Klage nr:
074/11
Avgjort:
27.09.11
Saken gjelder:
Tilbakehold av oppgjøret
Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 27. september 2011. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske advokatforeningen og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren har solgt en eierseksjonsleilighet gjennom innklagede ved kjøpekontrakt 21. januar 2011. Sameiet har krevd at kr 65 000,- tilbakeholdes i oppgjøret som sikkerhet for et omtvistet krav fra sameiet vedrørende vedlikehold.
Fagansvarlig hos innklagede er jurist.
Klageren anfører:
Klageren solgte sin leilighet gjennom innklagede. Sameiet har stevnet inn i klageren for tingretten. Bakgrunnen er at styret har vedtatt en enorm økning i krav vedrørende et vedlikeholdsprosjekt som klageren anser å være basert på flere ugyldige vedtak. Klageren mener hun er i sin fulle rett til å bestride dette vedtaket, og det kan ikke kreves noen betaling fra henne før saken er løst/avgjort. Styret har ikke vært villig til å løse saken med i sameiet til tross for at dette er forsøkt flere ganger. Nå må saken derfor inn for domstolene.
Det var snakk om at kr 10 000,- skulle holdes tilbake i oppgjøret. Klageren ble sjokkert da hun ble meddelt at kr 65 000,- ble tilbakeholdt av oppgjøret ved brev av 11.april 2011.
Klageren anfører at det er domstolene som må avgjøre om klageren skylder sameiet penger. Dersom hun blir dømt vil hun betale når dommen har falt. Klageren stiller seg uforstående til innklagedes håndtering av denne saken.
Klageren anfører at legalpant eventuelt må begjæres av namsmannen, men at dette først kan gjøres etter at tingretten har avsagt en dom. Klageren anfører at hun på tidspunktet ikke skylder en krone til sameiet. Videre anfører klageren at dersom hun blir dømt at tingretten vil summen være på rundt kr 23 000,- og ikke kr 65 000,-. Ettersom klageren har flyttet vil hun bare være ansvarlig for deler av den totale summen.
Klageren føler seg overkjørt av innklagede og styret. De har ikke engang presisert hva som ligger i beløpet på kr 65 000,-. Klageren trenger pengene til bestemte formål i forbindelse med flytting til sitt nye hjem. Klageren hadde overhodet ingen kjennskap til at dette ville skje. Klageren hadde heller ikke trodd et seriøst meglerforetak ville behandle salget på en slik måte.
Klageren mener hun bør være berettiget til en betydelig tilbakebetaling av kostnaden ved å bruke innklagede. Klageren krever også at innklagede straks tilbakebetaler det tilbakeholdte beløpet.
Innklagede har ikke vært villig til å høre hva klageren har å si, og har rett ut sagt at han må gjøre hva styret sier.
Innklagede anfører:
Innklagede viser til sin tidligere forklaring til klageren, som fremgår av brev datert 29. april 2011. Her fremkommer det at bakgrunnen for tilbakeholdelse av beløpet er et skriftlig krav fra sameiet. Det er opplyst at deponeringen skal gi: dekning av utestående for vedlikehold som [klageren] er ansvarlig for, forsinkelsesrente og saksomkostninger som hun kan idømmes
Hjemmel for sameiets tilbakeholdelsesrett er eierseksjonsloven § 25 (1) som sier: De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekningen besluttes gjennomført. Sameiet har legalpant på 1 G i klagerens tidligere leilighet. Legalpant skal ikke tinglyses, den følger av loven. Folketrygdens grunnbeløp ble justert 1. mai 2010 til kr 74 641,-. Kravet om tilbakeholdelse av kr 65 000,- ligger dermed innenfor rammene av legalpantet.
Legalpantet gjelder helt uavhengig av den tinglyste pantsettelseserklæringen av 26. mai 1985. Denne reduserer ikke sameiets anledning til å benytte seg av legalpanten med hjemmel i eierseksjonsloven § 25. I kontrakten mellom kjøper og selger innestår klageren for at eiendommen leveres fri for pengeheftelser. Det samme vil også innklagede bekrefte overfor kjøper og kjøpers bank. Det kravet som er fremmet av sameiet gjør at leiligheten ikke kan leveres fri for pengeheftelser, dersom ikke innklagede etterkommer sameiets krav om tilbakehold.
I sitt tilsvar vil innklagede også presisere et par forhold.
I forbindelse med innhenting av opplysninger til salgsoppdraget av leiligheten til klageren, fikk innklagede tilsendt en e-post fra sameiets advokat med anmodning om tilbakehold av oppgjøret. Denne e-posten ble mottatt 10. januar 2011. Klageren fikk umiddelbart beskjed av innklagede om dette før eiendommen ble lagt ut for salg. Leiligheten ble solgt og kontraktsmøtet ble gjennomført den 21. januar 2011. Forholdet om kravet om tilbakehold ble tatt opp med klageren med oppfordring om å løse situasjonen med sameiet.
Oppgjørsavdelingen fikk den 6. april 2011 e-post av sameiets advokat som resulterte i at kr65000,- ble holdt tilbake av oppgjøret. Beløpet står på rentebærende konto i påvente av at saken løses i forhold til sameiet. I forbindelse med oppgjørsoppstillingen datert 11. april 2011 fikk klageren på ny informasjon om at innklagede etter krav fra sameiet holdt tilbake de omtalte kr 65 000,-.
Innklagede mener oppdraget er utført i henhold til god meglerskikk, og anfører at innklagede ikke kunne neglisjere et krav fra sameiet om tilbakehold. Slik innklagede har vurdert saken ville det kunne medført at kjøperen ikke fikk overført eiendommen fri for heftelser dersom beløpet ikke ble tilbakeholdt.
Innklagede mener også at klageren er holdt orientert under hele salgsprosessen om utformingen med kravet fra sameiet, og har ved flere anledninger oppfordret klageren til å ordne opp i forholdet med sameiet.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder tilbakehold av deler av oppgjøret etter krav fra sameiet.
Megler har plikt til å forestå oppgjør mellom partene, jf eiendomsmeglingsloven § 6-9 (1) nr. 4, som utfylles av reglene om kravet til god meglerskikk i eiendomsmeglingsloven § 6-3 (1) og (3) som formålsbestemmelsen § 1-1 om at omsetning av fast eiendom ved bruk av mellommann skal skje på en sikker, ordnet og effektiv måte.
Det er avtalt i kjøpekontraktens punkt 4 Heftelser at:
Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Eksisterende pengeheftelser skal slettes for selgers regning.
Sameiets har lovebestemt pant i eierseksjonen ifølge eierseksjonsloven § 25 for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Denne panteretten kan ikke tinglyses, jf panteloven § 6-1 (3) og (4).
Innklagede hadde en plikt til å forestå oppgjøret i henhold til avtalen mellom klageren og selgeren. For at oppgjøret skulle være i henhold til avtalen, var det etter Reklamasjonsnemndas syn nødvendig å etterkomme sameiets krav om tilbakehold av kr 65.000,- som sikkerhet for sameiets krav mot klageren. Hvis innklagede hadde utbetalt beløpet til klageren før rettskraftig dom forelå, ville kjøperen risikere at han ikke fikk eiendommen fri for pengeheftelser.
Konklusjon:
Klagen fører ikke frem.