Klage nr:
096/11

Avgjort:
27.09.2011

Saken gjelder:
Meglers krav på vederlag og dekning av utlegg

Foretakets navn:
internet

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 27. september 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin eiendom. Undertegnet aksept av tilbud er datert 9. desember 2010 og er fornyet 7. juni 2011. Det foreligger også en oppdragsavtale som er undertegnet 13. mai 2011. Oppdraget ble trukket av innklagede.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren ønsker ikke å betale for dette. Innklagede har trukket salget etter kun 17 dager på finn.no. Innklagede vet at klagerne ikke har mulighet til å betale dette, det skulle egentlig vært trukket fra salgssummen, men da salget ble trukket av innklagede fikk klageren ikke denne muligheten til å betale. Klageren synes heller han burde fått en erstatning på kr 60 000 for tap av salg og for ikke utført arbeid, det er dette han må ut med til ny megler. Innklagede var svært passiv som megler og har blant annet tatt ferie akkurat da leiligheten skulle legges ut på finn.no. Dette var i den beste tiden før folk tar ferie, og innklagede sa ikke ifra om dette.

Klageren kontaktet innklagede i desember i fjor, men da han hadde mange ting å forberede før flytting, ble det ikke satt i gang salg før den 13. juni 2011. Klageren var nødt til å selge alle ting i leiligheten før flytting da leiligheten han skulle flytte til var mindre. Klageren ringte innklagede tre ganger for å orientere om fremgangen. Han pusset også helt opp, da det var mange hull i veggene etter bilder osv. Den 6. juni 2011 fornyet klageren avtalen per fax.

Innklagede hadde først en visning, hvor det ikke kom noen. Så ble innklagede kontaktet av en kjøper som ville ha en privatvisning. Etter dette fikk klageren bud på kr 1 450 000. Dette syntes innklagede at klageren ikke skulle godta. På visning nummer to kom den samme personen, og vedkommende kom nå med et bud på kr 1 480 000. Da ringte innklagede og orienterte om dette. Klageren fikk ikke opplyst at dette ar et skriftlig bud. Han fikk to timer til å vurdere budet. Innklagede ringte klageren kl 1501 og presset ham og var opprørt og sint fordi klagerne ikke ville godta dette budet. Klageren hadde i forkant sendt melding om det per sms. Innklagede presset klageren og sa at innklagede ville trekke oppdraget på grunn av dette, det ble gjort samme kveld. Klageren mottok en e-post om dette samme kveld og så at salgsoppgaven var fjernet fra finn.no. Den eneste grunnen til at klagerne ønsket en ny visning og ikke godtok budet på kr 1 480 000 var at han ønsket en budrunde for om mulig kunne få noe mer for leiligheten. Klageren hadde dårlig økonomi og trengte sårt det han kunne få. Dette visste innklagede.

Innklagede anfører:

Oppdragsskjema ble signert 13. mai 2011. Samme dato gjennomførte ansvarlig megler og klagerne et møte med befaring på eiendommen.

Innklagede avviser ethvert krav om erstatning på kr 60 000. Klageren kommer med påstand om tap for ikke gjennomført salg av eiendom. Innklagede er av den klare oppfatning at eiendommen ikke er solgt som følge av beslutninger tatt av klageren. Innklagede hadde omfattende arbeid med eiendommen i perioden fra oppdragsinngåelse 13. mai til eiendommen ble trukket fra markedet 29. juni 2011.

Eiendommen er sterkt overbeheftet med pant og utleggsforretninger. Klageren opplyste ikke innklagede om at eiendommen var overbeheftet, verken ved inngåelse av oppdraget eller under klargjøringsperioden. Opplysningene fremkom først da innklagede mottok grunnboksutskrift for eiendommen. Klageren påpekte ved flere anledninger at det var av høy viktighet at eiendommen ble solgt raskt på grunn av hans økonomiske situasjon og belastningen dette medførte for ham. Innklagede fikk et betydelig merarbeid i saken på bakgrunn av utleggsforretningene. At klagerne anklager innklagede for å ha vært passiv, er han sterkt uenig i. Kopi av e-post-, sms-logg og faks til kreditorer bekrefter stor arbeidsmengde også utenfor ordinær arbeidstid i dette salgsarbeidet.

Klageren og innklagedes saksbehandler hadde et møte utenfor kontorlokalene fredag 3/6 2011, hvor klageren fikk orientering om at det gjensto kreditorer som ikke hadde returnert erklæring om sletting av pant. Purring til gjenstående kreditorer ble sendt fra innklagede 31. mai 2011. Klageren fikk også skriftlig orientering om endring av salgsbetingelser og at han måtte forvente utsettelse av tidspunkt for markedsføring av eiendommen siden objektet var overbelastet med utlegg, og at dette var årsak til at innklagede trengte mer tid til klargjøring enn først forventet.

Klageren har sendt useriøse og provoserende sms, samt meget kravstore ønsker, til innklagede underveis i salgsprosessen. Klageren har også ugrunnet hevet stemmen i telefonen til andre kollegaer ved innklagedes kontor under klargjøringsprosessen. Klageren ønsket at eiendommen skulle markedsføres så snart som mulig, da det hastet for ham å selge eiendommen, dette til tross for at han satt med kunnskap om at ikke alle kreditorer hadde avgitt erklæring om sletting av pant. Klageren sendte også egen henvendelse til kreditorene og purret på svar. Eiendommen ble meldt salgsklar og markedsført fra 13. juni 2011.

Innklagede oppfattet klageren dit hen at han ikke var mottakelig for innklagedes salgserfaring, hans råd og veiledning underveis i salgsprosessen.

Etter å ha gjennomført to fellesvisninger og en privatvisning på eiendommen, var status at det kun var en interessent til eiendommen. Det var ingen andre henvendelser på eiendommen fra den ble markedsføringsklar frem til bud ble mottatt. Denne ene interessenten ga skriftlig bud til innklagede. Han forhøyet også sitt bud etter oppfordring fra innklagede. Innklagede var tydelig til klageren da han ble rådet til å akseptere budet. Klageren ønsket en overtakelse i løpet av 2 – 3 dager. Han ble orientert av innklagede om at dette ikke var mulig, da budgiverens finansieringsplan var å lånefinansiere hele kjøpet og at pengeoverførsel ikke var mulig på så kort tid og at budgiveren hadde forutsatt overtakelse på et senere tidspunkt i budet.

Klageren ønsket deretter ikke å akseptere det mottatte budet, da han ønsket høyere salgspris. På tross av innklagedes anbefaling avslo klageren budet. Aksept eller avslag av ethvert bud har selvfølgelig enhver selger enerådende rett til. Klageren i dette tilfellet, har derimot kommet med nye opplysninger og med forventninger om å få mer for eiendommen enn prisantydning og takst. Klagerne opplyste også at han forventet at han kunne få en ”budrunde” hvis man ventet med salgsaktivitet til over fellesferien. Innklagede oppfattet dette som svært motstridende opplysninger mot klageren tidligere skriftlige orientering til ham. At det hastet med salg har vært gjennomgående fra inngåelse av oppdrag helt frem til bud ble mottatt.

Klageren ønsket å selge for høyere pris enn tidligere godkjent prisantydning. Klageren hadde kort tid i forkant av bud-mottakelse akseptert takstdokumentet til videre bruk. Han hadde også godkjent salgsoppgaven med alle vedlegg til videre bruk. Ny informasjon fremkom deretter fra selgeren om at han ikke ønsket å selge til fastsatt prisantydning. Han opplyste deretter om at han også nå hadde god tid på salget og at han kunne vente til august med salg.

Innklagede opplevde klageren som svært useriøs og at han holdt tilbake vesentlige opplysninger omkring salget og salgsbetingelser ved flere anledninger. Saksbehandleren opplyste tydelig til klageren per telefon 29. juni 2011 at innklagede som megler ville vurdere å trekke oppdraget hvis klagerens adferd med motstridende tilbakemeldinger, grunnløse antydninger og uklare ønsker ville vedvare. Klageren ble svært opprørt av denne tydelige tilbakemeldingen fra innklagede og svarte høylytt at innklagede bare kunne trekke oppdraget, han slang deretter på røret uten å avslutte samtalen.

Klagerens oppfordring til innklagede ble fulgt opp samme dag og eiendommen ble umiddelbart trukket fra markedet.

Klagerne kom med svært alvorlige og helt grunnløse anklager mot innklagede i etterkant av mottakelse av bud:

– Klageren antydet at innklagede som megler jobbet for kjøper

– Klageren stilte spørsmål om budgiveren var en bekjent av saksbehandleren og uttrykte sterkt mistillit til innklagede som selskap og innklagedes utførelse av oppdraget

Klageren ble invitert til å ta et salgsmøte i etterkant av budavslag hvor innklagede ønsket å drøfte videre salgsarbeid, men klageren responderte aldri på innklagedes forespørsel. Han instruerte kun innklagede til å sende leilighetsnøkkel i retur. Innklagede er av den oppfatning at klageren ønsket å trekke oppdraget.

Innklagede står fast ved sitt krav til klageren pålydende kr 40 631.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers krav på dekning av utlegg og honorar ved egen oppsigelse av oppdrag.

Oppdraget gjelder salg av en overbeheftet eiendom, hvor innklagede har vært i forhandlinger med kreditorenes om samtykke til pantefrafall. Reklamasjonsnemnda har gjennomgått de tilsendte dokumenter og kan ikke se at det er dokumentert at innklagede har forsømt seg ved salgsarbeidet, herunder påstand om at innklagede var passiv og blant annet har tatt ferie da leiligheten skulle legges ut for salg.

Når det gjelder meglerens krav på vederlag og dekning av utlegg der hvor megleren selv sier opp oppdraget, uttaler Rosén/Torsteinsen: Eiendomsmegling – Rettslige spørsmål (2. utg., Oslo 2008) s. 216:

”Oppdragstager har ikke i medhold av eiendomsmeglingsloven noe kra v på vederlag dersom han selv sier opp et oppdrag. En slik rett må hvile på avtale. Spørsmålet er om eiendomsmeglingsloven er til hinder for at man kan avtale en slik rett med bindende virkning for oppdragsgiver. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-4 første ledd at ”[o]ppdragstakers krav på vederlag forfaller til betaling når handel er kommet i stand”. En ren ordlydsforståelse av bestemmelsen medfører at oppdragstageren aldri kan få et forfalt krav på vederlag før handel er kommet i stand. Sammenhengen med eiendomsmeglingsloven §§ 6-4 nr. 4 og 7 og 6-5 tredje led og bestemmelsens forhistorie gir imidlertid grunnlag for å tolke den presiserende/innskrenkende, slik at den ikke anses for å være til hinder for å avtale at oppdragstager skal ha krav på vederlag ved egen oppsigelse, se kapittel 4.6.6.

Ordlyden i eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 7 indikerer at det er avtalefrihet også vedrørende vederlag ved oppsigelse, jf. passusen ”hva som gjelder om oppsigelse av oppdraget”. Bestemmelsen i § 6-4 tredje ledd er også tatt inn av hensyn til megleren, og det er derfor vanskelig å legge til grunn at den taler for at det ikke kan avtales at han også skal ha krav på vederlag dersom han sier opp selv. Det er også lagt til grunn av Kåre Lilleholt i tilknytning til eiendomsmeglingsloven § 3-3 at partene kan avtale hva som skal gjelde ved oppsigelse. Bestemmelsen er en ren videreføring av eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-3 fjerde ledd. Spørsmålet er ikke drøftet eksplisitt i forarbeidene.

Det konkluderes etter det med at kan avtales at megler skal ha krav på vederlag også dersom megleren selv sier opp oppdraget. Reklamasjonsnemnda legger dette til grunn for sin avgjørelse. Vederlaget ifølge underskrevet oppdragsavtale punkt 8.2 dekker ”oppsigelse fra en av partene” og innklagede har i så fall krav på et rimelig vederlag stort kr 20 000 for utført arbeid, eventuelt kr 1000 per time inkl mva begrenset oppad til kr 20000, dersom oppdraget sies opp av en av partene. Innklagede har krav på vederlag i henhold til oppdragsavtalen.

Videre har innklagede sendt brev av 24. mai 2011 (bilag 6 til tilsvaret) til klageren og sagt at han ved overbeheftet eiendom i tillegg betinger seg kr 5000 dersom han ikke mottar protester fra klageren innen 30. mai. Begrunnelsen for tilleggsvederlaget er formentlig at innhenting av opplysninger ved salg av overbeheftet eiendom og avklaringer med kreditorene er spesielt tidkrevende. Innsigelser mot tilleggsvederlaget er ikke dokumentert, og innklagede arbeidet med oppdraget i henhold til oppdragsavtalen med tillegg. Reklamasjonsnemnda anser dermed avtale om tilleggsvederlag på kr 5 000 som inngått.

Etter Reklamasjonsnemndas syn må klageren betale innklagedes utlegg i saken.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.