Klage nr:
080/11

Avgjort:
2. november 2011

Saken gjelder:
Meglers opplysningsplikt

Foretakets navn:
internet

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 2. november 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har kjøpt en bolig gjennom innklagede. Klageren mener det er gitt feil opplysninger om vannkvaliteten, og krever erstatning.

Innklagede er bistått ved advokat. Innklagede og hans advokat blir i det følgende omtalt som ”innklagede”.

Klageren anfører:

Klageren har kjøpt en eiendom som ble formidlet av innklagede.

På visningen og på overtakelsesmøtet ble det etterlyst resultater fra en vannprøve som skulle foreligge. Klageren hadde etterspurt denne flere ganger, men den dukket ikke opp. Klageren hevder at det for han var helt avgjørende at både innklagede og selgeren bedyret at vannet ikke var noe problem. Selgeren hadde brukt vannet ”normalt” i tyve år, og innklagede hadde selv drukket vannet og ikke reagert på noe uvanlig.

Klageren fant etter denne muntlige forsikringen det trygt å kjøpe boligen, selv om det var nevnt at det fantes ”jern i vannet”.

Etter en tid ble plagene med vannet så store at klageren forsto at dette ikke var av forbigående karakter, som for eksempel kunne skyldes stor vannføring. Klageren tok kontakt med advokat, og etter flere vannprøver viste det seg at det var flere verdier som langt overskred ”normale” bruksverdier for vanlig husholdningsvann. Klageren kan vise til analyseresultater og uttalelser fra folkehelseinstituttet.

Klagerens krav mot selger ble imidlertid avskåret under henvisning til at det var reklamert for sent.

Klageren og hans far hadde vært i kontakt med innklagede gjentatte ganger samme høst, og bedt om å få vannprøven som skulle foreligge. Dette lyktes ikke. I en telefonsamtale som fant sted 20. oktober 2010 spurte klageren om innklagede virkelig mente at vannet var av vanlig drikkbar kvalitet. Innklagede svarte at han ikke var helt sikker på hvor vannet han hadde smakt kom fra. Klageren mener dette er i strid med hva innklagede tidligere har forklart. Innklagedes forsikring om vannkvaliteten både ved visningen og ved overtakelsen var med på at klageren inngikk avtalen med denne endelige kjøpesummen. Klageren mener man også må kunne stole på muntlige uttalelser fra megler.

Klageren finner det enda merkeligere når innklagede i sitt brev datert 20. mai 2011 nevner at vannet kom fra en karaffel. Dette hevder klageren at ikke ble nevnt tidligere, og klageren mener dette kan tyde på at vannet innklagede drakk ikke kom fra eiendommen.

Klageren mener han har blitt gitt feil opplysninger om vannet. Eiendommen er ikke i samsvar med hva klageren forventet.

Klageren har undersøkt priser for å utbedre mangelen, og fått et anslag på kr. 50 000. Klageren krever at innklagede erstatter denne utgiften.

Innklagede anfører:

Innklagede mener saken reiser bevismessige spørsmål som gjør den uegnet for forenklet behandling. Innklagede vil også peke på at klagerens advokat valgte å ikke følge saken videre mot selgeren.

Klageren anfører at han har lidt et økonomisk tap på kr 50 000, som skyldes klageren ikke finner vannkvaliteten akseptabel.

Klagerens bud ble akseptert 25. februar 2011, og overtakelsen fant sted den 15. mars 2011. Først etter overtakelsen tok klagerens far kontakt med innklagede for å meddele at vannet ikke var av den ønskede kvalitet. I den forbindelse nevnte innklagede at han hadde drukket fra en vannkaraffel under visningen, og syntes vannet smakte normalt. Klagerens far var veldig opptatt av at innklagede skulle bekrefte at vannet fra karaffelen stammet fra husets vanntilførsel. Dette hadde innklagede ikke selv sett, og han kunne følgelig ikke gi noen slik bekreftelse. Innklagede nevnte samtidig at dersom vannets kvalitet utgjorde en mangel, måtte dette tas opp med selgeren og da gjerne skriftlig.

Den 8. mai 2011 skrev klageren et brev til innklagede hvor det synes å bli hevdet at innklagede skal ha innestått for vannkvaliteten. Brevet ble besvart av innklagede, hvorav det ble redegjort for sakens faktiske side, og det ble avvist ansvar i saken.

Innklagede benekter at han på noe tidspunkt har innestått for vannkvaliteten. Det kan etter innklagedes syn dermed ikke oppstilles noe ansvarsgrunnlag. Klagerens krav om erstatning kan derfor heller ikke føre frem.

Uansett vil det ikke foreligge noen årsakssammenheng, ettersom den angivelige inneståelsen skal ha bli gitt etter at kontrakten ble inngått.

Innklagede avviser erstatningsansvar.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerens advokat gikk ikke videre med saken mot selger fordi man mente at reklamasjonsfristen var oversittet. Det ble nevnt en Høyesterettsdom hvor fristen ble avgrenset til 2-3 måneder. Klageren vil påpeke at innklagede, som solgte denne advokatforsikringen, gjerne kunne nevnt viktigheten av å klage i tide.

Både ved visningen og ved overtakelsen ble vannprøver etterspurt. Klageren skulle få vannprøvene videresendt gjennom innklagede. Ved overtakelsen uttalte innklagede at det uansett ikke var noe problem, og at han hadde selv drukket av vannet som smakte normalt. Klagerne fortsatte å etterspørre vannprøvene, men til tross for flere telefoner og e-poster til innklagede, ulike analysebyråer og offentlige etater, fikk ikke klageren tak i disse.

Til slutt tok klageren egne prøver gjennom et analysefirma. Disse viste at det var langt mer enn jerninnholdet som var for høyt. Det ble uttalt av folkehelseinstituttet at vannet er lite brukelig i husholdningsøyemed.

I tillegg hadde tiden gått slik at reklamasjonsfristen var utløpt. Klageren mener det er innklagedes opptreden som har ført før han inn i dette ”uføret”.

Klagerne fastholder at ”karaffel” først ble nevnt i en telefonsamtale 20. oktober 2010.

Klagerne mener klagen er berettiget.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Under visningen spurte klageren om det var tatt vannprøve. Innklagede formidlet at selgeren har fortalt at det tidligere er foretatt en vannprøve. Videre formidlet innklagede at om denne vannprøven ønskes fremlagt, skulle han be selgeren lete den opp. Selgeren var i utlandet på visningstidspunktet, og ville komme tilbake førstkommende onsdag.

Visningen ble avholdt på lørdag, og klageren innga sitt bud på mandag. Klageren tok diverse forbehold ved budet, men ingen av forbeholdene gjaldt vannet. Klageren ventet heller ikke med å inngi bud til selgeren var tilbake, slik at selgeren eventuelt kunne finne frem vannprøven. Det var ingen andre interessenter å by mot.

Selgeren avslo budet og fremmet motbud. Klageren avslo motbudet, men økte sitt eget bud. Partene ble i løpet av tirsdagen enige om pris, og avtale ble inngått. Innklagede anfører at klageren ikke ville vente på vannprøvene før han innga sitt bud.

Innklagede mener vannkvaliteten ikke ble brakt opp før kontraktsmøtet, der selgeren i direkte dialog med kjøperen redegjorde for vannet og dets tilstand. I ettertid har innklagede, til tross for at dette ikke var noe han var forpliktet til, forsøkt å spore opp vannprøvene, uten at dette har latt seg gjøre.

Innklagede fastholder at det ikke har blitt utvist noen erstatningsbetingende opptreden fra hans side.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Tvisten gjelder meglers opplysningsplikt om vannkvalitet i en bolig som ble formidlet gjennom foretaket.

Reklamasjonsnemnda behandler ikke forholdet mellom kjøper og selger. Reklamasjonsnemnda vil imidlertid bemerke at det er avhendingslova som angir reklamasjonsfrister mot selger, og ikke klagerens rettshjelpsforsikring. Det er derfor ikke riktig at innklagede som formidler av denne forsikringen burde opplyst om tidsfrister som et forsikringsvilkår. Hvis kjøper oversitter de reklamasjonsfrister som er fastsatt i avhendingslova, vil hans krav kunne avskjæres av selger. Meglers omsorgsplikt kan tilsi at han bør veilede kjøper om reklamasjonsfristene som gjelder i forhold til selger. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å vurdere dette nærmere i denne saken.

Partene har forklart seg ulikt om hva som ble sagt under visningen om vannkvaliteten. Der partene forklarerer seg ulikt, og forholdet for øvrig ikke er dokumentert, kan ikke Reklamasjonsnemnda legge større vekt på den enes forklaring enn den andres. Reklamasjonsnemnda må vurdere saken ut fra den skriftlige dokumentasjonen som foreligger.

I salgsoppgaven fremgår det under punktet ”vei/ vann/ avløp”:

”Offentlig vei. Privat vann og kloakk. Biovac i kjeller, samt borevann. Selger opplyser om at det er jern i vannet.”

Partene synes å være enige om at megler på visningen fortalte at det forelå en vannprøve, og at han kunne forsøke å få tak i denne.

Sekretariatet har ved brev til innklagede bedt om å få en redegjørelse for hvorvidt innklagede var kjent med innholdet av vannprøven og eventuelt hva denne viste. Dersom innklagede ikke hadde gjort seg kjent med vannprøven, ba sekretariatet om å få oppgitt grunnen til dette. Innklagede har ikke gitt noen forklaring på i hvilken grad han var kjent – eller forsøkte å gjøre seg kjent – med vannprøven.

Når innklagede ble fortalt av selgeren om jerninnhold i vannet, samt var kjent med at det forelå vannprøve, vil han etter Reklamasjonsnemndas syn ha en plikt til å gjøre seg kjent med vannprøven. Dette ligger inn under meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Reklamasjonsnemnda anser at vannprøven kan inneholde opplysninger som en kjøper må kunne regne med å få og som kan få betydning for handelen. Hvis megler ikke foretar kontroll av opplysninger som er omfattet av opplysningsplikten, må megler gi kjøperen en skriftlig orientering om grunnen til dette. Det fremgår av Ot.prp.nr.16 (2006-2007) s. 186 at adgangen til ikke å utøve kontroll bare gjelder der megler av ”særlige grunner” ikke har kunnet oppfylle sin undersøkelsesplikt. Innklagede har verken gitt noen skriftlig begrunnelse for hvorfor han ikke har innhentet vannprøven før eiendommen ble lagt ut for salg, eller anført noen særlig grunn for at dette ikke ble gjort. Reklamasjonsnemnda finner at innklagede ikke har overholdt undersøkelsesplikten.

De etterfølgende analysene viser at vannet er ”bruksmessig utilfredsstillende”, jf. uttalelse fra avdelingsdirektøren for avdeling for vannhygiene ved Nasjonalt folkehelseinstitutt som er lagt ved klagen. Høyt innhold av jern og mangan fører til misfarging av sanitærutstyr og hvitt tøy ved vasking. Klageren anfører også i et brev til innklagede at han må kjøpe drikkevann, og at også hud og negler blir misfarget ved normal dusjing. I tillegg plages klageren av ubehagelig lukt. Dette er etter Reklamasjonsnemndas syn et forhold som kan ha virket inn på avtalen som ble inngått, og Reklamasjonsnemnda antar at utbedringskostnadene er en god indikator på eiendommens reduserte markedsverdi dersom en slik opplysning var kjent.

Det er usikkert hva den tidligere vannprøven ga av opplysninger. Etter Reklamasjonsnemndas syn bør innklagede bære tvilsrisikoen for dette. Med mindre innklagede kan dokumentere at vannprøvene viste en vannkvalitet som gjorde vannet bruksmessig tilfredsstillende, bør innklagede etter Reklamasjonsnemndas syn erstatte klagerens tap.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved manglende undersøkelser. Nemnda finner at innklagede må dekke klagerens utbedringskostnader på kr 50 000.