Klage nr:
087/11

Avgjort:
12.oktober 2011

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
internet

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 12. oktober 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne ga innklagede i oppdrag å selge sin eiendom. De er misfornøyde med saksbehandlingen og krever prisavslag og avgjørelse om at innklagede har brutt god meglerskikk.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne anfører at det ble gjort en rekke feil ved annonseringen av eiendommen på finn.no, herunder

– Annonsert under feil kategori

– Faktafeil

– Bilder fjernet

– Feil i kartreferanse

– Skrivefeil

– Feil benevnelse i takst

Det var manglende kontraktsutkast og budjournal i e-post 11. oktober 2010. Klagerne har fremdeles ikke mottatt disse dokumentene. Siste gangen de purret på dette fikk de tilsendt dokumenter som vedrører en eiendom som kjøperen av deres eiendom skal selge.

En heftelse som innklagede fikk beskjed om 27. august 2010, ble først ordnet opp i 14. februar 2011.

Det tok syv uker fra kjøperen overtok eiendommen til klagerne mottok oppgjør.

Av vedlegg til klagen fremgår:

Etter at takstmannen hadde befart eiendommen og klagerne mottok taksten i posten, tok de umiddelbart kontakt med innklagede fordi takstmannen hadde omtalt eiendommen som en fritidsbolig og det var viktig for klagerne å presisere at eiendommen var registrert som en boligeiendom, men ble benyttet som fritidsbolig. Dette skulle innklagede snakke med takstmannen om og få rettet opp, det ble ikke gjort.

Da annonsen ble lagt ut på finn.no, ble den lagt under fritidsboliger, ikke under boliger som avtalt. Det var også faktafeil i annonsen, bilder var falt ut og annonsen inneholdt en rekke skrivefeil.

Etter gjentatte telefoner og e-poster frem og tilbake ble omsider annonsen nokså riktig. Salgsoppgaven var allerede sendt til trykking så den lot seg ikke rette opp.

Det ble holdt fire visninger, og da det den 5. oktober 2010 kom inn et bud på prisantydning, valgte klagerne å akseptere det. Da de den 11. oktober 2010 mottok en e-post fra innklagede med kopi av akseptbrevet som var sendt til kjøperen, reagerte de umiddelbart på overtakelsesdatoen som var satt til 1. februar 2011. I telefonsamtale med innklagede ble det gjort helt klart at det ikke var aktuelt for klagerne med så sen overtakelse, men dette var ifølge innklagede ikke noe å bry seg om da dette kun var en tilfeldig valgt dato som kun var satt der for å kunne printe ut nødvendige papirer. Klagerne hadde også en gjennomgang vedrørende det juridiske i budaksept kontra ønsket overtakelse, men ifølge innklagede hadde ikke kjøperen ytret noe ønske om tidspunkt for overtakelse.

Kontraktsmøtet ble holdt den 18. oktober 2010 og igjen ble overtakelsesdatoen tatt opp. Ifølge kjøperen skulle han forsøke å overta så snart som mulig, han måtte bare flytte sin gamle far først. Nok en gang presiserte innklagede at det ikke var noe behov for å sette en annen dato enn den som tidligere var satt da kjøperne skulle gjøre sitt ytterste for å overta så fort som mulig og senest før jul. Klagerne slo seg ikke til ro med dette og presiserte flere ganger at de ønsket å få satt en overtakelsesdato som de kunne enes om, men dette var ifølge innklagede ikke nødvendig. Klagerne valgte til slutt å stole på det han sa og forlot kontraktsmøtet uten å ha satt en ny dato.

Så kom det en lang periode med telefoner, purringer og personlig oppmøte hos innklagede. Det siste var helt nødvendig da det etter hvert ble færre og færre tilbakemeldinger fra innklagede. Den 12. januar 2011 reiste en av klagerne innom hos innklagede og fikk beskjed om at overtakelse var satt til 14. januar 2011 og at han skulle få nærmere beskjed om tidspunkt. Dagen kom og klagerne hørte ingen ting fra innklagede. Omsider ble det overtakelse den 19. januar 2011.

Syv uker etter dette (7. mars 2011), mottok klagerne omsider oppgjør. Da hadde innklagede brukt syv måneder på å behandle en heftelse på eiendommen og fire måneder på å sende inn egenerklæring for konsesjonsfritak.

Eiendommen ble minimalt benyttet av klagerne i 2010 og den sto mer eller mindre klar for overtakelse av en eventuell kjøper den dagen takstmannen var innom. Å skulle vente med overtakelse i fire måneder var for klagerne helt uaktuelt og blir etter deres syn kun et spørsmål om hvem som skal sitte og betale for eiendommen frem til overtakelse. Da det senere kom frem at kjøperen hadde notert et forbehold om salg av egen bolig i budet, og at det allerede da var klart at det var innklagede som skulle forestå salget, så fikk klagerne litt mer forklaring på hvorfor overtakelse var satt fire måneder frem i tid.

Klagerne mener de har betalt full pris for en vare de ikke har fått. Saken har påført dem betydelig merarbeid. De er blitt feilinformert, opplysninger som var av avgjørende betydning for salget er holdt tilbake av innklagede, det er brukt alt for lang tid i saksbehandlingen og hele salgsprosessen bærer preg av slurv. Klagerne har fremdeles ikke fått svar på konkrete ting de har spurt om og de er også påført et økonomisk tap i form av lang overtakelse samt uakseptabel lang ventetid på oppgjør.

Innklagede anfører:

Av klagen fremgår at boligen skal ha falt inn under kategorien fritidseiendom, mens klagerne mente at den burde vært annonsert som en boligeiendom. Grunnen til at boligen ble annonsert som en fritidseiendom, var at den ble taksert som en fritidseiendom/tidligere småbruk. Klagerne var for øvrig til stede under takseringen og kunne tatt opp slike problemstillinger med takstmannen. Innklagede tok kontakt med takstmannen etter henvendelsen fra klagerne, men takstmannen ville ikke endre på taksten. Ifølge kommunen betaler boligen kommunale avgifter som om det er en fritidseiendom. Takstmannen er en uavhengig part i salgsprosessen, og innklagede har ikke mulighet til å endre taksten på forespørsel fra selgerne. Internettannonsen ble imidlertid allikevel endret til eieform ”bolig” etter ønske fra klagerne. Da boligen oppnådde en salgspris som tilsvarer taksten, har heller ikke dette hatt noen innvirkning på selve salgsprosessen.

En overtakelsesdato er en avtale mellom selger og kjøper. I dette tilfellet ble overtakelsen satt til 1. februar 2011, med avtale om at kjøperen skulle prøve å overta boligen tidligere. Overtakelse fant sted 19. januar 2011, da kjøperen ikke hadde noen mulighet til å overta tidligere. Dette er forhold som ligger utenfor innklagedes kontroll. Både selgerne og kjøperen signerte på kjøpekontrakt med en overtakelse 1. februar 2011 og senere endringer skal skje gjennom en skriftlig beskjed fra selger og kjøper i henhold til kontrakten.

I brev fra klagerne 24. januar 2011, fremgår det at klagerne og kjøperen hadde en samtale om overtakelsesdatoen, hvor kjøperen gjorde det klart at han aldri ville ha kjøpt boligen med en overtakelse innen en måned etter budaksept, slik klagerne ønsket. Ved salg av eneboliger, er det normalt med en overtakelsestid på rundt tre måneder, da kjøperen ofte skal selge sin egen bolig i mellomtiden. Tatt i betraktning at det kun var ett bud på boligen og veldig få interessenter, kunne salgsprosessen tatt lang tid og overtakelsen blitt tilsvarende forsinket, dersom klagerne hadde valgt å avvise budet på kr 700 000. Klagerne visste derfor at det var lite innklagede kunne få gjort i forbindelse med ønsket om tidligere overtakelse i etterkant av kontraktsskriving.

Det fremgår av klagen at oppgjøre tok syv uker. Et normalt oppgjør i dag tar mellom tre og fire uker, da oppgjøret foretas mot tinglyst hjemmel. Innklagedes oppgjørsselskap tar ikke oppgjøret før dokumentene er mottatt fra tinglysing.

I denne saken kunne heller ikke oppgjøret tas, da det lå en forkjøpsrett på grunnboken, som måtte avklares i forkant av oppgjøret. Klagerne gjorde innklagede oppmerksom på forkjøpsretten tidlig i salgsprosessen, og hadde med seg et dokument fra forkjøpsrettshaver A som godkjente at eiendommen ble solgt ut av familien. Da innklagede sendte dette dokumentet til oppgjørsavdelingen, fikk han beskjed om at dette ikke var tilstrekkelig, og at heftelsen måtte slettes fra grunnboken. Dette til tross for at boligen var solgt med denne heftelsen tidligere. Sletting av forkjøpsretten ble ordnet før oppgjør kunne tas, dette ble gjort av den forkjøpsberettigedes familie. I den forbindelse måtte familien fremskaffe diverse dokumentasjon. En slik sletting og tiden som ble brukt på det, lå derfor utenfor meglers kontroll.

Kjøperen hadde forbehold om salg av egen bolig da budskjemaet ble mottatt av innklagede. Dette forbeholdet ble imidlertid slettet før budet ble akseptert, og var dermed ikke en del av budet som ble akseptert. At kjøperen valgte å bruke samme megler ved salg av egen bolig, har ingen innvirkning på denne saken. Megler er en nøytral mellommann og jobbet hele tiden for både klagernes og kjøperens interesser i saken. Innklagede jobbet for at klagerne skulle oppnå best mulig pris for boligen med kun en budgiver og få interessenter, og oppnådde en salgssum klagerne var fornøyde med.

Boligen ble først annonsert som fritidsbolig, da taksten lød på det. Dette ble korrigert av innklagede etter ønske fra klagerne, til tross for at takstmannen ikke ville endre sin takst. Boligen ble solgt for takst, så dette hadde ingen innvirkning på salgsprisen. Bildene av boligen ble tatt av profesjonell fotograf. Innklagede hadde ingen innvirkning på hvilke bilder som ble oversendt fra fotografen. Kartreferansen på internett, blir laget av finn.no. Tidvis forekommer det dessverre skrivefeil i annonser, Innklagede rettet imidlertid opp i feilene så fort klagerne gjorde ham oppmerksom på disse.

Budjournaler fremlegges for kjøpere på kontraktsmøtet. Selgere kan få se på journalen dersom dette er av interesse. I dette tilfellet var det kun en budgiver på saken.

Innklagede har i brev av 21. januar 2011 tilbudt klagerne et prisavslag på kr 5 000. Dette anser innklagede som et betydelig avslag, da provisjonen var satt til kr 27 569 inkl mva.

Det fremgår av korrespondansen mellom partene at innklagede ved flere anledninger har forsøkt å løse situasjonen. Det er imidlertid fastsatt en overtakelsesdato i kjøpekontrakten og denne er signert av begge partene. Klagen i forbindelse med oppgjørstiden skyldes i stor grad forhold som ligger utenfor innklagedes kontroll. Innklagede mener at han ikke har brutt god meglerskikk i dette tilfellet. Innklagede mener også at kjøperne (klagerne/selgerne?) ikke har krav på prisavslag, da ventetiden på oppgjøret ikke kan anses som uakseptabel lang, og heller ikke antas å kunne ha medført et betydelig økonomisk tap for klagerne

Innklagede påberoper seg at klagen må anses som foreldet på grunn av passivitet. Innklagede har ikke hørt noe fra klagerne siden 19. april 2011. Klagerne har heller ikke gjort noen forsøk på å komme frem til en avtale med innklagede, men hele tiden kommet med nye beskyldninger vedrørende saksgangen.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om erstatning og nedsettelse av meglers vederlag i henhold til eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis presisere at forholdet mellom klagerne og takstmannen, eller forholdet mellom klagerne og kjøperen ikke behandles her. Det er kun forholdet til meglerforetaket som vil bli vurdert.

Klagerne anfører at det både var faktafeil og skrivefeil i annonsene. Reklamasjonsnemnda vil påpeke at det ikke skal forekomme faktafeil og skrivefeil i salgsmateriell. Alt salgsmateriell bør gjennomleses grundig av megleren og gjennomgås av oppdragsgiveren før publisering for dermed å hindre at feil oppstår.

At takstmannen ikke ville endre eiendommens betegnelse i taksten ligger utenfor hva Reklamasjonsnemnda kan ta stilling til. Reklamasjonsnemnda har ikke tilstrekkelig dokumentasjon til å ta stilling til spørsmålet om hvilken status eiendommen hadde i kommunens eiendomsregister. Innklagede har imidlertid endret betegnelsen til ”bolig” etter ønske fra klagerne, og klagen på dette punktet kan således ikke føre frem.

Det fremgår av forskrift til eiendomsmeglingsloven, § 6-4 (1) at

”Kopi av budjournalen skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. …”

Innklagede har kun sendt budjournalen til kjøperen. Klagerne har purret på både kontraktsutkast og budjournal i e-post av 11. oktober 2010. Budjournal har de purret på flere ganger, og fikk til slutt oversendt dokumenter som ikke vedrører den eiendommen de solgte. Manglende utlevering av kopi av budjournalen er i strid med ovennevnte bestemmelse. Det er også kritikkverdig av innklagede å sende slike opplysninger om budgivningen på en annen eiendom.

Partene anfører at innklagede ble informert om forkjøpsretten tidlig i salgsprosessen, og klagerne mener at forkjøpsretten kunne vært avklart langt tidligere slik at slettingen av denne ikke skulle medført forsinkelse av oppgjøret. Innklagede fikk ifølge klageren beskjed om forkjøpsretten allerede 27. august 2010, og den ville uansett fremgå av grunnboksbladet som måtte gjennomgås i forbindelse med salgsklargjøringen. Erklæringen ble slettet 14. februar 2011. Ut fra de fremlagte opplysninger kan ikke Reklamasjonsnemnda angi nøyaktig når forkjøpsretten skulle vært avklart, men tatt i betraktning av bud ble akseptert den 5. oktober 2010, skulle det vært mulig å få den slettet atskillig tidligere enn 14. februar 2011.

Når det gjelder overtakelsesdatoen og hvordan den ble satt, har ikke Reklamasjonsnemnda tilstrekkelig grunnlag for å vurdere denne. Klagerne uttaler seg svært detaljert om hvordan de forsøkte å få datoen fremskyndet. Innklagede på sin side har ikke kommentert dette utover at overtakelsesdatoen er en avtale mellom selger og kjøper og at overtakelse fant sted 19. januar 2011 da kjøperen ikke hadde mulighet til å overta noe tidligere. Han mener dette er et forhold som ligger utenfor meglerens kontroll. Reklamasjonsnemnda vil generelt bemerke at overtakelsestidspunktet bør avklares senest ved budaksept. For øvrig kan Reklamasjonsnemnda ikke ta stilling til om innklagede har opptrådt kritikkverdig på dette punktet.

Overtakelsen skjedde 19. januar 2011, mens oppgjørsoppstillingen var datert 7. mars 2011. Forsinkelsen av oppgjøret forårsaket av forsinket sletting av forkjøpsrett og manglende egenerklæring på overtakelsestidspunktet, synes forårsaket av innklagede. En normal oppgjørstid ville være ca tre uker fra overtakelsesdatoen, noe som bør fremgå av kontrakten. Innklagede må etter Reklamasjonsnemndas syn erstatte klagerens tap som følge av forsinkelse av oppgjøret utover disse tre ukene. Reklamasjonsnemnda vil anbefale å legge forsinkelsesrente til grunn for denne beregningen.

Innklagede påberoper seg passivitet i saken ved at det ikke har vært kontakt mellom klagerne og innklagede etter 19. april 2011. Klagen er innkommet Reklamasjonsnemnda 27. juni 2011. Nemnda kan derfor ikke se at det er utvist passivitet i saken. Det har vært flere forsøk på å komme til en løsning, senest ved klagernes brev av 15. april 2011. Nemnda tar derfor ikke hensyn til innklagedes påstand om at klagerne ikke har gjort noen forsøk på å komme frem til en avtale med innklagede, men hele tiden kommet med nye beskyldninger vedrørende salgsgangen.

Reklamasjonsnemnda finner at det foreligger flere feil ved utførelsen av oppdraget, jf bemerkningene over, og at det er grunn til å nedsette meglers vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Meglers vederlag er totalt kr 44900. Reklamasjonsnemnda mener en nedsettelse på kr 15000 er en passende nedsettelse.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede må erstatte klageren for forsinket oppgjør i henhold til bemerkningene overfor, samt nedsette sitt vederlagskrav med kr 15 000.