Klage nr:
073/11

Avgjort:
2. november 2011

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
internet

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 12. oktober 2011. Nemnda har bestått av:

Thor Falkanger, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en fritidseiendom i 2008 gjennom innklagede som megler. Det har senere vist seg at selgeren ikke var eneeier av bygningen.

Både klagerne og innklagede er bistått ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klagerne” og ”innklagede”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

En tid etter at eiendommen var overført til klageren, viste det seg at selgerne ikke var eneeier av bygningen. På eiendommen var det heftet en klausul i 1937 om at det var flere eiere av ”stuen”. I salgsoppgaven er kun selgeren oppgitt som eier. Slik salgsoppgaven er formulert, må det forstås slik at selgeren er eneeier av hele eiendommen, inklusive bygningen.

Innklagede påtok seg naturlig nok å få heftelsen slettet, dette fremgår klart av e-poster fra august, september og oktober 2010. Deretter mottok klageren et brev fra innklagedes advokat

datert 7. desember 2010. I brevet påsto innklagede at det var umulig å få heftelsen fjernet og at han anbefalte å heve kjøpet. Klageren mener dette er fullt mulig. Selgeren og hennes nærmeste har skaffet oversikt over arvinger. En av slektningene opplyste også at han hadde fått bekreftet fra alle arvingene at de er villige til å bidra til å slette heftelsen. Det fremgår også av de samme brevene, at kjøpet ble formelt krevd hevet i løpet av prosessen. Dette ble gjort formelt for det tilfellet at det ikke lot seg gjøre å få heftelsen slettet.

Selgerens sønn tok etter hvert kontakt med advokat A som skrev til Statens kartverk den 1. februar 2011, og hans anmodning om slettelse av heftelsen ble akseptert. Ved tinglysing den 25. mars 2011 ble heftelsen slettet. Etter dette er selve problemet løst.

Klageren sitter igjen med et økonomisk utlegg til advokat, som han er påført unødvendig som følge av innklagedes handlinger. For det første skulle heftelsen vært funnet og ryddet opp i før salget. Heftelsen gjorde det umulig for kjøperen å selge huset videre. Han kunne derfor risikert et betydelig tap. For det andre skulle innklagede fullført sletting av heftelsen slik han hadde påtatt seg ansvaret for og hadde påbegynt. For det tredje burde innklagedes advokat hjulpet til med å fjerne heftelsen. Alle arvingene var kjent og det var bekreftet fra selgerens representant at alle var villige til å bidra til å slette heftelsen. Klageren viser også til tinglysingslovens § 31, 2. ledd, som også burde vært prøvd.

Klageren har krevd sine utgifter dekket av innklagede. Kravet er avvist. Beløpet som kreves dekket er kr 14 368.

.

Innklagede anfører:

Det medfører riktighet at innklagede har tilkjennegitt at det var umulig å få heftelsen fjernet. Dette fastholdes. Enkelte av etterkommerne etter tidligere eiere har tilkjennegitt at de vil fraskrive seg rettigheter i henhold til heftelsen, men dette har vært ledsaget av betydelige økonomiske krav som har vært helt ”hinsides” og innklagede er fremdeles sterkt i tvil om at noe slikt praktisk sett lar seg gjennomføre.

Klageren har tilkjennegitt at heftelsen er slettet av Statens kartverk, det medfører riktighet. Problemet er ikke løst. Statens kartverk skal ha uttalt at heftelsen har blitt slettet ved en feiltakelse. Dersom Statens kartverk opprettholder slettingen er saken løst. Hvis slettingen blir reversert står saken i nøyaktig samme stilling som den har gjort helt fra utgangspunktet.

Innklagede vedgår at man i forbindelse med salget overså heftelsen, og at det i den sammenheng ble gjort en feil. Dersom Statens kartverk opprettholder slettingen av heftelsen, vil innklagedes advokat gi innklagede råd om at saksomkostningskravet fra motparten dekkes.

Dersom Statens kartverk reetablerer heftelsen vil det måtte bli en hevingssak, og i den forbindelse vil selgeren av eiendommen bli trukket inn og tvistelovens vanlige regler om saksomkostninger vil regulere hvem som skal dekke hva av de ulike partenes utgifter.

Reklamasjonsnemnda har bedt partene opplyse om hva som nå er situasjonen vedrørende slettelse av heftelsen. Kun klageren har svart på dette:

Klagerens ytterligere anførsler:

Heftelsen ble slettet den 25. mars 2011 og er per dags dato ikke endret. Det er heller ikke kommet noen melding til klageren fra Statens kartverk som tyder på at heftelsen ble feilaktig slettet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder manglende slettelse av heftelse.

Saken springer ut fra en heftelse på den solgte eiendom. Heftelsen fremgikk av den grunnboksutskrift som ble fremlagt under salgsforhandlingene (men er ikke fremlagt i klagesaken). Ved salget hadde innklagede påtatt seg å få denne heftelse slettet, men mislyktes slik at innklagedes advokat på vegne av megleren anbefalte kjøperen (klageren) å heve kjøpet. Kjøpet ble hevet, og kjøperen krever nå sine advokatutgifter dekket av megleren fordi det i etterhånd har vist seg at Kartverket har slettet heftelsen. Innklagedes advokat har uttalt at dersom slettelsen er berettiget, vil han anbefale sin klient – megleren – å dekke de omhandlede utgifter. Det bestrides imidlertid fra innklagedes side at heftelsen er slettet med rette, og det hevdes at Kartverket vil omgjøre slettelsesbeslutningen.

Reklamasjonsnemnda konstaterer at heftelsen utvilsomt er blitt slettet, og at det ikke er fremlagt bevis for eller sannsynliggjort at Kartverket vil omgjøre slettelsesbeslutningen. I brev av 26. april 2011 fra advokat [x] er det riktignok henvist til telefonsamtale han har hatt med Kartverket, og at han da ”oppfattet [Kartverket slik] at det sannsynligvis ble gjort en feil da heftelsen ble slettet”. I brevet er det også sagt at man ”avventer nærmere tilbakemelding fra Statens kartverk”. Noen slik tilbakemelding er imidlertid ikke dokumentert for Reklamasjonsnemnda.

Reklamasjonsnemnda finner derfor at innklagede – i samsvar med hva advokaten tilrår – må dekke advokatutgiftene. Det er ikke tvist om beløpets størrelse.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte saksomkostninger som foreslått av sin advokat.