendt dette dokumentet i god tid før salgsoppgaven ble laget.
Eiendomsretten til parkeringsplassen er ikke sikret godt nok. Den ligger på nabogårdens eiendom, og klagerne har ikke dokumenterte rettigheter til innflytelse over denne. Det foreligger ikke noen gyldig overføring av rettighetene til plassen til klagerne. Eiendomsretten er ikke tinglyst.
Klagerne har anført verdien på en fullverdig parkeringsplass til kr 300 000.
Boligen ble markedsført med balkong, uten noen skriftlig angivelse i salgsoppgave eller takst om at tillatelse til bygging ikke var gitt. Dette er omtalt flere steder i salgsoppgaven; Kjeller og balkonger blir tatt sommer 2010, Det er vedtatt å montere balkonger mot bakgården, , romslig ca. 4.2 kvm prosjektert balkong, og Stort delikat kjøkken med utgang balkong. På plantegningen står Fremtidig balkong. Også i taksten fremkommer dette.
Det er videre tatt med et stort bilde av en balkong i salgsoppgave, uten der å angi at denne ikke er bygget.
Boligen er markedsført på en måte som gir inntrykk av at balkong var sikret. Det er et vesentlig attraktivt element og gir en økt markedsverdi forleiligheter, anslått til kr 150 000 600 000. Balkongen er også hensyntatt i taksten og var vesentlig for klagerne da de bød på leiligheten. Søknad var ikke innsendt ved kjøpet. Den ble innsendt først i mai. Sameiet har senere fått avslag på søknad om å bygge balkonger.
I salgsoppgave og takst er anført at det medfølger to kjellerboder. Det som viste seg å være tilgjengelig var en halv bod. Når det gjelder areal av kjellerboder, ble klagerne på visningen fortalt at arealet var ca 30 kvadratmeter for de to bodene til sammen, mens det de har fått er ca fire kvadratmeter. Klagerne ønsket å se bodene på visning, det ble da svart at de ikke var tilgjengelige fordi innklagede ikke hadde nøkkel, og det ble opplyst at innklagede ikke selv hadde sett kjelleren. Klagerne anser begge deler klanderverdig fra innklagede side. Når det gjelder klagernes krav om kompensasjon for dette må det fastsettes ved skjønn.
Klagerne fikk kjennskap til manglene til parkeringsplassen 14. juni, flere måneder etter kontraktsinngåelse og to uker før overtakelse. Det hastet å få orden på dette før klagerne skulle underskrive overtakelsesprotokoll og de tok derfor kontakt med innklagede. Innklagedes saksbehandler var bortreist, og ingen på kontoret ville hjelpe, til tross for skriftlig anmodning om det. Da innklagedes saksbehandler kom hjem få dager før overtakelse, tok klagerne igjen kontakt. Han avslo å bidra til megling og anga at det ikke var grunnlag for noe møte. Klagerne mener det er klanderverdig at innklagede avviste ønsket.
Klagerne valgte å overta boligen, men forbeholdt seg skriftlig å komme tilbake til problemene.
Klagerne kontaktet innklagede etter overtakelse, etter hvert som de fikk vite om flere mangler ved boligen. Da de etter ca to måneder ikke hadde fått svar på brevet, kontaktet de innklagede som skal ha opplyst at han ikke hadde til hensikt å svare.
Innklagede anfører:
Innledningsvis påpeker innklagede at han ikke er klagernes kontraktspart, og at mangler ved selv eiendommen bør rettes til selgeren. Ut fra de opplysningene som har fremkommet i saken, er innklagede kjent med at klagerne har rettet krav mot selgerens eierskifteforsikringsselskap og har fått et forlikstilbud som de ikke har akseptert.
Klagerne har anført at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsom ved salget av eiendommen.
Det fremgår av salgsoppgaven at leiligheten disponerte egen parkeringsplass. Dette er opplysninger innklagede har fått fra selgeren. Det er på det rene at det fulgte med parkeringsplass til leiligheten. Klagerne anfører at parkeringsplassen ikke er stor nok til at en vanlig bil kan parkere der, og at dette er opplysninger som innklagede har formidlet til klagerne. Innklagede har ikke på noe tidspunkt fått opplyst fra selgeren at parkeringsplassen avviker i størrelse fra en vanlig parkeringsplass. Videre var det vanskelig å få undersøkt størrelsen på parkeringsplassen, da det var vinter og mye snø på området. Uansett er forskjellen såpass minimal at det hadde vært vanskelig å avdekke størrelsen kun på øyemål.
Når det gjelder rettighetene til parkeringsplassen, har innklagede bygd sine opplysninger på det selgeren har fortalt ham. De manglene som påberopes vedrørende parkeringsplassen, skyldes utelukkende at selgeren ikke har gitt innklagede korrekt informasjon. Det er innklagedes klare oppfatning at han ikke har opptrådt uaktsomt når han har bygd på disse opplysningene og at det er selgerens plikt å fremlegge korrekt informasjon till megleren. Videre fremgår av brev fra klagerne til innklagede 4. desember 2010 at selgeren vil ordne opp i forholdene tilknytet parkeringsplassen. Dette taler etter innklagedes oppfatning for at selgeren har innrømmet at det foreligger en mangel i forhold til parkeringsplassen og ved de opplysningene han har gitt vedrørende størrelsen. Dette er forhold som innklagede ikke har kunnet forutse eller håndtert på en annen måte enn det som ble gjort.
Det var i salgsoppgaven reklamert med at det skulle bygges en balkong, og at dette var vedtatt. Spørsmålet om innklagede har opptrådt i strid med undersøkelsesplikten må sees i lys av om han mente at de opplysningene han mottok fra styret var utilstrekkelige, og at det var grunnlag for ytterligere undersøkelser. Innklagede var i forkant av visningene og ved utformingene av salgsoppgaven i kontakt med styret i sameiet og ble fortalt at det var vedtatt at det skulle bygges balkonger og at disse var prosjektert. Klagerne skriver også i sin klage at innklagede på visningen også tok forbehold om balkongene, da han fortalte at det gjensto en godkjennelse fra Plan- og bygningsetaten.
Det er styret som er ansvarlig for søknadsprosessen overfor Plan- og bygningsetaten, og når styret positivt anga at dette kom til å gå i orden, måtte han kunne gå ut fra at disse opplysningene var korrekte. Innklagede hadde ingen grunn til å mistro deres eller selgerens opplysninger, og det forelå heller ingen andre forhold som tilsa at disse opplysningene ikke var tilstrekkelige. Normalt vil det ikke være nok å stole utelukkende på opplysninger fra selger, men i dette tilfellet fikk innklagede sammenfallende opplysninger fra flere hold som det for ham var grunn til å stole på.
Innklagede innrømmer imidlertid at han burde tatt sterkere forbehold når det gjelder markedsføringen av balkongene i salgsoppgaven, men som nevnt bygde han opplysningene i salgsoppgaven på de positive opplysningene han hadde fått av styret. Innklagede er ikke uenig i at en balkong gir økt markedsverdi på leiligheten. Dette medfører at selgeren har fått en berikelse som han i utgangspunktet ikke hadde krav på, og kravet bør derfor rettes mot segleren, eventuelt mot styret.
I salgsoppgaven og taksten, er det angitt at det følger to boder med leiligheten. Innklagede har fått sine opplysninger fra takstmannen og selgeren. Det faktum at takstmannen også har ført opp to boder i tilknytning til leiligheten må bety at han har fått fremvist to boder som i realiteten ikke tilhørte leiligheten. Innklagede hadde ingen grunn til ikke å bygge på de opplysningene han ble gitt av takstmannen. Det forelå ingen holdepunkter som tilsier at de opplysningene som fremgikk av taksten var utilstrekkelige og ga grunnlag for ytterligere undersøkelser. Innklagede har videre opplyst overfor klagerne at han selv ikke hadde sett bodene, da han verken var blitt fremvist disse av selgeren eller hadde blitt tildelt nøkkel på visningsdagen. Innklagede har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å legge til grunn de opplysningene som fremgikk av taksten og de han fikk fra selgeren.
Innklagede har etter beste evne forsøkt å bistå klagerne. Innklagedes saksbehandler var imidlertid på ferie da problemene oppsto, men en kollega var i kontakt med klagerne og forsøkte å finne konstruktive løsninger på saken. Innklagede er ikke av den oppfatning at han ikke har etterstrebet seg for å ivareta klagernes interesser i saken.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder påstand om feilaktige/mangelfulle opplysninger om parkeringsplass, balkong og kjellerbod.
Reklamasjonsnemnda behandler forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforhold. Forholdet til selgeren, takstmannen eller styret i sameiet vil ikke bli vurdert.
Videre presiseres at Reklamasjonsnemnda har en utelukkende skriftlig behandling og derfor kun kan ta stilling til forhold som er skriftlig dokumentert, eller forhold hvor partene er enige om faktum. Der forholdet ikke er dokumentert, og partene er uenige om faktum, kan Reklamasjonsnemnda ikke tillegge den ene partens forklaring større vekt enn den andres.
Reklamasjonsnemnda vil påpeke at bruken av balkongen i markedsføringen går utover det som det var dekning for ettersom byggeprosessen ikke var kommet lenger enn til vedtaket i sameiet. Det er særlig bildemontasjen sett i sammenheng med opplysningene i salgsoppgaven om stort delikat kjøkken med utang [sic] balkong som gir et feilaktig inntrykk. Etter Reklamasjonsnemnda har innklagede her opptrådt i strid med god meglerskikk. Reklamasjonsnemnda har imidlertid ikke grunnlag for å si om innklagedes forsømmelse på dette punktet gir grunnlag for et økonomisk krav fra klageren.
Når det gjelder kjellerboder, er det opplyst at det følger to boder med leiligheten. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning må megler som utgangspunkt forvisse seg om at boder eksisterer. Når det i dette tilfellet bare viste seg å være til disposisjon en halv bod, har innklagede opptrådt i strid med god meglerskikk.
Innklagede blir dermed ansvarlig for dekning av leie til boder tilsvarende det klageren var forespeilet i salgsoppgaven. Etter Reklamasjonsnemndas praksis bør leie dekkes i fem år.
Spørsmålet Reklamasjonsnemnda må ta stilling til er hvorvidt klagerne er forespeilet en tinglyst rettighet til parkeringsplass. Ut fra opplysningene i salgsoppgaven, kan Nemnda ikke se at klagerne har krav på en tinglyst rettighet til parkering. At parkeringsplassen ikke er lenger enn 4,30 m kan innklagede ikke hefte for.
Partene uttaler seg ulikt om hvorvidt innklagede og senere saksbehandleren hos innklagede har vært behjelpelig etter at feilopplysningene fremkom. Nemnda kan således ikke ta stilling til dette. På generell basis vil Nemnda likevel tilføye at henvendelser fra kunder bør bevares.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf bemerkningene ovenfor. Innklagede må erstatte klageren utgifter til leie av boder, neddiskontert til nåverdi, i henhold til bemerkningene ovenfor. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag til å ta stilling til hvorvidt innklagedes forsømmelse vedrørende opplysninger om balkong gir grunnlag for en økonomisk kompensasjon.