Klage nr:
101/11
Avgjort:
2. november 2011
Saken gjelder:
Meglers utlegg og vederlag
Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 2. november 2011. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren solgte sin leilighet gjennom innklagede som megler. Oppdragsavtalen er datert 9. februar 2011. Udatert kjøpekontrakt er forelagt Reklamasjonsnemnda. Klageren er misfornøyd med innklagedes arbeid med salget og krever nedsettelse av vederlaget med kr
15 000.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Klageren anfører:
Klageren bestemte seg i begynnelsen av 2011 for å selge sin hybelleilighet. Han innhentet tilbud fra megleren han kjøpte leiligheten av og tok også kontakt med innklagede og flere andre eiendomsmeglingsforetak for å sjekke om han hadde fått et konkurransedyktig tilbud. Innklagede var svært imøtekommende og svarte på en e-posthenvendelse bare minutter etter at klageren sendte den. Innklagede ringte klageren. Klageren var bortreist, men innklagede tilbød seg å dra innom klagerens samboer og se på leiligheten. Han kom innom sent på kvelden sammen med en kollega og var der over en time. Han snakket om salgsrekord og at dette virkelig var den rette tiden å selge. Innklagede la frem et tilbud som var betraktelig høyere enn det klageren hadde tenkt å gå for hos en annen eiendomsmegler. Han insisterte på å få et svar på om klageren ville bruke hans foretak umiddelbart før de dro, noe klageren oppfattet som veldig upassende. Klageren var bortreist og det var kun samboeren som var til
stede. Hun ble presset til å ta avgjørelsen der og da, uten at klageren fikk sagt sitt. Men i og med at innklagede mente klageren kunne få minst kr 50 000 mer enn han hadde forventet, bestemte samboeren seg for å bruke innklagede.
I ettertid føler både klageren og innklagede at samboeren ble overkjørt av to aggressive meglere som var temmelig bestemt på å få et salg.
Umiddelbart før leiligheten skulle legges ut for salg, ble klageren kontaktet av innklagede igjen. Han kunne opplyse at prisen det var enighet om var alt for høy og at han hadde fått en takst som lå lavere og ville annonsere leiligheten langt under det klagerne var villig til å la den gå for. Klagerne mente dette var feil, men innklagede insisterte på at dette var det beste. Før klagerne visste ordet av det, lå boligen ute til kr 970 000. Dette var takstmannens verdivurdering. Hvis dette er den reelle prisen, spør klageren hvorfor innklagede overbeviste ham om at det skulle bli ny salgsrekord med minst kr 1,1 million.
Videre i prosessen følte klagerne hele tiden et press om å gå ned i pris og innklagede sa at han hadde for høye forventninger, når han i utgangspunktet valgte innklagede nettopp fordi han insisterte på disse forventningene. Innklagede presset hardt på angående pris, sendte e-poster med eksempler i området osv. Dersom prisantydning på kr 1,1 million var for høyt, burde ikke innklagede brukt dette for å få oppdraget. Da kan man diskutere om innklagede ikke var forberedt da han kom for å se på leiighten og ga feil prisantydning, eller om den prisantydningen kun var ment for å få klageren til å signere. Videre synes han innklagede opptrådte svært aggressivt og uten å gi klageren noe betenkningstid. Dette mener klageren er en dårlig praksis.
Klageren har i etterkant vært i kontakt med innklagede og sagt at han ikke er fornøyd med måten salget ble gjennomført på. Han har vært i kontakt med Reklamasjonsnemnda og fikk beskjed om å forsøke å løse dette i minnelighet før en eventuell klage. Etter flere henvendelser på e-post og telefon, har ikke innklagede svart enda, og den ene gangen han ringte var det åpenbart at han ikke ville snakke med klageren eller bry seg om saken.
Det tilbudet klageren opprinnelig hadde tenkt å gå inn for var relativt likt innklagedes tilbud kostnadsmessig. Prisforskjellen var ca kr 15 000 i favør av den megleren klageren opprinnelig ville bruke, og det er dette han krever tilbake fra innklagede. Klagerne mener innklagede har tilegnet seg oppdraget på en uærlig måte og ikke holdt det han har lovet. I tillegg var det enighet om ikke å bruke fotograf. Noen dager etter avtalen kontaktet innklagede klageren og sa at han hadde skaffet fotograf, men at klageren ikke skulle betale for dette. Det har heller ikke blitt oppfylt.
Innklagede anfører:
Innklagede var på befaring en sen kveld på bakgrunn av en telefonsamtale med klageren med ønske om betaling, og samtale med klagerens samboer som enten ville ha befaring samme kveld eller fredag ettermiddag. Innklagede ønsket å tilpasse seg kundens ønsker og tok befaring samme kveld. I telefonsamtalen med klageren i forkant av befaringen fremkom at han allerede hadde fått et tilbud fra annet meglerforetak angående salg av boligen. Dette var på kr 56 000 inkl mva, men pluss takst, utlegg og markedsføring. Markedsføringen hos denne megleren skulle koste kr 9 900.
På bakgrunn av dette tilbød innklagede på befaringen en provisjon som ligger lavere enn hva han normalt tar som minimumsprovisjon for denne type oppdrag. Også prisen på markedspakken ble det gitt rabatt på, for å tilpasse tilbudet fra annen megler. Innklagede mener at de to som kom på befaringen var absolutt hyggelige. De forsøkte til og med å tilby å ta bilder selv, for at det skulle bli billigere for klageren, da det ved dette salget var små marginer.
På befaringen fikk innklagede inntrykk av at samboeren syntes det var en stor fordel at det var to meglere. Hun signerte, slik at innklagede kunne sende e-post med oppdragsavtalen til klageren, som var nordpå, dagen etter. Innklagede ba ham signere slik at man kunne komme i gang med salget. Han returnerte signert avtale i e-post 11. februar, to dager etter befaringen.
Innklagede kjenner seg ikke igjen i klagerens fremstilling av innklagede som pågående. Han avklarte i forkant med klageren på telefon at de kunne komme sent på grunn av samboerens turnus. Det var enten 9. februar før kl 22 eller fredag 11 etter kl 1500. Det kan vanskelig holdes mot innklagede at han forsøkte å være omgjengelig i valg av tid og sted.
I telefonsamtalen fremkom at klageren hadde som mål å sitte igjen med kr 1 000 000 netto etter salg, dvs etter at meglerkostnader var trukket fra. I forkant av befaringen ble det rutinemessig gjort en markedsanalyse av eiendommen, hvor det fremgikk at tidligere prisrekord i huset var kr 1 010 000 og at gjennomsnittsprisen siste året var kr 953 000. Det ble også tatt utskrift av konkurrerende boliger i markedet d.d. Dette ble presentert for samboeren på befaringen, slik at selgerne skulle være klar over analysen. Innklagede hadde likevel som mål å oppnå salgsrekord for sameiet. Gjennomsnittsprisen for leilighetene de to siste årene var ca kr 937 000.
Takst på eiendommen ble kr 970 000. Denne ble presentert for klageren i forkant av markedsføringen. Prisantydningen ble satt til samme nivå. Markedet kom først med bud på kr 899 000, dernest forhandlet innklagede en annen budgiver over lengre tid opp fra kr 920 000 via 940 000 til han til slutt fikk et bud på kr 1 000 000 som klageren valgte å akseptere.
Innklagede mener at han som megler har gjort sitt ytterste for å få en høyest mulig pris for eiendommen. Eiendommen lå for salg i lengre tid og flere visninger ble avholdt. Leiligheten som ble solgt for en høyere pris lå på den andre siden av bygget og hadde betydelig bedre utsikt. Når klageren aksepterte budet på kr 1 000 000 mener innklagede at dette var det beste som kunne oppnås for leiligheten på det tidspunktet.
Innklagede har i denne saken inngått avtale med lavere provisjon enn minimumsprovisjonen, på bakgrunn av fremlagte opplysninger om pristilbud fra annet foretak. Innklagede har ikke sett noe lavere pristilbud. Innklagede mener heller ikke at dette er relevant, da han mener at klageren har fått meglere på eiendommen som har gjort sitt ytterste for å få en høyest mulig pris for eiendommen. Innklagede finner det også underlig at klageren mener seg presset til å signere dokumenter, all den tid dokumentene ble sendt ham på e-post den 10. februar og så ble returnert signert dagen etterpå.
Når det gjelder kostnader til foto, skal innklagede dekke dette, noe han har lovet. Her vil ha kreditere og overføre beløpet til selgerne. Dette har vært fakturert direkte og innklagede har ikke vært oppmerksom på dette etter at oppgjøret ble tatt.
Klagerens ytterligere anførsler:
Når det gjelder at selgerne følte seg presset til å signere, gjelder dette ikke klageren, men samboeren. Innklagede sa på befaringen ifølge klageren at vi er begge familiemenn, og tar tid vekk fra familiene våre for å komme hit i kveld. Håper du setter pris på det. Dette opplever klagerne som en viss manipulering og press for at kontrakten skulle bli signert den kvelden. Klageren og samboeren hadde et ønske om å tenke på tilbudet og vente på svar fra andre meglere, men det ble presisert at innklagede ønsket svar samme kveld. Samboeren skrev derfor under på kontrakten og klagerne som var i Nord-Norge den uken, sendte signert eksemplar raskt etter det.
Klageren var fra starten av klar på hva han var villig til å selge leiligheten for, og under kontraktsmøtet ble det sagt at meglerne ville prøve å gå for prisrekord. Ved senere kontakt med innklagede, fikk klagerne beskjed om at forventningene om pris var for høye og prisen ble i første omgang satt til kr 950 000. Klageren hadde et ønske om at prisen skulle settes til kr 1 000 000, da de ikke var villige til å selge under det. Prisen ble da satt til kr 970 000.
Oppsummert hevder klageren at innklagede ikke tok selgernes ønsker i betraktning, kom med påstand om at det ikke var urealistisk å få over en million og at innklagede senere gikk tilbake på det som urealistisk. Å spille på samvittigheten til samboeren under kontraktsmøtet er heller ikke hva som forventes av et seriøst meglerforetak.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om nedsettelse av meglers vederlag.
Reklamasjonsnemnda har en utelukkende skriftlig saksbehandling. Der hvor partene forklarer seg ulikt og forholdet for øvrig ikke er dokumentert, kan Nemnda ikke tillegge den ene partens forklaring større vekt enn den andres. Nemnda kan derfor ikke vurdere hvorvidt klagerens samboer har blitt utsatt for press ved befaringen og underskriften på oppdragsavtalen.
At befaringen ble tatt sent på kvelden synes å være en tilpasning til samboerens arbeidsvakter. Reklamasjonsnemnda finner ikke befaringstidspunktet kritikkverdig.
I denne saken har innklagede gitt en feil verdivurdering i forkant av salget, idet innklagede ga klageren en høy prisforventning, men senere reduserte dette beløpet etter mottakelse av takst. Reklamasjonsnemnda har ikke tilstrekkelig grunnlag til å kritisere megleren for å ha gitt for høy prisforventning hos klageren i den hensikt å få oppdraget. Nemnda mener imidlertid på generell basis at en eiendomsmegler må være nøktern i sin prisvurdering både i den fasen hvor det forhandles med oppdragsgiveren om et mulig oppdrag og i sin markedsføring av objektet mot interessenter.
Innklagede har i sitt tilsvar anført at kostnader til fotograf vil bli refundert klageren. Nemnda går derfor ikke inn på dette punktet.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.