Klage nr:
103/11
Avgjort:
2. november 2011
Saken gjelder:
Meglers opplysningsplikt
Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 2. november 2011. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren har inngått oppdragsavtale med innklagede vedrørende salg av bolig. Boligen ble solgt ved kjøpekontrakt 16. august 2007. Eiendommen hadde blitt formidlet med feil opplysninger om utleieenhet, og kjøperen hevet kjøpet den 18. september 2007. Dekningssalg fant sted først 26. juni 2009, og det ble foreligger en rettskraftig dom i saken mellom klageren og kjøperen den 14. mai 2010, hvor klageren tapte saken. Klageren krever erstatning av innklagede. Saken reiser spørsmål om foreldelse.
Både klagerne og innklagede er bistått ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis klageren og innklagede.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren solgte sin eiendom gjennom innklagede ved kjøpekontrakt 16. august 2007. Kjøperen hevet kjøpet ved brev den 18. september 2007. Kjøpesummen var avtalt til kr 1900000 og ble aldri innbetalt.
Klageren mener at saken ikke er foreldet. Klageren tilskrev innklagede for første gang
6. februar 2008 og varslet at det kunne være aktuelt å stille innklagede ansvarlig for klagerens tap. For å kunne klargjøre om det forelå et tap, og om kjøpers hevingsrett var i behold, var det nødvendig å gjennomføre dekningssalg og en rettslig prøving av hevingsspørsmålet. Klageren viser til foreldelsesloven § 9. Etter denne bestemmelsen foreldes et krav om erstatning utenfor kontrakt tre år etter at skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig informasjon om skaden og den ansvarlige. Dekningssalget ble først foretatt 26. juni 2009 og tingrettens dom ble rettskraftig den 14. mai 2010.
Kjøpet ble hevet først og fremst grunnet manglende opplysninger om midlertidig brukstillatelse og ferdigattest for sekundærleiligheten.
Innklagede har ikke innhentet opplysninger vedrørende ferdigattest hos kommunen og har heller ikke skriftlig underrettet klageren om dette og grunnen til at det ikke er gjort.
Dekningssalget ble først forsøkt utført av innklagede, men det lyktes ikke å oppnå en akseptabel pris. Høyeste bud lød på kr 1 250 000. Dette var en fortvilet situasjon for klageren, som da byttet megler.
Etter at klageren la ut eiendommen for salg gjennom et annet meglerforetak, oppnådde klageren en kjøpesum på kr 1 675 000.
Klageren er påført et betydelig tap som innklagede er ansvarlig for. På grunn av kjøperens heving av kjøpet ble det gjennomført et dekningssalg. Ny kjøper undertegnet kjøpekontrakt den 26. juni 2009. Klageren oppnådde en kjøpesum som var kr 225 000 lavere enn hva eiendommen ble solgt for første gang.
Klageren gikk til søksmål mot de første kjøperne for å avklare om hevingen av kjøpet var berettiget. Kjøperne fikk medhold i tingretten.
I tillegg har klageren hatt merutgifter på kr 166 680 for perioden 17. september 2007- 2. juli 2009.
Klageren krever erstatning av innklagede:
· Dekningssalg: kr 225 000
· Lån: kr 117 806
· Strømutgifter: kr 17 640
· Forsikring: kr 17 600
· Renovasjon etc.: kr 9 884
· Festeleie: kr 3 750
· SUM kr 391 680
Klageren krever i tillegg forsinkelsesrenter.
Innklagede anfører:
Innklagede foretok alminnelige undersøkelser i forhold til kommunen med henblikk på å innhente de lovpålagte opplysninger i henhold til dagjeldende eiendomsmeglingslov § 3-6. Det er på det rene at innklagede mottok tilbakemelding fra kommunen om at eiendommen var registrert som enebolig. Det ble besvart bekreftende på at det var utstedt midlertidig brukstillatelse og ferdigattest for bygningene.
Klageren var selv av den absolutte oppfatning at utleieleiligheten var godkjent av kommunen. Det vises i den forbindelse til egenerklæringsskjema utfylt av klageren.
Innklagede mener det er tvilsomt om det foreligger noe ansvarsgrunnlag i saken. Selgeren har utvedydig i egenerklæringsskjema opplyst om at utleieenheten var godkjent hos bygningsmyndighetene. De opplysningene innklagede fikk av kommunen ga ikke noe umiddelbart grunnlag for at innklagede skulle betvile selgerens opplysning om dette. Eiendommen var registrert som enebolig, og ble markedsført som dette, men da med utleieenhet.
For det tilfelle at megler kan anses å ha gjort en feil, mener innklagede at feilen er lite graverende, særlig sett i forhold til det ansvar selger har for å gi korrekte opplysninger.
Klageren har krevd erstatning for differansen mellom oppnådd salgssum ved salget i juni 2007 og det mye senere dekningssalget. Dette mener innklagede er en verdireduksjon som selger selv må bære. I den grad feilopplysningen om godkjent utleieenhet har hatt innvirkning på salgssummen ved det første salget, er dette en uberettiget vinning på selgerens hånd.
I forhold til de øvrige kostnader som kreves dekket, anfører innklagede at dette er kostnader som følge av en lang prosess for å avklare hevingsspørsmålet. Innklagede mener han ikke kan klandres for kjøpers håndtering av mangelsaken og heller ikke for sakens utfall i tingretten. Innklagede anfører at kravet til årsakssammenheng ikke er oppfylt.
Innklagede mener kjøperens krav er foreldet. Det foreligger et kontraktsforhold mellom klageren og innklagede datert 12. juni 2007. Utgangspunktet for foreldelse fremgår av foreldelsesloven § 3 nr 2. Et krav om oppstår etter mislighold foreldes tre år etter den dag da misligholdet inntrer. I den grad innklagede har misligholdt sitt oppdrag for klageren inntrådte dette misligholdet allerede da innklagede foretok undersøkelser i kommunen i juni 2007. Det seneste tidspunktet som kan legges til grunn, er ifølge innklagede da salgsoppgaven ble laget. Innklagede mener kravet var foreldet allerede i juni 2010.
I den grad klageren kan bli hørt med at man ikke hadde nødvendig kunnskap om fordringen, vil foreldelsesloven § 10 nr 1 gi ett års tilleggsfrist fra den dagen klageren skaffet, eller burde skaffet seg, slik kunnskap. Etter innklagedes syn må klager ha hatt alle nødvendige forutsetninger for å fremsette nærværende krav i alle fall og senest da dommen fra tingretten forelå den 14. mai 2010. En eventuell tilleggsfrist vil dermed utløpe senest i midten av mai 2011.
Innklagede mener kravet også vil være foreldet dersom foreldelsesloven § 9 legges til grunn. Klageren har hatt nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige allerede høsten 2007, og i alle fall senest da brev av 6. februar 2008 ble sendt innklagede med varsel om erstatningsansvar. Innklagede mener foreldelse etter denne bestemmelsen inntrådte senest 6. februar 2011.
Innklagede mener primært at saken må avvises grunnet foreldelse.
Innklagede mener at erstatningsspørsmålet uansett reiser bevisspørsmål som gjør saken uegnet for en forenklet behandling. Erstatningskravet kan etter innklagedes syn uansett ikke føre frem.
Klagerens ytterligere anførsler:
Det er ikke bestridt at innklagede foretok undersøkelser ved kommunen, men klagerne mener undersøkelsene ikke var grundige nok.
Innklagede er den profesjonelle part, og hadde i denne saken plikt til å fremskaffe dokumentasjon på at det faktisk forelå brukstillatelse. Eventuelt måtte innklagede ha opplyst i salgsoppgaven om at man ikke hadde dokumentasjon på dette forholdet. Klageren hadde ingen foranledning til å tro at forholdene ikke var i orden. Hun regnet med at innklagede ville gi beskjed om noe ikke stemte.
At innklagede likevel fikk en muntlig bekreftelse fra kommunen om at forholdene var i orden, kjenner ikke klageren til. En slik sentral opplysning burde etter klagerens syn vært innhentet skriftlig. Klageren mener dette følger av eiendomsmeglingsloven § 3-7.
Klageren mener at det også er adekvat årsakssammenheng mellom kravet som er fremsatt og innklagedes forsømmelse av undersøkelses- og opplysningsplikten. Klagerens tap ville ikke ha oppstått dersom innklagede hadde overholdt sin undersøkelsesplikt.
Klageren kan ikke se noen grunn til at boligen skal ha sunket i verdi fra 2007 til 2009 slik innklagede hevder, og at selgeren i den forbindelse må bære verdireduksjonen selv. Klageren mener tvert imot at det skyldes meglers forhold at boligen først ble solgt etter to år.
Videre kan man etter klagerens syn ikke ta hensyn til hvilken innvirkning feilopplysningen hadde på kjøpesummen ved første kjøp. Faktum er at situasjonen ikke ville oppstått om innklagede hadde overholdt sine plikter. Adekvat tap vil da være forholdet mellom gammel og ny kjøpesum. I tillegg kommer øvrige kostnader ved nytt salg.
Klageren mener at foreldelsesloven § 3 nr. 2 ikke er anvendelig i denne saken, men at det er foreldelsesloven § 9, eventuelt § 10 nr. 1 som må legges til grunn. Klageren mener saken ikke er foreldet.
For øvrig mener klageren at saken er egnet for en forenklet behandling for Reklamasjonsnemnda.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder meglers erstatningsansvar overfor selger, for et salg som ble formidlet med feil opplysninger, og hvor kjøpet ble hevet av kjøper. Saken reiser spørsmål om foreldelse.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr.53.
Reklamasjonsnemndas kompetanse beror på Avtale om reklamasjonsnemnd for eiendomsmeglingstjenester. Det følger bl.a. av avtalen punkt 2 at de alminnelige foreldelsesregler gjelder. Reklamasjonsnemnda må derfor vurdere spørsmålet om foreldelse.
Erstatningskrav i kontrakt foreldes etter 3 år, jf. foreldelsesloven § 2. Fristen beregnes etter foreldelsesloven § 3. Ved mislighold løper foreldelsesfristen fra misligholdet inntrådte, jf. foreldelsesloven § 3 nr. 2. Det er i denne saken påstått at innklagede hadde misligholdt sine forpliktelser overfor klageren ved ikke å undersøke om utleieleiligheten var godkjent. I så fall løper foreldelse fra det tidspunkt da eiendommen ble solgt i henhold til den mangelfulle salgsoppgaven. Foreldelse løp dermed fra 16. august 2007 og i henhold til hovedregelen var kravet dermed foreldet den 15. august 2010.
Reklamasjonsnemnda har vært noe i tvil om det er grunnlag for å anvende regelen i foreldelsesloven § 10 nr 1 som gir ett års tilleggsfrist fra den dagen klageren skaffet, eller burde skaffet seg, kunnskap om fordringen eller skyldneren. Under enhver omstendighet ville kravet også vært foreldet om tilleggsfristen kom til anvendelse.
Klagerens krav er derfor foreldet.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.