Klage nr:
085/11

Avgjort:
2. november 2011

Saken gjelder:
Budgivning

Foretakets navn:
internet

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 2. november 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en eiendom som var til salgs gjennom innklagede. Bud ble inngitt 10. januar 2011 med aksept 19. januar 2011. Kjøpekontrakt er undertegnet 20. januar 2011. Det var ikke utarbeidet salgsoppgave ved avtaleinngåelsen. Klagerne bestrider krav om betaling av omkostninger ved kjøpet.

Både klagerne og innklagede er bistått ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klagerne” og ”innklagede”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne ga inn bud pålydende kr 3 700 000. Da klagerne ikke hadde fått noen oversikt over omkostningene fordi salgsoppgave ikke forelå, strøk de ut følgende i budskjemaet: ”(I tillegg kommer omkostninger iht. salgsoppgave)”. Før budskjemaet ble fakset til innklagede, tok den ene av klagerne kontakt med innklagede per telefon og orienterte om at parentesen vedrørende

omkostningene var strøket og årsaken til det. Innklagede aksepterte dette og klagerne påførte følgende ved siden av den overstrøkne parentesen: ”Ikke mottatt salgsoppgave. Avtale med [saksbehandlers navn]”. Klagernes bud var således på kr 3 700 000 som en sluttsum/totalpris, og det skulle ikke komme omkostninger i tillegg.

Selgeren ønsket imidlertid å oppnå samme pris som han hadde betalt for eiendommen i juni 2010; dvs. kr 3 775 000 og i tillegg dekning av omkostningene. Innklagede formidlet dette til klagerne og informerte samtidig om at første bud derfor ikke ble akseptert. Samme dag økte klagerne budet sitt til kr 3 800 000 per telefon til innklagede. Via innklagede ble det deretter per telefon formidlet endringer i pris både ved bud og motbud. Partene ble til slutt enige om en kjøpesum på kr 3 825 000. Forutsetningen i budskjemaet om at kjøpesummen var en totalpris og at det ikke kom omkostninger i tillegg, ble ikke endret av klagerne, og det ble heller ikke tatt opp av innklagede. Forutsetningen var derfor fortsatt gjeldende.

Den 19. januar 2011, dagen før kontraktsmøtet mellom partene, mottok klagerne et akseptbrev og utkast til kjøpekontrakt. I brevet, samt i kjøpekontraktens punkt 3, fremgikk kjøpesummen på kr 3 825000. I tillegg kom omkostninger på kr 99 305. Videre fremgikk det av kjøpekontraktens punkt 4 følgende:

”Selger har opplyst megler at (..) verken Kjøper eller Selger har tatt forbehold (..)”

Klagerne tok kontakt med innklagede umiddelbart etter å ha lest kontraktsutkastet og viste til at omkostningene var strøket fra budskjemaet. Innklagedes saksbehandler fremsto som usikker på telefonen og uttalte at han måtte sjekke budskjemaet og komme tilbake til klagerne vedrørende spørsmålet om omkostninger. Klagerne ble etter kort tid kontaktet av innklagede og ble informert om at kontrakt ikke ville bli inngått dersom de ikke innbetalte omkostninger i tillegg til budprisen. Klagerne på sin side påpekte at budet allerede var akseptert og at innklagede var opplyst om at budet utgjorde totalbeløpet de skulle betale, uten tillegg av omkostninger. Klagerne fastholder derfor at budet var bindende for begge parter.

Under trussel om å miste handelen valgte imidlertid klagerne å møte til kontraktsmøtet. Partene gikk igjennom kontrakten og ble enige om å endre overtakelsesdatoen samt å innta et forbehold om en lampe med elektrisk opplegg. Innklagede skrev deretter ut ny kontrakt. Da denne skulle signeres oppdaget klagerne at innklagede hadde endret kontraktens punkt 4 vedrørende meglers utferdigelse av salgsoppgave. Dette ble påpekt av klagerne, men innklagede ville ikke endre kontrakten og ba partene om å undertegne. Klagerne signerte kontrakten, men tok forbehold om at kravet på omkostninger ville forfølges mot innklagede i ettertid.

Klagerne krever erstatning fra innklagede for de betalte omkostningene, ettersom kjøpesummen i budet var en totalpris, uten tillegg av omkostninger. Videre kreves dekket forsinkelsesrenter, behandlingsgebyr og kostnader til juridisk bistand.

Innklagede anfører:

Innklagede har anført at det foreligger en viss uenighet mellom innklagede og klagerne med hensyn til kommunikasjonen mellom disse.

Innklagede kontaktet klagerne per telefon torsdag 6. januar, idet selgeren ville forsøke kontakt med interessenter fra juli 2010 før han eventuelt gikk videre med et ordinært salgsoppdrag i det frie markedet. Klagerne ble da orientert om at selgeren ønsket å selge så raskt som mulig til en pris som tilsvarte kjøpesummen fra juli 2010 (kr 3 775 000) pluss omkostninger på ca kr 100 000. Innklagede orienterte om at det ikke var utarbeidet ny salgsoppgave, men at det ville bli foretatt undersøkelser i kommune og vegvesen angående gang/sykkelveg. Klageren (A) ville konferere med sin mann. Innklagede oversendte salgsoppgave fra 2010 til klagerne.

Dagen etter var det ny telefonkontakt mellom den ene av klagerne og innklagede. Innklagede sendte over en e-post med informasjon fra vegvesenet og kommunen som ble mottatt ved salget sommeren 2010, og informerte for øvrig om at tilbakemelding på ny henvendelse til nevnte etater ikke var mottatt ennå. Det var fra klagerne ønske om visning søndag 9. januar kl 1700.

Mandag 10. januar ble innklagede kontaktet av den andre klageren (B) to ganger. Han ønsket en avklaring rundt spørsmålet rundt gang/sykkelvei, støyskjerm samt avståelse av tomt til vegvesenet. Etter kontakt med vegvesenet og kommunen sendte innklagede den nye reguleringsplanen til A. Samme dag ringte A og ønsket budskjema tilsendt. Dette ble sendt fra innklagede per e-post. A ringte tilbake og bekreftet at de ønsket å legge inn bud, men gjorde oppmerksom på at de ikke hadde sett ny salgsoppgave. Innklagede og klager A ble da enige om at teksten angående ”i henhold til salgsoppgave” skulle strykes i budskjemaet. Videre fikk A tilsendt selgerens egenerklæringsskjema per e-post.

Bud på kr 3 700 000 ble mottatt og forelagt for selgeren, som avslo budet. Innklagede formidlet til klagerne at selgeren sto fast ved at et direkte salg til dem forutsatte en pris på kr
3 775 000 pluss dekning av omkostninger. Det var ifølge innklagede ikke på noe tidspunkt snakk om at budet som ble avgitt inkluderte kjøpsomkostninger ved nærværende kjøp. Klagerne økte etter dette sitt bud til kr 3 750 000. Selgeren sto fortsatt på sine forutsetninger og ga et motbud til klagerne på kr 3 850 000. Dette ble avslått av klagerne som økte til kr
3 800 000. Innklagede formidlet dette til selgeren, som ga nytt motbud på kr 3 825 000. Klagerne aksepterte dette, og avtalen ble bekreftet av begge parter samme dag.

Innklagede sendte 19. januar akseptbrev med kjøpekontrakt per e-post til klagerne og selgeren. Torsdag 20. januar fikk innklagede telefon fra A som påpekte at kontrakten inneholdt feil, idet de ikke hadde lagt inn bud som omfattet omkostningene. Innklagede meddelte at det aldri hadde vært snakk om å inkludere kjøpeomkostningene, men å få frem at det ikke var mottatt ny salgsoppgave. Innklagede ga videre uttrykk for at det ikke var tatt noe forbehold i budet om avvik fra det normale og at innklagede gjentatte ganger informerte om at selgeren kun ønsket et direkte salg dersom han fikk noe mer enn sin egen kjøpesum. Selgerens alternativ var å gå ut på det frie marked og selge med en takst som i dagens marked ville ligge høyere enn i juli 2010.

Klager A sa at dette var synd og at hun hadde vist budet til en tidligere kollega som hadde arbeidet som megler. Kollegaen hadde gitt uttrykk for at det kunne være vanlig å slippe dokumentavgift ved salg så kort tid etter kjøp. Innklagede svarte til dette at skjøtet ble tinglyst til selgeren for lang tid tilbake, slik at dette ikke var noe tema i saken. A fremhold i samtalen med innklagede at den profesjonelle parten burde opplyst henne om at det påløper omkostninger ved kjøp av fast eiendom og at hun hadde vært usikker på om det hadde vært endringer i kostnadsbildet siden sist. Innklagede informerte da om at dette med omkostninger ved kjøp burde være kjent for klagerne, da de sommeren 2010 ga bud på samme eiendom, og har vært på flere visninger i mellomtiden.

Innklagede informerte videre klagerne om at selgerne ikke ville godta noen bud som ikke inkluderte kjøpeomkostninger. Klagerne ønsket å gjennomføre kontraktsmøtet. Partene signerte akseptbrev og senere kjøpekontrakt.

Innklagede har i brev til klagerne fastholdt at det ble formidlet overfor klagerne ”at henvendelsen om hvorvidt de ønsket å inngi bud gjaldt en mulighet til å kjøpe eiendommen uten at den ble lagt ut på det åpne markedet, men da til en pris selger var fornøyd med. Det ble i denne forbindelse presisert at selger ønsket å sitte igjen med kjøpesum fra juli 2010 med tillegg av å få dekket egne omkostninger (dokumentavgift og tinglysningsgebyr).” Innklagede viser til sin redegjørelse i brev av 7. juni 2011.

Det er ingen endringer i innklagedes oppfatning av sakens faktiske sider siden siste kontakt med klagernes advokat i juni 2011. Innklagede presiserer at klagernes fremstilling av faktum hva gjelder utferdigelse av kontrakt ikke samsvarer med innklagedes oppfatning av faktum. Faktum er at det ble sendt ut et kontraktsutkast 19. januar 2011 til begge parter. Denne kontrakten er den samme som ble signert på kontraktsmøtet 20. januar 2011. Det er imidlertid korrekt at partene ønsket å endre overtakelsesdato og ta inn et forbehold. Disse to endringene ble ført inn i kontrakten og nye kontrakter ble skrevet ut. Uheldigvis ble rettingen foretatt i kontraktsmalen som forelå før første utkast til kontrakt mellom partene ble laget. Dermed var ikke dette med salgsoppgave med i den rettede versjonen som ble forelagt partene. Da dette ble oppdaget, ble partene forklart hva som hadde skjedd, og ingen av partene hadde kommentarer til dette. Klagerne har tydeligvis behold et eksemplar av dette kontraktsutkastet.

Etter innklagedes side foreligger det ikke klanderverdige forhold fra hans side. Dersom klagernes forutsetning for budet var at kjøpeomkostninger skulle være inkludert, har dette ikke vært meddelt ham på en tydelig eller forståelig måte. Det er innklagedes oppfatning at det skriftlige materialet som foreligger (budskjema og signert kontrakt) sammenholdt med den budprosessen som fant sted mellom klagerne og selgeren, klart viser at klagerne har vært innforstått med selgerens prisforutsetning for et direkte salg, og således vanskelig har kunnet tro at selgeren ville akseptert et bud som påla ham omkostningsbyrden ved et direkte salg. Det er heller intet som tyder på at klagerne har vært uvitende i forhold til omkostningsnivået for eiendommen all den tid klageren var budgiver på samme eiendom med opplyste omkostninger sommeren 2010.

Klagerne kan ikke ha lidt noe tap forårsaket av innklagede, idet klagerne ikke ville fått kjøpt eiendommen for ca kr 100 000 mindre enn det aksepterte budet lyder på.

Det er innklagedes oppfatning at saken ikke er egnet for en skriftlig klagebehandling i Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester og bør etter innklagedes oppfatning avvises. Dersom den tas opp til behandling, er det innklagedes anførsel at klagen/erstatningskravet ikke kan føre frem.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne bestrider innklagedes anførsel om at det ikke foreligger ansvarsgrunnlag for innklagede. Det er enighet mellom partene om at innklagede, i starten av forhandlingene, ga uttrykk for at selgerne ønsket en pris tilsvarende kr 3 775 000 + omkostninger. (totalt kr
3 873 055) Likevel har klagerne motvillig endt opp med å betale kr 3 825 000 + omkostninger (totalt kr 3 924 395), dvs kr 51 250 mer enn det selgeren krevde da prisforhandlingene startet. Det er korrekt at det var flere bud og motbud mellom partene, dog slik at klagerne hele tiden oppfattet det slik at budene var inkludert omkostningene, slik klagernes opprinnelige, skriftlige bud var utformet.

Det fremstår for klagerne slik at det foreligger en ansvarsbetingende feil fra innklagedes side, både når det gjelder orden og klarhet i budprosessen og forholdene ved selve avtaleslutningen og kontraktsutarbeidelsen.

Det bestrides at det ikke foreligger årsakssammenheng. I denne saken blir spørsmålet hva kjøpesummen ville blitt dersom innklagede hadde vært tydelig i budprosessen og informert klagerne om at deres forutsetning om at budet inkluderte omkostninger, ikke ville bli hensyntatt. Dersom klagerne hadde blitt informert om at omkostningene kom i tillegg, ville deres bud vært på kr 3 728 117. Hvorvidt dette budet ville blitt akseptert av selgeren, er det vanskelig å si noe om. Det fremstår for klagerne klart at selgerne ville akseptert et bud på kr 51 250 mindre enn det de betalte for eiendommen. Det foreligger derfor i alle fall årsakssammenheng for kr 51 250 av klagernes tap ved kjøpet.

Hva gjelder de resterende kr 48 055, er klagerne av den oppfatning at bevisbyrden for at det ikke foreligger årsakssammenheng for dette beløpet må ligge hos innklagede. Det er innklagede som er den profesjonelle part, og som er årsaken til at problemet har oppstått. Innklagede må derfor bevise at et bud på kr 3 728 117 + omkostninger ikke ville blitt akseptert av selgeren, for at det skal kunne legges til grunn at det ikke foreligger årsakssammenheng for resten av klagernes tap.

Klagerne opprettholder sitt krav.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede opprettholder sin redegjørelse for faktum gjengitt i tilsvaret.

Det synes som om klagerne har misoppfattet hva selgeren hadde av prisforlangende ved et salg utenom det åpne marked, og at man synes å mene at selgeren har fått kr 51 250 mer enn forlangt.

Selgeren hadde et ønske om å tilby klagerne eiendommen uten at den ble lagt ut i markedet, men forutsatte da en pris man kunne være fornøyd med ut fra det selgeren selv betalt i kjøpesum og egne omkostninger, totalt kr 3 875 000. Klagerne har betalt kr 3 825 000 til selgeren som da har gitt et ”avslag” på sin prisforventning med kr 50 000. Klagerens omkostninger ved kjøpet er følgelig selgeren uvedkommende og utgjør ikke penger som selgeren mottar.

Innklagede presiserer at det ikke har vært noen muntlig informasjon fra klagerne om at det skulle tas forbehold i budet. Klagerne ringte innklagede før budskjemaet ble sendt inn og spurte hvordan de skulle gå frem da det ikke var utarbeidet ny salgsoppgave, det var da enighet om at de skulle stryke ut ”iht salgsoppgave” da det ikke var utarbeidet ny salgsoppgave. Dette var det eneste tema angående budgivningen mellom klagerne og innklagede.

Når det gjelder klagerens anførsler vedrørende årsakssammenheng, er det innklagedes klare oppfatning at selgeren hadde en uttalt og klar prisforutsetning som tilsa at selgeren ikke ville ha akseptert den kjøpesummen klagerne anfører å ha ment å by. Både bevisbyrden for innklagede og klagerens anførsel om årsakssammenheng for deler av kravet er vanskelig å godtgjøre ved en skriftlig behandling.

Innklagede opprettholder sin påstand om at klagen ikke kan føre frem.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren har ikke misforstått selgerens prisforlangende. Innklagede har fremhevet selgerens opprinnelige prisforlangede inkludert tinglysingsomkostninger (kr 3 875 000) som senere er sammenlignet med det klagerne faktisk har betalt eksklusive tinglysingsomkostninger
(3 825 000). Det er hva klagerne har betalt pluss tinglysingsomkostninger som sammenligningen må basere seg på. Selgerens prisforlangende ved prisforhandlingenes begynnelse var kr 3 873 055, kjøperens betalinger i henhold til den kjøpekontrakten innklagede har utarbeidet er kr 3 924 305. Det fremgår etter dette at klagerne har betalt kr
51 250 mer enn det som var selgerens prisforlangende.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Klagerne kan ikke ha lagt til grunn riktig forståelse for de regnestykkene som presenteres. Klagerne har korrekt oppfatning med hensyn til selgerens samlende prisforlangende ved budgivningens start (kr 3 873 055), klagerne ser likevel ut til å misoppfatte at selgeren ikke har mottatt mer enn kr 3 825 000. De øvrige kostnadene ved kjøpet har ikke tilfalt selger, men staten i form av dokumentavgift og gebyr.

Innklagede antar imidlertid at det begge parter anser som den annens misforståelse, beror på selve grunnlaget for klagerens erstatningskrav; at klagerne hevder at innklagede burde ha forstått at de har lagt inn et bud som omfatter egne kjøpsomkostninger.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder budgivning og krav om erstatning for betalte omkostninger ved kjøpet, samt forsinkelsesrenter, behandlingsgebyr og kostnader til juridisk bistand.

Eiendommen ble solgt til klagerne uten at den hadde vært annonsert. Klagerne ble kontaktet fordi de hadde vært budgivere på eiendommen ved selgerens kjøp av denne 2. juli 2010.

Spørsmålet som er reist i denne saken, må avgjøres på grunnlag av budskjemaet. Det fremgår her at punktet i budskjemaet om ”omkostninger iht. salgsoppgave” er strøket ut. Videre sies det litt lenger ned i budet under punktet vedrørende oppgjøret at ”Kjøpesum, med tillegg av omkostninger, vil i sin helhet bli innbetalt minimum en virkedag før endelig avtalt overtakelse”. Her har klagerne streket over ”med tillegg av omkostninger”. Når innklagede da ikke har sørget for å avklare om budet inkluderte omkostningene, har innklagede forsømt seg.

I et slikt tilfelle, hvor det er tatt et forbehold skriftlig, og dette ifølge meglerens forklaring ikke samsvarer med hva partene er enige om på forhånd, må megleren være ekstra nøye med å avklare hva budgiveren egentlig mener. Videre bør megleren etter Reklamasjonsnemndas syn sørge for å få dette skriftlig bekreftet, enten ved en ny innsendelse av budskjema hvor teksten samsvarer med det de har blitt enige om er utgangspunktet for budet, eller ved en klargjøring per e-post eller lignende. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede i denne saken har forsøkt å få presisert dette på en betryggende måte.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning bør innklagede dermed være erstatningsansvarlig for nødvendig juridisk bistand før saken ble brakt inn for Reklamasjonsnemnda. Klagerens bud ble ikke formidlet korrekt av innklagede, og det er således ikke samsvar mellom bud og aksept. Da var bindende avtale i utgangspunktet heller ikke inngått. I ettertid har klageren og selgeren inngått en kjøpekontrakt. Dette må anses som den endelige avtale. Etter Reklamasjonsnemndas vurdering er det ikke tilstrekkelig årsakssammenheng mellom det tap klageren fikk ved å akseptere kjøpesummen i den endelige avtalen mellom partene, og meglerens uaktsomhet.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å avklare innholdet i budet og de senere forhøyelsene. Innklagede bør dekke klagerens kostnader i tråd med bemerkningene ovenfor.