Klage nr:
105/11

Avgjort:
2. november 2011

Saken gjelder:
Budgivning

Foretakets navn:
internet

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 2. november 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren var interessent og budgiver på en fritidseiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Eiendommen ble solgt til en annen budgiver.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Klageren var på annonsert visning på eiendommen søndag den 3. juli 2011. Han la da inn et skriftlig bud på kr 100. Dagen etter la han inn sitt første bud i budrunden. Budrunden endte etter klagerens syn kl 1205 den 4. juli, da fristen på hans bud, som da var det høyeste, gikk ut. Innklagede ringte klageren kl 1206 og bekreftet at budet var det høyeste og at summen var tilfredsstillende for selgeren. Ifølge innklagede gjensto nå bare papirarbeidet, og innklagede skulle med en gang sjekke klagerens finansiering. Noe senere ringte innklagede til klageren og bekreftet at finansieringen var i orden, men han opplyste også at det i mellomtiden var kommet inn et høyere bud. På denne bakgrunn åpnet innklagede budrunden igjen, på tross av klagerens protester og anførsel om at han oppfattet det slik at det var inngått en bindende avtale om kjøp.

Klageren tok saken videre med daglig leder og fagansvarlig hos innklagede, og det ble avholdt et møte med disse to og saksbehandleren mandag 11. juli. På dette møtet bekreftet innklagede at budloggen ikke var fylt ut elektronisk før dagen etter, dvs. den 5. juli, samt at den i sin elektroniske form heller ikke var korrekt på den kronologiske fremstillingen. Klageren forsto det dit hen at loggen var ført av en annen enn saksbehandleren selv. Han hadde imidlertid en oppfatning om at dette var av underordnet betydning all den tid han hadde egne papirnotater ført med kulepenn under budrunden og de skulle være riktige. For øvrig erkjente innklagede ingen feil. På spørsmål om hva innklagede ville ha foretatt seg dersom klageren kl 1215 hadde ringt og forsøkt å trekke tilbake sitt bud, var svaret fra fagansvarlig at de hadde erfaring for at de som la inn bud i slike sammenhenger hadde en vedvarende interesse av å overta eiendommen. Dette var eneste svar til klagerens påstand om at han hadde grunn til å tro at innklagede ville ha holdt seg til budet som en bindende avtale, dersom det ikke var kommet inn høyere bud etter at klagerens akseptfrist var gått ut.

Innklagede argumenterte i møtet med at klageren ikke satt på all tilgjengelig informasjon, og at han blant annet ikke kjente til at selgeren hadde bestemt seg for å selge til en annen budgiver, og da for en langt lavere sum enn klageren mente å ha fått tilslaget på. Den eneste måten klageren kan oppfatte denne forklaringen er at informasjonen må ha blitt holdt skjult for alle budgivere, slik at klageren og de øvrige interessentene må ha blitt brukt av innklagede som et slags ”åte” underveis i budrunden for å få den foretrukne kjøperen til å gi mest mulig for eiendommen. Klageren finner fremgangsmåten svikaktig.

Klageren mener også at innklagede har brutt lov- og forskriftskrav ved å ha ført uriktig budlogg. Videre mener han at det kan være grunn til å anta at budloggen er ført bevisst uriktig nettopp med tanke på å underbygge innklagedes egen fremstilling etter at det ble klart at klageren kom til å påklage innklagedes opptreden i saken. Klageren trekker særlig frem det faktum at det kronologisk er ført inn at budene på kr 1 120 000 og deretter 1 150 000 ifølge budloggen ble lagt inn før klageren ble kontaktet og informert om at finansieringen skulle sjekkes og at det lå inne et lavere bud med en lengre frist.

Klageren mener videre at det er grunnlag for å si at innklagede har gitt klageren saklig grunn til å tro at han hadde en bindende avtale. Klageren har ikke sett noen dokumentasjon eller blitt møtt med noen muntlig argumentasjon som har gitt grunn til å tro at han ikke ville bli holdt ansvarlig for sin del av avtalen, dersom det ikke var kommet inn et høyere bud. Han ble ikke bedt om å utsette akseptfristen på budet. Budet var derfor i teorien ikke lenger gyldig på tidspunktet hvor innklagede sjekket finansieringen.

Klageren ønsker at det fastslås at innklagede på vesentlige punkter har brutt eiendomsmeglingslovens krav. På bakgrunn av den holdning og argumentasjon som klageren opplevde på møtet hos innklagede, har han grunn til å tro at dette kan skyldes en gjennomført systemsvikt ved foretakets rutiner og praksis, og ikke bare slett faglig utøvelse fra den aktuelle saksbehandleren. Sekundært tar klageren forbehold om at han ønsker å få dekket eventuelle advokatutgifter som måtte påløpe ved å forfølge saken.

Innklagede anfører:

Innklagede har lagt frem manuell budjournal/budforhøyelser for samtlige budgivere. De manuelle loggene er ifølge innklagede ført ”real time” og i henhold til saksbehandlerens klokke. Den elektroniske budjournalen er ført dagen etter. Dette fordi det ikke er alltid at saksbehandleren befinner seg ved en Citrix-påloggbar datamaskin, og at det da må overføres fra manuelle budlogger og inn på webmegler.

Elektronisk budjournal er ført dagen etter, og ifølge innklagede ”tilfeldigvis i omtrent det samme tidsrom som jeg dagen i forveien tok imot bud, og solgte eiendommen”. Det er en teknisk begrensning i det elektroniske systemet, som gjør at den elektroniske journalen ikke gjengir alt det som er lagt inn. Den elektroniske journalen viser ikke tidspunktet for når budet ble mottatt, men isteden tidspunktet for når budet er lagt inn i datasystemet. Webmegler er informert om svakheten og har nå rettet denne funksjonen. Det fremstår for innklagede som om klagerne ikke har skjønt dette avviket i den elektroniske budjournalen, selv om han er forklart det i korrespondanse og møte med innklagede.

Hytta ble befart av innklagede lørdag 4. juni sammen med selgeren og hans sønn. Partene fikk god dialog og selgeren svarte på forespørsel at han ville være veldig fornøyd om han fikk 400 til 500 000 for den. Innklagede uttalte at dette var veldig oppnåelig, men at han forventet en salgssum mellom kr 500 000 og kr 1 000 000. Derav prisantydningen på kr 790 000. Søndag 3. juli ble det holdt visning. På visningen ble det gitt bud fra klageren og en annen budgiver (A) på kr 100. Kl 2327 på visningsdagen, sendte budgiver B inn bud på kr 800 000 på e-post.

Innklagedes saksbehandler hadde ferie uken etter, men kjørte budrunden hjemmefra. Mandag 4. juli kl 0826 kom det bud fra C som var til stede på visningen og som fikk god dialog med selgeren. Budgiver D sendte kl 0946 et bud stort kr 450 000.

I denne saken var det etablert en god dialog på visningen mellom budgiver C og selgeren. Denne var så god at da C la inn bud på kr 900000, uttalte selgeren at han ønsket disse som kunder og at han var svært fornøyd med nivået budene var kommet til. Innklagede og selgeren valgte likevel å fortsette budrunden.

I tiden før og rundt klokken 12 kontaktet innklagede de respektive budgivernes banker for å sjekke finansieringen. Budene var nå kommet opp i et så høyt nivå at innklagede anså det som sannsynlig at eiendommen ville bli solgt. Det kan muligens være i forbindelse med dialogen rundt dette at klageren har fått en oppfatning av aksept av bud. Imidlertid var dette en runde som på dette tidspunktet ble tatt med alle aktuelle budgivere, og det var ikke gitt noen aksept fra selgerens side. A bød kr 1 050 000 kl 1147, klageren kr 1 100 000 kl 1155 og C kr
1 060 000 kl 1202. C viste at de hadde en svært god posisjon hos selgeren og de visste også at selgeren kunne forkaste eller akseptere hvilket som helst bud. C var villige til å gå lenger og forlenget derfor akseptfristen på sitt bud til kl 1215. Dette skjedde kl 1202 og det var da et lavere bud, men med en lengre akseptfrist enn hva klageren hadde. Hensikten var å få avklart utvidet finansiering med banken og vinne tid i forhold til dette.

Klageren har i e-post bekreftet å ha blitt informert om at budet på kr 1 060 000 hadde forlenget akseptfrist. I tiden mellom 1202 og 1215 forsøkte innklagede å nå klagerens kunderådgiver i banken, men fikk oppgitt at vedkommende hadde ferie. Da klageren fikk kontakt med en person i banken som kunne bekrefte finansieringen, var klagerens bud på kr
1 100 000 utløpt, noe selgeren var klar over. Selgeren hadde imidlertid fremdeles Cs bud på kr 1 060 000, samtidig som man anså det som en realistisk mulighet at budene ville gå høyere.

Kl 1205 økte B sitt bud til kr 1 120 000 med akseptfrist kl 1300. Finansieringen ble bekreftet. Klokken 1212 hadde C fått bekreftet finansiering og økte til kr 1 150 000. Innklagede ringte klageren kl 1226 og informerte om budet på kr 1 150 000. Klageren hevdet at innklagede ga aksept klokken 1205 og ville ikke gå videre med bud.

Kl 1230 formidlet innklagede for første og eneste gang selgerens aksept av bud i saken. Dette skjedde etter at samtlige budgivere hadde fått muligheten til å by og deres banker var kontaktet.

Innklagede stiller seg uforstående til at klageren kunne tro at han hadde fått aksept. Det var aldri gitt aksept, verken fra innklagede eller selgeren. Innklagedes saksbehandler gratulerte ikke på noe tidspunkt klageren med noe kjøp. Det var ikke nå noe tidspunkt gitt noe som lignet aksept. Det var kl 1205 ikke bekreftet finansiering fra noen av partene. Det var på dette tidspunktet avklaringen av finansieringen fant sted. Innklagede har ivaretatt samtlige parters interesser i saken. Selgeren har fått mest mulig for eiendommen. Samtlige interessenter har fått muligheten til å by på eiendommen helt frem til aksept. Samtlige interessenters finansiering er sjekket før det ble gitt aksept. Innklagede avviser derfor klagerens påstander. Utover dette oppfatter innklagede det slik at klageren forsøker å finne mulige argumenter for å svekke saksbehandlerens troverdighet, særlig ved å peke på manglende tillit samt mulige feil ved denne eiendomshandelen.

Innklagedes saksbehandler anfører at han tar dette svært alvorlig og tar gjerne imot Nemndas henvendelse direkte i saken.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder budgivning.

Det første spørsmålet Reklamasjonsnemnda skal ta stilling til er om budgivningen ble fortsatt etter at klagerens bud var akseptert. Ifølge klageren skal innklagede ha ringt klageren kl 1206 og bekreftet at budet var det høyeste samt at budsummen var tilfredsstillende for selgeren. Han skal videre ha sagt at det nå bare gjensto papirarbeidet, og at innklagede med en gang skulle sjekke klagerens finansiering. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det dermed foreligger aksept på klagerens bud. Opplysning om at budsummen var tilfredsstillende for selgeren samtidig som finansieringen skulle sjekkes var åpenbart ingen aksept.

Det neste spørsmålet for Reklamasjonsnemnda er om innklagede har forsømt seg ved føring av budjournal og avgivelse av informasjon om denne (”innsyn i budgivningen”).

Av forskrift om eiendomsmegling § 3-5 fremgår det vedrørende budjournal:

” § 3-5. Budjournal

Hvert bud som eiendomsmeglingsforetaket mottar skal snarest mulig innføres i en budjournal. Budene skal ordnes etter det enkelte oppdrag. Journalen skal minst inneholde følgende opplysninger:

a) tidspunkt for når budet er mottatt,

b) budgiverens eller fullmektigens navn, adresse og/eller telefonnummer,

c) budets størrelse,

d) eventuelle forbehold og tidspunktet for eventuelt bortfall av slike forbehold,

e) akseptfrist, og

f) tidspunkt for avslag eller aksept.”

Videre følger det av forskrift om eiendomsmegling § 6-4 at ”Kopi av budjournalen skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand” mens ”den som har lagt inn bud på eiendommen [kan] kreve kopi av budjournalen i anonymisert form” etter at handel er kommet i stand.

Reklamasjonsnemnda antar at forskrift om eiendomsmegling dermed forutsetter at budjournalen skal være en samlet oversikt over de opplysninger som angitt i forskriften § 3-5. Den ”budjournal” som er fremlagt i denne saken, tilfredsstiller ikke dette kravet. At årsaken til svikten skyldes dataprogrammet, kan ikke ha noen betydning. Megler er selv ansvarlig for at de dataprogrammer han benytter tilfredsstiller eiendomsmeglingsloven og forskrift om eiendomsmegling. Innklagede har dermed handlet i strid med god meglerskikk på dette punktet. Dette gir imidlertid ikke klageren noe krav mot innklagede.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.