Klage nr:
043/11

Avgjort:
12. oktober 2011

Saken gjelder:
Opplysningsplikt vedrørende veirett.

Foretakets navn:
internet

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 12. oktober 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en boligeiendom ved kjøpekontrakt signert 10. september 2007. Det var en tinglyst erklæring på eiendommen som blant annet ga kommunen rett til å pålegge eier opparbeidelse av vei langs tomta. Klageren mottok et slikt pålegg i 2010. Klageren krever erstatning av innklagede, som ikke opplyste om denne heftelsen i salgsoppgaven.

Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hans advokat blir i det følgende betegnet som ”klageren”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren kjøpte en bolig i 2007 gjennom innklagede. Våren 2010 mottok klagerne et varsel fra en utbygger om at veien skulle utvides. Kommunen hadde pålagt utbyggeren å utvide veien i tilknytning til ny bebyggelse. Veien er i dag 6,5 meter bred, men er regulert til 12,5 meters bredde. Tiltaket er hjemlet i plan- og bygningsloven § 18-1 ”Krav til opparbeidelse av veg og hovedledning for vann og avløpsvann”.

Klagerne mener at de normalt ikke ville vært refusjonspliktige etter plan- og bygningsloven §18-6, men blitt kompensert for å avstå areal til veiutvidelsen. Klagerne hadde ikke grunn til å klage til innklagede på bakgrunn av utbyggerens første varsel.

Det viste seg imidlertid at det var tinglyst en veirett på klagernes eiendom som medførte at klagerne måtte avstå fra grunnen uten kompensasjon og at klagerne måtte dekke sin andel av kostnadene til den totale veiutvidelsen. Klagerne mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å opplyse om dette.

På kontraktsmøtet med innklagede 10. september 2007 ble det fremlagt en ubekreftet kopi av grunnboken. Det ble ikke opplyst om veiretten som heftet ved eiendommen. Det var heller ikke mulig å se heftelsen ut fra den ubekreftede utskriften fra grunnboken.

Ved senere kontakt med Statens kartverk, tinglysning, kan de bekrefte at innklagede aldri har bestilt noen grunnboksutskrift. Klagerne mener at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å oppfylle sin opplysnings- og undersøkelsesplikt, jf. eiendomsmeglingsloven av 1989 § 3-6 og § 3-7. Megler har en plikt til å innhente og kontrollere opplysninger om eiendommen. Klagerne mener at det ikke er tilstrekkelig å henvise til en ubekreftet kopi av en grunnboksutskrift. Videre bør den profesjonelle i tillegg være kjent med at grunnboksutskriften ikke nødvendigvis gir et selvforklarende bilde av heftelsessituasjonen for den aktuelle eiendommen.

Klagerne krever derfor erstatning av innklagede for det økonomiske tapet de har lidt ved at veiretten ikke ble gjort kjent ved kontraktsinngåelsen. Klagerne anfører å ha lidt følgende tap:

1. De refusjonspliktige kostnadene i forbindelse med kommende veiutvidelse.
2. Normal kompensasjon for avståelse av tomt til veiutvidelse.

Innklagede anfører:

Da klageren kjøpte eiendommen i august 2007, lå eiendommen i realiteten i en blindvei. Deler av veien var privat. I tiden etter at klageren kjøpte eiendommen har de skjedd en betydelig utbygging/ fortetting i området. Dette har medført at kommunen har pålagt utvidelse av veien.

Klageren er oppvokst i nærområdet. På tidspunktet for klagerens erverv bestod området i all hovedsak av villabebyggelse. I 2004 ble det vedtatt en egen reguleringsplan for området. Denne skulle sørge for en fortetting, og en del sentrale eiendommer fikk en BYA på 30 prosent med egne bestemmelser om utforming av bebyggelse som kunne oppføres i inntil fire etasjer. I og med at samtlige eiendommer på den tiden i hovedsak var bebygget med gamle villaer antok de aller fleste at resultatet av reguleringsplanen kom til å bli at eneboliger med store tomter ville bli fortettet med bygging av tomannsboliger i hagen.

Høsten (medio september) 2007 ble to eiendommer i en tverrgate solgt til en og samme utbygger. Overtakelse fant sted våren 2008. Disse to eiendommene utgjør 3 133 kvm, og prosjektet som ble gjennomført, besto av fire blokker over fire etasjer med til sammen 32 leiligheter. Fra å være bebygget med to villaer for to familier ble disse eiendommene bosted for 32 familier.

På motsatt side av veien klagerens bolig ble det i 2009/2010 prosjektert et tilsvarende
boligprosjekt. Også der ble to eiendommer med to boliger slått sammen, og i dag er 21 leiligheter under oppføring. Tilsvarende har en annen eiendom i samme gate blitt bebygget med 14 leiligheter. Innenfor en radius av 200 meter fra klagerens har seks eiendommer blitt revet og fortettet med anslagsvis 90 nye boenheter.

Massiv fortetting og utbygging i perioden fra 2008 og frem til i dag har medført at beboerantallet i området har blitt fordoblet.

På tidspunktet for klagerens erverv var det imidlertid ukjent at området ville bli fortettet, med de trafikale forhold dette medførte. I 2007 hadde få eller ingen mulighet til å forutse at det i årene fremover ville bli gitt tillatelser til blokkbebyggelse i stor stil i den rolige veien. Heller ikke de som var godt kjent i området, kunne forutse dette. For å illustrere forholdene rundt utbyggingen, legger innklagede ved et avisutklipp fra 2009 og 2011.

Innklagede har også bemerkninger til klagerens fremstilling av faktum. Innklagede innleder alltid kontraktsmøter med en gjennomgang av grunnboken og de erklæringer han i det konkrete tilfellet mener det er relevant å se på. Som vedlegg til kontrakten ble det fremlagt en utskrift av grunnboken, men ikke de enkelte heftelser/erklæringer som fremgår. På kontraktsmøtet ble grunnboksutskriften og tre tinglyste avtaler bestilt av Statens Kartverk, fremlagt og gjennomgått.

De tre erklæringene inneholdt ikke vesentlige opplysninger, og ble således ikke gjort til vedlegg i kontrakten. Den omstridte erklæringen er tinglyst på de fleste eiendommer som selgers i kommunen, og innklagede innformerer alltid om kommunens generelle erklæring vedrørende vei ved kontraktsmøtet.

På kontraktsmøtet ble det informert om de ”generelle bestemmelser om vei” medfører at kommunen når de måtte ønske det kan ekspropriere ved for eksempel veiutvidelse, og at man da ikke hadde krav på erstatning for eventuelle bygninger eller tomteareal. Reguleringskart følger som vedlegg til salgsoppgaven. Det fremgår tydelig at veien er tegnet bredere enn det som var realiteten i 2007, og dette forholdet ble også tatt med klageren ved kontraktsmøtet.

Spørsmålet saken reiser er hvorvidt innklagede ved sin håndtering av megleroppdraget har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren har vist til eiendomsmeglingsloven av 1989 § 3-6 og § 3-7 hvoretter megler er pålagt å innhente utskrift av grunnboken, herunder heftelser/servitutter som hviler på eiendommen, og dessuten gjennomgå heftelsene/servituttene som man må kunne regne med har relevans for saken.

Ifølge innklagede gjennomgikk han heftelsen/erklæringen vedrørende kommunens rett til vederlagsfri avståelse av vei med klageren ved kontraktsmøtet. Innklagede hadde på avtaletidspunktet ingen foranledning eller mulighet for å kjenne til hvilken utbygging området ville bli gjenstand for, og det var derfor heller ingen mulighet for å forutse utvidelsen av veien.

Klageren var kjent med erklæringen og dens innhold, og må etter innklagedes syn ha risikoen for at endrede forhold i boligområdet gjorde at den ble aktualisert.

Det foreligger etter dette ikke grunnlag for å rette kritikk mot innklagede for hans håndtering av salgsoppdraget overfor klageren.

Innklagede mener at eventuell mangelfull (skriftlig) fremleggelse av innholdet i den omstridte erklæringen ikke har virket inn på klagerens erverv av eiendommen. Det foreligger heller ikke noe økonomisk tap på klagerens hånd.

Innklagede mener saken reiser krav til bevisføring at den ikke er egnet for en skriftlig og forenklet behandling for Reklamasjonsnemnda. Subsidiært mener innklagede at klagen ikke kan føre frem.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren oppfatter essensen av innklagedes redegjørelse for sakens faktum som at det var liten mulighet for å forutse det omfanget av utbygging som har skjedd de senere år.

Klageren kan bekrefte at det har vært motstand mot den senere tids omfattende utbygging i område. Mange beboere er overrasket og skuffet over hvilke muligheter for utvikling som har vist seg å være hjemlet i reguleringsplanen fra 2004. Innklagede kan etter klagerens syn likevel ikke bli hørt med at det var umulig eller vanskelig å forutse at reguleringsplanen ville utløse vedtak med pålegg om utvidelse av veien.

Veien var tidligere en stille og rolig, smal vei. Etter plan- og bygningsloven § 18-1 kan det i regulerte strøk kun gis byggetillatelse dersom offentlig vei blir opparbeidet/utvidet i henhold til plan. Bygningsmyndighetene kan gi dispensasjon fra kravet, men pålegg om opparbeidelse må normalt påregnes når omfanget av utbyggingen kommer opp i en viss størrelse. Det er opp til kommunens vurdering å avgjøre når pålegg om opparbeidelse skal gis. Det har i tidligere år utvilsomt vært gitt mange dispensasjoner fra veiopparbeidelsesplikten, noe nettopp de tinglyste veierklæringene på flere tomter er en bekreftelse på. Terskelen for hvilke tiltak som kan utløse veipålegg ligger imidlertid betydelig lavere enn den omfattende utbyggingen som har skjedd i nabolaget. Også mindre omfattende former for utbygging som kan hevdes å være mer påregnelig, dvs. mer tradisjonell ”eplehageutbygging” hvor eksisterende villaer beholdes, mens nye eneboliger, tomannsboliger og mindre boligprosjekter oppføres i hagene, utløser regelmessig pålegg om veiutvidelse.

Etter at reguleringsplanen hvor ”bymesssig fortettingsområde” ble vedtatt i 2004, mener klageren at det må ha vært høyst påregnelig at veien ville bli pålagt utvidet i forbindelse med gjennomføring av planen. En eiendomsmegler måtte etter klagerens syn kunne forventes å være vel innforstått med, uten å forutse eller kjenne til det konkrete omfanget av en fremtidig utbygging, at det ved oppstart av byggeaktivitet etter reguleringsplanen ville være en reell mulighet for at veien ville bli utvidet.

Innklagede har i tilsvaret opplyst at han ”alltid” gjennomgår grunnboken og relevante heftelser i kontraktsmøter, og ”alltid” innformerer om kommunens ”generelle erklæring vedrørende vei”. Det er og opplyst at innklagede tok opp på kontraktsmøtet at reguleringskartet tydelig viste at veien er tegnet inn bredere enn den i realiteten var i 2007.

Klageren kan ikke huske at det ble informert ved kontraktsmøtet om heftelsen og reguleringskartet. Det ble i alle fall ikke gitt noen informasjon som foranlediget ham til på egen hånd å undersøke nærmere om det forelå tinglyste heftelser på eiendommen som omhandlet økonomiske forpliktelser.

Klageren vil for øvrig bemerke at en eventuell informasjon om kommunens ”generelle erklæringer vedrørende vei” ville vært misvisende da det ikke gjelder en erklæring av generell art. Klageren mener det er villedende å omtale erklæringene, som kan gjelde store økonomiske verdier/forpliktelser, som ”generelle” da dette bagatelliserer innholdet og gir inntrykk av at de ikke er noe man behøver å ta hensyn til.

Det vedlagte kart over refusjonspliktige eiendommer viser at mange, men ikke alle eiendommer langs veien, er refusjonspliktige.

Uavhengig av hvilken informasjon som ble gitt i kontraktsmøtet, anføres det at informasjonen skulle vært gitt som en del av salgsinformasjon. Dette har innklagede gjort blant annet ved salg av en naboeiendom som ble solgt 30. august 2011. Klageren bemerker at innklagede tydeligvis selv mener at dette er en opplysning som er relevant å gi til kjøper. Klageren anfører at innklagede har brutt tidligere eiendomsmeglingslov av 1989 § 3-6 (1) nr. 3.

Klagerne bemerker at innklagede har opplyst at det ble innhentet utskrift av tre dokumenter fra panteboken som vise seg ikke å inneholde vesentlig opplysninger. At den aktuelle ”bestemmelse om veg”, som i høyeste grad innehold vesentlige opplysninger, ikke ble innhentet og fremlagt, fremstår derfor som en ”glipp” fra innklagedes side.

Klageren viser for øvrig til et salg av en naboeiendom hvor et annet eiendomsmeglingsforetak gjorde tilsvarende feil. Der var situasjonen den at den aktuelle heftelsen ikke fremgikk av grunnboksutskriften som ble fremlagt fordi denne bare var tinglyst på hovedbølet som salgseiendommen var utskilt fra. Eiendomsmeglerens forsikringsselskap erkjente ansvar og kom med forslag til minnelig løsning.

Det er ennå ikke helt klart hvor høyt klagerens økonomiske tap er, ettersom refusjonssaken ikke er ferdigbehandlet. Det er heller ikke klart hvilken erstatning grunneierne som har krav på vederlag for å avstå grunn, vil få. Det er foreløpig kalkulert at klageren må betale et refusjonsbeløp på kr 140 728. Videre må klageren avstå 33,6 kvm areal av sin eiendom. Dette verditapet er det naturlig å fastsette tilsvarende den kvadratmeterpris som er tilbudt en annen grunneier i forslag til minnelig avtale om grunnavståelse. Dette utgjør kr 2 000 per kvm og til sammen kr 67 200.

Hensett til beløpenes størrelse bekrefter dette etter klagerens syn at veierklæringen hadde vesentlig interesse klageren ved kjøpet. Den manglende opplysningen innvirket på klagerens budgivning og inngåelse av avtale om erverv av eiendommen. Ved avtaleinngåelsen ble det ikke tatt hensyn til de økonomiske forpliktelsene etter veierklæringen. Klageren anfører at hans økonomiske tap er tilsvarende de kalkulerte beløp i avsnittet over.

Klageren mener for øvrig saken er egnet for en forenklet behandling, og ikke reiser bevisspørsmål som krever umiddelbar bevisførsel.

Innklagedes ytterligere anførsler:

I relasjon til sakens faktum er det for innklagde viktig å presisere at den reguleringsplanen som ble vedtatt i 2004, på ingen måte gav grunnlag for at noen i 2007 kunne forutse hvilken faktisk utbygging og fortetting som har skjedd de siste to årene, og som etter manges oppfatning strider mot intensjonene i den vedtatte reguleringsplanen.

Det vises for så vidt gjelder dette til diverse debattinnlegg og artikler i lokalavisen.

Ut over dette konstateres at klageren opplyser å ikke kunne huske å ha fått slik informasjon innklagde hevder å ha gitt dem angående veiservitutten. Dette betyr at man har en situasjon hvor ord står mot ord hva gjelder de faktiske omstendigheter omkring meglers opplysninger til kjøper.

Klager har anført at innklagde forut for kontraktsinngåelsen burde ha informert spesifikt om den aktuelle servitutten, og anfører blant annet at dette er gjort for en eiendom innklagde har solgt i august 2011. I lys av at diskusjonen rundt utvidelse av veien oppstod i 2010, synes det neppe å være tvil om at megler i dag – og følgelig også i august i år – er forpliktet til å opplyse mulig kjøpere av eiendom som er berørt av de konkrete planene. Det er etter innklagdes syn ikke grunnlag for å påberope dette forhold som noe som taler for at megler hadde en tilsvarende opplysningsplikt i august 2007.

Klager har videre vist til ”et lignende tilfelle”. Det er imidlertid intet som ut fra nevnte brev alene tyder på at denne saken skal kunne jevnføres med nærværende sak hva gjelder faktum, tidspunkt for salget og andre relevante parametere for vurdering av et ansvarsgrunnlag mot megler. Innklagde vil således hevde at Reklamasjonsnemnda ikke kan ta hensyn til nevnte brev som ”bevis” for at forholdene i den foreliggende sak skal bedømmes på samme måte. For øvrig skal det bemerkes at dette ”lignende tilfellet” gjaldt en megler som ikke hadde lagt frem fullstendig grunnboksutskrift for eiendommen, idet eiendommen var fraskilt et hovedbøl hvor servitutten var tinglyst. Dette er ikke tilfellet i nærværende sak, hvor klager i følge kjøpekontraktens § 12 har signert på å ha mottatt fullstendig Grunnboksutskrift for eiendommen samt reguleringskart og bestemmelser datert 24. juli 2007.

Innklagdes står fast ved at saken slik den foreligger ikke er egnet for en skriftlig klagebehandling ved Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.

Klager har videre anført at saken har prinsipielle side som man mener gjør at behovet for umiddelbar bevisførsel ikke foreligger. Innklagde er sterkt uenig i denne vurderingen, og viser til at en eventuell prinsipiell avgjørelse for så vidt gjelder problemstillingen i denne saken, etter vårt syn vil måtte etterprøves av domstolene med full og umiddelbar bevisførsel.

Innklagde er videre av den oppfatning at Reklamasjonsnemnda ut fra sine tidligere uttalelser om bevissituasjonen i saker hvor ord står mot ord, jf blant annet klage nr 170/10, ikke kan gi klager medhold i sin anførsel om at de ikke har blitt opplyst om veiservitutten.

Fra nevnte klagesak hitsettes:

”Klageren og innklagede har forklart seg ulikt om innklagedes håndtering av budrunden, blant annet hvorvidt klageren selv hadde valgt dette som alternativ da hun ble gjort kjent med at saksbehandleren skulle på ferie, og hvilken akseptfrist som var fastsatt ved budet. Der partene forklarer seg ulikt og forholdet for øvrig ikke er dokumentert kan ikke Reklamasjonsnemnda legge større vekt på den ene partens forklaring enn den andres.”

Ut fra ovennevnte fastholdes vår tidligere påstand, slik denne fremgår av tilsvar av 28. juli d.å.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers plikt til å opplyse om tinglyste heftelser på eiendommen.

Saken er behandlet etter Lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Etter Reklamasjonsnemndas syn har innklagede ved ikke å opplyse om erklæringen som var tinglyst på eiendommen i salgsoppgaven opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det følger direkte av eiendomsmeglingsloven § 3-6 (1) nr. 3 at det skal opplyses om heftelser i salgsoppgaven.

Opplysningsplikten foreligger før handel har kommet i stand. Partene har forklart seg ulikt om hva som ble sagt på kontraktsmøtet. Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til hva som ble sagt der, men vil presisere at det ikke er tilstrekkelig med en gjennomgang av heftelser på kontraktsmøtet.

Reklamasjonsnemnda finner det ikke tvilsomt at klageren har lidt et økonomisk tap som følge av veiutvidelsen.

Reklamasjonsnemnda finner dermed at innklagede plikter å yte erstatning for det tap som står i adekvat årsakssammenheng med innklagedes uaktsomhet. Reklamasjonsnemnda antar det ville vært klart prisdempende om klausulen var gjort kjent da eiendommen ble solgt.

Reklamasjonsnemnda antar at erstatningen vil tilsvare det endelige refusjonskravet samt verdien av det arealet som må avgis vederlagsfritt.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å opplyse om heftelser ved eiendommen og må yte erstatning i tråd med Reklamasjonsnemndas bemerkninger.