Klage nr:
098/11

Avgjort:
2. november 2011

Saken gjelder:
Meglers opplysningsplikt

Foretakets navn:
internet

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 2. november 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har kjøpt en leilighet gjennom innklagede. Selgerens nabo hadde fremsett at krav om at deler av en veranda og en levegg som var oppført på hennes eiendom skulle fjernes av ny kjøper. Tvisten gjelder om klageren har blitt gitt tilstrekkelig opplysninger om dette forut for avtaleinngåelsen.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren kjøpte en leilighet som ble formidlet av innklagede. Klageren mener vesentlige opplysninger ble holdt tilbake ved salget.

Klageren viser til brev fra en nabo, hvor det fremgikk at naboen mente det var bygget en terrasse delvis på hennes eiendom, og hun krevde denne fjernet.

Ved kjøpet ble det snakket muntlig om en levegg som måtte flyttes. Dette var klageren inneforstått med. Klageren visste ikke at han måtte fjerne deler av terrassen innen tre måneder etter salget. Klageren har måttet fjerne ca 40 cm av terrassen, og mener dette vil ha betydning for leilighetens verdi.

Klageren krever erstatning av innklagede.

Innklagede anfører:

Ved inngåelse av salgsoppdraget informerte selgeren om at en del av markterrassen samt en levegg i tilknytning til denne var oppført over nabogrensen. Selgeren og naboen hadde vært i dialog om dette, og var samstemt om de faktiske forhold. Naboen hadde akseptert at leveggen ble stående i selgerens eiertid. Ved videresalg skulle ny eier fjerne den del av leveggen og terrassen som var oppført på naboens eiendom.

I salgsoppgaven ble det inntatt følgende opplysninger:

”Selger opplyser at et lite hjørne av tomten helt mot syd/øst tilhører naboeiendommen. For nærmere informasjon vedrørende dette kontakt megler.”

I selgers egenerklæringsskjema er det opplyst:

”Mulig levegg må en halv meter inn.”

Etter at salgsoppgaven var laget, mottok innklagede et brev fra naboen vedrørende nabogrensen. Brevet ble fremlagt for klageren. Innklagede oppfattet brevet som en bekreftelse på de fakta selgeren allerede hadde informert om. Innklagede orienterte selgeren om naboens brev.

Før salgsstart hadde selgeren tatt kontakt med kommunen for å avklare eiendomsgrensen mot naboen. Kommunen foretok en befaring på eiendommen sammen med selgeren den 15. oktober 2010. På befaringen ble hele nabogrensen mot naboen markert med bånd og på trær. Det oppsatte båndet ble fjernet i ettertid, og det er noe uklart hvem som har flyttet dette.

Etter kommunens befaring kunne selgeren opplyse at kommunens undersøkelser var i samsvar med hva klageren og naboen allerede var samstemte om.

Klageren møtte personlig på innklagedes kontor. Han ble fortalt at en del av terrassen og en levegg var plassert delvis inne på naboeiendommen og var krevd fjernet av naboen. Det skulle avholdes en privat visning med bare klageren tilstede og selgeren skulle vise frem hva som måtte fjernes.

Klageren var klar over de faktiske forhold da han innga bud. Forholdet ble også tatt inn i kontraktens punkt 13.

”Selger har informert kjøper at levegg ved uteplass står over naboens eiendom og at naboen vil ha denne fjernet. Selger har også påvist ovenfor kjøper hvor den faktiske grensen går”.

Etter overtakelsen tok klageren kontakt med innklagede og informerte om at naboen hadde krevd at deler av terrassen måtte rives, da denne gikk utover tomtegrensen. Naboen har hevdet overfor klageren at nabogrensen ikke er i samsvar med hva selgeren har opplyst til kjøperen og innklagede.

Innklagede har vært i kontakt med selgeren etter å ha mottatt klagen i nærværende sak. Selgeren stiller seg uforstående til naboens krav, ettersom grensen er oppmålt av kommunen. Det foreligger uenighet mellom selgeren og naboen om hvor eiendomsgrensen reelt sett går. Dette er et forhold som må avklares mellom kjøper og selger, samt naboen.

Innklagede mener undersøkelsesplikten er oppfylt ved at tomtegrensen er kontrollert opp mot kommunen.

Innklagede beklager at det har oppstått en tvist i saken.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, jf eiendomsmeglingsloven § 6-7.

I det omtalte brevet fra naboen datert 4. oktober 2010 fremgår det:

”Deler av verandaen til … er bygget ut over min eiendom. I tillegg er en oppsatt levegg bygget betydelig inn på min eiendom.”

I salgsoppgaven er det opplyst at et lite hjørne av tomten tilhører naboeiendommen, og selger har opplyst i egenerklæringsskjema at det er mulig leveggen må en halv meter inn.

I kjøpekontrakten under ”særlige vilkår” fremgår det at levegg ved uteplass står over naboens eiendom og at naboen har krevd denne fjernet.

Klageren erkjenner at han kjente til at leveggen måtte fjernes, men hevder at han aldri ble fortalt at han også måtte fjerne en del av terrassen.

Etter Reklamasjonsnemndas syn fremgår det klart av naboens brev at tvisten gjelder deler av verandaen samt leveggen. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det fremgår noe sted av salgsmaterialet eller kjøpekontrakten at naboens krav også omfattet deler av verandaen.

Innklagede hadde etter Reklamasjonsnemndas syn en særskilt plikt til å kontrollere hvilken del av verandaen som var omtvistet. Innklagede har stolt på selgerens opplysninger, og dette er etter Reklamasjonsnemndas syn ikke tilstrekkelig. Reklamasjonsnemnda finner at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved ikke å videreformidle at naboen krevde deler av verandaen fjernet, og heller ikke har undersøkt dette nærmere.

Det er ikke mulig for Reklamasjonsnemnda å ta stilling til om klageren har lidt et økonomisk tap som følge av innklagedes forsømmelse. Herunder er det uklart om naboen faktisk har krav på at deler av verandaen må fjernes. Reklamasjonsnemnda kan ikke vurdere forholdet mellom klageren og naboen.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Reklamasjonsnemnda har ikke tilstrekkelig grunnlag til å vurdere et eventuelt økonomisk tap.