Klage nr:
056/11

Avgjort:
12. oktober 2011

Saken gjelder:
Budgivning

Foretakets navn:
internet

Behandlet av Reklamasjonsnemnda12. oktober2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en bolig som ble formidlet av innklagede. Selger av boligen var arvinger av et dødsbo. Klageren oppdaget senere at en av arvingene hadde deltatt under budrunden. Klageren mener dette har presset prisen opp, og krever erstatning av innklagede.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

I forbindelse med kjøp av et dødsbo, ble ikke klageren opplyst om at en av arvingene var med i budrunden som budgiver. Klageren ble veldig overrasket da han, etter purring, fikk kopi av budjournalen.

Klageren oppfatter det som ren prisforhøyende faktor at en ”eier” var med på budrunden uten de øvrige budgivernes viten. Arvingens siste bud var på kr 1 900 000 som var kr 150 000 høyere enn prisantydningen.

Klageren konfronterte innklagede med dette. Han virket overrasket og sa at det ikke var vanlig å si noe om hvem som var med i en budrunde. Klageren viser i den forbindelse til klage nr. 56/09. Klageren er skeptisk til innklagedes håndtering av salget. I ettertid har han også fått opplyst at arvingen som innga bud var uten jobb, og klageren stiller seg tvilende til om innklagede har undersøkt arvingens finansiering.

Klageren anser det tredje budet på eiendommen som ikke kom fra arvingen som et reelt bud. Dette var på kr 1 800 000. Klageren føler seg lurt av innklagede, og mener han ble påført et økonomisk tap stort kr 100 000. Klageren krever dette tapet dekket av innklagede.

Innklagede anfører:

Klagerens bud ble akseptert 11. februar 2011. Eiendommen ble overtatt 3. mars 2011.

Eiendommen ble solgt som dødsbo. Arvingen som innga bud på eiendommen, hadde gitt fullmakt til de to andre arvingene til å stå for salget.

Innklagede har i brev av 12. juli 2011 gitt et mer utfyllende svar på klagen:

I klage nr. 56/09 som klageren har brukt som sammenlikningsgrunnlag, var det i salgsoppgaven gitt opplysninger om arvingenes forkjøpsrett. At en forkjøpsberettiget arving melder seg på i en budrunde og bidrar til å presse opp prisen mener innklagede gir grunn til å mistenke at det ikke er snakk om et reelt bud. Innklagede er selvsagt enig i at øvrige budgivere da har krav på informasjon om at budgiver er en forkjøpsberettiget arving. Slik er det imidlertid ikke i nærværende sak. Innklagede kan heller ikke se at det foreligger noen øvrige omstendigheter som tilsier at innklagede hadde noen informasjonsplikt.

Arvingen som innga bud på kr. 1 900000, var rettslig ansvarlig for budet. Budskjema var signert av to personer. Mellom budgivere er det solidaransvar og dermed ville den andre budgiveren være ansvarlig for oppfyllelse av hele kjøpekontrakten hvis arvingens del av finansieringen sviktet. Det var ingen indikasjoner på at finansieringen ikke var i orden, og budet var uten forbehold om finansiering. Arvingen var tilbakeholden i budrundens innledende fase. Innklagede mener dette taler for at hensikten var det motsatte av å by opp prisen på eiendommen.

Megler kan i visse situasjoner ha en informasjonsplikt fordi øvrige budgivere trenger de aktuelle opplysningene for å ivareta sine interesser i saken. Hvis klagerne hadde blitt informert om at en av arvingene hadde lagt inn bud sammen med en annen som solidarisk medforpliktet, at budet syntes reelt og finansieringen lot til å være i orden, kan innklagede vanskelig se at klagerne kunne brukt denne informasjonen til noe som helst. Derfor mener innklagede at han ikke har opptrådt på noen kritikkverdig måte.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder spørsmålet om megler har plikt til å opplyse om at en av budgiverne også var en av arvingene av dødsboet.

I klagesak RfE 2009056 som klageren har vist til, uttalte Reklamasjonsnemnda:

”I salgsoppgaven sto det «arvinger i boet påberoper seg retten til å tre inn i høyeste bud i salgsprosessen». Arvingene har således betinget seg forkjøpsrett overfor kjøper. Spørsmålet blir så om innklagede kan formidle bud fra den ene arvingen. Det foreligger ikke noe forbud mot å formidle slike bud. Dog er det en forutsetning at de øvrige interessentene får orientering om dette på en tilstrekkelig klar måte, spesielt der det allerede foreligger en forkjøpsrett til fordel for arvingene. Arvingen hadde i henhold til budloggen tatt forbehold om egenkapital.

På bakgrunn av korrespondansen mellom partene i saken legges det til grunn at klagerne ikke ble informert om at budgiveren med budet på 600 000 kroner var den ene arvingen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning burde innklagede orientert om dette forholdet på bakgrunn av at han skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og sørge for at budgivere har et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd. Salgsoppgaven opplyste om at arvingene kunne tre inn i høyeste bud, men dette er noe annet enn at arvingen skulle være budgiver og med på å trekke opp prisen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning var det i strid med god meglerskikk ikke å informere klagerne om at konkurrerende budgiver var en av arvingene, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 (2).”

Reklamasjonsnemnda har delt seg i et flertall og et mindretall ved behandling av saken.

Reklamasjonsnemndas flertall, Tore Bråthen og Kåre Mæland uttaler:

Faktum i de to sakene er ikke sammenfallende, ettersom det i det foreliggende tilfellet ikke var tale om at arvingen som var budgiver, hadde en forkjøpsrett og av denne grunn mest logisk burde avstått fra å inngi bud. I det foreliggende tilfelle hadde arvingen lagt inn bud sammen med en annen, som han dermed ville være solidarisk ansvarlig med for kjøpesummen dersom budet ble akseptert.

Reklamasjonsnemnda ser ingen grunn til å tvile på at innklagede anså arvingen som en reell budgiver. Reklamasjonsnemnda kan heller ikke se at klageren har sannsynliggjort at arvingen ikke var reell budgiver og at klageren kunne fått kjøpt eiendommen til en lavere pris dersom innklagede hadde opplyst om at konkurrerende budgiver var én av arvingene.

Ifølge forskrift om eiendomsmegling (FOR-2007-11-23-1318) § 6-3 skal megler ”legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden”. Håndteringen av budrunden er bl.a. underlagt bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 6-3 (1) om god meglerskikk, jf. Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling – rettslige spørsmål (2. utg., Oslo 2008) s. 326. Megler må dermed håndtere budprosessen slik at både selger og interessenter har tillit til den.

Forskrift om eiendomsmegling § 6-4 (1) har regler om innsyn i budrunden som bygger på en avveining mellom selgers og interessenters interesser slik at begge parter skal kunne ha tillit til at budprosessen har pågått på korrekt måte. I henhold til reglene om innsyn i budrunden har både selger og kjøper krav på innsyn i budrunden, men partenes rett til innsyn foreligger først etter at handel er kommet i stand. Regelen anses som et unntak fra meglers taushetsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-6. Verken eiendomsmeglingsloven eller forskriften har nærmere regler om at interessenter allerede under budrunden skal gis rett til å få vite hvem konkurrerende budgivere er.

For at budgivere skal gis nøyaktige opplysninger om hvem som deltar i budrunden allerede mens budgivningen pågår, kreves det etter Reklamasjonsnemndas oppfatning spesielle grunner, typisk slik situasjonen var i klagesak RfE 2009056. Generelt har selgere en berettiget forventning om at konkurrerende budgivere ikke som følge av informasjon fra megleren skal kunne konferere med hverandre om strategien for budgivningen med de farer for innbyrdes arrangementer dette kunne innebære. Dette gjelder også der selger er tre arvinger og den ene av arvingene er budgiver. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det i denne saken foreligger spesielle grunner som tilsier at interessenter skal gis rett til å få vite hvem konkurrerende budgivere er mens budgivningen pågår. Etter omstendighetene kan det nok likevel være god meglerskikk å gi opplysninger om at en av arvingene var budgiver, uten å identifisere vedkommende.

Mindretallet, Øyvind Næss, vurderer det slik at når en av de tre arvingene (selgerne) deltar i budrunden, er dette såpass spesielt at megler burde informert de øvrige budgiverne om dette straks megler ble oppmerksom på det. Det forhold at selgeren har inngitt budet sammen med en annen endrer ikke dette. Meglers opplysningsplikt i denne sammenheng begrenser seg til at en av selgerne deltar i budrunden. Budets størrelse eller identiteten til budgiver kan det ikke opplyses om.

Etter mindretallets mening vil unnlatelse av å gi slike opplysninger i forkant av budprosessen være egnet til å svekke kjøpers tillitt til at budprosessen har gått forsvarlig for seg. Kjøper vil uansett etter at handel er avsluttet bli oppmerksom på at en av arvingene har inngitt bud gjennom sitt krav på innsyn i budjournalen.

Mer allment vil en budprosess der en arving (selger) deltar uten at det er åpenhet om det, være egnet til å svekke tilliten til meglers integritet og uavhengighet, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3 (1). Etter mindretallets mening har megler opptrådt i strid med god meglerskikk i denne saken.

Når det gjelder klagers krav om erstatning finner nemndas mindretall at denne delen av saken ikke kan behandles i nemnda da saksforholdet tilsier et behov for umiddelbar bevisførsel.

Konklusjon i henhold til flertallets syn:

Klageren gis ikke medhold.