Klage nr:
072/11
Avgjort:
12. oktober 2011
Saken gjelder:
Feilaktige opplysninger om lengden på strandlinje
Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda12. oktober 2011. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Budet ble akseptert 4. juni og kjøpekontrakt signert 9. juni 2010. Overtakelse var avtalt til 24. juni 2010. Det er i salgsoppgaven opplyst at lengden på strandlinjen var 100 meter. Det har senere vist seg at denne er kortere enn oppgitt.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Eiendommen ble overtatt 25. juni. Ved overtakelsen påpekte klageren skriftlig i overtakelseserklæringen en feil på en elektrisk bryter og muntlig et rennende toalett. I forbindelse med overtakelsen fikk klageren en del gamle papirer vedrørende eiendommen fra selgeren. Etter overtakelsen så klageren nærmere på papirene og spesielt en udatert kopi tegnet etter eller i forbindelse med utvidelsen av bygningsmassen for 20 år siden, som viste eiendommens grenser med nøyaktige mål.
I salgsoppgaven var lengden på strandlinjen oppgitt til 100 meter. Den målsatte tegningen viste 38,93 m + 29,69 m, til sammen 68,62 m og det er mer enn et rimelig avvik fra de oppgitte 100 m.
Saken ble tatt opp skriftlig ved brev av 18. august 2010 til innklagede og senere. Klageren
finner det uforståelig at innklagede mener at et så stort avvik ikke har noen betydning for verdien av eiendommen. Klagerne mener at lengden på strandlinjen er en av de mest sentrale faktorer for verdien av en strandeiendom. Klageren ber Reklamasjonsnemnda vurdere hvorvidt det er i overensstemmelse med god eiendomsmeglerskikk å oppgi 100 m strandlinje når den faktisk er under 70 m, for deretter, etter å ha brukt over fem måneder på å besvare spørsmålet, påstå at dette ikke har noen betydning for verdien av eiendommen.
Innklagede anfører:
Eiendommen var lagt ut for salg med prisantydning kr 10 000 000 lik verditaksten. Klageren kjøpte eiendommen for kr 7 850 000. Eiendommen er en stor fritidseiendom på 4,466 mål. Eiendommen var blant annet markedsført med ca 100 meter standlinje. Klageren hevder at strandlinjen utgjør 68,62 meter. Bakgrunnen for dette er mål fra et kart som angir eiendommens koordinater. Klageren stiller spørsmål ved om innklagede har opptrådt overensstemmende med god meglerskikk både på grunn av det påståtte arealavviket og grunnet sen tilakemelding på klagerens henvendelser.
Innklagedes opplysning om at strandlinjens lengde utgjør ca 100 meter er basert på takst og selgerens opplysning. I et takstdokument fra 7. mai 2004 utført av en annen takstmann, er også eiendommen opplyst å ha ca 100 meter strandlinje. Innklagede har befart eiendommen, og hadde ingen grunn til å trekke i tvil at opplysningen om strandlinjens lengde fra to uavhengige takstmenn og selgere, ikke var korrekt. Innklagede kan derfor ikke se at det foreligger noe ansvarsgrunnlag for innklagede.
I salgsoppgaven og taksten som er vedlagt salgsoppgaven, er strandlinjen opplyst å være ca 100 meter. Lengden på strandlinjen er omtrentlig angitt og gir dermed uttrykk for at den ikke er nøyaktig målt opp og derfor kan ha avvik. Klageren påstår at strandlinjen er 68,62 meter. Målet refererer seg til et kart som angir eiendommens koordinater, strukket opp med rette linjer, for oppmåling og definering av eiendommens grunnareal.
Strandlinjen består av svaberg, bukter og krumninger. Det blir dermed ikke riktig å angi lengden på strandlinjen med en rett linje på samme måte som en grense mellom to nabotomter hvor skillet faktisk er en rett linje. En nøyaktig beregning av en strandlinje må ta høyde for alle bukter og krumninger. Videre må det være rom for større avvik i et omtrentlig angitt mål for en strekning med bukter og krumninger, enn et omtrentlig angitt mål for en rett strekning.
Den 5. august 2011 dro takstmannen til eiendommen for å måle opp strandlinjen så nøyaktig som mulig. Dette ble gjort med hyssing som ble lagt langs strandlinjen. Strandlinjen ble målt til 84 meter. Etter innklagedes syn må strandlinjens faktiske lengde på 84 meter anses å ligge innenfor det slingringsmonn som et omtrentlig mål gir uttrykk for.
Innklagede hadde ingen indikasjon på at opplysningen om strandlinjens lengde, opplyst av to uavhengige takstmenn og av selger, ikke var korrekt. Innklagede viser til Reklamasjonsnemndas avgjørelse i sak 36/07 jf. Klagenemndas avgjørelse i sak 25/03, der det fremgår at en eiendomsmegler normalt må kunne stole på målinger som er foretatt av en takstmann. Etter innklagedes syn er det ikke grunnlag for å kritisere innklagede for å ha basert seg på takstmennenes og selgerens opplysninger om at strandlinjen var ca 100 meter.
Strandlinjen er omtrentlig angitt. Klageren tok ikke forbehold om at lengden på strandlinjen måtte være eksakt, og klageren har heller ikke på annen måte gitt uttrykk for at dette var sentralt i forbindelse med kjøpet. Det er uansett innklagedes syn at strandlinjens lengde på 84 meter kontra en strandlinje på ca 100 meter ikke påvirker eiendommens verdi slik klageren hevder. Det må også ses hen til at eiendommens totale grunnareal er 4.466 mål Innklagede må anses å ha opptrådt i samsvar med god meglerskikk, jf eiendomsmeglingsloven § 6-3. Innklagede har videre oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf § 6-7. For det forholdet som gjelder innklagedes sene tilbakemelding på klagerens brev, erkjenner han at han skulle ha respondert raskere. Dette er også beklaget fra innklagedes side i brev til klageren av 2. februar 2011.
På bakgrunn av ovennevnte saksfremstilling og bevisførsel bes Reklamasjonsnemnda ta stilling til om saken skal avvises. Dersom Nemnda kommer til at saken vil bli behandlet, avviser innklagede å ha noe ansvar. Innklagede har ivaretatt både kjøperens og selgerens interesser og har opptrådt i samsvar med god meglerskikk. Under enhver omstendighet forelå det ingen grunn til at innklagede skulle betvile opplysningene fra to uavhengige takstmenn og selger om at strandlinjen var 100 meter.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren har ingen kommentarer til saksgangen rundt kjøpet, bortsett fra at opplysningene om lengden på strandlinjen ble gitt ham av selgerne i en konvolutt med en del andre eldre papirer i forbindelse med kontraktsunderskrift. Klageren oppfattet ikke at disse papirene skulle inneholde avvikende informasjon og så nærmere på dem først i juli 2010.
Taksten datert 11. mai 2005 har tidligere ikke vært kjent for klageren. På to relevante punkter er den feil, tomtens areal er ikke 5500 m2 og strandlinjen er ikke 100 m. Hvis tomtens areal er feil, er det sannsynlig at strandlinjens lengde heller ikke stemmer. Dette burde etter klagerens syn fått innklagede til å vurdere opplysningene om strandlinjen med skepsis. Dersom ny takstmann også har hatt denne taksten til sin disposisjon, burde han vært aktsom på dette punktet.
Det fremlagte målebrev viser ingen avstander og oppgir kun et areal. Det er ikke klart for klagerne hvor grensen mot sjøen skulle ligge dersom den ikke følger den stiplede linjen som går litt under og litt over vann ved normal vannstand. Slik klageren nå kjenner tomten, blir arealet over vann noe mindre ved høyeste høyvann og en del større ved laveste lavvann. Strandlinjen forlenges noe ved høyvann og forkortes ved lavvann. Bukten er meget langgrunn ved laveste lavvann er strandlinjen trolig kortere enn 68,62 m.
Takstmannen kontaktet ikke klageren ved kontrollmålingen, og klageren observerte ham heller ikke denne dagen. Takstmannen er ikke uhildet, og klagerne mener at målt resultat 84 m ikke kan tillegges vekt. Målebrevet viser en svak blå linje langs vannet, denne er stort sett sammenfallende med strandlinjen indikert i arket merket 2010.04.23 1:500. Klagerne kan vanskelig forstå at den svake krummingen skal gi så stort avvik fra de rette linjene og kjenner ikke vannstanden ved måletidspunktet. Uansett er resultatet et stort avvik fra takstmannens opprinnelige tall på ca 100 m.
Det faktum at klageren ikke tok forbehold og gikk ut fra at innklagedes salgsoppgave var korrekt, bør tale i hans favør. Klagerne hadde ingen grunn til å tvile på det han oppfattet som korrekte opplysninger fra en seriøs selger og en seriøs eiendomsmegler.
Klagerne mener at dersom målebrevets opplysninger og avstander blir fravektet i salgsoppgaven, bør dette fremkomme tydelig. Det er ikke bra å vedlegge et målebrev uten tall for så å opplyse villedende tall. Lengden på strandlinjen er en vesentlig verdifaktor for strandeiendommer, den står også på salgsoppgavens første side.
Reklamasjonsnemnda bes vurdere følgende:
– Er god eiendomsmeglerskikk å opplyse om ca 100 m strandlinje når dette ikke er riktig og det foreligger grunn til skepsis om de fremlagte tall fra takstmennene kan stemme?
– Er det god eiendomsmeglerskikk å sende en takstmann som tidligere har gitt feil opplysninger til å kontrollere dem alene etter nevnte metode og bak ryggen på kjøperen?
– Er det god eiendomsmeglerskikk å svare først etter over fem måneder og etter minst fire purringer?
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede viser i tilsvaret til en takst utført 7. mai 2004. Taksten ble bestilt av selgeren i forbindelse med en refinansiering. Innklagede mener taksten var for gammel til å ha relevans for salget av eiendommen. Som det fremkommer av målebrevet, er kartforretning utført 31. august 2009. Før dette fantes det, i henhold til innklagedes undersøkelser, ingen nøyaktig oppmåling av eiendommen. Eiendommen er registrert i 1918 og en skylddelingsprotokoll fra samme år gir ingen mål av eiendommen. På tidspunktet for taksten fra 2004 var grensene til eiendommen antageligvis svært unøyaktige og kanskje på noen områder uvisse. Ovennevnte forhold gir ingen grunn til at innklagede ikke skulle stole på at opplysningen om at strandlinjen var korrekt angitt.
Innklagede er fortsatt av den oppfatning at opplysningene om strandlinjens lengde, var informasjon innklagede kunne legge til grunn for opplysninger i salgsoppgaven. Han kan ikke se at det forelå indikasjoner eller åpenbar feilinformasjon som skulle gi ham grunn til å kontrollere ytterligere opplysningene gitt av takstmennene og selger. Innklagede mener at han må anses å ha opptrådt i samsvar med god meglerskikk ved å opplyse at strandlinjen er ca 100 meter.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Det er korrekt at skylddelingen fra 1918 ikke oppga tomtens areal, men det ble oppgitt målepunkter og avstander. Disse stemmer delvis overens med avstandene i den tilsendte og senere utarbeidede plan. De oppgitte avstander i 1918 og etter 1991 er nøyaktig beskrevet i klagerens brev av 15. september 2011.
Klageren anfører at innklagede refererer til den gamle taksten og at den er for gammel til å være relevant. Klageren mener at grensene for eiendommen er eldre, fra 1918, og fortsatt er relevante, selv med landheving og feiltolking. Målebrevet oppgir areal, men ikke avstander og målepunkter, skylddelingsforretningen angir målepunkter og avstander, men ikke areal. Plantegningen etter 1991 angir målepunkter og avstander, men ikke areal, grensen for 33/27 mot vest er indikert, med spørsmålstegn.
Uansett tidspunkt og målemetode har strandlinjen på eiendommen aldri vært 100 m og det er feil å selge ca 100 m når strandlinjen er vesentlig mindre.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder påstand om feilaktige opplysninger om lengde på strandlinje
Reklamasjonsnemnda behandler forholdet til innklagede meglerforetak. Forholdet mellom kjøperen og selgeren vil ikke bli vurdert.
Det er åpenbart at kartet som klageren fant etter overtakelsen, er målebrevskartet. Dette kartet er ikke fremlagt av innklagede og kun første side av målebrevet var vedlagt salgsoppgaven. Situasjonskartet datert 23. april 2010, som er fremlagt, er ikke målsatt i motsetning til målebrevskartet. Måling av strandlinjen skulle skje mellom de angitte målepunkter og ikke ved hjelp av hyssing. Målepunktene var også angitt i situasjonskartet.
Meglerens opplysninger om eiendommen er i stor grad basert på utsagn og dokumentasjon fra selgeren. I lovforarbeidene (NOU 2006: 1 s. 119, Ot.prp. nr 16 (2006-2007) s. 155) fremgår det at selgeren er meglerens primære kilde til informasjon om eiendommen og megleren bør bruke en del ressurser på å få ut opplysninger fra vedkommende. I denne saken har selgeren opplyst at strandlinjen var ca 100 meter. Det samme er opplyst i en gammel takst og i en takst avholdt i forbindelse med salget. Takstene var avgitt av forskjellige takstmenn. Ifølge de opplysninger som er fremlagt for Reklamasjonsnemnda av innklagede, fremkom det ikke mål på strandlinjen av dokumentasjon innhentet fra kommunen. Kontrollmålingen foretatt av takstmannen, som åpenbart var gjennomført feil, viste også at arealavviket ikke var så stort at det måtte oppdages med det blotte øye. I denne saken var det da ikke foranledning til at innklagede skulle foreta oppmåling av arealet. I salgsoppgaven var strandlinjen angitt til ca 100 meter. Det er oppgitt at arealene fremgår av takst og ikke er basert på meglers egne oppmålinger.
Ut fra de konkrete forholdene i denne saken kan Reklamasjonsnemnda ikke se at innklagede har forsømt seg ved å basere seg på de opplysningene som var gitt av selgeren og takstmennene.
Reklamasjonsnemnda mener med dette ikke generelt å frita meglere fra plikten til å kontrollere opplysninger som kommer fra selger eller takstmenn. Det kunne vært mulig å beregne strandlinjens lengde ut fra situasjonskartet. Det må forventes av meglere som selger strandeiendommer, vet hvordan strandlinjen skal måles. Poenget i denne saken var at det ikke var noen indikasjoner som tilsa at innklagede burde foretatt supplerende, selvstendige undersøkelser.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har begått en feil ved å la takstmannen, som ifølge klagerens påstand måtte ha målt feil, foreta kontrollmålingen.
Det er ikke god eiendomsmeglerskikk å besvare henvendelser fra kjøpere først etter over fem måneder og etter minst fire purringer.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å ha besvart henvendelser innen rimelig tid. For øvrig fører klagen ikke frem.