Klage nr:
071/11
Avgjort:
27.09.2011
Saken gjelder:
Oppgjør
Foretakets navn:
Terra Eiendomsmegling Kløfta
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 27. september 2011. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet som var til salgs gjennom innklagede som megler. Kontraktsmøte var 28. april 2011. Etter at bud var akseptert og kjøpekontrakt underskrevet, mottok klageren krav om betaling for forhåndsavklaring av forkjøpsretten.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Leiligheten ble kjøpt etter vanlig budgivning den 1. april 2011. Etter at kjøpekontrakten var underskrevet ringte innklagede og sa at klagerne i tillegg må betale kr 4 300 for forhåndsavklaring av forkjøpsretten. Dette var ikke nedfelt i kjøpekontrakten. Klageren kjøpte leiligheten på vanlig måte og har ikke benyttet forkjøpsrett. Klageren forsto at dette var noe selgeren skulle dekke i henhold til borettslagsloven § 4-22.
Klageren ble sendt videre til innklagedes advokat og etter e-postkorrespondanse, hvor klageren følge hun ble truet av at dersom gebyret ikke ble betalt ble det ingen overtakelse som avtalt, fant klageren det best å betale beløpet og senere sende klage til RfE.
Innklagede anfører:
Innklagede oppfatter tvisten å gjelde hvorvidt klageren er forpliktet til å betale et gebyr på kr 4 300 for forhåndsutlysning av forkjøpsrett.
Klageren viser til at det på kontraktsmøtet ikke fremkom, verken fra innklagede eller i kontrakten, at dette gebyret skulle betales av kjøperen. Først etter at klagerens bank hadde overført kjøpesum og omkostninger i henhold til kontrakt, kontaktet innklagede klageren og gjorde oppmerksom på at gebyret måtte innbetales. Klageren motsatte seg å betale gebyret under henvisning til kjøpekontrakten. Innklagede forklarte at gebyret ved en forglemmelse ikke var uttrykkelig medtatt i kjøpekontrakten, men at salgsoppgaven klageren hadde fått utlevert på visning uttrykkelig presiserte at gebyret var en av de kostnadene som kjøperen måtte betale.
Salgsoppgaven ble også oversendt klageren, som fremdeles fastholdt at hun ikke var forpliktet til å betale gebyret. Hun forsto formuleringen i salgsoppgaven slik at kjøperen kun var forpliktet til å betale gebyret dersom kjøperen benyttet forkjøpsrett. Innklagede fastholdt i e-post av 3. og 4. mai 2011 at overtakelse ikke ble gjennomført før alle omkostninger ble innbetalt til innklagedes konto. I e-post av 5. mai anmodet innklagede klageren om å bringe saken inn for Reklamasjonsnemnda. Samtidig ble klageren underrettet at dersom Nemnda skulle komme til at meglerforetaket må dekke kostnaden, så vil klageren få refundert beløpet av innklagede.
Etter innklagedes vurdering fremgår det klart av salgsoppgaven at det er kjøperen som skal betale gebyret for forhåndsutlysning av forkjøpsrett. Det er de opplysningene klagerne har fått i forkant av inngivelse av bud som danner grunnlaget for om hun faktisk ønsket å kjøpe boligen.
Det hender dessverre av og til at ting glipper og at noe blir uteglemt i selve kjøpekontrakten. Det vil etter innklagedes vurdering være fullstendig urimelig om en forglemmelse av et punkt i kjøpekontrakten, som kjøperen uttrykkelig har vært informert om skriftlig i salgsoppgaven, skulle medføre at innklagede holdes økonomisk ansvarlig for forglemmelsen ved å måtte betale kostnaden selv.
Etter innklagedes vurdering er det på det rene at klageren utrykkelig har blitt opplyst om gebyret i salgsoppgaven. Etter innklagedes vurdering er punktet hvor kjøpsomkostningene ved boligen er beskrevet ikke til å misforstå. Både beløpets størrelse og hva det er til dekning av, og at det er kjøperen som skal betale det, er uttrykkelig presisert.
Klageren kan etter innklagedes vurdering ikke gis medhold i klagen.
Klagerens ytterligere anførsler:
Det har ikke vært noen avtale mellom selger/innklagede og klageren om at forkjøpsretten skulle utlyses på forhånd, og det ble heller ikke nevnt noe om dette ved kontakt med selgeren eller innklagede på visning, under budrunden, da kontrakten ble signert eller da leiligheten ble overtatt.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder berettigelsen av krav om at kjøperen skulle betale for forhåndsutlysning av forkjøpsrett.
Det er i salgsoppgaven opplyst hvilke kostnader som kommer i tillegg til kjøpesummen. Reklamasjonsnemnda presiserer at et er viktig at kjøpekontrakten tilpasses den enkelte handelen, selv om det benyttes standardkontrakter. Det er beklagelig/kritikkverdig at ikke alle kostnader fremkom av kjøpekontrakten. Dette fratar likevel ikke klageren plikten til å betale beløp som var kjent på budgivningstidspunktet gjennom salgsoppgaven som lå til grunn for salget.
Når det gjelder kostnader til gebyr for avklaring av forkjøpsrett, vises til artikkel av Margrethe Røse Solli i Eiendomsmegleren nr 3 2009 hvor det fremgår:
Dersom selger ønsker at kjøper skal belastes gebyret kan dette gebyret ikke forhåndsbetales av eiendomsmeglingsforetaket. Borettslaget må sende regning på gebyret direkte til selger og utlegget skal da heller ikke fremkomme i oppdragsavtalen som et utlegg. I salgsprospektet må det fremkomme at kjøper (i tillegg til øvrige spesifiserte kostnader) skal betale gebyr for forhåndsavklaring av forkjøpsrett, kr 4.300. Uansett hvem som etter avtalen skal betale gebyret, er selger ansvarlig for rett betaling overfor borettslaget.
I de tilfeller gebyret etter brl. § 4-22 om forhåndsavklaring av forkjøpsrett blir forhåndsbetalt av eiendomsmeglingsforetaket, på selgers vegne, vil det være regulert i oppdragsavtalen at dette kommer inn under bestemmelsen om vederlag og utlegg i eiendomsmeglingsloven § 7-2 fjerde ledd. Bestemmelsens ordlyd er: Det kan ikke avtales at andre enn oppdragsgiveren skal betale oppdragstakerens vederlag, herunder utlegg. Konsekvensen av denne regelen er at det, i tilfeller hvor gebyret er forskuttert av eiendomsmeglingsforetaket, ikke kan avtales at gebyret skal betales av kjøper. Er det mot formodning likevel inngått avtale om at kjøper i disse tilfellene skal dekke gebyret, vil konsekvensen kunne bli at eiendomsmeglingsforetaket må dekke regningen.
Det er på det rene at beløpet her skulle innbetales til innklagedes klientkonto, jf. innklagedes e-post av 3. mai 2011. Innklagede har betalt gebyret til forretningsføreren. Når innklagede har lagt ut gebyret, kan han ikke kreve det inn fra kjøperen, jf. eiendomsmeglingslovens § 7-2 (4). Reklamasjonsnemnda har ikke tatt stilling til forholdet mellom klageren og selger, da dette ligger utenfor Reklamasjonsnemndas mandat.
Konklusjon:
Innklagede kan ikke kreve gebyr for forhåndsavklaring av forkjøpsrett av klageren, jfr. borettslagsloven § 4-22.