Klage nr:
052/11
Avgjort:
30.08.11
Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen
Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 30. august 2011. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren tok kontakt med innklagede i juni/juli 2009 og ga innklagede i oppdrag å selge sin leilighet. Leiligheten er per klagedato ikke solgt.
Innklagede er bistått ved advokat. Innklagede og hans advokat blir i det følgende betegnet som innklagede.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Utgangspunktet for klagen er en tvist mellom partene hvor klageren mener det har skjedd et kontraktsbrudd og hvor innklagede i beste fall har utøvd ufin forretningsskikk overfor en privatkunde.
Klageren tok i juni/juli 2009 kontakt med innklagede og ble kontaktet av en dyktig selger og svært overbevisende megler. Hun fikk prisantydning og senere en takst på 1,9 mill uten fellesgjeld og skrev ikke lenge etter kontrakt med innklagede som mente det ikke skulle være noe problem å omsette leiligheten til denne prisen på det åpne markedet.
Klageren opplevde i flere måneder at innklagede ikke holdt de visninger som var planlagt. Han uteble fra planlagte visninger, uten å gi beskjed til klageren eller de som bor i leiligheten, og det kom aldri noen tilbakemeldinger etter visninger eller andre former for oppfølging. Klageren har selv purret på kommunikasjon og opplevd at innklagede hadde flere unnskyldinger og løy til klageren på telefon og e-post.
I januar/februar 2010 var klageren lei av innklagedes oppførsel og avtalte å møte saksbehandler og daglig leder i
mars 2010. Klagerne bor utenbys. Da klageren møtte til samtale, var ikke daglig leder informert om hennes ankomst og klageren måtte insistere på at daglig leder ble kalt inn til møtet. Han stilte seg uvitende til den dårlige behandlingen klageren hadde fått og saksbehandleren la seg flat for kritikken. I møtet ble det lovet at innklagede skulle sette alle ressurser inn på å få solgt klagerens leilighet. Klageren ba også om en ny vurdering av pris, hvoretter daglig leder tok en kikk på salgsoppgaven og ga uttrykk for å kjenne både området og markedet godt. Han forsikret klageren om at den vurderingen som var gjort, sto ved lag og at han ikke så noe problem i å få solgt for kr 1,9 mill. Han beklaget samtidig den dårlige behandlingen klageren hadde fått.
I mai ble klageren igjen gjort oppmerksom på at innklagede uteble fra planlagte visninger. Hun ringte innklagedes saksbehandler, bare for å få vite at telefonnummeret var avviklet på oppfordring fra abonnenten. Klageren kontaktet daglig leder uten å få svar. Kort tid etter ble hun oppringt av en for henne helt ukjent megler som kunne fortelle at hennes megler hadde vært sykmeldt i tre uker og ikke ville komme tilbake til innklagede. Klageren hadde ikke fått noen beskjed om dette tidligere. Hun ba daglig leder ta kontakt. Klageren fikk så en e-post noen dager etter hvor daglig leder beklaget og sa han var villig til ikke å fakturere henne for alt gjennomført arbeid fra innklagedes side og at samarbeidet skulle avsluttes. Klageren var ikke fornøyd med dette og skrev tilbake og kom omsider i kontakt med fagansvarlig for avdelingen. Det ble enighet om en ny (super) megler, avslag i fastpris og rett til å selge når det passet klagerne. Klagerne var fornøyd med hans behandling av saken og ba om at hun og hennes leieboere skulle få fred til i september før de foretok seg ytterligere forsøk på å selge. På dette tidspunktet var leieboerne så lei av alt rotet at klageren fryktet at de ville flytte ut dersom hun ikke satte inn tiltak.
I september ble det gjennomført en ny prisvurdering av leiligheten med en antydning på kr 1 450 000, altså 450 000 under den vurderingen som ble gjort av innklagede i september 2009 og deretter bekreftet av daglig leder i mars 2010. Klageren spurte om markedet virkelig hadde forverret seg så mye på den tiden, men fikk til svar at markedet hadde bedret seg. Fagansvarlig sa også at han mente saksbehandleren hadde vært for optimistisk i sin vurdering. Han har unnlatt å kommentere hvorfor daglig leder i mars kunne bekrefte at prisen var riktig.
Klageren har konfrontert fagansvarlig med sin misnøye, men han mener å ha ytet god service ved ikke å fakturere for det arbeidet saksbehandleren har fullført, ved at de har tilbudt en supermegler og understreker at klageren ikke har lidd noe økonomisk tap i saken.
Av klagerens brev av 2. mai 2011 fremgår følgende:
– Klagerne ønsker at det fattes vedtak om at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.
– Klageren ønsker å kreve oppreising for tapt fortjeneste på utleie i den perioden saken har pågått. På grunn av uleiligheten for leietakerne var leien satt kr 1500 lavere per måned. Totalt kr 22 500.
– Klageren ønsker videre oppreisning for tid og krefter hun har måttet legge i saken, men har vanskelig for å sette et eksakt krav. Hun anser 25000 for å være et noenlunde plaster på såret
– Klageren ønsker å få dekket de utgifter hun hadde forbundet med reise til Oslo for å avholde møte med innklagedes saksbehandler og daglig leder. Kr 5 000 er rimelig for denne reisen med kost og losji
Saken har nå drøyd så lenge at klageren er usikker på om hun vil få muligheten til å kjøpe den leiligheten hun hele tiden har hatt forkjøpsrett på i Trondheim. I den forbindelse har klageren ønsket at innklagede hadde kjøpt leiligheten hennes for den prisen både innklagedes saksehandler og senere daglig leder vurderte som reell, nemlig 1,9 millioner uten fellesgjeld. Dette slik at klageren kan sikre seg den leiligheten hun hele tiden skulle kjøpe seg etter oppgjøret i Oslo.
Innklagede anfører:
Klageren reklamerte overfor innklagede 25. mai 2010. I reklamasjonen nevnes særskilt at innklagedes saksbehandler har uteblitt fra visning. Innklagede har i forkant av dette gjennomført en rekke visninger uten positiv respons. Det er derfor ingen klar sammenheng mellom at saksbehandleren uteble fra visning og at leiligheten ikke er solgt. Innklagede besvarte klagerens e-post 31. mai og 6. juni 2010. I e-posten erkjente han at det var begått feil og tilbød på bakgrunn av dette at foretaket frafalt krav på vederlag og utlegg for det arbeidet som var utført.
Klageren svarte 6. juni med et nytt tilbud. Dette ble besvart 9. juni. Innklagedes forslag til løsning var å avvente med et nytt salgsforsøk til høsten. En ny saksbehandler overtok saken. Klagerne ble gitt en fastpris på kr 46 000. Klageren aksepterte tilbudet.
I samsvar med dette er det inngått en avtale mellom klageren og innklagede. Foretaket har erkjent at det er begått feil og har inngått en avtale for å rette opp dette. Såfremt innklagede overholder sine forpliktelser etter avtalen er også klageren rettslig bundet av denne. Avtalene innebærer at partene er enige om en kompensasjon for de feil som er begått. Avtalen avskjærer også klagerne fra å klage eller kreve ytterligere kompensasjon. Innklagede kan derfor ikke se at det kan være rettslig adgang for klageren å be Reklamasjonsnemnda om å vurdere om de forhold som er omfattet av avtalen innebærer brud d på god meglerskikk, dette er erkjent av innklagede i forbindelse med inngåelsen av avtalen.
Primært anføres at avtalen innebærer at Reklamasjonsnemnda er avskåret fra å vurdere om de forhold som lå til grunn for avtalen er i strid med god meglerskikk. Subsidiært anføres at innklagede gjennom denne avtalen har erkjent ansvar, det er derfor unødvendig å kreve en avgjørelse om dette i Nemnda. Klagen må derfor avvises på dette grunnlaget.
E-postvekslingen mellom partene i perioden 24. september 2010 og frem til 13. desember 2010 viser at innklagede har opptrådt i samsvar med avtalen. At leiligheten ikke er lagt ut på nytt er klagernes valg, hun valgte isteden å fortsette å leie den ut. Det fastholdes derfor at innklagede har overholdt avtalen om kompensasjon og at klagerne derfor er rettslig bundet av avtalen.
I e-postvekslingen mellom partene er det nå tatt opp et nytt tema. Den første megleren på saken satte en verdivurdering på leiligheten på kr 1 900 000. Det viste seg at dette var for høyt i forhold til andre objekter som selges i området. Klagerne har klaget på at innklagede har gitt for høy verdivurdering på leiligheten. Prisantydningen er imidlertid den samme som den verditaksten som forelå på leiligheten. Det fremgår av senere e-poster at klageren mener innklagede er ansvarlig for at hun ikke kan selge leiligheten til takst. Innklagede redegjorde blant annet i e-post av 6. oktober om bakgrunnen for innklagedes prisantydning og hvorfor prisantydning ikke alltid oppnås. Klagerne har fremsatt krav om erstatning fra innklagede for det tapet hun hevder hun er påført. Kravet avvises av innklagede. Det vises til at klageren i samsvar med avtalen ikke skal betale for kostnader knyttet til det første salgsforsøkt, at en dyktig megler har forsøkt å selge leiligheten uten å lykkes, men at meglerforetaket ikke er ansvarlig for at selgerne ikke oppnår bud på prisantydning/takst. Dette godtok klagerne ikke og har klaget til kjedeledelsen, Forbrukerrådet og Reklamasjonsnemnda.
Innklagede anfører at han ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk ved at han har forsøkt å selge eiendommen til takst. Innklagede har heller ikke gitt klageren noen form for garantier for at det var mulig å selge eiendommen til denne prisen. Den informasjonen innklagede har gitt klageren om markedet har vært korrekt og klagerne har ikke hatt noen berettiget forventning om at innklagede garanterer henne at eiendommen ville bli solgt til denne prisen.
Leiligheten har vært leid ut i perioden og klageren har fortsatt ikke solgt eiendommen. Det foreligger derfor heller ikke et økonomisk tap klageren kan kreve erstatning for.
Innklagede har ikke opptråd ti strid med god meglerskikk.
Klagerens ytterligere anførsler:
Det er ved flere anledninger spurt spesifikt om mulighetene for et salg på kr 1,9 mill, hvorpå innklagede bekreftet dette ved like mange anledninger. Innklagede har på møtet i mars 2010 uttalt at prisantydningen ikke var feil og at leiligheten skulle kunne selges for kr 1, 9 mill (uten fellesgjeld). Innklagede har også i en såkalt bedre periode senket prisvurderingen som er gjort av innklagede med hele 24 prosent, dette er bekymringsverdig og ikke slik en forbruker må kunne forvente seg av sprik i antydning fra aktører innenfor same meglerhus.
Klagerne er klar over at noen visninger er avholdt. Klagerne har ikke mottatt et eneste bud, eller fått noen som helst informasjon om hvordan visningene gikk. Det er ved avlyste visninger (og disse var det mange av) ikke gitt beskjed til verken klageren eller leietakeren. I samme tidsrom ble det solgt mange leiligheter i området, og klageren finner det merkelig at det ikke har kommet et eneste bud på denne leiligheten etter de visningene som angivelig er avholdt.
Klagerne har ikke lidt noe direkte økonomisk tap i saken, dette er ikke tilfellet da hun har måttet leie ut boligen til redusert pris i perioden for å muliggjøre visninger og har måttet fly til Oslo for å gjennomføre møte med innklagede, kommunisere og organisere visninger og mangel på sådanne med leietakerne, komme i kontakt med innklagede og Reklamasjonsnemnda.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Da innklagede hadde møte med klageren første gang, hadde innklagede tro på å kunne selge for kr 1,9 mill. Det var etter mange visninger og ingen resultat i form av bud at innklagede vurderte situasjonen på nytt. Det er helt normalt at etter mange forsøk, må situasjonen vurderes på nytt. Hvis alle kan kreve megleren for økonomisk tap hver gang man ikke oppnår takst, er meglerbransjen ferdig. Alle selgere må regne med at når de skal selge en bolig, så innebærer det tidsforbruk, at man tar valg som ikke er optimale og som kan føre til økte kostnader. En prisantydning/verdivurdering er kun en antydning og ingen garanti.
I tillegg nevnes at det har vært klagerens valg å leie ut til redusert pris. Dette kan ikke tillegges innklagede, da han faktisk har forsøkt å selge boligen. Innklagede bestrider ikke at tilbakemeldingene har vært dårlige. Dette er ikke ensbetydende med at de fleste visningene ble avlyst. Flesteparten ble gjennomført. Innklagede har i e-postkorrespondansen tilbud klageren å dekke reisekostnader til Oslo for møte med innklagede. Det bestrides ikke at flere boliger ble solgt i perioden. Det er disse boligene som er brukt som sammenligningsgrunnlag for ny vurdering.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen.
I denne saken har innklagede innrømmet at det er utført et utilfredsstillende meglerarbeid. Innklagede har i den forbindelse frafalt krav på både vederlag og utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Han har i tillegg tilbudt seg å dekke klagerens reise til Oslo for møte med innklagede. Klageren har etter dette inngått nytt oppdrag med innklagede på fastpris kr 46 000. Partene har kommet til en enighet og denne delen av klagen vil ikke bli drøftet av Reklamasjonsnemnda.
Klageren har også klaget på at innklagede har brukt feil prisantydning ved salgsforsøkene. Prisantydningen
kr 1 900 000 er i henhold til markedsverdien i takst rekvirert av klageren. Innklagede antyder nå at en riktig prisantydning vil være vesentlig lavere (e-post i slutten av september 2010). Reklamasjonsnemnda finner ikke grunn til å kritisere megleren for å ha lagt prisantydningen på samme nivå som taksten.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.