Klage nr:
066/11
Avgjort:
2. november 2011
Saken gjelder:
Feil manglende opplysninger
Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 2. november 2011. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet som var til salgs gjennom innklagede som megler. Budet ble akseptert 28. januar 2010. Klageren mener at innklagede har gitt feilaktige opplysninger vedrørende parkeringsplass, peis, fukt og brannsikring og at han ikke har ivaretatt klagerens interesser i saken.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Boligen ble kjøpt 28. januar 2010. Innklagede satte som forutsetning på selgerens vegne at klageren måtte leie boligen frem til 1. oktober 2010 før skjøte kunne overdras. Boligen ble solgt med rett til parkering mellom bygården og nabogården. Innlagede opplyste at to biler skulle parkere på et avgrenset område. Det viste seg å være fire bruksretter, forbehold ble tatt under budgivningen, og dette er nå en forsikringssak. Innklagede har ikke vist noen evne/vilje til å løse saken.
Boligen ble markedsført med peis med fyr på alle bildene. Peisen er særdeles fremtredende på bildene. Det er nevnt at fyringsforbud til feier har vært der og annet i takst. Klageren spurte innklagede konkret om status for å få peisen til å virke, han opplyste at dette skulle skje rett rundt hjørnet og at selgeren skulle dekke kostnadene. I ettertid har det vist seg at peisen ikke
har vært benyttet på 10 år, dvs siden gården ble rehabilitert. Feieren som innklagede nevnte at skulle feie, kan ikke gå på taket grunnet manglende stigtrinn/plattform, og dette var allment kjent i gården på salgstidspunktet. Styrelederen kommenterte for innklagede på salgstidspunktet at det var uheldig å ha fyr på peisen på bildene, da den ikke kunne benyttes. Innklagede skal ha uttalt at han syntes det så fint ut og ignorerte advarselen.
Innklagede opplyste at punktet fukt i egenerklæringen gjaldt et rør som var sprunget lekk noen uker før salg. Det viste seg i ettertid å være omfattende fuktproblemer i gården, men dette er det ikke opplyst om.
Ved formell overtakelse valgte klageren å holde tilbake penger. Selgeren oppførte seg truende, og klageren så seg nødt til å avspasere fra jobb for å være med familien. Faglig leder hos innklagede informerte om at han ville ta en aktiv rolle for å løse saken på best mulig måte. Klagerens oppfatning var at innklagede kun hadde som mål å få overført skjøtet. Tilbakeholdt beløp ble redusert og skjøtet overført.
Klageren oppfatter at innklagede var svært lite opptatt av å ivareta hans interesser, et inntrykk han fikk fra første dag. Han har sendt e-post og ringt til ansvarlig megler mange ganger siden kjøpet. Han får stort ett alltid til svar jeg kommer tilbake til deg og så hører han ikke mer. Den 17. mars 2011 gjorde han et siste forsøk på å få meglerforetaket til å innrømme feil i forbindelse med markedsføring av peis. Klageren finner mange forhold ved meglerjobben klanderverdig og uetisk. Dette er dog konkret den saken han finner mest graverende og ønsker prisavslag, samt innrømmelser i forhold til. Klageren skrev til faglig leder vedrørende sin oppfatning av saken og satte frist. Den 30. mars 2011 skrev ansvarlig megler en sms til klageren hvor det blant annet står: Vi vil forsøke å være en god mellommann her. Klageren aksepterte frist til dagen etter og fikk et svar som, slik han vurderer det, inkluderer feil og usannheter. Det skrives blant annet I henhold til telefonsamtale med styrleder [XX] i januar 2010, ble det også bekreftet at tilsyn fra brann- og feiervesen skulle skje snarlig. All informasjon ga inntrykk av at forholdene omkring kartlegging og utbedring av pipeløp var nært forestående. Med bakgrunn i nevnte informasjon så megler ikke noe galt i å benytte fotografens bilde som viser hvordan stuen ville ta seg ut med ild på peisen. XX var ikke styreleder på dette tidspunktet, hun befant seg i USA. YY var styreleder på dette tidspunktet og skrev i e-post til klageren 6. april 2011:
Jeg ringte megler når jeg fikk se bildene og var ganske irritert. Husker ikke nøyaktig om jeg sa at det var fyringsforbud eller bare at pipene ikke skulle brukes. Beskjeden jeg fikk var at flammene var lagt på i ettertid for å illustrere hvordan det ville se ut med flammer på peisen, og at de ville informere/hadde informert om at peisen ikke kunne brukes. Jeg husker ikke nøyaktig hva jeg sa til megler på forespørsel om piper/peis, men hvertfall at kartlegging av tilstanden måtte skje når snøen var smeltet fra taket. At utbedring var nært forestående har jeg vanskelig for å tro, da vi ikke en gang var kjent med hvilke tiltak som skulle iverksettes. Husker jeg rett, sa jeg at styret arbeidet med saken.
Slik klageren vurderer det, er forklaringen fagansvarlig fremsetter bevisst løgn. Innklagede har slik klageren vurderer det forfinet objektet fra dag én og etter at salget er gjennomført ikke gjort noen ting for klageren som kjøper. Ansvarlig megler har fremstått i avisen med over 90 salg i 2010, muligens er det praksis med kjappe løsninger og lemfeldig omgang med fakta. Klageren har notater fra visningsdokumentene der hans kone stilte spørsmål ved peis/pipens beskaffenhet. Klageren spurte megleren om dette og han bagatelliserte forholdet i slik en grad at klageren ikke tok forbehold i budet.
Klageren har bevist at han kjenner forbeholdsretten ved parkeringen. Status nå er at meglerforetaket tilsynelatende ikke gjør noen ting for å hjelpe klageren som kjøper. Klageren har åpenbart betalt overpris for boligen, en bolig som er markedsført med parkering og peis, ingen av disse forholdene er klarlagt. Det er andre graverende forhold også, blant annet er det utelatt informasjon om mulig behov for brannsikring i gården, noe som kan koste flere hundre tusen. Muligens er dette selgerens ansvar å informere om, men igjen har innklagede vist liten evne/vilje til å grave frem potensielle negative forhold rundt boligen.
På kontraktsmøtet opplyste klagere at han ønsket boligkjøperforsikring. Innklagede glemte å innberette dette, så rundt overtakelse, da det stormet som mest med trusler fra selgeren, sto klageren plutselig uten juridisk assistanse. Innlagede innrømmet dette og fikk ordnet det. Klageren så seg likevel nødt til å søke juridisk assistanse i tillegg, da innklagede ikke evnet/ønsket å bistå klageren. Klagerne har hatt utgifter oppimot kr 20 000 i tillegg til egenandelen på boligkjøperforsikringen.
Innklagede anfører:
Bud ble akseptert 28. januar 2010. Eiendommen var lagt ut for salg med prisantydning kr
5 990 000, og verditaksten var satt til kr 6 500 000. Klageren kjøpte eiendommen for kr
6 750 000. Boligen er særdeles flott med høy standard på 114 kvm p-rom. Eiendommen ble blant annet markedsført med parkering. Bilde i salgsoppgaven viser en moderne peis med ild.
Innklagede avviser å ha gitt feilaktig eller mangelfull informasjon om parkeringsplass. Boligen har fra 2004 vært omsatt fire ganger av tre forskjellige meglerforetak. Alle gangene er den markedsført med peis og parkering. Selgerne har eid boligen siden 2008. Innklagedes opplysning om at parkering følger av selgerens opplysning og fra forretningsførerens megleropplysninger av 14. januar 2010, hvor det fremkommer følgende:
Sameiet har 4 p-plasser i gården (som del av avtale med Sameiet [zz]. Plassene gir plass for 4 personbiler av normal størrelse. P-plassene disponeres eksklusivt av seksjonene 5, 6, 7 og 8 og følger disse ved salg.
Forretningsføreren sendte også kopi av sameieavtale med nabogården vedrørende felles utenomdørsareal, parkering, vedlikehold etc av fellesarealet mellom eiendommene. Her fremkommer at denne eiendommen skal ha tilgang til å parkere fire biler. Innklagede hadde ingen grunn til å trekke denne opplysningen i tvil. Markedsføringsmateriell og salgsoppgave ble utformet på bakgrunn av dette.
Etter at visninger var gjennomført, ble innklagede kontaktet av styrelederen i nabogården, som ga uttrykk for at parkeringsavtalen ikke var gyldig. Innklagede orienterte deretter alle interessenter om usikkerhet rundt parkeringsforholdet. Som følge av denne usikkerheten la interessentene inn meldebud pålydende kr 1 til forholdet var avklart.
Etter at selgeren hadde vært i kontakt med sin advokat om parkeringsproblematikken, hadde han ingen betenkeligheter med å selge boligen med parkeringsplasser.
I budrunden hadde alle budgivere tatt forbehold om parkering, også klageren. Selgeren aksepterte klagerens forbehold om eksklusiv og evig bruksrett til parkeringsplass, skriftlig og gyldig bekreftelse av respektive sameiere innen 31. desember 2010. Forbeholdet er nedfelt i kjøpekontrakten. Klagerne har vært klar over at parkeringsplassen som følger med var inntil veggen på nabogården hvor det var fare for takras. Påstand om at innklagede skal ha opplyst at to biler skulle parkere på et avgrenset område medfører ikke riktighet. Dette må bero på en misforståelse all den tid innklagede var opplyst om at sameiet hadde fire parkeringsplasser.
Innklagede har håndtert forholdet vedrørende parkeringsplassen på en ryddig og profesjonell måte hvor alle interessenter, selger og øvrige involverte er orientert fullt ut og ivaretatt etter beste evne. Innklagede kan ikke se at det foreligger noe ansvarsgrunnlag for innklagede. Forholdet vedrørende parkeringsplassen blir behandlet av eierskifteforsikringen og Help Forsikring.
Innklagede avviser å ha gitt mangelfull eller feilaktig informasjon om peisens tilstand. Av salgsoppgaven fremkommer det følgende:
- ildstedet kan ikke benyttes før tilsyn fra brann- og feiervesenet er utført
- pipeløpet må mest sannsynlig restaureres
- kostnadene pr januar 2010 er ikke estimert
- i selgers egenerklæring fremkommer det i tillegg: Fyringsforbud inntil feier har vært der
Det er beklageligvis henvist til feil styreleder vedrørende opplysninger om tilsyn fra brann- og feiervesen. Innklagede kan ikke se at dette er av betydning for saken. Opplysningene fra styrelederen om at tilsynet fra brann- og feiervesenet skulle skje snarlig, er i samsvar med ovennevnte informasjon fra sameiets årsberetning. Det virker urimelig at dette ikke kan ha vært uttrykt fra styrelederen. Klageren hevder at innklagede skal ha opplyst at selgeren skulle belastes for utbedringskostnadene, men dette er tidligere tilbakevist av innklagede. Opplysninger om at feieren nektet å gå på taket grunnet manglende stigetrinn/plattform og at peisen ikke er benyttet de siste 10 årene, er ukjent for innklagede. Disse opplysningene er ikke gitt ham verken muntlig eller skriftlig fra selgeren, forretningsføreren eller styret. Innklagede kan ikke se at det foreligger noe ansvarsgrunnlag for ham.
Innklagede avviser å ha holdt tilbake informasjon om fukt i gården. I salgsoppgaven er det gitt opplysninger om vannlekkasje i kjeller som følge av at røret til hageslangen hadde frosset og gått i stykker. Videre er det opplyst at dette er en forsikringssak. Opplysningene er gitt fra selgeren og styrelederen har bekreftet at det er en forsikringssak. Det er ukjent for innklagede at gården har omfattende fuktproblemer. Verken selgeren, forretningsføreren eller styrelederen har antydet dette. Innklagede tilbakeviser å ha holdt tilbake opplysninger om omfattende fuktproblemer i gården. Innklagede har tvert imot videreformidlet alle opplysninger som har vært kjent for ham.
Innklagede tilbekeviser påstanden om at han har holdt tilbake opplysninger om mulig behov for brannsikring av gården. De opplysningene som var tilgjengelige for innklagede, herunder fra forretningsføreren, styrelederen eller selgeren, gir ingen informasjon om mulig mangelfull brannsikring. Imidlertid opplyses det i årsberetningen at:
I forhold til forskrift om brannforebyggende tiltak og brannsyn er det vedtatt at alle boliger skal ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokningsutstyr i form av enten pulverapparat eller husbrannslage. Det er den enkelte eiers ansvar å skaffe og montere og kontrollere utstyret. Boligselskapet er ansvarlig innen fellesområdet.
Videre fremkommer i samme dokument under punktet Vedlikehold:
Det har blitt foretatt test og vedlikehold av brannvarslingsanlegg. Videre har det blitt montert brannslukkere i trappeoppgangen i hver etasje i byget. (I 3. etasje må det kjøpes inn ny slukker da denne er borte).
Det fremkommer her ingen indikasjon på at det er mulig behov for brannsikring av gården utover brannslukningsapparater og røykvarslere. Innklagede kan derfor ikke se at han kan lastes for manglende opplysninger om mulig behov for brannsikring av gården.
Innklagede tilbakeviser påstanden om at han har forsømt klagerens interesser, blant annet ved ikke å gi ham tilbakemeldinger på henvendelser. Innklagede har gitt tilbakemeldinger på klagerens innspill, herunder på klagerens henvendelse av 17. mars 2011.
Innklagede har imøtekommet klageren og selgeren på best mulig måte. Alle opplysninger om eiendommen som klageren mener er mangelfulle, er innhentet, kontrollert og videreformidlet. Innklagede har ikke på noe tidspunkt hatt opplysninger om eiendommen som ikke er videreformidlet klageren. Innklagede har ikke i forbindelse med salget mottatt eller vært kjent med referat fra styremøte i sameiet 12. oktober. Klagerens kritikk av innklagede er knyttet til hans påstand om mangler ved boligen. For mangelskravene er innklagede ikke riktig adressat. Spørsmål per e-post og telefon er besvart av innklagede. Det er også avholdt møte med klageren på innklagedes kontor for å forsøke å finne løsninger. Det har ikke vært mulig å finne løsninger som klageren har vært tilfreds med.
Innklagede mener å ha håndtert oppdraget i samsvar med kravet til god meglerskikk, jf eiendomsmeglingslovens § 6-3. Han har videre oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf § 6-7.
Primært anmodes det om at Reklamasjonsnemnda avviser saken. For det tilfellet at saken tas til realitetsbehandling nedlegges påstand om at klageren ikke gis medhold.
Klagerens ytterligere anførsler:
Innklagede anfører Påstand om at megler skal ha opplyst om at to biler skulle parkere på avgrenset område medfører ikke riktighet. Dette er ikke korrekt. Det var åpenbart forvirring rundt forholdene ved parkering, noe som førte til at klageren spurte innklagede grundig om dette forholdet. Plassen skulle være evig og eksklusiv bekreftet av de to sameiene. Videre opplyste innklagede at to biler skulle parkere med front mot mur og at den svarte sedanen som ble observert i midten ved kjøpstidspunktet, ikke skulle stå der fordi noen hadde tatt seg til rette.
Peisen er beskrevet som midlertidig ubrukbar i både takst og salgsoppgave. Til tross for dette er boligen tungt markedsført med peis i både tekstform, samt med bilder med god fyr på peisen. Dette medførte følgelig at klageren tok seg god tid til å undersøke forholdene rundt peis på visningen. Dette var vesentlig ved kjøp av bolig. I denne leiligheten er den et naturlig midtpunkt i et allrom bestående av åpen kjøkkenløsning/spisestue/sofakrok. Allrommet er på 50-60 kvm og peisen er det eneste ildstedet i hele leiligheten. I tillegg til å være markedsført med tekst og bilder som flott ildsted er den også beskrevet i takst som varmekilde. Klageren tok ikke forbehold vedrørende peisen fordi innklagede bagatelliserte forholdet. Dessuten skulle kostnadene belastes selger. At innklagede bestrider dette er ikke korrekt.
Innklagedes forklaring på feil navn på styrelederen illustrerer innklagedes lemfeldige omgang med fakta.
Referat fra styremøtet avholdt 12. oktober 2009 er klageren bekjent det siste styremøtet avholdt før salget av boligen. Dette referatet har klageren først fått tilgang til etter egen undersøkelse etter kjøpet. Klageren finner det underlig at innklagede ikke har evnet å spore opp informasjonen før salget fant sted og videreformidlet denne til interessenter før budrundene.
Innklagede har bevisst forfinet objektet i en slik grad at det er oppnådd en pris langt over den reelle markedsverdien. Det har vært gjort lite for å sikre kjøperens interesser i tiden mellom aksept av bud og overtakelse.
Det er ikke korrekt at det har vært avholdt møter for å finne løsninger og at det ikke har vært mulig å finne løsninger som klageren har vært tilfreds med, som innklagede anfører. Det har vært avholdt ett møte for i det hele tatt å kunne overføre skjøtet. Dette på grunn av at selgeren nektet å godta opprinnelig tilbakehold. Videre ble det avholdt et møte fordi ansvarlig megler hadde glemt å bestille boligkjøperforsikring. Dette har han innrømmet i ettertid og ordnet opp i.
Det anmodes om at saken tas til følge og at innklagede viser velvilje til å kompensere for den overprisen som er oppnådd for objektet.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Forholdet omkring peis og pipe er tydelig beskrevet i salgsoppgaven. Innklagedes tilbakemelding på spørsmål er gitt i samsvar med opplysninger fra årsberetning og muntlig tilbakemelding fra styreleder.
Ved innhenting av megleropplysninger fra forretningsfører er det ikke normalt å motta kopi av alle sameiets styrereferater. Imidlertid er det vanlig at forretningsføreren gir en kortfattet orientering om forhold som er av betydning for sameiet og som ikke fremkommer fra de ordinære dokumentene.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder påstand om feilaktige/manglende opplysninger om boligen, herunder peis, parkering, fukt m.v.
Reklamasjonsnemnda avgjør klager ut fra hva som er skriftlig dokumentert. Muntlige påstander som ikke er dokumentert, kan ikke tas til vurdering, da Nemnda ikke kan tillegge den ene partens forklaring større vekt enn den andres. Nemnda kan således ikke ta stilling til hva innklagede har sagt eller ikke sagt vedrørende parkeringen og heller ikke innklagedes påståtte bagatellisering vedrørende forhold ved peisen og hvem som skulle dekke kostnadene ved utbedring.
Parkering
Av salgsoppgaven fremkommer det at En biloppstillingsplass medfølger. Ut fra partenes forklaring mener Reklamasjonsnemnda at innklagede ikke kan kritiseres på dette punktet.
Ildsted
I megleropplysningene fra forretningsføreren fremkommer ikke noe vedrørende bruk av ildsted. Av årsberetning for 2008 fremkommer:
Feiervesenet har hatt befaring for å kartlegge pipene i huset. Pipene kan ikke benyttes før de har blitt vedlikeholdt. Befaring på taket i tilknytning til pipene vil skje til våren.
Innklagede har gjengitt i salgsoppgaven:
Ildstedet kan ikke benyttes før tilsyn fra brann- og feiervesenet er utført. Pipeløp må mest sannsynlig restaureses. Kostnad er per januar 2010 ikke estimert. (Gjengitt med skrivefeil.)
Innklagede har dermed ivaretatt selgerens interesser slik at selgeren neppe ville kunne komme i ansvar på grunn av mangel. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede ut fra den dokumentasjonen som er mottatt, ved en alminnelig og lovbestemt undersøkelse av eiendommen, er gitt informasjon som gjorde at han burde foreta ytterligere undersøkelser vedrørende bruk av peisen.
Spørsmålet i denne saken gjelder imidlertid innklagedes manipulering av fyr på peisen. Reklamasjonsnemnda har tidligere vært sterkt kritisk til manipulerte bilder som er egnet til å villede interessenter og kjøpere, se bl.a. RfE 2005189 og RfE 2007035.
Også i nærværende sak finner Reklamasjonsnemnda det kritikkverdig at innklagede har brukt et manipulert illustrasjonsfoto. At det samtidig med at bildebruken i salgsoppgaven fremhevet peisen der det var fyr, var gitt opplysning om at det allerede i 2008 var klart at peisen var ubrukelig før vedlikehold og tilsyn var gjennomført, kan ikke være avgjørende. Dette gjorde bildebruken egnet til å villede klageren.
Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til om det er grunnlag for noe erstatningsansvar for innklagede på bakgrunn av innklagedes forsømmelse.
Fukt
Innklagede har redegjort for fuktinntrengning i bygningen fredag 15. januar 2010. Det er ikke dokumentert at innklagede har hatt tilgang på opplysninger om fuktproblemer utover dette. Det fremgår ikke av innhentet informasjon fra forretningsføreren at det har vært fuktproblemer i gården, og heller ikke fremgår det av styrets årsberetning. Det er ikke noe krav til at megleren skal innhente protokoller fra styremøter i et sameie. Der hvor det er forhold som har betydning for salget, vil slike opplysninger normalt bli gitt av forretningsføreren og også av selgeren.
Ivaretakelse av klagerens interesser
Det er beklagelig at innklagede hadde glemt å tegne kjøperforsikring for klageren. Imidlertid har innklagede ryddet opp i dette, og kjøpeforsikringen er etter det opplyste i bruk i forholdet til selgeren.
Meglerforetaket er en mellommann og kan ikke gå inn og være partsrepresentant for en av partene. Han vil i praksis normalt nøye seg med å henvise behandlingen av krav fra kjøperen til eierskifteforsikringsselskapet. I denne saken hadde også klageren bistand av advokat.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved bruken av manipulert foto i salgsoppgaven.
For øvrig fører klagen ikke frem.