Klage nr:
062/11

Avgjort:
27.09.2011

Saken gjelder:
Felleskostnader

Foretakets navn:
internet

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 27. september 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har kjøpt en leilighet som ble formidlet av innklagede. Klageren mener det ble gitt uriktige opplysninger om felleskostnadene og krever erstatning av innklagede. Innklagede mener felleskostnadene totalt blir de samme, og mener klageren ikke har lidt noe tap ved at det sto feil i salgsoppgaven.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren har kjøpt en leilighet gjennom innklagede, og krever erstatning av innklagede fordi det ble gitt feil opplysninger om fellesutgiftene.

I salgsoppgaven som klageren fikk av innklagede i forkant av kjøpet den 14. februar 2011, sto det at fellesutgiftene for leiligheten er på kr 805. Dette inkluderer: «Kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, vask av fellesareal, Tv/bredbånd, vaktmester, strøm i fellesarealer, service (heis, ventilasjon) med mer.»

Klageren overtok leiligheten den 1. april 2011. Noen dager etter at klageren overtok leiligheten, fikk klageren en faktura fra forretningsfører og ble da oppmerksom på at fellesutgiftene som inkluderer det som ble oppgitt i prospektet var på kr 1410 og ikke kr805 som det ble opplyst i prospektet fra megler.

Klageren føler seg lurt av megleren og hevder at han ikke ville ha inngitt bud hvis han var klar over de reelle felleskostnadene. Klageren mener han har lidt et økonomisk tap på kr605 i måneden.

På denne bakgrunn krever klageren erstatning på kr 40 000 for det økonomiske tapet klageren har lidt som følge av at opplysningene var feil.

Innklagede anfører:

Det er korrekt at klageren kjøpte leilighet som ble formidlet av innklagede ved kjøpekontrakt av 24. februar i år. Budet ble akseptert 17. februar og overtagelsen fant sted 1. april 2011.

Formelt er det også riktig at det er en mindre feil i salgsoppgaven – men det skyldes de opplysningene innklagede fikk oversendt fra sameiets forretningsfører. Ved henvendelse til forretningsfører fikk innklagede opplyst følgende:

”Månedlige fellesutgifter kr. 805,- + strøm og TV/internett avgift (kr.845,-). Strøm betales etter forbruk”.

Det er korrekt at innklagede ved en feil i salgsoppgaven har skrevet at TV/internett var en del av fellesutgiftene og ikke en del av beløpet på kr 845. Totale utgifter blir imidlertid de samme.

En del av forskjellen skyldes også at sameiet i møte 22. februar økte fellesutgiftene til kr1.000 med tilbakevirkende kraft fra 1. januar samme år. Dette skjedde altså på et tidspunkt etter at budet var akseptert og innklagede kan ikke bebreides for dette. Hvorvidt selger av eiendommen var kjent med at fellesutgiftene skulle økes vites ikke.

Uansett vil innklagede hevde at en slik økning av husleien neppe kan sies å være så vesentlig at den skulle gi grunnlag for et erstatningskrav. I takt med andre utgifter i samfunnet må man påregne at sameieutgifter også øker.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren mener innklagede forsøker å minske feilen de har gjort ved å undervurdere forskjellen mellom opplysningene om fellesutgifter han oppga i salgsoppgaven og de reelle utgiftene.

For klageren var opplysningene oppgitt i salgsprospektet avgjørende om klageren skulle gi bud eller ikke. Klageren mener det er en forskjell om internett og tv er inkludert i fellesutgiftene eller ikke. Forskjellen utgjør kr 105 for TV og kr 235 for internett per måned ifølge årsregnskap for 2009.

Klageren regner ikke strøm som en del av fellesutgiftene selv om den blir krevet inn av sameiet. Strøm betales etter forbruk. Klageren regnet med at klageren/eventuelt andre som bor i leiligheten ikke kommer til å bruke kr 845 på en leilighet på 25 kvm.

Når det gjelder økningen av felleutgifter fra 2009 til 2010 så er økningen ca 17 %. Dette kunne klageren ikke regne med. Klageren mener at innklagede kunne ha hentet siste opplysninger fra forretningsfører før kontrakten ble inngått den 24. februar 2011. Sameiet hadde årsmøtet kun få dager før kontrakten ble inngått og sameiet bestemte seg for å øke fellesutgiftene med ca 17% fra kr 1 650 til kr 1 915 (inkludert strøm og dugnadsgebyr).

Klageren må også nevne at det eneste dokumentet klageren fikk fra innklagede som omtaler fellesutgiftene, var salgsoppgaven. Årsregnskaper for 2009 og 2010 fikk klageren fra forretningsføreren i etterkant av kjøpet, etter at kontrakt var underskrevet og klageren allerede hadde overtatt leiligheten.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Klageren påstår at han ikke fikk overlevert verken regnskap eller vedtekter i forbindelse med sitt kjøp. Innklagede kan selvfølgelig ikke med 100 % sikkerhet erindre hva som skjedde i akkurat i dette tilfellet. Innklagede kan imidlertid opplyse om at papirene er i hans besittelse og at han alltid skal dele disse ut til budgivere og kjøpere.

Videre vil innklagede peke på kontraktens § 13 hvor det står: ”Kjøperen har fått seg forelagt og gjort seg kjent med følgende dokumenter:” og videre: ”*Vedtekter for sameiet, samt kopi av siste års regnskap og årsberetning samt fellesutgifter”.

Innklagede registrerer at klageren nå hevder han ikke har fått disse dokumentene – selv om han i kontrakten har skrevet under på at han gjort seg kjent med dokumentene.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers ansvar for å gi korrekte opplysninger om felleskostnader i salgsoppgaven.

Innklagede har i salgsoppgaven opplyst under felleskostnader:

”Kr. 805,- pr. mnd. inkluderer: Kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, vask av fellesareal, TV/bredbånd, vaktmester, strøm i fellesarealer, service, (heis, ventilasjon) med mer.

I tillegg kommer akonto strøm kr. 845,- pr. mnd.

Sameiet har inngått gode avtaler om levering av TV-signaler og bredbånd leveranser for hele sameiet. Dette innebærer at alle leilighetene i sameiet er tilknyttet et felles TV-anlegg samt alle kan kobles mot internett”

I opplysningene fra forretningsfører var det opplyst at de månedlige fellesutgiftene var kr.805 med tillegg av strøm og TV/internett avgift kr. 845. Reklamasjonsnemnda finner det kritikkverdig at det er oppgitt feil i spesifiseringen av hva kostnadspostene inkluderer.

Ifølge salgsoppgaven skulle kostnadene til TV og bredbånd være inkludert i felleskostnadene på kr. 805 pr måned. Dette er ikke korrekt idet disse lå i de variable kostnadene for bredbånd, TV og strøm. Utgiftene til strøm avregnes i henhold til forbruket. Klageren måtte derfor ha forventninger om at strømkostnadene ville følge forbruk og markedspris, med de muligheter dette gir for endringer av kostnadene. Reklamasjonsnemnda har som praksis å utmåle erstatningen for denne type feilinformasjon til kostnadene (her: TV og bredbånd) for fem år neddiskontert til nåverdi.

Innklagede kan ikke holdes ansvarlig for at felleskostnadene har blitt økt etter at budet ble akseptert. Kjøpsavtalen, som kjøperen er bundet av, inngås ved at kjøperen får sitt bud akseptert.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klageren i tråd med bemerkningene ovenfor.