Klage nr:
094/11

Avgjort:
12. oktober 2011

Saken gjelder:
Budgivning

Foretakets navn:
internet

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 12. oktober 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne var budgivere og senere kjøpere til en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Klagerne ga et høyere bud enn de mente å gi ved budgivningen.

Klagerne er bistått ved advokat. Klagerne og deres advokat blir i det følgende betegnet som ”klagerne”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Etter visning ga klagerne bud stort kr 1 750 000 med akseptfrist samme dag kl 1430. Det kom inn bud stort kr 1 775 000 fra en annen budgiver. Klagerne hadde finansiering inntil kr 1,8 mill. De snakket om å høyne budet enten til kr 1 790 000 eller til finansieringsgrensen, og bestemte seg for det siste. I telefonkontakt med innklagede skjedde det fatale at klagerne i stedet for kr 25 000 opp sa kr 2 millioner (de mente kr 1,8 mill, opp til nærmeste kr 100 000). Innklagede gjentok summen, men klagerne trodde fortsatt det ble riktig.

Innklagede tok ikke kontakt med klagernes rådgiver før budet ble presentert for selgeren.


Selgeren aksepterte. Innklagede ringte deretter til rådgiveren som umiddelbart oppdaget misforståelsen. Tidligere kontakt ville ha oppklart misforståelsen umiddelbart.

Innklagedes håndtering av saken har etter klagernes vurdering vært klart i strid med god meglerskikk. Innklagede burde ha reagert på det høye hoppet i budgivningen og han burde ha sjekket finansieringen før han varslet selgerne. Innklagede hadde heller ikke sjekket finansieringen på første bud. Han var varslet om klagernes rådgiver i banken. Innklagede er den profesjonelle i saken og burde ha forstått at noe var galt ved budgivningen.

Innklagede har i ettertid hevdet at det ikke er vanlig i byen å sjekke finansieringen før bud blir presentert selgeren, og at slike høye hopp i budgivningen ikke er uvanlig. Dette må innklagede dokumentere.

Klagerne fremsatte klage dagen etter direkte til innklagede. Den ble bagatellisert og ikke tatt alvorlig. Den er ikke besvart.

Innklagede har påført klagerne tap. Etter forhandlinger med selgerne er klagernes tap kr 120 000. Klagerne mener innklagede er ansvarlig for tapet. Innklagede hadde mulighet til å reversere saken før noe skjedde (re integra). Når han ikke gjorde dette, må han selv bære det tapet som hans disposisjoner har påført kjøperen. Megleren måtte også ut fra omstendighetene forstå at det var feil ved budgivningen. Han burde ha innsett at det forelå en feiltakelse. Hans opptreden strider mot redelighet.

Innklagede anfører:

Klagen går ut på at det er utvist dårlig meglerskikk. Innklagede er av den klare oppfatning at det ikke er tilfellet.

Slik selgernes advokat kom frem til, er jussen krystallklar på at et bud som er formidlet til selgerne og akseptert, er bindende for kjøperne. Det er kjøperne som har lagt inn budet og innklagede har videreformidlet dette. Budet er like bindende uavhengig av hvem som står som finansieringsinstitusjon.

Klagerne mener at innklagede har vist dårlig meglerskikk ved ikke å sjekke finansieringen før formidling av budet til selgeren og reagerer på at finansiering ikke ble sjekket på noen av budene. Klagernes første bud pålydende kr 1 740 000 ble av innklagede ansett som et bud som ikke ville bli akseptert. Det har lite for seg å sjekke finansiering på et bud man vet ikke vil bli akseptert. En banks rådgiver vil heller aldri opplyse en eiendomsmegler om hva den enkelte budgivers øvre grense vil være. I dette tilfellet hadde innklagede løpende kontakt med klagerne. De ville ikke legge inn bud før de hadde fått avklart hvilken grense de hadde. Innklagede hadde klar forståelse for dette og informerte klagerne om at de kunne avvente til de hadde fått avklart dette. Klagerne informerte også på et tidspunkt om at de hadde fått en positiv overraskelse og nå kunne regne med å ha en litt høyere ramme med hensyn til budgivning enn forventet. Det ble ikke utdypet overfor innklagede hva dette innebar.

Hendelsesforløpet rundt budgivningen som er beskrevet av klagerne er for det meste riktig. Dog vil innklagede utdype litt rundt klagernes avsluttende bud på kr 2 000 000.

En av meglerens oppgaver er å oppnå best mulig pris for eiendommen. Innklagede prøvde i dette tilfellet å få budgiverne til å øke sitt bud med så mye som mulig. Dette var rådgivning i forhold til at den andre budgiveren mest sannsynlig ville falle fra. I forkant av budet på kr
2 000 0000 opplyste innklagede om at klagerne ved å øke budene sine med for eksempel kr
10 000 av gangen ville gjøre det lettere for andre budgivere å følge med videre i budrunden. Da innklagede mottok et bud på kr 2 000000, skjønte han derfor at budrunden ville punkteres. Ved mottak av dette budet gjentok innklagede summen til budgiverne (klagerne) og fikk aksept for at dette var riktig. I tillegg til å utbryte ”Oi såpass ja” så informerte også innklagede klagerne om at dette budet definitivt ville punktere budrunden. Praksis hos innklagede er i tillegg å gjenta budbeløpet i sin helhet, samt gjenta akseptfristen for budet til budgiveren. Dette er det siste megleren gjør før han avslutter samtalen med budgiveren og er for å sikre nettopp det at begge parter har samme oppfatning. At budgiveren egentlig mente å by kr 1 800 000 fremstår for innklagede som merkelig. Innklagede har ved å stille de spørsmålene han gjorde gitt klagerne alle muligheter til å avdekke ”feil” ved sitt inngitte bud. Det at en budgiver kan øke sitt bud i den størrelsesorden som klagerne her har gjort, er ikke unormalt i området. Det er en overdrivelse å si at dette er vanlig praksis, men uvanlig er det ikke.

Budgivning og aksept foregår nesten til alle døgnets tider i en meglers hverdag. Rådgivere i banker er på den andre siden vanskelig å få kontakt med utenom kontortid. Det er derfor ikke uvanlig at finansiering ikke blir sjekket før formidling og aksept av bud. Innklagede har på ingen måte forpliktet seg til å sjekke finansiering før formidling av bud og aksept. Dette er heller ikke en forpliktelse som fremgår av lovverket.

Klagerne skriver at selgerens advokat informerte om at han ville kreve innklagede for kr
80 000 i tap. Dette medfører ikke riktighet. Advokaten spurte om innklagede var villig til å dekke dette beløpet. Innklagede avslo det, og det ble akseptert. Advokaten anså derved saken som avsluttet. Innklagede tolker dette dit hen at selgernes advokat deler innklagedes oppfatning om at innklagede ikke hadde ansvar i saken.

Innklagede kan ikke se å ha påført klagerne et økonomisk tap pålydende kr 120 000 da deres avgitte bud var pålydende kr 2 000 000. Klagerne innrømmer selv å ha gitt dette budet. Videre har kjøper og selger uten innklagedes involvering blitt enige om en avtale om kjøpesum
kr 1 920 000. Dette innebar at budet på kr 2 000 000 falt bort.

Klagernes advokat skrev avslutningsvis at innklagede ut fra omstendighetene burde ha skjønt at budet var feil. Dette tar innklagede sterk avstand fra, da han ikke kjente til noe rundt budgivernes (klagernes) økonomiske evner. Innklagede spør ikke budgivere om hvilken årsinntekt de har, hvilke oppsparte midler de har, om de har foreldre som bidrar osv.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne mener det er irrelevant at banken ikke opplyser om øvre grense, ved siste/endelig bud bør finansiering sjekkes for at megler skal kunne råde sin klient til å akseptere budet eller forkaste det. Innklagede skriver også at en meglers oppgave er å få en best mulig pris for boligen, men dette forutsetter at budgiveren er i stand til å betale.

Klagerne husker ikke hvordan de ordla seg da de sa at de hadde fått litt mer å bruke enn de trodde. Det det dreide seg om var skattepenger og feriepenger på 5-10 000 som gjorde at de kunne komme med et reelt motbud ved å gå 25 000 opp til kr 1 800 000. Som innklagede , anbefalte han klagerne å øke med mer enn 10 000 for at motparten ikke så lett skulle følge.

Før kontraktsmøtet bestemte selgerne seg for å komme med et tilbud til klagerne om å kjøpe for kr 1 920 000 selv om de juridisk sett hadde rett til to millioner. De var av den klare oppfatning at det var brudd på god meglerskikk og ville ikke utnytte klagernes uheldige situasjon.

Klagerne har reservert seg mot uadressert reklame, men har nå for tredje gang fått brev fra innklagede. Det står kun til beboere i [området] og klagernes kjøp er nevnt som ett av fire eksempler på at de har oppnådd god pris for sine kunder. Dette synes klagerne ikke noe særlig om med tanke på omstendighetene rundt kjøpet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder budgivning og meglers ansvar for budgiverens avgivelse av bud.

Reklamasjonsnemnda behandler ikke forholdet mellom klagerne og selgeren da dette ligger utenfor Nemndas mandat. Det er kun forholdet mellom klagerne og innklagede som blir vurdert.

Det ble i denne saken først gitt et skriftlig bud fra klagerne. Det kom deretter høyere bud fra en annen budgiver og klagerne økte til kr 2 000 000, men sier at de mente kr 1 800 000. Det er enighet om at innklagede sa ”Oi såpass ja” og gjentok beløpet, uten at klagerne rettet opp dette. Budet ble deretter akseptert av selgeren.

Det er den enkelte budgivers eget ansvar og risiko at han gir korrekt beløp. Det var i her ikke en økning som var så stor at innklagede burde ha forstått at klagerne sa feil beløp.

Klagerne har videre kritisert innklagede for at han ikke var i kontakt med långiveren før budet ble akseptert, da en slik henvendelse etter klagernes syn ville avdekket feilen. En eiendomsmegler har ingen generell plikt til å undersøke kjøperens finansiering, jf. Rt-1993-156. Nemnda kan ikke se at det i denne saken var spesielle forhold som gjorde at innklagede burde undersøkt finansieringen før budet ble meddelt selgeren

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.