Klage nr:
069/11

Avgjort:
27.09.2011

Saken gjelder:
Utleiemulighet

Foretakets navn:
internet

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 27. september 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klageren har ved kjøpekontrakt 13. november 2006 kjøpt en eiendom som ble formidlet av innklagede som en ”enebolig med utleiemulighet”. Ved videresalg oppdaget klageren at utleiedelen ikke var lovlig. Klageren krever erstatning av innklagede.

Klageren har blitt bistått av advokat. Klageren og hans advokat vil i det følgende bli referert som ”klageren”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren kjøpte en eiendom i 2007 som ble formidlet gjennom innklagede. Da klageren solgte sin eiendom i 2010, ble han oppmerksom på at eiendommen ikke lovlig kunne markedsføres med en utleiedel slik som forutsatt. Klageren mener dette står i sterk kontrast til den informasjonen han selv fikk da han kjøpte eiendommen i 2007, og han har i forbindelse med et videresalg blitt påført et betydelig tap. Dette tapet krever klageren dekket av innklagede.

I salgsoppgaven ble det blant annet fremhevet at boligen hadde en egen utleieleilighet med entré, hall, kjøkken, stue, bod, soveromsgang, flislagt bad og soverom. Det går videre frem at leiligheten har vært utleid for kr 6 000 per måned inklusiv strøm. I salgsoppgaven ble eiendommen også markedsført som en ”flott enebolig med utleiemulighet i blindvei med attraktiv og barnevennlig beliggenhet”.

I verdi- og lånetaksten ble det positive inntrykket forsterket ved at boligen ble omtalt med egen leilighet i underetasjen og at det forelå to separate boenheter i bygningen. De separate boenhetene hadde hver sin inngang.

Selgeren hadde krysset av i egenerklæringsskjemaet for at leiligheten ikke var godkjent, men har samtidig tilføyet at slik godkjenning ikke var noe krav. Innklagedes prisvurdering ble satt til kr 2 490 000.

For klageren var det naturligvis kjøpsmotiverende at eiendommen ble opplyst å ha en utleiedel med mulighet for leieinntekter. Klageren fikk et meget positivt inntrykk av boligen og så for seg at dette ville være et trygt kjøp.

Eiendommen ble overtatt den 15. januar 2007.

Klageren leiet ut deler av boligen for kr 6 000 eks strøm. Det var først da eiendommen ble solgt i 2010 at klageren ble kjent med at han ikke lovlig kunne markedsføre eiendommen med utleiedel. Ifølge flere meglere som klageren var i kontakt med, ville dette påvirke salgsprisen betydelig.

Da klageren solgte eiendommen, ble verditaksten satt til kr 3 000 000. Prisantydningen var kr2990 000. I følge den nye megleren ble oppnåelig salgssum sterkt preget av at markedsføringen ikke kunne vektlegge at boligen hadde utleiedel.

Klageren anfører at selgeren ga uriktige og manglende opplysninger om eiendommen i egenerklæringsskjemaet da klageren kjøpte. Det var ikke noe i salgsoppgaven som ga indikasjon til klageren om at utleie av leiligheten var ulovlig. Derimot ble utleiedelen fremhevet.

Klageren anfører at innklagede skulle ha brakt klarhet i forholdet om utleie før eiendommen ble lagt ut for salg. Klageren mener at unnlatelsen innebærer et brudd på god meglerskikk, jf eiendomsmeglingsloven § 6-3, og opplysningsplikten, jf eiendomsmeglingsloven § 6-7. Klageren viser spesielt til Reklamasjonsnemndas uttalelse i klagesak 103/09 hvor samme tema ble vurdert.

Klageren har innhentet dokumentasjon for kravet vedrørende ulovlig utleieleilighet i kjelleren og har innhentet pristilbud på kr 215 000,- eks mva for utbedring av lys, rømningsvei og lyd/brannhimling. Det er ikke tatt høyde for lyd/brannprosjektering eller ansvarsrett for arbeidene, avfallshåndtering, elektroarbeider og rørleggerarbeid.

Det er innhentet et annet prisoverslag på ca. kr 180000, men dette overslaget gjelder kun for lydisoleringen. Det antas dermed at den samlede kostnaden ligger omtrent på samme nivå som det første pristilbudet.

I tillegg kommer utgifter til byggesakens formelle side overfor kommunen. Det må klargjøres en byggesøknad hvilket normalt koster rundt kr 15 000. Videre påløper det et saksbehandlingsgebyr til kommunen på kr 7 800.

Innklagede anfører:

Kjøpekontrakten er signert 13. november 2006. Eiendommen ble altså ikke solgt i 2007 slik klageren har opplyst.

Kjøpesummen på eiendommen var kr 2 450 000,-. Prisantydningen var på kr 2 490 000,-, mens taksten som ble foretatt i 2005, anga en markedsverdi på kr 3 100 000. Klageren fikk tilslaget på eiendommen etter et motbud fra selgeren pålydende kr 2 450 000.

Innklagede har på vegne av selgeren markedsført eiendommen med ”Enebolig med utleiemulighet”. Ved den øvrige beskrivelsen av husets inndeling er det brukt uttrykket ”underetasje/utleieleilighet”. Innklagede har for øvrig markedsført eiendommen som enebolig, slik det fremgår av salgsoppgaven under punktet ”Bebyggelse” og Diverse”. Det er også opplyst at kommunen ikke kan finne midlertidig brukstillatelse/ferdigattest i sitt arkiv.

Selgeren har ved sin avkryssing i egenerklæringen opplyst om at utleie av leiligheten i underetasjen ikke var godkjent.

Innklagede er ikke ansvarlig for eventuelle feilopplysninger fra takstmannens side.

Innklagede anfører at det i 2006, i lys av det regelverk som da gjaldt, var andre rutiner med hensyn til å undersøke hvorvidt en utleieenhet var godkjent i kommunen. Det var imidlertid fokusert på hvorvidt rommene som ble benyttet til utleie, var av en slik karakter at de tilfredsstilte kravene til varig opphold. Innklagede mener at eiendommer kunne markedsføres og ble markedsført med opplysning om utleiemulighet, selv om enheten ikke var godkjent som selvstendig boenhet i kommunen.

Det forelå på tidspunktet for salget ingen fysiske forhold ved eiendommens underetasje som ga innklagede en foranledning eller oppfordring til å stille spørsmål ved om de opplysninger som ble gitt om eiendommen fra selgeren, var korrekte. Verken underetasjens beskaffenhet eller opplysningene innklagede mottok fra kommunen ga indikasjoner på at den utleie som fant sted, ikke var lovlig i den forstand at rommene som var utleid, var godkjent for varig opphold av kommunen.

Klageren har leid ut underetasjen i hele sin eiertid. Dette har gitt klageren en nettoinntekt på kr 72 000 per år.

Klagerens krav overfor selgeren av eiendommen ble behandlet hos selgerens eierskifteselskap, som ved brev 27. oktober 2010 har avslått å dekke kravet.

Spørsmålet saken reiser er hvorvidt megler ved sin håndtering av megleroppdraget har opptrådt i strid med reglene i eiendomsmeglingsloven eller i strid med god meglerskikk for øvrig. Innklagede påpeker at ettersom eiendommen ble solgt i november 2006 vil det korrekte lovgrunnlag for vurderingen av meglers plikter være eiendomsmeglingsloven av 1989 § 3-6 og § 3-7.

Eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-6 oppstiller ikke krav om at det skal gis opplysninger om offentligrettslige forhold knyttet til utleieenheter. Hvorvidt en slik opplysning skulle gis beror på undersøkelsesplikten etter eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-7. Innklagede viser videre til NOU 1987:14 Eiendomsmegling side 65,73 og 75 og anfører at det ikke kan pålegges megleren å foreta noen uttømmende undersøkelse av eiendommens faktiske eller rettslige tilstand. Det kreves ikke at megler er bygningskyndig. Meglers undersøkelsesplikt utvides imidlertid dersom han på bakgrunn av sin generelle erfaring eller observasjoner i det enkelte tilfelle bør ha mistanke om at opplysningene som kommer frem er feilaktige, misvisende eller ufullstendige.

Innklagede mener det ikke forelå noen omstendigheter ved eiendommen som gjorde at han forsto eller burde ha forstått at enheten ikke lovlig kunne leies ut, eller at godkjenning var nødvendig for den utleie som fant sted. Klageren har ikke fremlagt dokumentasjon for at rommene som ble utleid i underetasjen, ikke var godkjent som rom for beboelse/ varig opphold etter reglene som gjaldt i 2006.

Innklagede anfører at megler ikke har opptrådt i strid med reglene i eiendomsmeglingsloven eller med god meglerskikk for øvrig.

Klagerne har ikke dokumentert noe økonomisk tap som kan føres tilbake til en eventuell feil fra innklagedes side ved ikke å undersøke hvorvidt godkjenning av utleie var nødvendig.

Etter innklagedes oppfatning har klagerne ikke sannsynliggjort at han ville fått kjøpt eiendommen for kr 300 000 under den avtalte salgssummen på kr 2 450 000 i 2006. Klagerne har krevet erstattet kostnader som vil påløpe for at underetasjen skal kunne omtales som en leilighet. Det fremstår for innklagede som uklart hvorvidt disse kostnadene anføres å kunne knyttes til en eventuell manglende godkjennelse av rommene for beboelse/varig opphold etter regelverket i 2006, eller om det gjelder kostnader som vil påløpe dersom eiendommen skulle godkjennes med to selvstandige boligenheter etter regelverket i 2010/2011.

Innklagede har ved sin markedsføring under enhver omstendighet ikke forespeilet klageren at underetasjen var godkjent som selvstendig boenhet, og kostnader forbundet med å få slik godkjenning vil følgelig ikke kunne veltes over på innklagede.

Klagerne har ikke lagt frem dokumentasjon for at rommene som har vært benyttet til utleie ikke er godkjent som varige oppholdsrom etter plan- og bygningslovgivningen i 2006, og innklagede er av den oppfatning at slike forhold ved underetasjen ikke forelå på tidspunkt for markedsføring av eiendommen i 2006.

Klageren har lagt frem en e-post fra megleren som solgte eiendommen i 2010 og som på bakgrunn av et skjønn mener at salgssummen på kr 2 800 000 kunne blitt høyere ved en markedsføring med utleieleilighet. Etter innklagedes syn har klageren fått en akseptabel pris for sin eiendom ved salget i 2010, hensett til et eiendomsmarked som i tiden fra 2006 til 2010 har gjennomgått store svingninger. Innklagede viser også til de to takstene det er redegjort for foran, som viser at det ved salget i 2010 forelå en betydelig høyere sum for vedlikehold/fradrag for slit og elde enn hva tilfellet var fire år tidligere. Bilag 8-1 til klagen, kan etter dette ikke aksepteres som en tilstrekkelig dokumentasjon eller ”vitneførsel” for et eventuelt økonomisk tap på klagerens hånd.

Innklagedes subsidiære anførsel er etter dette at betingelsene om årsakssammenheng og økonomisk tap heller ikke er oppfylt.

På bakgrunn av at en avklaring av hvorvidt betingelsene for erstatning er oppfylt vil kreve en betydelig bedre dokumentasjon fra klageren side og på bakgrunn av at det foreligger et klart behov for umiddelbar bevisførsel, er det innklagedes oppfatning at saken ikke er egnet for en skriftlig behandling i Reklamasjonsnemnda. Etter innklagede soppfatning bør saken derfor avvises. Dersom saken tas opp til behandling, er innklagedes anførsel at klagen/erstatningskravet ikke kan føre frem.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder manglende informasjon om at utleieleilighet ikke var godkjent

Klagen er behandlet i henhold til lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet til megleren. Forholdet til selgeren og takstmannen faller utenfor Reklamasjonsnemndas mandat og vil ikke bli vurdert.

Takstmannen har et selvstendig ansvar for taksten. Megleren kan likevel kritiseres dersom han må forstå at opplysninger i taksten er feil, uten at disse blir korrigert i salgsoppgaven eller på annen betryggende måte. I denne saken har også innklagede fremhevet at boligen har en utleiedel.

På salgsoppgavens forside står det øverst:

”Flott enebolig med utleiemulighet i blindvei med attraktiv og barnevennlig beliggenhet.”

Under Eiendomsinformasjon står blant annet:

”Enebolig med utleiemulighet over 2 plan samt loft.”

”Underetasje / utleieleilighet inneholder entré, hall, kjøkken, stue, bod, soveromsgang, flislagt bad og soverom.”

”Standard

Underetasje / utleieleilighet:

…”

”Oppvarming

Peis i stue i utleilighet. For øvrig …”

”Diverse

– Leiligheten har vært utleid for kr. 6 000,- pr. mnd inkl. strøm.

– …”

Det fremgår også av taksten bl.a. at ”Det er innredet en egen leilighet i u.etg., slik at det nå er to separate boenheter i bygningen, men hver sin inngang.” Klageren hadde etter dette god grunn til å forstå salgsmaterialet slik at han kjøpte en bolig med to boenheter, og at den ene lovlig kunne leies ut. Nemnda kan ikke se at det faktum at innklagede har markedsført eiendommen som ”enebolig” under salgsoppgaven ”Bebyggelse” og ”Diverse” er tilstrekkelig klargjøring av faktum.

Også etter eiendomsmeglingsloven 1989 og daværende praksis var megleren pålagt å innhente og kontrollere opplysninger om eiendommen, jf. emgll. 1989 § 3-6 og § 3-7 og § 3-1 (2). Reklamasjonsnemnda har avgjort flere saker som gjelder undersøkelse ved angivelse av utleiemulighet, se bl.a. sak 165/05, 113/07, 22/07, 217/07.

I nærværende sak har selgeren krysset av i sin egenerklæring om at utleie av leiligheten i underetasjen ikke var godkjent. I sak 147/05 har Nemnda uttalt bl.a.: ”Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan ikke eiendomsmegleren basere seg utelukkende på at opplysning om mulig manglende godkjennelse skal kunne leses ut av taksten.” Innklagede har under punktet ”Eiendomsinformasjon Diverse” opplyst at boligen er ”regissert som enebolig i kommunens arkiver” og at kommunen ikke kan ”finne midlertidig brukstillatelse / ferdigattest i sitt arkiv”. Dette er etter Reklamasjonsnemndas syn ikke tilstrekkelig tydeliggjøring av at leiligheten i underetasjen ikke var godkjent til utleie. At tidligere eier i egenerklæringen punkt 14 uttalte om utleieleiligheten at ”Den er ikke godkjent. Det er ikke noe krav” tilsier etter Reklamasjonsnemndas oppfatning at innklagede burde undersøkt nærmere om utleie lovlig kunne skje.

Innklagede er dermed ansvarlig for det tap hans forsømmelse har medført. Tapet utgjør forskjellen i markedsverdi med og uten lovlig utleieadgang på kjøpstidspunktet. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til den eksakte størrelsen på erstatningen.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klageren det tap innklagedes forsømmelse har medført, jf. bemerkningene ovenfor.