Klage nr:
075/11
Avgjort:
27.09.2011
Saken gjelder:
Feil opplysninger vedrørende fellesgjeld
Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 27. september 2011 . Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet som var til salgs gjennom innklagede som megler. Kjøpekontrakt er inngått 24. mars 2010 med avtalt overtakelse 1. mai 2010. Det er i salgsoppgaven blant annet oppgitt følgende under Lånevilkår og fellesgjeld:
Andelen har i tillegg til fellegjeld i borettslaget på kr. 165 000- en andel av gjelden i sameiet som pr. 31.12.08 var på kr. 45 561,- renter og avdrag på dette lånet inngår i fellesutgiftene.
Det har i ettertid vist seg at fellesgjelden var opplyst med for lavt beløp i salgsoppgaven.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren ønsker å få en avklaring på hvorvidt han har kjøpt en leilighet der fellegjelden som ble oppgitt i salgsoppgaven, var for lav i forhold til det som er reelt. Han ønsker i så fall en erstatning for dette.
Klageren ble på visningen og i salgsoppgaven opplyst at fellesgjelden var på 210 000 kroner. Med dette utgangspunktet fikk han finansiering i banken og la inn bud på leiligheten. Leiligheten er en andel i et borettslag som igjen er en del av et sameie.
Da klageren mottok ligningsoppgaven fra sameiet, oppdaget han at fellesgjelden var høyere enn det som var opplyst ved kjøpet. Dette var på grunn av ligningsgjeld, kalt festetomt/andelens del av festeavgiften. Klageren har vært i kontakt med tidligere eiere etter at han oppdaget dette, og har fått informasjon om at deres fellesgjeld (fra ligningsoppgaven 2009) var på kr 255 000.
Dersom det er slik at total fellesgjeld også skulle inkludert ligningsgjelden, betyr dette at klageren må selge leiligheten med kr 45 000 mer i gjeld enn det han kjøpte den før. Det medfører da at han har betalt 45 000 for mye for leiligheten.
Klageren ber Reklamasjonsnemnda fatte et vedtak om dette og gi en avklaring på hvorvidt ligningsgjeld skal oppføres som andelens totale fellesgjeld.
Innklagede anfører:
Under salgsprosessen byttet borettslaget forretningsfører. I vedlegget fra daværende forretningsfører datert 13. august 2009, er det opplyst fellesgjeld kr 210 561. Etter bytte av forretningsfører foretok innklagede ny undersøkelse av fellesgjelden, da det hadde oppstått spørsmål rundt den reelle fellesgjelden. Dette var etter aksept av bud og i forkant av overtakelsen. Ved e-post mellom innklagede og forretningsfører datert 16. mars 2010, er det bekreftet at fellesgjelden er kr 210 000 fordelt på fellesgjeld kr 165 000 og festeavgift på kr 45 000. Innklagede ble i denne e-posten gitt beskjed om at det ikke var noen økning av fellesgjelden slik han hadde antydet kunne være tilfellet.
Det kan se ut til at forholdene var noe uoversiktlige for tidligere og nåværende forretningsfører, særlig i den perioden da ny forretningsfører overtok ansvaret. I brev fra Norwegian Claims Link AS er det opplyst at fellesgjelden er på kr 165 000 (andelen) og kr
99 603 (seksjonen), totalt kr 264 603. Dette er informasjon som er ny for meglerforetaket og kan kanskje tilskrives at den nye forretningsføreren nå har bedre oversikt enn den gangen salget ble gjennomført. Følgelig er klagerens mistanke korrekt, men innklagede kan ikke se å kunne lastes for feil opplysninger som er gitt ham fra forretningsførerne to ganger.
Innklagede er ikke enig i klagerens krav om erstatning for at fellesgjelden er feil opplyst, dette begrunnes med to argumenter:
- Innklagede er ikke ansvarlig for at fellesgjelden er feil opplyst, dette hviler på forretningsfører
- felleskostnadene e korrekte og innklagede mener nye opplysningene ikke ville ha innvirket på handelen for øvrig, slik Norwegian Claims Link AS har konkludert med
Klagerens ytterligere anførsler:
Ut fra e-postkorrespondanse ser det ut som om innklagede først har undersøkt og fått bekreftet fellesgjeld etter at bud ble akseptert. Det virker noe rart med tanke på viktigheten av å ha pålitelig informasjon i salgsoppgaven.
Klagerens hovedkommentar går på innholdet i e-postene mellom forretningsføreren og innklagede. Den første e-posten datert 16/3 2010 kl 1354, gir entydig informasjon om total fellesgjeld. Derimot er ligningsgjeld og lånegjeld ikke separat spesifisert. Denne informasjonen fikk klageren først når ligningsoppgaven ble mottatt fra forretningsføreren ett år etter at leiligheten ble overtatt. I den andre e-posten av 16. mars 2010 blir lånegjeld og ligningsgjeld separat spesifisert og gir rom for feiltolkning. Sett i lys av den første e-posten burde innklagede ha grunnlag for å tolke fellesgjelden korrekt.
Eierskifteforsikringsselskapet konkluderer med at økning i fellesgjeld på kr 45 000 ikke er betydelig nok til at kjøpet ikke ville bli gjennomført dersom klageren hadde vært oppmerksom på det. Under dette punktet burde klageren involvert sin bank og fått en formell kommentar derfra. Banken ga et finansieringsbevis som ikke skulle overskrides i budgivningen. Hadde banken fått denne informasjonen kan det tenkes at lånet ikke ville blitt godkjent.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede har mottatt informasjon fra forretningsfører som er videreformidlet til klageren. Innklagede kan ikke lastes for at informasjonen mottatt fra forretningsføreren er feil.
Klageren antyder at banken ikke ville godkjent finansieringen dersom korrekt andel fellesgjeld var opplyst. Klagerne bør fremlegge sitt daværende finansieringsbevis for å styrke påstanden.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder meglers ansvar for feil oppgitt andel fellesgjeld.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis presisere at det kun er forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak som behandles. Forholdet til forretningsførerne og selgeren behandles ikke.
Innklagede har på vanlig måte og i henhold til eiendomsmeglingslovens bestemmelser innhentet opplysninger om eiendommen fra forretningsføreren. Dette er gjort før budgivningen. Forretningsførerens opplysninger om fellesgjelden er gjengitt i salgsoppgaven slik:
Andelen har i tillegg til fellegjeld i borettslaget på kr. 165 000- en andel av gjelden i sameiet som pr. 31.12.08 var på kr. 45 561,- renter og avdrag på dette lånet inngår i fellesutgiftene.
Etter budaksept og før kontrakt ble det den 16. mars 2010 rettet en ny henvendelse til ny forretningsfører. Etter forretningsførerens bekreftelse i e-post finner ikke Reklamasjonsnemnda å kunne kritisere innklagede for at mottatte opplysninger om fellesgjelden ble lagt til grunn.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.