Klage nr:
084/11

Avgjort:
2. november 2011

Saken gjelder:
Nedsettelse av meglers vederlag

Foretakets navn:
internet

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 2. november 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har solgt en bolig gjennom innklagede. Klageren mener innklagedes egen markedsføring om lokalkunnskap og forhåndsanalyse av markedet, ikke ble innfridd. Klageren mener oppdraget ikke er utført i henhold til hans forventninger og krever en reduksjon av meglers vederlag.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren har solgt en eiendom gjennom innklagede. Oppdraget ble etter klagerens mening ikke behandlet med den profesjonalitet og kunnskap om markedet som ble lovet i forbindelse med inngåelse av avtalen. Salgssummen ble langt under takst og langt under innklagedes prisvurdering i et godt marked.

Før oppdragsavtalen ble inngått, presenterte innklagede sitt opplegg. Innklagede innledet fasen med en analyse av kjøpergruppe og valg av markedsføringskanaler. Klageren mener innklagedes opplegg sviktet vesentlig på flere punkter. Klageren har ikke sett noe til at innklagede ”gir tilgang til flest kjøpere og vet hva kjøperne ønsker og hvilken pris de vil betale”, slik det reklameres med.

Salgsobjektet er en enebolig på med BRA 173 kvm. Den hadde opprinnelig fire soverom, men klageren bygget den om til to soverom da han kjøpte den i 1994.

Både takst og meglers prisvurdering var kr 5 350 000.

Før oppdraget ble inngått hadde megler uttalt: ”dette selger jeg på første visning”. Det ble gjennomført to visningsrunder.

Klageren fikk forslag til tekst i salgsoppgaven til gjennomsyn. Denne inneholdt en rekke faktiske feil som tydelig viste at det var kopiert fra et tidligere salg.

Innklagede anbefalte at det bare ble annonsert i lokalavis og på finn.no. Visning ble satt til torsdag 13. og søndag 16. januar 2011.

Huset ble presentert med to soverom i både annonse og salgsoppgav uten kommentarer. Det kom ingen interesserte første visningsdag, og bare to annen dag, hvorav en bare for å titte. Innklagede mente etter dette at prisen var for høy og at den mest sannsynlige kjøpergruppen var unge familier som ønsket mer enn to soverom.

I tillegg mente innklagede at det var ”for dårlig” kun å annonsere i lokalavisen. Annonsen i lokalavisen sto dessuten i torsdagsavisen som ble distribuert om ettermiddag den første visningsdagen.

Klageren mener dette vitner om at innklagede ikke benyttet seg av lokalkunnskapen og erfaringen i bruk av media som han solgte seg inn med.

Innklagede påtok seg å gjennomføre neste visningsrunde med minst mulig deltakelse fra klagerens side. Dette var grunnet alvorlig sykdom i nærmeste familie.

Innklagede foreslo å annonsere på nytt, denne gangen både i lokalavisen og i Aftenposten. Det ble satt inn en ny annonse på finn.no. Antall soverom skulle presenteres på en bedre måte og prisen på boligen skulle reduseres til kr 4 990 000. Det ble avtalt at annonseoverskriften skulle endres til 2 (4) soverom i avisene, men ikke på finn.no. Muligheten for å endre antall soverom ble bare nevnt i en setning, som klageren mener var godt skjult i øvrig tekst.

Det var over 4000 oppslag på finn.no, men det ble ikke vekket noen særlig interesse. Klageren mener presentasjonen ikke var god nok.

Etter runde nummer to ble boligen solgt til kr 700 000 under takst. Innklagede mente dette var hva markedet var villig til å betale, ettersom alle muligheter for markedsføring var brukt på en fullgod måte.

Klageren mener innklagede burde presentert husets muligheter på en tydeligere måte. Det burde vært beskrevet at huset hadde fire soverom da ny eier flyttet inn, og at det var en enkel sak å reversere dette. Klageren anfører at det i tillegg er mulig å dele opp rom i underetasjen, slik at det kunne lages et rom til.

Klageren mener det ville vært en god idé å innehente tilbud på bygningsarbeidene slik at potensielle kjøpere kunne sett omfanget.

Dersom innklagede hadde gitt en god forhåndsanalyse, ville det nok vært satset på barnefamilier og gitt en helt annen presentasjon av huset. Klageren har i ettertid fått høre at det var ”skivebom” å fokusere på to soverom i forhold til denne kjøpergruppen.

Klageren er klar over at hans anførsler om hva som burde vært gjort ved markedsføringen av huset til en viss grad er etterpåklokskap. Klageren mener imidlertid at det er denne typen kompetanse en selger må kunne forvente at megler har og aktivt bidrar med. Klageren mener meglers ”analyse” kom for sent, i form av en samtale mellom klageren og innklagede etter en mislykket visningsrunde.

Særlig når innklagede reklamerer med sin erfaring og lokalkunnskap om markedet, mener klageren at innklagede burde tatt høyde for det markedet etterspør og således gjort annonseringen bedre allerede første runde.

For øvrig mener klageren at den formelle delen av oppdraget er utført på en fullgod måte. Fordi klageren ikke opplevde at innklagede leverte en salgsinnsats som svarte til det som ble lovet, mener klageren at han ikke bør betale fullt vederlag for utført arbeid.

I e-post datert 23. august 2011 har klageren i tillegg anført:

Ved inngåelsen av oppdraget ble standardvilkåret om provisjon 1,5 % ekskl. mva. endret til 1,5% inkl. mva. Ved oppgjøret har innklagede likevel beregnet provisjon etter 1,5 % ekskl. mva. Klageren mener at innklagede ikke har krav på mva. i tillegg til provisjonen, og det kreves i tillegg en vesentlig nedsettelse av det avtalte honorar.

Innklagede anfører:

Klagen gjelder krav om vederlagsjustering som følge av meglers håndtering av et salgsoppdrag som ble inngått med klageren. Videre er det anført at det ble avtalt en lavere provisjon enn den som megler faktisk har trukket av oppgjøret.

Innklagede kan ikke se at det er grunnlag for å ta klagen til følge. Innklagede har ikke opptrådt i strid med regelverket og har levert den salgsinnsats som klageren ble lovet før oppdragsavtalen ble inngått.

Når det gjelder den faktiske håndteringen av salgsoppdraget, vises det til innklagedes brev av 14. juni 2011 til klageren. Her er det i det vesentligste anført:

Ved oppstart av oppdraget med å selge boligen sendte innklagede ut en mail til 57 potensielle kjøpere som var registrert i hans system. Eiendommen ble deretter lagt ut på nettet (finn.no, tinde.no og innklagedes hjemmeside) hvor det var forholdsvis stor interesse rundt eiendommen. Dessverre viste det seg på 1. visning at det var få som ønsket å se boligen.

Den 11. august 2009 fikk klageren innklagedes prisvurdering i forbindelse med fremtidig salg. Denne vurderingen var på kr. 5 000 000,- til kr. 5 500 000,-. Takstmann vurderte siden verdien på eiendommen til kr. 5 350 000,-. Takstmann er også uavhengig. Taksten var så vidt innklagede forsto, i tråd med de forventninger klageren hadde.

Når det gjelder markedsføring utenom Internett, altså avisannonser, anbefaler innklagede alltid lokalavis og Aftenposten, da kombinasjonen Internett og avisannonsering gir best respons på visning. I dette tilfellet anbefalte innklagede også Aftenposten fra første stund, men etter klagerens ønske ble de enige om at de skulle se an interessen på nettet i forkant av bestilling av annonse i Aftenposten.

Da interessen var god på nettannonsen ble innklagede og klageren enige om at det kun skulle annonseres i lokalavisen. Fulldistribusjon er kun torsdager (avisen blir fulldistribuert sammen med Aftenposten Aften). Dette kom også frem i forkant av annonsebestilling.

Innklagede beklager at første utkastet til salgsoppgave inneholdt faktafeil. Ved alle salg blir salgsoppgaven sendt til selgeren for skriftlig godkjenning. Innklagede fikk tilbakemelding på feilene og det ble rettet opp i all tekst, salgsoppgave og annonser før markedsføringsstart. Innklagede hadde en gjennomgang av materialet på sitt kontor der klageren skriftlig godkjente annonsemateriell og salgsoppgave. Dette var den 13. januar 2011.

Når det gjelder soverommene, så er det et faktum at boligen per salgsdato ikke hadde mer enn to soverom. I teksten under standard i salgssalgsoppgaven står det “Pr. dags dato er det 2 soverom. Med enkle grep kan det føres opp 2 soverom til, slik at det totale antall soverom blir 4”.

Innklagede har ikke lov, iht. til “Lov om markedsføring” å føre en villedende markedsføring på vegne av selger. På bl.a. www.finn.no er det parametere som gjør at innklagede kun kan skrive inn antall soverom som er per visningsdag. Videre står det i teksten at det går an å utvide antall soverom.

På visningene kom det fort frem at det var liten interesse å spore hos potensielle kjøpere.

Megler har ikke alene et ansvar for at interessenter ikke møter opp på visning, eller at potensielle kjøpere ikke er interessert i en eiendom. At det kom lite folk på første visningsrunde kom like overraskende på innklagede som på klageren. Det faktum at det ikke dukket opp noen interessenter på visning gjorde at innklagede og klageren hadde en evaluering av den foreløpige prosessen.

Klageren ga klart uttrykk for at han var misfornøyd med måten innklagede markedsførte de “potensielle” soverommene på. Det ble gjort noen små endringer i annonsen.

I tillegg ble det kjøpt annonse i Aftenposten. Innklagede og klageren ble enige om at en prisreduksjon var fornuftig. Ved neste visningsrunde dukket det opp vesentlig flere interessenter, samt at det ble avholdt privatvisninger. Innklagede mener de fikk inn et godt utvalg av markedssegmentet som var interessert i en slik eiendom.

Av de 12 innklagede hadde på interessentlisten etter andre visningsrunde, var det to par som ønsket å inngi bud. Budrunden, som startet med bud som var vesentlig under prisantydning, foregikk i rolige former og med god tid. Dette synes innklagede var meget positivt, klagerens situasjon på dette tidspunktet tatt i betraktning. Innklagede og klageren hadde en god dialog rundt budene som kom inn.

Da budrunden stoppet på kr. 4 500 000,- snakket innklagede og klageren lenge om hva klageren ønsket å gjøre. Klageren bestemte seg for å gi et motbud ettersom kr. 4 500 000 var for lavt. Motbudet på kr. 4 750 000 ble formidlet til budgiver med det høyeste budet. Budgiver avslo motbudet, men kom tilbake med et bud på kr. 4 650 000,-. Dette ble videreformidlet til klageren. Hele veien har innklagede vært klar på at det var et lavt bud i forhold til forventning, men at det er dette markedet var villige til å betale for klagerens bolig på det gitte tidspunktet. Klageren konkluderte til slutt at det var en lav pris, men at han var sikker på at han skulle akseptere denne prisen.

Innklagede ble svært overrasket da klageren senere ringte og ønsket et møte fordi han var svært misfornøyd med innklagedes jobb. I etterkant av kontraktskrivingen avholdt innklagede et møte med klageren, der ble det snakket om hva klageren var misfornøyd med og innklagede la frem både argumenter og dokumentasjon på hva og hvordan han har gått frem i prosessen. Klageren konkluderte deretter med at han hadde fått oppklart en del “misforståelser” og at han skulle bruke litt tid til å tenke på saken.

Innklagede beklager på det sterkeste at klageren ikke har vært fornøyd med salgsprosessen.

I sitt tilsvar til klagen har innklagede videre anført at det ikke har blitt inngått en avtale om lavere vederlag enn det som ble trukket i oppgjøret. Det avvises at det ble inngått en avtale om provisjon på 1,5 % inkl. mva. Det fremgår av den signerte oppdragsavtalens punkt 8 at det er avtalt provisjonsbasert vederlag. Av punkt 4 b i oppdragsavtalen fremgår det at vederlaget er avtalt til ”1,5 % av salgssum + 25 % mva, totalt 1,87 %”. Innklagede er ikke kjent med hvem som har gjort påtegninger på et utkast til oppdragsavtale som klageren har fremlagt, men avviser at det er avtalt noe annet enn det som fremgår av den signerte kontrakten.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om nedsettelse av meglers vederlag, jf eiendomsmeglingsloven § 7-7. I tillegg er det tvist om hva som er avtalt om meglers provisjonssats.

Utgangspunktet for krav om nedsettelse av meglers vederlag, er at det må foreligge en ”ikke ubetydelig pliktforsømmelse” ved oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Klageren har som grunnlag for krav om nedsettelsen anført at innklagede ikke har foretatt en fullgod forhåndsanalyse av markedet, gitt dårlig råd i forhold til annonsering og ikke fokusert nok på muligheten til å endre antall soverom ved markedsføringen.

Reklamasjonsnemnda ser at innklagede reklamerer sterkt med ”Riktig markedsføring”. Det opplyses om at det utarbeides en markedsplan med henblikk på hvilken målgruppe som er kjøper. Markedsføringen og valg av medier vinkles mot riktig kjøpergruppe. Innklagede deler boligkjøpere inn i fire grupper, hvorav gruppe tre er ”Barnefamilier. Disse er godt etablerte med barn og kjøper i stor grad bolig før de selger den gamle”.

For Reklamasjonsnemnda fremstår det som om salgsoppgaven særlig retter seg mot barnefamilier. I salgsoppgaven fremgår det av første side blant annet ”Meget barnevennlig”. Under fritidstidstilbud er det beskrevet typisk aktiviteter som er aktuelle for barnefamilier. En eiendomsmegler kan imidlertid ikke annonsere med fire soverom der det faktisk er to. I denne saken kunne han nok likevel fått tydeligere frem at det opprinnelig hadde vært fire soverom i boligen. Dette er imidlertid ikke dokumentert tatt opp av selgeren under korrekturrunden.

Partene har forklart seg ulikt om innklagedes rådgivning om annonsering før første visingsrunde i Aftenposten. Det er ikke mulig for Reklamasjonsnemnda å vurdere innklagedes rådgivning på dette punkt ut fra en forenklet behandling.

Det er også anført at første utkast til salgsoppgave innholdt flere feil, dette er erkjent av innklagede. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning bør også første utkast til salgsoppgave holde en slik kvalitet som megler kan innestå for. Det er megler og ikke selgeren som skal utarbeide salgsoppgaven.

Klageren har lagt frem for Reklamasjonsnemnda en usignert oppdragsavtale datert 31. august 2010. På denne avtalen er det gjort påskrift, blant annet vedrørende meglers vederlagskrav. Innklagede har fremlagt en annen oppdragsavtale datert 29. oktober 2010. Denne er signert. Reklamasjonsnemnda må legge den sist daterte og signerte oppdragsavtalen til grunn. Det er gitt tydelig prisinformasjon i denne. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er sannsynliggjort at klageren ikke har ment å binde seg til oppdragsavtalen av 29. oktober 2010.

Samlet kan ikke Reklamasjonsnemnda se at det er dokumentert at innklagede har forsømt seg ved håndteringen av dette oppdraget.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.