Klage nr:
083/11
Avgjort:
27.09.2011
Saken gjelder:
Overtakelse etter bustadoppføringslova
Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 27. september 2011. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren har kjøpt en bolig under oppføring gjennom innklagede. Klageren hevder hun har blitt formidlet feil tidspunkt for ferdigstillelse og krever erstatning av innklagede for at hun solgte sin bolig for tidlig.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren krever erstatning på kr. 150 000,- av innklagede på grunn av tapt verdiøkning på salg av bolig, samt for betaling av husleie og tapt nedbetaling av lån.
Klageren har kjøpt en bolig under oppføring gjennom innklagede. Klageren var første gang i kontakt med innklagede i slutten av november 2010. Det ble sagt at ferdigstillelse ville finne sted sensommeren 2011. Det samme ble sagt da klageren møtte på innklagedes kontor 1. desember 2010. I e-post av 29. november 2010 skrev innklagede at det kan forventes snarlig byggestart, og at forventet byggetid var 6-8 måneder.
I brev og kontrakt tilsendt 1. desember 2010 sto det at selgerens forbehold skulle avklares innen 31. desember 2010 og at byggetid var 6-8 måneder. I brev av 3. desember 2010 stod det klart at eventuelle feil i kontrakten skulle det bli gitt klar beskjed om i god tid forut for kontraktsmøtet.
På kontraktsmøtet ble datoen forandret til 31. desember 2011. Klageren hadde da lest gjennom kontrakten før kontraktsmøtet og trodde at alt var i orden ettersom det som sto stemte med de opplysningene klageren hadde fått av innklagede muntlig. Klageren oppdaget derfor ikke at datoen hadde blitt endret ved kontraktsmøtet.
Byggingen er nå forsinket og innklagede fraskriver seg ansvaret for at det har blitt operert med to ulike datoer. Boligmarkedet der klageren bor er vanskelig og klageren har lav inntekt. Klageren må nå leie en liten hybelleilighet uten opplegg for vaskemaskin, og hun vil ha store problemer med parkering om vinteren. Den forsinkede overtakelsen har hatt store økonomiske konsekvenser for klageren, men også store bo-messige påkjenninger.
Innklagede anfører:
Innklagede viser til sitt tidligere brev til klageren:
Grunnlaget for avtalen er prospektet for prosjektet datert 31. august 2010. Her fremkommer det at selgeren har tatt forbehold som utløper 31. desember 2011. I akseptbrevet av 1. desember 2010 ble det feilaktig angitt at selgerens forbehold skulle være avklart innen 31. desember 2010. Dette ble også gjengitt i forslaget til kjøpekontrakten.
På kontraktsmøtet 6. desember 2010 ble feilen oppdaget og kontrakten ble korrigert. Kjøpekontrakten ble underskrevet av partene med korrekt utløpsdato for selgerens forbehold; 31. desember 2011. Selgerens forbehold er slettet og ferdigstillelsen vil kunne forventes i løpet av inneværende år.
Innklagede kan ikke se at det foreligger noe erstatningsansvar fordi klageren har innrettet seg på en dato for overtakelse som ikke har vært klar fra utbyggerens side. Heller ikke i dag er denne datoen eksakt. Innklagede er kjent med at utbyggeren vil forsøke å prioritere klagerens bolig, slik at denne ferdigstilles så snart som mulig.
I sitt tilsvar har innklagede videre anført at klageren tydeligvis ikke har fått med seg at utbyggeren hadde frist med å slette forbehold til 31. desember 2011. Dette skjedde til tross for at både prospekt og underskrevet kjøpekontrakt viser til denne datoen. Forbeholdene ble slettet 1. mars og boligen forventes ferdigstilt i midten av desember.
Innklagede mener det er klagerens eget ansvar at hun har solgt sin bolig og inngått leieavtale i påvente av ferdigstillelse av den prosjekterte boligen, uten å ha forsikret seg om forventet ferdigstillelse. Innklagede kan ikke se at det foreligger noe erstatningsgrunnlag.
Klagerens ytterligere anførsler:
Innlagede har opplyst at ferdigstillelse kan forventes i midten av desember. Klageren vet ikke hva innklagede bygger denne opplysningen på. Klageren var i møte med utbyggeren 16. august 2011 og han kunne ikke love noen ferdigstillelse inneværende år. De tvilte sterkt på at det ble før jul. Utbyggers representant var ukjent med innklagedes angitte tidspunkt for ferdigstillelse. Klageren må derfor være innstilt på å bo i hybelleiligheten til over jul.
Innklagede har anført at det er klagerens ansvar å forsikre seg om forventet ferdigstillelse. Klageren mener å ha fått ferdigstillelsesdatoen tilstrekkelig bekreftet ved at innklagede muntlig har opplyst datoen to ganger og ved at hun fikk samme dato tilsendt i kontrakten.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede har forholdt seg til korrespondanse med utbygger:
Igangsettingstillatelse ble gitt 28/2 2011.
Følgende plan ble da lagt: Oppstart på tomta i mars 2011 klar for kunde til maling og tapetsering i desember 2011.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Innklagede og utbygger opererer med to forskjellige begreper. Utbygger sier klar til egeninnsats mens innklagede snakker om overtakelse/ferdigstillelse. Klageren mener at bygget ikke blir ferdigstilt og overtakelse ikke skjer før alt er ferdig. Klageren mener dette er når utbygger og klager som kjøper er ferdig med alt arbeidet. Klageren viser til bustadoppføringslova. Klageren mener innklagede ikke kommer med korrekt dato.
Innklagedes atter ytterligere anførsler:
Når innklagede angir ferdigstillelse og overtakelse referer innklagede til prospektet med hensyn til objektets beskaffenhet og kontraktens bestemmelser.
Klagen går på at megler skal ha ansvar for at klageren har solgt leiligheten for tidlig. Innklagede fastholder at det er hennes eget ansvar, da det absolutt er i kjøperens interesse å få klarlagt når boligen er klar for overtakelse. I prospektet er det angitt 6-8 måneder etter at forbeholdene er slettet. Innklagede mener det er nokså vagt når ferdigstillelsen kunne påregnes.
Klagerens atter atter ytterligere anførsler:
Klageren mener at hun ikke overtar boligen i bustadoppføringslovas forstand før hennes egeninnsats og selgers arbeid er ferdig. Klageren mener det er en klar forskjell for når en bolig er klar for egeninnsats og når den er klar for ferdigstillelse/overtakelse.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav som følge av forsinket overtakelse.
Reklamasjonsnemnda behandler utelukkende krav mot megler og således ikke krav mot selgeren.
Klageren har anført at innklagede ved to anledninger har opplyst muntlig at selgers forbehold skulle være avklart innen utgangen av 2010. Denne påstanden er ikke imøtegått av innklagede. Reklamasjonsnemnda må legge til grunn det som fremgår skriftlig av salgsoppgaven og kontrakten.
Det fremgår at prospektet under Overtakelse:
Beregnet ferdigstillelse er ca. 6-8 mnd etter at selgers forbehold er frafalt. Nøyaktig overtagelsestidspunkt vil ikke være avklart før utsendelsen av innkalling til overtagelsesforretning til egeninnsats, som sendes ut senest 4 uker før forretningen skal avholdes.
Endelig overtakelse vil skje når kjøper er ferdig med egeninnsats, og når selger har fått utstedt midlertidig brukstillatelse. Overtagelsesprotokoll skal signeres av begge parter som bekrefter at overtakelse har funnet sted, og tilbakeholdt beløp pr kr.: 250.000,- frigis.
Det er ikke under punktet om overtakelse opplyst noe om når selgers forbehold skal være avklart. Denne opplysningen fremkommer fire sider lenger bak i prospektet under punktet Selgers forbehold:
Selger tar forbehold om følgende:
· At det innvilges endelig offentlig godkjenning av prosjektet
· At det selges 50 % av leilighetene
· Endelig godkjent finansiering for prosjektet.
Selgers forbehold skal være avklart innen utgangen av 2011.
Selger kan uavhengig av overnevnte, selv velge å frafalle forbeholdene innen fristen for å realisere prosjektet.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke at opplysningen om overtakelse dermed er vanskelig tilgjengelig for lesere av kontrakten.
Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke se at innklagede kan holdes ansvarlig for at klageren har solgt leiligheten sin så tidlig som hun har gjort.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-3 (2) at Oppdragstakeren skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne. I denne saken har innklagede sviktet med hensyn til opplysninger om overtakelse og ferdigstillelse. Klageren har i forbindelse med klagesaken bedt innklagede om å presisere hva han mener med overtakelse og ferdigstillelse. Innklagede har i denne forbindelse svart at når vi angir ferdigstillelse og overtakelse refererer vi til prospektet med hensyn til objektets beskaffenhet og kontraktens bestemmelser. Reklamasjonsnemnda vil påpeke at kontrakten er uklar med hensyn til de spørsmål klageren reiser og innklagedes svar er heller ikke tilstrekkelig klargjørende.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved utformingen av kontrakten og rådgivningen. Dette gir imidlertid ikke klageren noe økonomisk krav mot innklagede.