Klage nr:
067/11
Avgjort:
27.09.2011
Saken gjelder:
Opplysning om carport
Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 27. september 2011. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en bolig som ble formidlet av innklagede ved kjøpekontrakt 15. november 2008. Klageren ble opplyst om at det fulgte en carport med eiendommen. Dette viste seg å ikke stemme. Klageren fikk heve kjøpet, men krever erstatning av innklagede for de merutgifter kjøpet har påført henne.
Klageren har blitt bistått av advokat. Klageren og hennes advokat vil i det følgende bli referert som klageren.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren kjøpte en bolig som ble formidlet av innklagede ved kjøpekontrakt av 15. november 2008.
Klageren satte som et vilkår i sitt bud at det fulgte en carport til boligen. Det er også opplyst i salgsoppgaven at carport medfølger. Klageren har leddplager som gjør det umulig for henne å skrape is på bilruten om vinteren. Dette ble innklagede opplyst om.
Boligen var ikke endelig seksjonert da den ble solgt. Dette fremgikk også av salgsoppgaven. Et rettsforlik mellom utbygger av leiligheten og en annen beboer hadde medført at carporten som var tiltenkt klageren, nå er påheftet en livsvarig bruksrett. Klageren ble først opplyst om dette etter at kjøpekontrakten ble inngått. Selgeren hadde gjort uttrykkelig rede for at han ikke disponerte noen carport så lenge han hadde bodd i boligen. Selgeren kunne derfor ikke holdes ansvarlig for mangelen. Det var innklagede, som etter samråd med utbyggeren, garanterte for at det skulle følge med carport/ garasje.
Klageren ønsket ikke lenger å overta boligen. Det var ikke noe alternativ å motta en kompensasjon, da klageren faktisk trengte en egen carport eller garasje. Etter forhandlinger ble partene enige om at klageren skulle selge boligen til markedspris.
I avtalen mellom klageren og utbyggeren fremgår det at betalingen dreier seg utelukkende om et tilbakekjøp av boligen. Også under forhandlingene ga innklagede uttrykk for at boligens verdi var tilsvarende det som til slutt ble vederlaget for tilbakekjøpet.
Klageren har ikke fått kompensasjon for øvrige utgifter hun har hatt i denne prosessen. Innklagede har etter klagerens syn sluppet billig ved at han ikke har betalt noe til klageren bortsett fra én advokatregning. Det kan ikke være tvil om at innklagede har opptrådt uaktsomt. Det var innklagede som innhentet opplysninger om rett garasjeplass for klageren, som senere viste seg å være feil. Opplysningen ble ikke verifisert på noen betryggende måte.
Klagerens økonomiske tap utgjør kr. 78 415. Det foreligger flere rettslig grunnlag for kravet. For det første har innklagede muntlig overfor klageren gitt uttrykk for at innklagede skal dekke hennes øvrige tap. Det rettslige grunnlaget følger da av alminnelige avtalerettslige regler at innklagede må dekke tapet. Klageren mener også at det i dette ligger det en erkjennelse av ansvar.
For øvrig viser klageren til det ulovfestede profesjonsansvaret som erstatningsgrunnlag, og anfører at innklagede uaktsomt har påført klageren et tap.
Innklagede anfører:
Saken gjelder krav om erstatning for påstått tap etter hevingsoppgjør/ tilbakekjøpsavtale mellom utbygger og tidligere selger og klageren.
Innklagede avviser å ha erkjent ansvar i saken. Innklagede strekker seg langt i å bistå partene på praktisk vis når det dukker opp en problemstilling i forbindelse med et salgsoppdrag. Et slikt engasjement kan likevel ikke tas til inntekt for noen erkjennelse av megleransvar.
Det er korrekt at eiendommen ble markedsført med tilhørende carport og at klageren tok forbehold om at denne medfulgte. Klagerens bud ble etter dette akseptert av selgeren 20. oktober 2008.
I ettertid viste det seg dessverre at utbygger hadde inngått et rettsforlik med leietakeren av en naboeiendom vedrørende blant annet disponering av carporten. Innklagede ble imidlertid ikke opplyst om dette, verken i forbindelse med innhenting av opplysninger til salgsoppgaven eller etter henvendelse knyttet til forbehold i klagerens bud. Dette bekreftes av utbyggeren.
Da innklagede ble kjent med at klageren likevel ikke kunne disponere carporten som forventet, engasjerte innklagede seg for å finne en løsning. Feilen skyldes feil opplysninger fra utbygger, og han ble trukket direkte inn i saken. Av samme grunn ble selgeren holdt utenfor konflikten. Utbygger erkjente ansvar, og inngikk en avtale med klageren om å kjøpe tilbake eiendommen.
For at megler skal være erstatningsansvarlig overfor det tapet klageren hevder å ha blitt påført, forutsettes det at innklagede har opptrådt uaktsomt ved sin håndtering av oppdraget, samt at det er en sammenheng mellom den uaktsomme handling og det økonomiske taper. Det avvises imidlertid at innklagede skal ha forsømt sin rolle som megler og at det således foreligger uaktsomhet.
Innklagede viser til redegjørelsen over. All den tid eiendommen ikke var seksjonert, kan ikke innklagede se på hvilken måte han skulle kunne avdekket at utbyggeren hadde inngått et rettsforlik med en annen leietaker vedrørende carporten.
Innklagede kan ikke se at han har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, eller å ha opptrådt i strid med god meglerskikk for øvrig.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder meglers erstatningsansvar for feil opplysninger gitt i salgsoppgaven om carport.
Klageren har anført flere grunnlag for sitt krav. Det er anført at megler muntlig skal ha lovet å holde klageren skadesløs og således erkjent ansvar. Innklagede bestrider at han på noe tidspunkt har erkjent ansvar i saken. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å vurdere om innklagede på noe tidspunkt muntlig har erkjent ansvar, og må avvise denne delen av klagen.
Reklamasjonsnemnda kan heller ikke se at innklagede har begått noen andre feil i forbindelse med tvisten om carporten.
Konklusjon:
Klagen over carporten gis ikke medhold. For øvrig avvises saken.