Klage nr:
068/11

Avgjort:
27.09.2011

Saken gjelder:
Meglerens krav på utlegg/vederlag

Foretakets navn:

Aktiv Eiendomsmegling Lambertseter

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 27. september 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin andelsleilighet. Oppdragsavtale ble inngått 9. august 2010.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren krever prisavslag, samt avgjørelse om at innklagede har brutt god meglerskikk.

Det første klageren opplyste innklagede om var hvor mye gjeld han hadde på leiligheten, samt at målsetningen var å gå i null ved salg av leiligheten. Med en gjeld som lå kr 50 000 under leilighetens takst, burde det være mulig. Klageren sa også til innklagede at dersom han ikke trodde dette var mulig, ønsket klageren isteden å leie ut leiligheten. Innklagede forsikret klageren om at det ikke var noe problem, at klageren ikke skulle bekymre seg og at han hadde solgt mange leiligheter i borettslaget. Innklagede sa også at han hadde mange på liste som var interessert i boligen.

Innklagede bestemte taktikken, en taktikk klageren var sterkt uenig i. Innklagede la opp til en pris på kr 390 000 som da var 110 000 under takst. Konsekvensen var fire budgivere på visning. Alle lå på kr 390 000. Innklagede klarte da ikke å få noen av budgiverne opp i pris. Etter noen uker måtte klageren ta styringen og fikk innklagede til å øke prisantydningen til kr
450 000. Da fikk klageren et bud på kr 450 000. Han kunne imidlertid ikke lenger selge til dette beløpet, da han hadde fått en stor regning etter salget. Klageren valgte da å si opp oppdragsavtalen og isteden utsette prosessen en stund. Konsekvensen var da en regning på kr 60 000 for de tjenestene innklagede ”såkallet” hadde utført. Klageren følte seg da tvunget til å fortsette med innklagede.

Klageren solgte leiligheten på nyåret for kr 490 000, etter at han selv tok styringen. Han fikk tatt nye bilder og laget ny salgsoppgave med høyere prisantydning. Tenkte da at han kom unna med et tap på kr 20 -30 000. Han tok feil. Regningen fra innklagede kom på kr 120 000. Spesielt sjokkert ble klageren da han og innklagedes saksbehandler avtalte muntlig at regningen kom til å havne på kr 50000 – 60 000.

Klageren anfører at innklagede burde informert ham både skriftlig og muntlig om at han hadde mer i gjeld enn han noen gang hadde mulighet til å få igjen på salget. Klageren fant i ettertid ut at innklagede aldri har solgt leiligheter i dette borettslaget for høyere pris enn den klageren fikk. Dersom innklagede hadde informert skikkelig om at han opererte med ”fantasipriser”, ville klageren ikke brukt innklagede ved salget. De prisene innklagede presenterte var en provisjon på 35 000 (minsteprovisjon grunnet lav pris) + utlegg han måtte ha ved salget. Her ble provisjonen kr 46 000 + tilretteleggingsgebyret og annet som klageren ble fortalt ble fakturert bare dersom det ikke ble salg. Klageren ser nå av oppdragsavtalen at det står som tillegg til provisjonen.

Innklagede anfører:

Av klagen fremgår at klageren informerte om hvor mye gjeld han hadde på boligen. I e-post av samme dato, skrev klageren at hovedfeilen var at innklagede ikke har informert ham om at pantet var større enn hva han hadde mulighet til å få ved et salg. Det har aldri blitt lovet noen pris i dette tilfellet og klageren visste størrelsen på sitt eget lån. At en takstmann kommer frem til kr 450 000 og en annen kr 500 000 er en indikasjon på hva boligen er verdt. At klageren ønsket å prøve markedet for så selv godta et bud på kr 490 000 er begge hans valg.

Det er riktig at innklagede ikke fikk høyere bud enn kr 400 000 før sommeren 2010. Etter sommeren var budet på kr 450 000, hvor klageren ikke ønsket å selge. Klageren skriver også at han fikk en stor regning og derfor ikke kunne selge. Dette er ikke riktig. Regningen innklagede sendte er datert 29. september 2010 og avslått bud er datert 30. august 2010. At klageren skriver at han tok styringen er helt urimelig. Innklagede har kommet med anbefalinger og tiltak hvor klageren har imøtekommet hans anbefalinger. Når det gjelder avtale om prisantydning, er dette noe klagerne og innklagede ble enige om.

I klagerens kostnadsoversikt er det en husleierestanse på kr 8 714, som innklagede måtte innfri. Det virker som klageren mener at husleierestansen er en kostnad innklagede har påført ham, men som da er ubetalt husleie. At det skulle påløpe ekstra kostnader var klageren innforstått med. Ellers er kostnaden i henhold til hva som er avtalt. Klageren reagerte på sluttfakturaen grunnet at innklagede sa opp oppdraget, noe innklagede måtte for å få rett til å fakturere for vederlag og utlegg før oppdraget løp ut. Denne fakturaen var på kr 60 000. Det er da noe urimelig å tro at sluttfakturaen ved et salg ville komme på mellom kr 50 – 60 000. Innklagede informerte om at totalsummen inkludert fellesgjeld var kr 1 675 000.

Klageren har også nevnt at han har solgt 15 og 20 ganger før, da burde han være klar over at han må forholde seg til et oppdragsskjema.

Det er beklagelig at klagerne ikke er fornøyd med salgsprisen og prosessen, men etter innklagedes oppfatning er dette hva markedet var villig til å gi og innklagede gjorde det han kunne for å nå best mulig pris. Dessverre var klageren lite tilgjengelig, slik at innklagede måtte sende en faktura. Men det førte i hvert fall til dialog gjennom et møte hvor begge parter ble enige om videre prosess. At klageren mener han ble tvunget til å fortsette samarbeidet er helt urimelig.

Innklagede mener at det ikke har vært noe brudd på god meglerskikk i denne saken og at det ikke er noe grunn til prisavslag.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers krav på dekning av utlegg og vederlag mv.

Reklamasjonsnemnda har en utelukkende skriftlig saksbehandling. Partene forklarer seg ulikt om hva som er muntlig avtalt. Nemnda kan ikke tillegge den ene partens forklaring større vekt enn den andres. Nemnda tar således kun stilling til hva som er skriftlig dokumentert og må derfor legge oppdragsavtalen til grunn når det gjelder utlegg og vederlag.

Eiendomsmeglingsforetak og advokater som driver eiendomsmegling, ”skal informere om prisene på sine tjenester, slik at de lett kan ses av kundene”, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-1 første ledd. Formålet med bestemmelsen er at forbrukerne skal få en klar og relevant prisinformasjon før oppdragsavtale inngås, jf. også forskrift av 28. november 1997 om prisopplysninger for tjenester.

Reklamasjonsnemnda finner at oppdragsavtalen er mangelfull. Ifølge eiendomsmeglingsloven § 6-4 (1) nr. 6 skal oppdragsavtalen inneholde ”et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget og de samlede utlegg”. Begrunnelsen for regelen om at det skal gis et anslag om det totale vederlaget og de samlede utlegg, er at det skal være forutsigbart for oppdragsgiver hva de totale kostnadene blir, jf. NOU 2006:1 s. 109. I den foreliggende oppdragsavtalen er de fleste postene medtatt, men under punkt ”7.3 Samlet kostnadsoverslag” fremgår det ikke noe. Dette er kritikkverdig.

Følgende poster i oppgjørsoppstillingen av 27. april 2011 avviker fra oppdragsavtale av 9. august 2010 og tilleggsavtale i e-post av 4. januar 2011:

–Grunnboksutskrifter kr. 404

–Sikkerhetsstillelse kr. 448

–Internettannonsering kr. 500

–Fornyelse av takst kr. 1250

–Eierskiftegebyr, utlegg selger kr. 580

–Differanse eierskiftegebyr i oppdragsavtalen og oppgjørsoppstillingen på kr 860

Disse postene kan innklagede ikke kreve dekket av klageren.

Det er ikke dokumentert for Reklamasjonsnemnda at innklagede har forsømt seg ved rådgivningen i salgsprosessen eller at salget fant sted på grunn av at/etter at klageren ”selv tok styringen”. Der hvor partene forklarer seg ulikt og forholdet for øvrig ikke er dokumentert, kan Reklamasjonsnemnda ikke tillegge den enes forklaring større vekt enn den andres. Saken må derfor avvises på dette punktet.

Dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglerens side, kan oppdragsgiveren kreve at vederlaget settes ned eller faller bort, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. I tråd med Reklamasjonsnemndas praksis, jf. bl.a. RfE 2010085 og RfE 2010091, utgjør mangelen ved oppdragsavtalen en ”ikke ubetydelig pliktforsømmelse”. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning tilsier dette en vederlagsreduksjon på kr 15.000.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må frafalle krav på dekning av utlegg og vederlag i henhold til bemerkningene ovenfor.